אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

כמה עולה לגור על גג של בניין רב־קומות? בתל אביב נמכרו כמה דירות פנטהאוז בעשרות מיליוני שקלים, אבל בירת הנדל"ן של ישראל אינה חזות הכל. מחירי מוצרי היוקרה בנדל"ן תלויים בראש ובראשונה במיקום, וכך ברחוב הרצל בנהריה נמכרה דירת פנטהאוז בקומה שביעית תמורת 2.1 מיליון שקל, ואילו בדרום חדרה נמכרה דירה כזו בקומה 13 תמורת 2.5 מיליון שקל. עדיין מדובר ברמות מחיר מקומיות גבוהות מאוד, אבל יחסית לאזור המרכז הבוער, נראים פנטהאוזים בפריפריה כ"פנטהאוזים ברי־השגה". בערים שקרובות יותר לתל אביב, ניתן למצוא פנטהאוזים במחירים של עד 2 מיליון שקל.

הדבר אולי יישמע מוזר, אך פנטהאוז הוא מוצר דיור צעיר יחסית בישראל, שעד שנות ה–80 כמעט שלא היה קיים כאן. רבי־הקומות הישראליים הטיפוסיים אז נראו כמו תיבות מלבניות שעומדות על צדן הצר, שקומתן האחרונה דומה לכל הקומות שמתחתיה - הן מבחינת אפיון הדירות והן מבחינת גודל המרפסות שהוצמדו לדירות. לאחר מכן, בשנות ה–90, התמקד הפנטהאוז בעיקר בתל אביב וסביבתה; ובתחילת העשור הקודם נדד למודיעין, נתניה ופתח תקוה. בשנים האחרונות ניתן למצוא פנטהאוז כמעט בכל מקום שבו יש בנייה רוויה.

ניתן רק לנחש מדוע דירת הפנטהאוז עשתה עלייה מאוחרת כל כך לישראל - בניית השיכונים, שנפוצה מהקמת המדינה ועד לשנות ה–70 המאוחרות, והשליטה המוחלטת של הממשלות באופי ובתכנון הבנייה והדירות שהוקמו, עד להפרטת חברות הבנייה, עודדו אחידות, פונקציונליות וצניעות בבנייה. עם הפרטת חברות הבנייה הגדולות, בעיקר בשנות ה–90, הופרט גם תכנון הדירות, והיזמים יכלו לתת דרור לגחמות ולשאיפות של אנשים שרצו להרגיש שיש להם דירה שונה. כיום יש שורה שלמה של דירות שמוגדרות מיוחדות, כמו לופטים ודירות גן, אבל בראשן ניצבות דירות הפנטהאוז - אלה שממוקמות בקצה הבניינים.

מדוע אנשים נמשכים למגורים בקומות הגבוהות? הרי עד להכנסת המעליות לכל בניין מגורים, ההעדפה היתה דווקא לגור בקומות התחתונות. כרגיל, התשובה לשאלה הזו היא שממרומי הקומה הגבוהה נשקף נוף יפה יותר, פחות רעש מגיע אליה מבחוץ ומהשכנים, יש יותר אוויר פתוח, וגם קיימת אפשרות לנצל חלק מהגג לטובת מרפסת רחבת ידיים. כל אלה נכונים, אבל יש סיבה נוספת.

פרויקט "אביב גרדנז", שכונת המשתלה, תל אביבצילום: הדמיה: אביב גרדנז

הכלכלנים ד"ר דני בן־שחר וד"ר אייל סולגניק ערכו לפני כשמונה שנים ניתוח כלכלי־פסיכולוגי־קוגניטיבי, שמסקנתו היתה כי קומה גבוהה יותר בבניין מעלה גם את הסטטוס של בעל הדירה, והרוכשים מוכנים לשלם על זה יותר. ד"ר סולגניק סיפר אז כי "בהרבה מבנים תמצא שלדיירים אין נוף - לא מהקומה הראשונה ולא מהקומה האחרונה. התחושה בקומות עליונות מבחינת אווריריות אינה שונה לגמרי מהתחושה שבקומה התחתונה, וגם הרעש שממנו סובלים דיירי הקומה הראשונה אינו שונה בהרבה מזה שנשמע בקומות האחרונות, וזאת מכיוון שמדובר באזור שקט. והנה, למרות זאת, הם רוצים דירות בקומות העליונות, ואף מוכנים לשלם יותר. אנחנו שאלנו בפשטות - למה?".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

החוקרים ענו שגובה מקושר אסוציאטיבית למשהו חיובי וטוב יותר. "במקומות רבים בעולם מצויה ההנהלה בקומה הגבוהה יותר בבניין, והעובדים 'עולים להנהלה'. יש מעמדות גבוהים ומעמדות נמוכים, וכך הלאה", הסביר בן שחר.

השניים פיתחו נוסחה שמגדירה את פערי המחירים בין הדירות באופן שישקף את הפרשי הסטטוס בין הקומות. בין היתר, מסבירה הנוסחה את העובדה שדירה בקומה עשירית בבניין בן 15 קומות, שווה בדרך כלל יותר מדירה בקומה העשירית בפרויקט סמוך, המכיל את כל המפרט הטכני של הפרויקט הראשון, אבל כולל 25 קומות. "לזה שגר בבניין בן 15 קומות יש פחות דיירים מעליו - ומכאן שהססטוס היחסי שלו גדול יותר", הסביר ד"ר בן־שחר.

הנוסחה שהתקבלה מציגה הפרשים ממוצעים של 3% בין המחירים בקומות השונות, שגדלים עם העלייה בקומה, ומגיעים לשיא בהפרשים שבין המיני פנטהאוזים ‏(שבקומה הלפני אחרונה‏) לפנטהאוזים ‏(בקומה האחרונה‏), וזאת גם אם נתעלם מהמפרטים המפוארים יותר שמוצעים לקונים בקומות האחרונות. "כשאתה קונה פנטהאוז אתה ב'טופ' של הבניין ואתה בסטטוס שאין גבוה ממנו. אתה הכי גבוה ואתה משקיף על כולם, ולכן אתה צריך לשלם כדי לקנות אותו", אומר ד"ר סולגניק.

שיקולים אלה אינם זרים לתרבות הישראלית - מה שהביא להתפשטות המהירה של דירות הפנטהאוז גם בפריפריה המרוחקת. מי שמעוניין בכבוד ששמור לבעלי הפנטהאוזים, אין לו את הסכומים הנדרשים לרכישת אחד כזה במרכז תל אביב, וגם לא במרכז כפר סבא; או לחלופין, אדם שיכול לרכוש לעצמו דירת שלושה חדרים בתל אביב או דירת ארבעה חדרים בהרצליה, יהיה מעוניין לדעת שיש גם דירות פנטהאוז במחירים נמוכים.

פנטהאוז בבניין לשימור בתל אביבצילום: הדמיה: גידי בר אוריין

לדברי רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר המשווקת יותר מ–70 פרויקטים חדשים ברחבי המדינה, קהל היעד של הפנטהאוזים מוגבל. "לא מדובר בזוג צעיר עם כיס ריק, אלא באוכלוסייה שיש לה לפחות כ–2 מיליון שקל. מטבע הדברים, מדובר רק במשפרי דיור, לרוב בגילי 40–55. מדובר בפלח אמיד יחסית שיש לו נכס והון שצבר במהלך חייו. בניגוד לדירות אחרות, מדובר באוכלוסייה שלא קונה תחת לחץ. הם לוקחים את הזמן כדי להשוות לאו דווקא במחיר, אלא בסטנדרט, בגודל או בנוף".

לדברי כהן, רוכשי הפנטהאוזים מתחלקים לשתי קבוצות עיקריות. הראשונה היא אוכלוסייה מקומית אמידה, ואילו השנייה "הם רוכשים שמעדיפים להתרחק טיפה מהמרכז כדי לרכוש פנטהאוז. לדוגמה, דירת חמישה חדרים בקרית אונו עולה בממוצע כ–2.4 מיליון שקל. במחיר הזה ניתן להתרחק לטבעת השנייה של מטרופולין תל אביב ולרכוש פנטהאוז.

"בשנים האחרונות אנו רואים יותר רוכשים פוטנציאליים שמוכנים לבצע את המעבר לערים מרוחקות יותר ממקום מגוריהם הקודם, לצורך שדרוג איכות חייהם. אלה רוכשים שעוברים מתוך רצון להתקדם בחיים ולרכוש מוצר ייחודי. אין להם בעיה להתרחק ממקום מגוריהם הקודם כדי להשיג זאת, כל עוד מדובר ביישוב הנהנה מנגישות נוחה ומהירה לגוש דן".

אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', מוסיף כי בשנים האחרונות נבנו בישראל יותר ויותר דירות פנטהאוז. הגידול בהיצע של דירות הפנטהאוז, שעד לפני כמה שנים נחשבו סמל יוקרה, נהפך מוצר זה לנגיש יותר עבור הציבור הרחב - כולל כאלה שאינם מתגוררים בתל אביב.

לדבריו, "עבור היזמים מדובר במוצר שעליו הם גובים פרמיה גבוהה והפנטהאוז נחשב אחת הדירות הרווחיות ביותר בבניין. פעמים רבות, כשמדובר בדירה ייחודית מאוד, מעדיפים היזמים להשאיר את שיווקה לסוף הפרויקט כדי למקסם את הרווח על הדירה, הרי שלקבלן בניית הדירה הרגילה בבניין לעומת הפנטהאוז נעשית בעלות זהה, רק שאת הפנטהאוז הוא מוכר בתג מחיר גבוה יותר".

פנטהאוז ברמת השרוןצילום: עופר וקנין

ואכן, בשנים האחרונות ניתן לראות דירות פנטהאוז בערים כמו עפולה, שדרות ודימונה, שלא הכירו לפני כן את המושג, ואף יותר מזה. מדובר בערים שתושביהן אוהבים את דירות הקרקע, ובייחוד את צמודי הקרקע עם החצר הגדולה, כך שפנטהאוז בערים אלה אינו רק מוצר ייחודי. כל הקונצפט של בניין חדיש וגבוה עדיין לא מושרש במקומות האלה, שהכירו את הרב־קומות התיבתי מהדורות הקודמים.

"ריבוי הפנטהאוזים בפריפריה הוא תוצר של בנייה לגובה, שהתפתחה בשנים האחרונות בערים כמו באר שבע, אשקלון, אשדוד, פרדס חנה חדרה ועוד", אומר עמוס דבוש, מנהל השיווק בחברת י.ח דמרי. "ככל שהבניין גבוה יותר, כך יש יותר מקום לתכנון דירוגים בקומות האחרונות של הבניין, וכתוצאה ישירה מתקבלות יותר דירות מיוחדות. בפרויקטים שאנחנו בונים בבאר שבע למשל, גילינו שיש ביקוש בעיקר בקרב משפרי דיור למגורים בדירות הגבוהות ביותר שמהן נשקף נוף אורבני. לרוב מדובר במשפחות שעוברות מבתים צמודי קרקע ביישובים סמוכים, לאחר שמאסו בטיפול בגינה הגדולה או שילדיהם עזבו את הקן.

כמה עולה פנטהאוז ביחס לדירה רגילה? יחס זה משתנה בחדות ממקום למקום ומפרויקט לפרויקט, וההפרש יכול לנוע בין 50% ל–150%. ככל שהפרויקט יוקרתי יותר, גבוה יותר וסמוך למרכז - ההפרש בין הפנטהאוז לדירה רגילה בפרויקט עולה.

איציק דואיב, זכיין אנגלו סכסון באר שבע, מסביר כי "לפני עשור־עשור וחצי, אנשים לא ידעו לשלם מחירים גבוהים על פנטהאוזים. אם מחיר דירה בבאר שבע אז היה 300 אלף שקל, פנטהאוז עלה כפול. כיום דירה רגילה בשכונה ממוצעת בעיר עולה כ–850 אלף שקל, וניתן למצוא פנטהאוז באותו הבניין במחיר של 1.3 מיליון שקל".

הדמיית פרויקט היי לייף בהוד השרוןצילום: 3D

אם נחזור לשני הפנטהאוזים שהוזכרו בתחילת הכתבה - זה בנהריה וזה בחדרה - המחירים הגבוהים ששולמו תמורתם היו תוצר של הקירבה לים. ואולם מי שמחפש לעצמו פנטהאוז מקבלן במחירים של 2 מיליון שקל ומטה יכול למצוא, אפילו במקומות שסמוכים מאוד לאזור המרכז, בהם מערב רחובות, שכונת מצליח ברמלה, צור יצחק, כפר יונה, פרדס חנה־כרכור ועוד. בשכונת קרית השרון במזרח נתניה נמכרו כמה דירות פנטהאוז יד שנייה במחירים של עד 2 מיליון שקל.

זה אמנם לא מעט כסף, אבל למי שיש הון עצמי מתאים ורוצה לחוש שהוא מפיק את המיטב מכספו ומהבניין שבו נמצאת הדירה מבלי לפשוט את הרגל, יכול לנסות. התנאי היחידי הוא להפסיק לחשוב על תל אביב כעל יעד יחיד למגורים. 

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker