דעה |

ת"א מודיעה: די לנו במצאי הדירות הקיים והמתוכנן

תושבי העיר - בפרט אלה המצפים לרכוש בה דירה - לא מבינים את השלכותיה של תוכנת המתאר תא/5000 על המשך עליית מחירי הדירות

עופר טויסטר
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
עופר טויסטר

נותרו רק כשלושה שבועות להתנגד לתוכנית המתאר החדשה של תל אביב (תא/ 5000). נדמה שהתוכנית עברה מתחת לרדאר, כשתושבי העיר - בפרט אלה המצפים לרכוש בה דירה, לא מבינים את השלכותיה על המשך עליית מחירי הדירות. תוכנית תא/ 5000 שהפקידה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב היא תוכנית מתאר מקומית ראשונה לכל העיר מאז קום המדינה.

נקודת המוצא של התוכנית היא שכדי להשיג את יעד האוכלוסייה ל–2025 (450 אלף תושבים), די בהיצע הריאלי של יחידות הדיור המתוכננות בעיר, שהוא כ–45 אלף דירות (בתוכניות מאושרות ובתוכניות שבהליכי הכנה). למרות זאת, מציעה התוכנית להוסיף 30 אלף יחידות דיור בלבד עד שנת היעד, כשמתוכן רק מספר זניח של 6,000 יחידות דיור במרכז העיר ובצפונה, וזאת לצורך התחדשות עירונית.

תל אביב. סתירה בין כוונות המדינה ו"מדינת תל אביב"צילום: עופר וקנין

נראה כי יש סתירה בין הכוונות של מדינת ישראל, שלפיהן יש להגביר את מצאי הדירות המתוכננות, לבין היעדר הנכונות של "מדינת תל אביב" להגדיל משמעותית את מספר הדירות בתחומה. מתוכנית המתאר המופקדת עולה כי אם התוכנית תאושר כמו שהיא, הרי שלא תהיה בה תרומה לגידול משמעותי במספר הדירות ולירידת מחירים בהתאם לכך, שכן מהתוכנית עולה שהעירייה לא תעודד גידול משמעותי במספר הדירות (וזאת מתוך ההנחה המהווה נקודת מוצא בתוכנית, כי מספר התושבים ב–2008 - כ–450 אלף - יגדל בלא יותר מ–45 אלף עד 2025). העובדה שרק בעמוד 102 מוזכרת במפורש המדיניות שלפיה אין צורך להגדיל את מצאי הדירות המתוכננות מכוח התוכנית, אומרת דרשני, וייתכן שמישהו ציפה שזה יעבור מתחת לרדאר.

לא מן הנמנע שתושבי שכונות, בעיקר במרכז ובדרום העיר, שמצפים להתחדשות עירונית שמחייבת גידול משמעותי ביחידות הדיור באותן שכונות, יגישו התנגדות לתוכנית, לאור הטענה שבגידול המוצע בתוכנית אין די. בנוסף, היא כוללת הוראות המאפשרות לעירייה לדרוש מהיזמים תועלות ציבוריות כנגד מתן זכויות בנייה באזורי ייעוד לתעסוקה, וכן הקצאת שטחים פתוחים ושטחים למבני ציבור באזורי תעסוקה ומגורים. זאת בנוסף להיטל ההשבחה הקבוע בחוק.

תועלות ציבוריות יכולות להיות הקצאה נוספת לצורכי ציבור, בניית חנייה ציבורית ועוד. המשמעות היא תוספת כספית משמעותית ליזם שיבקש לנצל את מלוא הזכויות. יש ספק אם ניתן לחייב בתוכנית יזמים בהוצאות מעבר לקבוע בחוק - ספק שהתגבר לאור פסיקת בית המשפט לעניינים מינהליים (שערעור עליו שהגישה עיריית תל אביב לבית המשפט העליון נמחק בהסכמה, לאור הערות השופטים), שפסל באחרונה שתי תוכניות של העירייה לאחר שקבע שמטלות ציבוריות מעבר לקבוע בחוק מהוות שיקולים לא תכנוניים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

עלויות אלה מיתוספות להיטל ההשבחה הקבוע בחוק. אותן מטלות נוספות צפויות להגדיל את עלויות הבנייה בתל אביב, ובוודאי שאין בהם לתרום לירידת מחירי הדיור. בנוסף, התכנית כוללת הפניות למסמכים שונים (תנאים מרחביים ועוד) שעדיין לא הוכנו, ומגבירה את חוסר הוודאות, שהרי תוכנם אינו ידוע בשלב ההתנגדויות.


הכותב הוא עו"ד ובעל משרד המתמחה בתכנון ובנייה

תל אביבצילום: ניר קידר

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker