כמה באמת עולות דירות בישראל? הרבה יותר יקר ממה שחשבתם - נדל"ן - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כמה באמת עולות דירות בישראל? הרבה יותר יקר ממה שחשבתם

חישוב חדש שביצעו חוקרי הלמ"ס גילה: מחיר הדירה הממוצע בישראל ב-2011 היה 1.26 מיליון שקל ולא 1.09 מיליון שקל ■ המדד החדש מבוסס על כלל הדירות בשוק, ולא רק על הדירות שנמכרו

64תגובות

מהו המחיר הממוצע של דירה בישראל? עבודה שעורכים בימים אלה חוקרים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה צפויה לשנות מהיסוד את התשובה לשאלה זו. במסגרת מחקרים, נמצא כי שיטת החישוב המקובלת כיום, המשמשת את משרדי הממשלה השונים, גורמת להטיות חריפות בתוצאות - בעיקר כלפי מטה. כך, למשל, מצאו החוקרים כי מחירה הממוצע של דירה בישראל ב–2011 היה גבוה ב–15% מהמחיר הממוצע שפורסם.

המחקר, שנערך על ידי שני חוקרי הלמ"ס, לריסה פליישמן ויורי גובמן, והגיע לידי TheMarker, מצא כי השיטה המקובלת לחישוב המחיר הממוצע של דירה בישראל סובל מהטיה משמעותית, מכיוון שהוא מתבסס רק על מחירי דירות שנמכרו. הטיה זו גרמה לנתוני מחירי הדירות הממוצעים - הן ברמה הארצית והן ברמה העירונית - להיות נמוכים משמעותית מהמצב האמיתי בשוק.

החוקרים גיבשו שיטת חישוב חדשה, שמתמודדת עם ההטיות באמצעות התבססות על כלל הדירות הקיימות בשוק. לפי השיטה החדשה, נמצא כי ב–2011 היה המחיר הממוצע של דירה ביישובים עירוניים יהודיים בישראל 1.26 מיליון שקל - בעוד שלפי הנתונים הרשמיים באותה העת, המחיר הממוצע היה 1.09 מיליון שקל. כלומר, הנתון לפי השיטה החדשה גבוה ב–15% מהנתון שפורסם. אף שבשלב זה בוצע המחקר רק עבור 2011, שיטת החישוב החדשה צפויה לשמש בעתיד את דו"חות משרדי הממשלה השונים.

פליישמן וגובמן מסבירים, בנייר העבודה שפירסמו, כי מקור ההטיה בשיטת החישוב הקיימת הוא שעסקות בדירות זולות - כלומר דירות קטנות, ישנות ובאזורים פריפריאליים - נוטות להתרחש בתדירות גבוהה הרבה יותר מאשר עסקות בדירות יקרות. לדבריהם, "המגבלה העיקרית של המידע הקיים על שווי הדירות בישראל טמונה בעובדה כי הנתונים אודות שווי הנכסים למגורים זמינים אך ורק עבור הנכסים שנמכרו במהלך פרק זמן נתון".

במלים אחרות, מה שהוגדר כ"מחירי דירות" בישראל בתקופה כלשהי הוא למעשה רק מחירי הדירות שנמכרו בתקופה האמורה. עם התייקרות הדירות, גדל משקלן של העסקות על נכסים זולים יותר - מה שמשפיע על המחיר הממוצע שמתקבל על כלל העסקות. לצורך המחשה - במהלך תקופה כלשהי (נניח 20 שנה), סביר כי דירה במחיר של מיליון שקל תימכר מספר רב יותר של פעמים מאשר דירה גדולה יותר במחיר של 2 מיליון שקל. המחיר הממוצע של שתי הדירות יישאר 1.5 מיליון שקל, אך שקלול נתוני העסקות בלבד עלול ליצור הטיה של המחיר כלפי מטה.

שביט צילומי אויר

תת־ייצוג של 
דירות יקרות

הביקורת מצד שמאים ואנשי נדל"ן על שיטת החישוב הקיימת אינה חדשה, והיא נשמעת כל אימת שמשרדי השיכון והאוצר או הלמ"ס מפרסמים דו"ח שמוצא עלייה או ירידה במחירי הדירות. רבות מהתגובות בשוק לנתוני הנדל"ן טוענות כי הנתונים אינם מלמדים דבר על הרמה הממשית של המחירים, אלא רק על שינוי בתמהיל הדירות המועדפות לרכישה.

כך למשל, דווקא בתקופות שבהן יש ביקוש רב לנכסים להשקעה, אנו עשויים לגלות כי באופן פרדוקסלי חלה "ירידת מחירים" בשוק הדירות. זאת, כמובן, רק משום שדירות להשקעה נוטות להיות זולות יותר מדירות שנרכשות למגורים - ולכן הממוצע נמשך למטה באופן מלאכותי.

החידוש העיקרי בשיטת החישוב של חוקרי הלמ"ס נמצא בדרך שבה התגברו על המכשול - באמצעות התאמת מחירי הנכסים, כפי שעלו מהעסקות שבוצעו, למפקד של כלל הדירות הקיימות ביישובים העירוניים, שאותו עורכת הלמ"ס אחת לכמה שנים, במסגרת סקר הוצאות משקי בית. כאשר ערכו החוקרים את ההשוואה, מצאו כי נתוני הדירות שהתקבלו במסגרת דיווחי המכר של רשות המסים שונים באופן מהותי מהנתונים הממוצעים של כלל הדירות ביישובים יהודיים.

"ניתן לראות כי הדירות שנמכרו קטנות יותר בממוצע מאשר הדירות שנמצאו בסקר הוצאות משקי בית, הן במונחי שטח (82.4 מ"ר לעומת 112.2 מ"ר בהתאמה) והן במונחי מספר חדרים (3.5 לעומת 4.2)", כתבו החוקרים. עוד נמצא כי ככלל, הדירות שהתקבלו ממאגר העסקות הן "ישנות יותר וממוקמות באזורים יוקרתיים פחות - לפי נתוני תעריפי ארנונה והכנסה ממוצעת באזור סטטיסטי".

לדברי פליישמן, "הפכנו את המחיר הממוצע לכזה שמשקלל את שוויין של כלל הדירות הקיימות - לא משנה אם נמכרו או לא - משום שכאשר מדובר בעסקות מכירה, יש תת־ייצוג של דירות יקרות. זו תופעה שידועה היטב בספרות. למעשה, דירות יקרות, כמו בתים פרטיים מפוארים, עשויות לא להימכר אפילו פעם אחת מיום רכישת המגרש, גם אם חלפו עשרות שנים. אם נבחן אך ורק את העסקות שנעשו, אנחנו בעצם מתעלמים מנכסים כאלה".

המחקר אמנם מוגדר "נייר עבודה" בלבד, כלומר עדיין לא זכה למעמד של דו"ח רשמי של הלמ"ס, אך שיטת החישוב הזו של מחיר דירה ממוצע בישראל צפויה להיות מיושמת כבר בדו"ח פני החברה הקרוב שתפרסם הלמ"ס באוקטובר 2014.

נוסף על כך, צוות בין־משרדי מיוחד שהוקם לפני כמה חודשים כדי להביא לשיפור ברמת הנתונים המסופקים על שוק הנדל"ן בישראל, ושבראשו עומד ראש המועצה הלאומית לכלכלה, פרופ' יוג'ין קנדל, כבר סמך על המחקר את ידיו. במסגרת דו"ח ביניים שפירסם הצוות לפני כשבוע, נכללו את עיקרי הממצאים של פליישמן וגובמן. בדו"ח של הצוות הבין־משרדי נכתב כי "הצוות סבור שיש להתבסס על כלל הדירות במשק, ולא רק על הדירות שנמכרו. הצוות פועל בשיתוף פעולה עם הלמ"ס על מנת להרחיב את האמידה שנערכה, וסבור שיש לערוך אמידה זו באופן רבעוני ולהפיק ממנה מחירים ממוצעים וחציוניים של מצבת הדירות במשק".

אם יימצא שקיימת הטיה דומה גם בנתוני 2013, יתברר שלמעשה מחירה הממוצע של דירה בשנה שעברה היה כ–1.45 מיליון שקל, ולא 1.25 מיליון שקל, כפי שפירסם משרד השיכון בדו"ח הרבעוני האחרון שהוציא, שהתייחס לרבעון השלישי של 2013. בהתאם, יתברר כי מספר המשכורות החודשיות הממוצעות הנדרשות לרכישת דירה הוא 155 - ולא 135. מחירה הממוצע של דירה בירושלים יטפס לכ–1.85 מיליון שקל (ולא 1.61 מיליון שקל, כפי שמציגים הנתונים כיום), ובתל אביב יהיה המחיר הממוצע כ–2 מיליון שקל (ולא 1.75 מיליון שקל, לפי הנתונים כיום). יש לסייג ולומר כי בכל עיר ההטיה עשויה להיות שונה.

ירידה של 10% במחיר דירה ממוצע בתל אביב

השיטה החדשה לחישוב המחיר הממוצע לדירה משנה באופן ברור גם את מחירי הדירות הממוצעים לפי ערים. באופן מפתיע, בתל אביב ובירושלים - שתי הערים הגדולות בישראל ובין הערים שבהן מחירי הדירות הם הגבוהים במדינה - מתעדכן מחירה הממוצע של דירה כלפי מטה.

לפי המדד הקודם, מחיר דירה ממוצעת בתל אביב היה 1.98 מיליון שקל ב–2011. לפי המדד המעודכן, מחיר דירה ממוצעת בעיר בשנה זו היה כ–1.8 מיליון שקל - ירידה של כ–10%. בירושלים חלה ירידה של 12% לפי המדד החדש - מ–1.66 לפי שיטת החישוב הקודמת ל–1.46 מיליון שקל.

שתי הערים הללו הן בין היוצאות מהכלל, כאשר כמעט בכל עיר אחרת בישראל, שיטת החישוב החדשה מובילה לזינוק במחיר הממוצע של דירה כלפי מעלה. בחיפה, שבה בוצעו בשנים האחרונות עסקות רבות להשקעה שיצרו הטיה של המחיר כלפי מטה, עולה מחירה של דירה ממוצעת לפי שיטת החישוב החדשה ב–12.5% - מ–788 אלף שקל לפי השיטה הקודמת ל–886 אלף שקל. בבאר שבע, הידועה גם היא כעיר משקיעים, נוצר אפקט דומה, ומחיר דירה ממוצע עולה בכ–12% מ–643 אלף שקל לפי המדד הקודם ל–721 אלף שקל.

עלייה דרמטית במיוחד, של 26%, נרשמה בגבעת שמואל: מחיר דירה ממוצע לפי המדד הקודם היה 1.49 מיליון שקל, ולפי שיטת החישוב החדשה - 1.88 מיליון שקל. בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מסייגים את הממצאים, ומדגישים כי מדובר במודל שנמצא עדיין בהכנה, ולכן אין לראות בנתונים אלה כסופיים.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#