בעקבות מחדל קריסת המרפסות: מי אחראי לתיקונים 
- היזם או הקבלן?

ההפרדה שקיימת כיום במקרים רבים בין החברה היזמית לחברה הקבלנית יוצרת חוסר בהירות - אז מי אחראי לתקן את הסדק שבקיר?

רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
רז סמולסקי

לרוכשי דירות חשוב המוניטין של היזם, האיכות והשירות שהוא נותן, וגם המתנות שהוא מחלק לעתים במהלך הליך שיווק הדירה. ואולם היזם אינו הקבלן, ובמקרים רבים כשהרוכשים חותמים על חוזה המכר אצל היזם, אין להם מושג מי באמת בונה להם את הבית. בשמו של זה האחרון הם נתקלים בדרך כלל באותיות הקטנות שמופיעות בשלטים שמוצבים בחזית הפרויקט, ובאנשי המקצוע שבאים עמם במגע שוטף לאורך התקדמות הבנייה. עד כאן זה נראה פרט טריוויאלי ואולי לא כל כך חשוב לרוכש. ואולם כשהבניין מושלם ומאוכלס, ומתגלים בו ליקויים שונים - כאן האבחנה בין היזם לקבלן המבצע היא אקוטית. מי אחראי מול הרוכשים כשיש ליקוי כזה - היזם או הקבלן המבצע?

בפרויקטים נדל"ניים יש כמה סוגי חברות: חברות יזמיות, שמתמחות ברכישת קרקעות, ביצוע תכנון עליהן וייזום הבנייה; חברות ביצוע (קבלנים), שמבצעות את הבנייה ונשכרות על ידי החברות היזמיות - חברות אלה משתמשות לרוב גם בקבלני משנה משלהן, לצורך עבודות נקודתיות בפרויקט; ויש גם חברות שמנהלות את כל התהליך, כלומר שהן גם יזמיות וגם קבלניות, כמו פעם, בימים שבהם ניתן היה להיתקל ביזם הפרויקט עובד בו עם הפועלים שלו.

בעולם מושלם לא צריכה להיות בעיה בהפרדה בין חברה יזמית לקבלנית, ובטח שאין בעיה במצב שבו החברה היזמית היא גם החברה הקבלנית. ואולם בעולם שבו ברוב המקרים יש הפרדה בין הייזום לקבלנות, עלולות להתפתח בעיות. "אם יש ליקויי בנייה היזמים מבקשים מהרוכשים לפנות לקבלן המבצע והוא מנסה בדרך כלל לדחות את זה ולא מגיע מספיק מהר", מסבירה עו"ד אפרת לוי יצהרי ממשרד אפרת לוי יצהרי ושות' המתמחה בנדל"ן. "זה שלב קשה מאוד לרוכשים - הם חסרי אונים ולא יכולים לתקן את הליקוי בעצמם, כי זה במסגרת אחריות החוק, ואם הם ינסו לתקן לבד הם יאבדו את האחריות וזו הוצאה כספית. מצד אחד הם לא יכולים לתקן ומצד שני הם נתונים לחסדי הקבלן שיתקן בפועל. לעתים זה תיקונים חוזרים, ובכל פעם צריך לתאם עם הקבלן מועד שבו הוא מגיע, ובדרך כלל זה כולל טרטורים, כאבי ראש והפסד של ימי עבודה. לקבלן אין נכונות גבוהה לעשות את התיקונים, והוא מנסה להוריד את הרוכשים מהתיקונים ולדחות את זה".

לפני חודשיים הסתיימה בפשרה תביעה שהגיש רוכש של פנטהאוז בפרויקט של שיכון ובינוי בקרית אונו. הדייר תבע 680 אלף שקל מהחברה והתפשר על 235 אלף שקל, וכך הגיעה לסיומה סאגה שנמשכה כחמש שנים. "הרוכש קיבל את הדירה בספטמבר 2008, ומהרגע הראשון התחילו להופיע סימני רטיבות על הקירות. בהמשך הנזילות פגעו גם בפרקטים ובמשקופים", מספר עו"ד אייל מיכאלי ממשרד פרץ־פרידמן מיכאלי, שייצג את הרוכש. "בסופו של דבר לא היתה ברירה אלא לתבוע. היזם טיפל בזה, אך הנזילות היו אינסופיות והיזם התייאש מניסיונות התיקון, וככל שהזמן עבר הוא התחיל למצוא את האשמה בהתנהלות של הבית ולא בבינוי".

מיכאלי מספר על דייר שחווה עוגמת נפש שקשה לתאר אותה, אחרי שהשקיע הון בנכס ואינו יכול להנות ממנו. במקום זה הוא מצא עצמו מתכתב עם היזם כדי למצוא פתרון. הוא מספר כי "היזמית היתה שיכון ובינוי והקבלן היה חברת בת שלה - סולל בונה. כשהיזם והקבלן הם מאותה משפחה זה עדיף, כי לא זורקים את הדייר מאחד לשני. אם היזם שוכר קבלן זה יותר כאבי ראש, כי הדייר פונה ליזם שפונה לקבלן שמאשים את היזם - וכל הזמן צריך לשלוח שני מכתבים ולא אחד".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי
הבניין של גינדי בחדרה שבו קרסו מרפסותצילום: נמרוד גליקמן

תיק אחד נסגר בפשרה, ובימים אלה עומל בנימיני על תביעה דומה של דיירים בבניין חדש באזור המרכז. הפעם מדובר במה שכבר נהפך למגיפה בענף הבנייה: אריחים של החיפוי החיצוני של הבניין שנופלים. "כדי להוזיל ולזרז את הבנייה בונים קירות טרומיים, ועל זה מדביקים את החיפויים. הקיר והחיפוי מגיעים לאתר הבנייה ומודבקים ביחידה אחת, ואז בתוך שבועיים אפשר לסיים בנייה של קומה", מסביר מיכאלי. "האריחים החלו להתנתק מהקירות אחרי שנתיים ממסירת הבניין. הדיירים פנו ליזם והוא שלח אותם לקבלן המבצע, והקבלן המבצע לוקח אחריות אבל נותן טיפול שהוא 'פלסטר' - מדביק את האריח בחזרה, אבל זה לא מספיק כי אחר כך נופל עוד אריח ועוד אחד וכבר צריך לעשות בדיקה עמוקה יותר של האריחים וההדבקה שלהם".

מיכאלי מתאר את ההתנהלות בתיקון ליקויים כארוכה ומתמשכת. היזם מטפל הזה אך מנסה למשוך זמן כמה שאפשר, לעתים אף שנים, כדי לסיים את תקופת הבדק שנמשכת כשבע שנים ואז התיקונים כבר לא באחריותו. הדיירים במקרה הנ"ל פנו ליזם, וכעת כשהבניין בן שש שנים וחצי הזמן דוחק. לדבריו, "יש לי פה קלסרים של מכתבים ופגישות ומיילים שהעביר אליי הוועד. בכל מכתב יש הבטחות לבוא ולתקן, ובפועל גם תיקנו אבן פה ואבן שם, ובמהלך כל התקופה יש דיבורים והצהרת כוונות. הדיירים התלוננו גם אצל היזם כי מולו הם חתמו על הסכם הרכישה, אבל הוא מפנה אותה לקבלן והם עושים מה שהוא אומר, אף שהיזם צריך לטפל בזה".

על הנייר הדברים ברורים: הרוכש רכש את הדירה מהיזם וגם שילם לו את הכסף, ולכן האחריות על תיקון הליקוי צריכה להיות של האחרון. גם על פי חוק המכר, האחריות לליקוי היא של היזם - הוא אמור להיות הכתובת הראשונה. ואולם בגלל שהקבלן הוא זה שמתקן בפעול את הליקוי, ובגלל שנציגיו מסתובבים פעמים רבות בשטח, נוח יותר לעבוד ישירות מולו. אם הוא לא מבצע את התיקונים, הרוכשים יכולים לפנות ליזם ואם זה לא עוזר זה מגיעים לתביעות משפטיות.

האם המצב של הפרדת היזמות מהקבלנות עדיף לרוכשים? לדעת לוי יצהרי חד משמעית לא. לטענתה, "כשזו אותה חברה יש כתובת אחת, והרוכשים לא צריכים להתנהל מול עוד גורם. מי שאחראי מבחינת החוזה והחוק הוא זה שמתקן בפועל. ההפרדה גורמת לרוכשים להתנהל מול עוד גורם - גם יזם וגם קבלן".

לוי יצהרי ממליצה לרוכשים כבר בחוזה המכר עם היזם להכניס שני סעיפים: לתחם את התיקונים במועדים ספציפיים ולא מועדים מעורפלים, כמו זמן סביר או באופן מיידי. לנקוב במספר ימים, למשל ליקוי חמור יתוקן בתוך שלושה ימים. בנוסף יש לרשום שאם הקבלן המבצע לא מטפל בזה בתוך עשרה ימים האחריות מוטלת על היזם והוא צריך לטפל בזה, אף שזה מחויב על פי חוק מכר דירות.

רשם הקבלנים במשרד השיכון והבינוי , עו"ד אמנון כהן, מפנה את האחריות באופן חד משמעי ליזם. לדבריו, "את הרוכש לא מעניין מי בנה את הדירה. היא צריכה להיות לפי החוק ולפי החוזה. הכתובת של הדייר היא היזם בלבד, כי לו הוא משלם ומולו חתם על החוזה. גם החבות על הביצוע ועל תקופת הבדק (תקופת האחריות, ר"ס) היא של היזם. לכל מרכיב בדירה יש תקופת בדק שונה - החל מהאריחים וכלה בצנרת. ככל שהרכיב מהותי יותר, תקופת הבדק ארוכה יותר".

רשם הקבלנים, עו"ד אמנון כהן: "ניתן לתבוע את היזם על כל תקלה במסגרת ההסכם. כל תקלה על שינויים מעבר לכך היא מול הקבלן. אך לרוב זה דברים קטנים. זה לא צנרת או מערכות חשמל"

ההתנהלות התקינה, כפי שמתאר אותה כהן, היא שהרוכש צריך לפנות ליזם וזה אמור לפתור את הבעיות מול הקבלן. הוא מסביר כי "ליזם ולקבלן יש חוזה והקבלן גם מפקיד אצל היזם ערבויות: ערבויות ביצוע - הקבלן מתחייב לסיים את הפרויקט בזמן שהוגדר, ואם הקבלן מפסיק לעבוד או לא מספיק בזמן היזם מחלט את הערבות. ויש ערבות טיב - למקרה של ליקויים ותיקונים, והיא תחומה בזמן".

ברשם הקבלנים יש יחידה המטפלת בתלונות נגד קבלנים. המנדט שלה מוגדר מאוד: היא מטפלת בליקויי בנייה על פי תקופות הבדק, ובנושא של העברת זכויות בטאבו במקרה שהיא מתעכבת - אך לא בסכסוכים כספיים. אף שהיזמים אינם תחת האחריות של רשם הקבלנים, היחידה בודקת את התלונות.

גם המקרה של קריסת המרפסות בחודש שעבר בחדרה, בפרויקט של היזמית גינדי השקעות והקבלנית אורתם סהר, הגיע לטיפול רשם הקבלנים. "גינדי השקעות היא יזמית שלא בנתה מעולם דירה. היא לא רשומה בפנקס הקבלנים, אבל אין מניעה שתמכור דירות. אורתם סהר היא חברת הביצוע - היא בונה קניונים, בתי ספר ופרויקטים למגורים", מסביר כהן.

לדבריו, "בתגובה לתקשורת, רמזה גינדי שהנושא צריך להיבדק אצל חברה המבצעת - אורתם סהר. הסיבה שגינדי אמרה זאת היא כדי להכהות את עוצמת הנזק למוניטין שלה ולהפנות את האש, אבל אין ספק שהיא הכתובת והיא נושאת בכל האחראית לפיצוי ולתיקון מול הדיירים".

כהן מתייחס לנושא נוסף שכדאי לרוכשים לדעת - האחריות לשינויים בדירה. רוכשי דירות קונים מהיזם דירה בתכנון וסטנדרט מסוימים, וזו הדירה שהוא מתחייב לספק בחוזה המכר. אם רוצים לבצע שינויים - לשנות קירות, את מיקום הברזים וכדומה, האחריות כבר לא אצל היזם.

הוא מסביר כי "אם רוצים לשנות משהו שלא קיים בתוכנית המקורית עושים זאת מול הקבלן ולא היזם. אם אנשים משדרגים האחריות עוברת לקבלן. את היזם אפשר לתבוע על כל תקלה במסגרת ההסכם. כל תקלה על שינויים מעבר להסכם היא מול הקבלן. אבל בדרך כלל מדובר בדברים קטנים: מטבחים, אריחים, שקעים, הזזת קירות - ולא הדברים המהותיים. זה לא צנרת או מערכות חשמל. הדירה מגיעה עם תוכנית של הצנרת ואם רוצים להוסיף ברז, היזם לא חייב להיות אחראי לצנרת החדשה".

עו"ד שמוליק לכנר, מנהל מחלקת נדל"ן במשרד ברנדיס נשיץ: "לפעמים ההפרדה יוצרת יתרון ללקוח: יזם רציני עוזר מול הקבלן, ומלחיץ אותו בלוח זמנים ובעמידה בסטנדרטים של ביצוע"צילום: אייל פרידמן

כהן לא מוצא הבדל בין מצב שבו הרוכשים קונים דירה מחברה יזמית־קבלנית או מחברה יזמית שעושה מיקור חוץ לביצוע. לדבריו, "ברמה המשפטית לא צריך להיות הבדל. היזם הוא תמיד הכתובת. הדייר מוגן תמיד אז לא צריך להיות מצב עדיף. איפה שמקבלים את הבית הכי טוב במיקום הכי טוב במחיר הכי טוב - זה הבית העדיף. חשוב פחות אם הוא גם היזם וגם הקבלן". כהן גם מוצא מצבים שבהם זה דווקא משרת את טובת הרוכשים: "אפשר להגיד גם את ההפך - שקבלן ישתדל לבנות ברמה הכי גבוהה כדי לקבל מהיזם עוד עבודה. אני מכיר קבלנים שהתקשרו עם חברות יזמיות והתאמצו למסור את הבתים ברמת גימור של מוזיאון, כי יש להם אינטרס לקבל גם את הפרויקט הבא. אין אמת אחת וזה לא לב העניין ברכישה".

"עבור הלקוחות אני לא יכול להגיד שיש הכללה. הדבר הכי בריא הוא לעבוד עם יזם שהוא איש מקצוע וקבלן שהוא איש מקצוען", סבור עו"ד שמוליק לכנר, מנהל מחלקת הנדל"ן במשרד עוה"ד נשיץ ברנדס. "לפעמים ההפרדה יוצרת יתרון ללקוחות: כשעושים עסקה עם יזם רציני אז הוא עוזר מול קבלן הביצוע, מלחיץ אותו בלוחות זמנים ובעמידה בסטנדרטים של ביצוע. השאלה המרכזית היא לא אם מקבלים את סל השירותים תחת קורת גג אחת אלא עם מי עושים עסקה. כשעסקה היא עם יזם מקצועי שמביא קבלן מקצועי שלשניהם יש גב פיננסי איתן, הלקוחות נמצאים במצב טוב".

המצב ההפוך, שבו הרוכשים נופלים בין היזמים לקבלנים, נראה ללכנר בעייתי פחות. "הנפילה בין הכיסאות היא רק בלוגיסטיקה ולא מבחינת האחריות", הוא מסביר. "כי המחוקק דאג לרגולציה נוקשה מאוד. המחוקק הטיל את מלוא האחריות בראש ובראשונה על היזם, כי מולו הרוכשים חותמים על החוזה. האחריות של קבלן הביצוע מיתוספת לאחריות היזמים ולא באה במקומה או ממעיטה ממנה. חוק המכר דירות הוא קוגנטי - לא ניתן להתנות עליו דברים לרעת הצרכן בשום דרך, גם לא בחוזה. סעיף 7א' לחוק המכר דירות קובע שאין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה או קונה המשנה, כלומר גם אם הרוכש מכר את הדירה בתקופה האחריות היא עוברת לקונה.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker