ההסבר הפשוט של משה כחלון: למה הדירות בישראל כל כך יקרות

השר לשעבר דיבר בכנס של חברת קסם ותקף את התנהלות המדינה בנדל"ן ■ "משרד הפנים מתעסק בתכנון של 20 דירות, בזמן שהמדינה צריכה לפחות 50 אלף דירות בשנה"

אסא ששון
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

"רגולציה זה כמו תרופה - אתה יכול להציל חיים, אבל יותר מדי יכול להרוג" - כך אמר משה כחלון שלשום (ג'). "המטרה היא לחולל צמיחה. ברגע שאתה מכביד, או שהעסק קורס או שאנשים מתחמקים מזה". כחלון היה הדובר המרכזי בכנס שערכה חברת תעודות הסל קסם, בניהולו של אבנר חדד ובשליטת בית ההשקעות אקסלנס, בנושא רגולציה כמעוררת צמיחה. השר לשעבר, שכיום משמש יו"ר המרכז לרפורמה ומנהיגות במכללת נתניה, התייחס בהמשך דבריו ישירות לשוק הנדל"ן ולכשליו.

"קחו למשל את משבר הדיור", פתח כחלון. "74% מתכנון הנדל"ן נמצאים בידי משרד הפנים. הוא מתעסק עם תכנון של 20 דירות, בזמן שהמדינה צריכה לפחות 50 אלף דירות בשנה. יש להם מונופול, וזה חייב להישבר. חייבים לאפשר לגופים אחרים לתכנן, שהשוק יתכנן. התוצאה של המונופול הזה היא שמרגע שיש קרקע, עוברות 12 שנה עד שיש דירה. אם המשרדים האזרחיים יתכננו את זה, יהיה טוב יותר, יעיל יותר ומהיר יותר. המדינה כמובן תצטרך לפקח על הכל. אנחנו צריכים 180 אלף יחידות דיור לפחות, מהן 50 אלף יחידות דיור לצעירים ולמתגרשים".

כחלון המשיך: "המונופול השני הוא רשות מקרקעי ישראל. 94% מהקרקעות שייכות לרשות, ורק הוא משווק אותן. מדינת ישראל נכשלה בניהול הקרקע. שימו לב לאבסורד: כ–1.5% מהאוכלוסייה עוסקים בחקלאות ו–65% זו קרקע חקלאית. רשות מקרקעי ישראל לא משחרר קרקעות. המדינה לעודד את זה, ואפילו אם היזמים ירוויחו קצת, לא יקרה כלום. צריך להחליט לחלק את הקרקעות למשווקים ולקבלנים שירצו לשווק".

הצהרות אלה זיכו אותו במחיאות כפיים סוערות מהקהל, וכחלון המשיך: "אבל מחירי הקרקעות - זה האבסורד הכי גדול. המדינה רוצה להוריד את מחירי הקרקעות, אבל בפועל ההתנהלות מנוגדת לכך. נניח שיש קרקעות למכירה ל–1,000 יחידות דיור, ויש מכרז. הרשות מוציא בשלב ראשון קרקע ל–100 יחידות דיור, כי ככה ממקסמים את המחיר. המחיר ההתחלתי הוא 100 אלף שקל, והן יימכרו ב–130 אלף שקל. לאחר מכן מוציאים קרקעות ל–100 היחידות הבאות, אבל כעת המחיר ההתחלתי הוא 130 אלף - כי החוק אינו מאפשר שהוא יהיה נמוך ממחיר הסגירה הקודם. עכשיו המכרז ייסגר ב–160 אלף שקל. כך ישראל העלתה את מחיר הדירות ב–60%".

משה כחלון. "מחירי הקרקעות הם האבסורד הכי גדול"צילום: מיכל פתאל

בשלב זה עבר כחלון להסביר כיצד יוביל את השינוי במשנתו הכלכלית: "בסלולר מי שהכי נפגעו היו הפרטים, גברת ריקי כהן. החלטנו שאנו הופכים את משקי הבית לגורם החשוב ביותר. הוצאנו מכרז לתדרים ונתנו בחינם, אבל הגדרנו שאנחנו רוצים ש–7% ממשקי הבית ייהנו מכך. עושקים וגונבים פה אנשים לאור יום, ואין לאישה במגדל העמק למי לפנות. אחרי שהבנתי שזו השיטה, טענו שאני נגד הטייקונים. יש תמיד קבוצה שמשלמת את המחיר בעמלות הבנקים, בבריאות. החוכמה ברגולציה היא להפוך את הפרטים לכלה המבוקשת. גולן והוט מובייל רצו אחרי אנשים כדי לעמוד ב–7%".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

כחלון מציע להחיל פתרון דומה גם בנדל"ן: "מה שצריך בישראל זה דירות של שלושה חדרים. למה אין? כי אם תבוא לראש העירייה ותגיד לו: 'אני רוצה שיבנו דירות שלושה חדרים', הוא ישר מבין מי קונה אותה: זוג צעיר. המשמעות היא שהזוג יצרוך ממנו גן ילדים, בית ספר וטיפת חלב. הזוג הזה ישלם על כך 600 שקל בחודש, אבל יצרוך שירותים בהרבה יותר כסף. אז ראש העירייה אומר לקבלן לבנות בנק. בסוף הם מגיעים לפשרה, והקבלן בונה דירות של חמישה חדרים. מי קונה אותן? המבוססים, אלה שצורכים פחות שירותים מהעירייה כי הילדים כבר גדולים.

"ראשי הערים חושבים שהמדינה היא שלהם. מי שרוצה דירה של שלושה חדרים שילך למקום רחוק. כדי לעודד את הבנייה של דירות שלושה חדרים צריך להפוך את המכרז, להפוך את האוכלוסייה הצעירה לחשובה. המכרז על דירות שלושה חדרים צריך להיות לפי מי הכי מהיר והכי זול, וככה זוג צעיר יוכל ליהנות מהתרבות של רעננה, כלומר מכוח העיר. הקרקעות הן מונופול של העירייה וצריך להפקיע אותו מהן".

בשלב זה נשאל כחלון אם הוא חוזר לפוליטיקה והשיב: "כנראה בבחירות הבאות". בהתייחסו לשוק ההון אמר כחלון: "אי אפשר בגלל עשרה שסרחו להשית רגולציה כבדה על שוק גדול ורחב. בהתערבות סבירה, רגולציה יכולה להיות מקדם צמיחה. שקיפות זה שם המשחק - לקבוע את הכללים, אבל לתת לשוק לשחק. אני אופטימי. אין פה שאלה אם יעשו, אלא מתי".

"המחאה לא יצרה עיוות, אלא תיקנה"

את הכנס פתח חדד ואמר: "אני מסתכל על העולם דרך מדד ת"א 25. בסופו של דבר הוא אמור לשקף את כל מה שקורה בכלכלה הישראלית. תסתכלו מה עשה ת"א 25 מיום שהתחילה המחאה החברתית לעומת מדד S&P 500. ת"א 25 ירד ב–13.6% בעוד S&P 500 עלה ב–2%. מי שהובילו לירידה היו מניות הקמעוניות, שהושפעו מהמהפכה החברתית (בזק, שופרסל, סלקום, פרטנר והבנקים). שנה לאחר מכן - המגמה התהפכה. אותן מניות תיקנו ומדד ת"א 25 עלה ב–12.6%. המסקנה שלי היא שהמחאה לא יצרה עיוות, אלא תיקנה עיוות שהיה קיים בשוק".

אחריו עלתה רינת אשכנזי, מנהלת מחקר מדדים בקסם, והציגה את תפישת העולם של קסם לגבי האפיקים הרווחיים ב–2014. אשכנזי הסבירה כי "אנחנו נמצאים בשוק שורי, ובתבנית הדומה לשווקים שוריים בעבר. לפי דמיון זה, ב–2014, שתהיה השנה השישית, השוק צפוי להניב תשואה של 20%. זו צפויה להיות שנה טובה".

אשכנזי הזהירה ואמרה כי "מצד שני לא היו יותר מחמש שנים שבהן שוקי המניות עלו, ואנחנו רואים שהכל יקר. לדעתנו המקומות להיות בהם ב–2014 בארה"ב הם: אנרגיה, חומרי גלם, תעשייה וצריכה מחזורית. באירופה: אנרגיה, חומרי גלם, תעשייה, טכנולוגיית מידע ופיננסים, בעיקר בנקים. ביפן: טכנולוגיית מידע, צריכה מחזורית וחומרי גלם. בבריטניה: חומרי גלם, אנרגיה ופיננסים".

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker