המדינה מעודדת השכרה: תגן על יזמים מפני תרחישים כלכליים קיצוניים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המדינה מעודדת השכרה: תגן על יזמים מפני תרחישים כלכליים קיצוניים

הממשלה מגבירה פעילותה בשוק להשכרה ארוכת טווח: בחיפה יצא מכרז ל-268 דירות, בהרצליה ורמת השרון יצאו מכרזים לכ-460 דירות להשכרה ■ הממשלה מבטיחה להגן על יזמים מפני עליית ריבית או ירידת מחיר

41תגובות

היום יצאו משרדי האוצר, הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל) במכרז להקמת 268 דירות להשכרה ארוכת טווח בחיפה.

המכרז בחיפה כולל את הקמת, השכרת והפעלת פרויקט מגורים בהשכרה ל-20 שנה, כשרבע מהדירות שיושכרו ייועדו לשכר דירה מפוקח לזכאים. בתום התקופה רשאי יהיה הזוכה למכור את הפרויקט להשכרה, כולו או חלקו. עם זאת, חלק מהדירות, שמספרן עדיין לא פורסם, יהיה ניתן למכירה בשוק החופשי.

מכרז זה מצטרף לכנס שהתקיים ביום חמישי על ידי ועדת המכרזים הבינמשרדית שהוקמה על ידי האוצר, עבור יזמים וגופים מוסדיים המתעניינים בהגשת הצעה במכרזים לבניית פרויקטים להשכרה ארוכת טווח ברמת השרון והרצליה. המדובר במכרזים, לבניית 215 דירות בהרצליה, ולבניית 246 דירות ברמת השרון, כשבשתי הערים כרבע מהדירות ייועדו להשכרה במחיר מפוקח. המכרז כולל בנייה והפעלה של הפרויקט למשך 20 שנה, כשבסיום תקופת ההשכרה יוכל היזם למכור את הנכס. את ההצעות ניתן יהיה להגיש עד 30 באפריל.

המכרז בחיפה נערך על 18.4 דונם בשכונה החדשה שמוקמת ליד האצטדיון החדש בדרום העיר, והוא אינו כולל מחיר מינימום על הקרקע. עם זאת, על המשתתפים במכרז להביא בחשבון עלויות של 1.44 מיליון שקל על השתתפות בהקמת מוסדות ציבור, 6.27 מיליון שקל בגין העתקת תשתיות ו-1.59 מיליון שקל בגין עלויות פיתוח נוספות.

רמי שלוש
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"הגדלנו את הוודאות עבור היזמים"

עד כמה כדאי ליזם פרטי להשתתף במכרז שכזה, מוצר ממשלתי חדש, שעד כה השוק הפרטי מתייחס אליו בחשדנות? שאלת המפתח לגבי כדאיות ההשתתפות במכרזים, שמטרידה את היזמים, הגיעה גם לאנשי המקצוע בממשלה.

בחודשים האחרונים פעלה הוועדה הבינמשרדית, בראשות אושיק בן עטר, סגן בכיר לחשבת הכללית, על יצירת תנאים והגנות שונות שיצמצמו את הסיכונים שיעמדו ליזמים או לגופים מוסדיים הניגשים למכרז. מלבד אנשי החשבת הכללית, לקחו חלק בעבודה גם נציגי רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון. בכנס הציגו בן עטר ואנשיו את העקרונות שגובשו במסגרת עבודת הוועדה, ובראשן כמה הגנות על המשקיעים הניגשים למכרז. בשיחה עם TheMarker מדגיש עם זאת בן עטר כי בשום פנים אין מדובר בהתחייבות על תשואה כלשהי מצד המדינה כלפי יזמים שייכנסו לפרויקט.

"המטרה שלנו היתה הגדלת הוודאות עבור יזמים או גופים פיננסיים שיגישו הצעות, ולצורך כך יצרנו שלושה סוגים של רשתות ביטחון", אומר בן עטר. "הן לא מבטיחות אמנם תשואה, אך מקטינות את עלויות המימון ומגנות גם על הגוף המממן".

על פי מודל הפעולה הכללי של מיזמי הדיור להשכרה, כפי שגובש באוצר, ההשקעה שמשקיע היזם בתקופת ההקמה תוחזר אליו בשני שלבים. חלקה תגיע מדמי השכירות שישלמו השוכרים במשך כ-20 שנה, וחלקה יוחזר לו בעוד כ-20 שנה בעת מכירת הדירות. בעוד שבעת ההקמה, לאורך כשלוש-ארבע שנים, ייעזר היזם במימון קצר טווח, עם אכלוס הדירות יוחלף אופן המימון למימון ארוך טווח (שכן ההלוואה תוחזר במלואה רק בעת המכירה).

כדי להגדיל את הוודאות יצרו בוועדה הבינמשרדית הגנות מובטחות לשלושה תרחישים שונים: התרחיש הראשון הוא עליית ריבית בשנות ההקמה, שצפויה להגדיל משמעותית את עלויות המימון של הפרויקט. במקרה כזה המדינה מתחייבת כי עלויות המימון ארוך הטווח מצד היזם יהיו על פי שיעור הריבית ביום הזכייה במכרז, ולא לפי שיעורה בעת האכלוס. כלומר, המדינה תשלים את הפער בין השניים.

הגנה שנייה תהיה תקפה לתקופת השכירות, ובמסגרתה נוצרה נוסחה שמגנה על מינימום הכנסות של היזם במקרה של נפילה משמעותית במחירי השכירות במהלך התקופה. הגנה שלישית נוגעת לעת מכירת הדירות, כ-20 שנה לאחר אכלוס הדירות, וגם במקרה זה יצרה המדינה הגנה על היזם לתרחיש שבו מחירי הדירות יירדו בתקופה זו משמעותית, על ידי קביעת סכום מינימום שבו תתחייב המדינה לרכוש את הפרויקט כולו מהיזם אם לא ימצא רוכש במחיר גבוה יותר.

"לא ניעלם אחרי הזכייה במכרז"

עם זאת, מהערות היזמים ונציגי המוסדיים בכנס נראה כי יש עדיין לא מעט נושאים המטרידים אותם. אחת ההערות שחזרה על עצמה, בעיקר מצד המוסדיים, היא לגבי הסעיף המחייב כל מציע לגשת למכרז כשהוא כבר קשור חוזית לקבלן מבצע. מבחינת המדינה מדובר בסעיף שנועד למנוע סיבוכים ולהגדיל ודאות כי הפרויקט אכן ייצא לפועל. ואולם המוסדיים טענו בדיון כי חיוב זה צפוי לייקר את עלויות הביצוע. "אחרי הזכייה, ולאחר התכנון נוכל לצאת למכרז ביצוע ואז העמדה שלנו במו"מ מול המבצעים תהיה מעמדה חזקה בהרבה", טענו נציגי המוסדיים בכנס. לאחריו אמר בן עטר, שעמדה זו לא משוללת היגיון, ובכוונת הצוות לשקול לשנות חיוב זה.

הערה נוספת מצד היזמים נגעה למיקום המתחם המיועד להשכרה ברמת השרון, בשכונת מורשה ובצמוד לגדר מפעלי תע"ש, בקרקע שנטען לגביה כי היא מזוהמת. "במקרה הזה יש לנו אישור חד משמעי של מהנדס העיר רמת השרון כי מדובר בקרקע שנערך לגביה תסקיר סביבתי וכי לא תהיה כל בעיה להוציא בה היתר בנייה", אומר בן עטר. עם זאת, לדבריו גם במקרה זה, כדי להגדיל ודאות היזמים, ייתכן כי תיערך בדיקה נוספת ומעמיקה יותר בשטח: "לא ניתן ביטחונות, אבל נקטין הסיכון למינימום".

דאגה נוספת שהציגו היזמים נגעה לתנאי המחייב הוצאת היתרי בנייה בתוך תקופה של שנה מיום הזכייה במכרז. לטענתם תנאי זה צפוי להכשילם, בעיקר משום שהרשויות המקומיות אינן מותאמות לקצב פעולה זה. במקרה זה מי שהשיבה היתה דווקא נציגת מהנדס העיר הרצליה שנכחה בכנס, שהתחייבה לפעילות מהירה מול הזוכים במכרז בעיר.

בן עטר מחזק את דבריה. "אנחנו עובדים בשיתוף פעולה מלא עם מהנדסי הערים בשתי הרשויות", הוא אומר. "בכל מקרה חשוב שהיזמים יבינו שאנחנו לא מתכוונים להיעלם יום אחרי הזכייה במכרז, וגם לא אחרי תחילת ההקמה והאכלוס. אנחנו נעשה נכל על מנת שהמיזמים יצליחו".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#