סיכום 2013

הישראלים הגדילו את רכישת דירות היוקרה

בעוד שב-2013 עלה משמעותית מספר העסקות שמחיריהן נעו בין 5 ל-10 מיליון שקל לעומת 2011 ו-2012, שוק הדירות של 10 מיליון שקל ומעלה נותר כמו שהיה בשנתיים הקודמות ■ הסיבה: תושבי החוץ לא בטוחים שדירה ישראלית שווה 100 מיליון שקל

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

2013 רשמה גידול במספר עסקות היוקרה לעומת 2011 ו–2012, אבל נראה כי פלח השוק הקטן אך מרתק של הנדל"ן המגה־יוקרתי, זה שהדירות בו עולות 10 מיליון שקל ויותר, נקלע לקיפאון יחסי. אף שלא חסרות בשוק דירות שמוצעות למכירה בעשרות מיליוני שקלים, מספר העסקות בסכומים האלה ב–2013 נותר ברמה דומה לזה של קודמתה, ונמוך מהשנתיים שלפניהן.

שוק דירות היוקרה בישראל שמחיריהן 5 מיליון שקל ומעלה מהווה כ–0.5% מכלל שוק הדירות. בסך הכל ב–2013 בוצעו 587 עסקות במחירים של יותר מ–5 מיליון שקל - יותר מב–2011 (550) וב–2012 (480), אבל משמעותית פחות מב–2010 (649). כשמפלחים מסך העסקות את העסקות המגה־יוקרתיות מגלים כי בשנה שעברה נרשמו 112 עסקות ב–10 מיליון שקל ויותר - בדיוק כמו ב–2012, ופחות מב–2011 (124 עסקות) ו–2010 (131 עסקות). בשוק שבו כל דירה חשובה, מדובר במצב בעייתי מאוד.

אנשי נדל"ן שעוסקים בפלח המגה־יוקרתי מתקשים לתת הסבר חד משמעי לתופעה. חלק מהם מזכירים את חלקם הפוחת והולך של תושבי החוץ בשוק הדירות הישראלי. אחרים סבורים כי חלק מבעלי ההון - במיוחד מקרב תושבי החוץ - מאמינים שהנדל"ן בישראל נקלע לסוג של בועה, והם לא ממהרים להיכנס אליו. ואולם ועל זה כולם מסכימים: מדובר בענף קפריזי ובלתי צפוי, ודי במגדל תל אביבי שימצא חן בעיני כמה בעלי הון מחו"ל כדי לשנות את המצב.

רחוב דוד המלך 2 בירושלים. 9 חדרים ב-27 מיליון שקלצילום: אמיל סלמן

ואולם אנשי נדל"ן ישראלים מודים שכמה עסקות שבוצעו בעיקר בסוף העשור הקודם, קצת הלהיבו יותר מידי את יזמי הנדל"ן בישראל לגבי מחירי דירות המגה־יוקרה בישראל. היו אלה בעיקר העסקות שסגרו האוליגרכים ואלרי קוגן ואלכסנדר משקביץ על הפנטהאוזים שרכשו במגדל Sea One בטיילת הרברט סמואל בתל אביב ב–110 מיליון שקל כל אחד, והדופלקס פנטהאוז שרכש איל עופר במגדל שהקימה חברת עופר נכסים ב–115 מיליון שקל בפרויקט הרברט סמואל 10 בתל אביב. בעוד שהעסקה הראשונה בוצעה על ידי אוליגרך, שרכש זמן קצר קודם לכן שבע וילות בקיסריה כדי להקים לעצמו ארמון, וברור שהכסף לא היווה לגביו מעצור; העסקה השנייה היתה חריגה בגלל הקשר שבין הרוכש לחברה היזמית.

מכאן ועד לתכנון פנטהאוזים מגה־יוקרתיים ותמחורם במחירים בני תשע ספרות, נראה כי ההגזמה גדולה. קבוצת דן, באמצעות אמד - זרוע הנדל"ן של הקבוצה, הודיעה בסוף 2012 שהיא מציעה למכירה את הפנטהאוז שהיא בונה במגדל בן 29 הקומות ברחוב ארלוזורוב 17 בתל אביב, ב–200 מיליון שקל, וזה מקרה בולט של חברה יזמית שספק גדול אם אנשיה מאמינים ביכולתם לעמוד ביעד מחיר של אפילו מחצית ממה שנקבו. לעומת זאת, כמה עסקות על דירות פנטהאוז במגדלי יוקרה כמו רוטשילד 1, בארי־נהרדע ופרישמן 46 (כולל עסקת השיא של השנה שעברה), שנסגרו בסכומים שנעו בין 60 ל–80 מיליון שקל, נראות משקפות נכון יותר את המחיר שאליו יזמים ישראלים שמעוניינים למכור בזמן סביר את הנכס שלהם, צריכים לשאוף.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

המצב השתנה דווקא ברובד היוקרתי "הרגיל" של השוק, זה שסכומי העסקות שבו נעים בין 5 ל–10 מיליון שקל. ב–2011 נרשמו ירידות חדות בפלח השוק הזה, שלפחות חלקן יוחסו למחאה החברתית ולוועדת טרכטנברג, שמהן היו ציפיות לשינויים גדולים. ב–2013 קפץ מספר העסקות ברובד הזה לעומת 2012 ב–29%, מ–368 ל–475 נכסים. בולט במיוחד הגידול שנרשם במספר העסקות שנעו בין 5 ל–6 מיליון שקל (46% - מ–166 ל–242).

בהנחה שעיקר השוק הזה נשלט על ידי ישראלים, הדבר מעיד כנראה על עליות מחירים גדולות שנרשמו, ושהביאו אנשים שתיכננו בעבר לרכוש דירות במחירים של פחות מ–5 מיליון שקל, להיכנע ולהוסיף עוד. כמו כן, ניתן לשער כי המוכנות הזו לרכוש דירות במחירים כה גבוהים, היא פועל יוצא של אי האמון בממשלה החדשה - בכך שתוכל לפעול להורדת מחירים. בהמשך הסקירה ניתן יהיה להתרשם מחלק מההשלכות בשטח של עליות המחירים.

העסקה הגבוהה ביותר ל–2013 בוצעה בקומה 17 של המגדל של הנרי טייק, שנקרא David Promenade Residences, ברחוב הירקון 51 בתל אביב, שם נרכשה דירת 612 מ"ר במחיר של 81.46 מיליון שקל. גם העסקה השנייה בגובהה בוצעה בתל אביב. היה זה ברחוב אחד העם 45 בתל אביב, שם מוקם הפרויקט נחמני לנוקס, שבו נרכשה דירת 4 חדרים, בשטח של 560 מ"ר בקומה הרביעית מתוך שש, תמורת 79.4 מיליון שקל. בעיתונות פורסם כי הרוכש היה מייסד אמדוקס, אבי נאור.

העסקה השלישית בגובהה ב–2013 בוצעה על וילה בדרך השדות 59 בכפר שמריהו, שאותה מכר בעליה, דיוויד פדרמן, ב–55.1 מיליון שקל. הווילה היא בת 9 חדרים, ואף כוללת בריכת שחייה ומגרש טניס. וילה ברחוב אלכסנדר ינאי בהרצליה פיתוח, שבה 10 חדרים, בשטח של 752 מ"ר, נמכרה ב–48.53 מיליון שקל, והיא העסקה שמדורגת רביעית.

העסקה החמישית מערבת שוב דמויות מפורסמות, ובמסגרתה נמכרה דירת מיני־פנטהאוז בפרויקט הרברט סמואל 10 בתל אביב. הדירה נמכרה על ידי ליאורה עופר, יו"ר מליסרון, לאיש העסקים גבי תמן, תמורת 48.28 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה 19 מתוך 20 הקומות של המגדל, ומשתרעת על פני קומה שלמה של כ–450 מ"ר. הדירה נרכשה ברמת מעטפת. בחזרה להרצליה פיתוח, שם נמכרה וילה של 646 מ"ר ברחוב האשל תמורת 44.7 מיליון שקל - העסקה השישית בגובהה ב–2013. במגדלי אלרוב (מגדלי אקירוב) בשדרות פנקס בתל אביב, נמכרה דירת 5 חדרים, בשטח של 400 מ"ר בקומה 32, בלא פחות מ–35.44 מיליון שקל.

שוב חוזרים להרצליה פיתוח - שם נמכר קוטג' 7 חדרים ברחוב הנוריות תמורת 34 מיליון שקל; ומשם לירושלים, שבה נרשמו במקומות סמוכים שלוש העסקות החותמות את עשרת העסקות הגבוהות ל–2013: ברחוב דוד המלך 27, ליד מלון המלך דוד, נרכשה דירת 6 חדרים, 158 מ"ר ב–29.7 מיליון שקל. בסמוך, ברחוב המלך דוד 2, נמכרה דירת 9 חדרים בשטח של 468 מ"ר ב–27.26 מיליון שקל; ואילו ברחוב אגרון נמכרה דירת 9 חדרים, 408 מ"ר, ב–26.38 מיליון שקל.

הדמיה של David Promenade Residences ‏ בתל אביב

עליות המחירים שפקדו את המדינה בשנים האחרונות, הביאו גם לשבירת שיאי מחירים מקומיים. כך למשל, קוטג' ברחוב לח"י ברמת השרון שנמכר ב–20.5 מיליון שקל, שבר את שיא המחיר הקודם שנרשם בעיר היוקרה הזו, שהיה 14.5 מיליון שקל "בלבד". בנתניה נמכר פנטהאוז בפרויקט ברחוב דוד המלך במרכז העיר בסכום של 20 מיליון שקל - סכום שלא נראה אפילו קרוב אליו עד לשנה הנוכחית.

עסקות מקומיות בולטות נוספות שנרשמו ב–2013: בחיפה נמשכת ההצלחה במגדלים החדשים שמוקמים מתחת לאוניברסיטה, בשדרות אבא חושי. דירת 238 מ"ר בקומה 19 מתוך 20 נמכרה בשנה שעברה ב–5.61 מיליון שקל. וילה בת 6 חדרים ברחוב ינשוף בבאר שבע רשמה מחיר גבוה מאוד בסטנדרטים מקומיים - 3.1 מיליון שקל; ובאילת נמכרה ברחוב משעול הזית בשכונת שחמון, וילה יוקרתית של 560 מ"ר בנויים על 1.3 דונם, תמורת 10.3 מיליון שקל.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker