מחקר חדש: העלאת ריבית עלולה לגרום דווקא לעליות במחירי הדירות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מחקר חדש: העלאת ריבית עלולה לגרום דווקא לעליות במחירי הדירות

בניגוד לדעה הרווחת, שהעלאת ריבית תגרום אוטומטית לירידת מחירי דירות, גילה מחקר כי שינויי המחירים תלויים בגורמים אחרים - מה שיוצר תמונה מורכבת, שבה דבר אחד בטוח: כשמעלים ריבית, גדל הסיכוי שמחירי הדירות ישתנה, לאיזה כיוון? - זו כבר שאלה אחרת

71תגובות

העלאת ריבית היא נשק מסוכן ביותר להתמודדות עם מחירי הדירות הגואים, שכן במקרים מסוימים היא עלולה להאיץ עליות מחירים נוספות - כך עולה ממחקר של הכלכלנים פרופ' בן ציון זילברפרב מהמחלקה לכלכלה באוניברסיטת בר אילן, וד"ר אביחי שניר מבית הספר לבנקאות ושוק ההון במכללה האקדמית נתניה. במאמר שכתבו - "השפעת המדיניות המוניטרית על מחירי דירות חדשות", ושיופיע בתקופה הקרובה ברבעון לבנקאות, בחנו השניים את התגובות של שוק הנדל"ן להורדות הריבית הדרמטיות שנרשמו בין 1995 ל-2005, שלוו גם בירידה משמעותית ביותר ברמת האינפלציה.

בין 1995 ל-1998 היתה ריבית בנק ישראל גבוהה מ-14%; בסוף 1998 היא הגיעה ל-13.7% ומתחילת 1999 ועד לסוף 2005 ירד שיעורה ל-4%. גם בשיעור האינפלציה חלה ירידה גדולה: האינפלציה ב-1998 הגיעה ל-8.1% בממוצע, וירדה לאחר מכן ל-1.7%. לעומת זאת, מחירי הדירות עלו בין 1995 ל-1999, אבל בין 1999 ל-2005 הם ירדו.

כאמור, השניים הציבו לעצמם את השאלה עד כמה השינויים במחירי הדירות הושפעו משינויי ריבית בנק ישראל שהיו באותה התקופה, ולאחר מכן שאלו עד כמה אפשר להשליך מהתקופה ההיא לימינו אלה. לצורך כך, הם בחנו 130 פרויקטים שהוקמו בין 1995 ל-2005 שבהם הוקמו 8,141 דירות, תוך הקפדה על פיזור גיאוגרפי מייצג, ואף בדיקות של פרויקטים בדיור לחרדים, לדיור למבוגרים, והתחשבות בתמהיל הדירות (סוגים וגדלים).

תומר אפלבאום

הממצאים היו מפתיעים, וצריכים לתת נקודה למחשבה גם לימים אלה: עולה מהם כי ישנה הסתברות גבוהה יותר לשינויי מחירים כששער הריבית גבוה יותר. ואולם אילו שינויים בדיוק? על פי המחקר מתברר כי זה יכול להתבטא בירידות מחירים, כפי שרבים סבורים גם כיום, אבל במקביל גם בעליות מחירים. מבולבלים? לדעת החוקרים התוצאה הזו "מעידה על כך שיש שונות גבוהה בין פרויקטים, ולכן שההסתברות לעליות ולירידות מחירים מושפעת מגורמים התלויים בפרויקט, או שההשפעה של עלייה בשערי הריבית על ההסתברות לשינויי המחירים תלויה במשתנים מקרו־כלכליים אחרים, בנוסף למשתנה הריבית". מהם אותם משתנים מקרו־כלכליים? החוקרים ניסו לבחון את התפתחות התל"ג (תוצר לאומי גולמי), את מדד המחירים לצרכן, את מספר התחלות הבנייה ואת שער החליפין בין השקל לדולר, אבל התוצאות נותרו ללא שינוי.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אמנם עלייה במדד המחירים הקטינה את ההסתברות לירידות מחירים, אבל במקביל נמצא כי עלייה במחירי הדירות בכלל המדינה ברבעון שקדם לעליית המדד, הקטינה אף היא את ההסתברות לעליות מחירים ברבעון שלאחר מכן. ייתכן כי הסיבה לכך היא שהקבלנים נוכחו לדעת שהעלאת מחירים מביאה לירידה בביקושים.

ובחזרה לריבית - התוצאות של המחקר מרמזות כי ברמה של הפרויקט הבודד, השפעת השינוי בריבית מתווכת באמצעות העלויות של הפרויקט, שמכילות מרכיב גדול מאוד של עלויות פיננסיות, בגין הליווי הבנקאי הגדול שלוקחים על עצמם הקבלנים. ככל שהעלויות גדולות יותר, כך גדלה ההסתברות לירידות מחירים, ובמקרים שבהם היזם עומד בפני הלוואה גדולה יותר, עלייה בריבית מגדילה עליו את הלחץ להאיץ את הליכי המכירה.

כשקצב המכירות גבוה - ההסתברות לירידות מחירים נמוכה

תוצאה מעניינת נוספת שהתקבלה היא שככל שההון העצמי של היזם גדול יותר, הסיכוי שמחירים יעלו או יירדו - גדל. החוקרים מסבירים זאת בכך שיזמים שמשקיעים את כספם בפרויקט לוקחים סיכון רב יותר, ולכן הם נוטים לשנות מחירים באופן תכוף יותר. יזמים אלה מעוניינים בהחזר גבוה יותר על ההון שהשקיעו בפרויקט, ולכן הם נוטים להעלות מחירים יותר מיזמים אחרים - גם במצב של העלאת גובה הריבית.

מסקנה זו אקטואלית מאוד לימינו, שכן בנק ישראל מגביל את הליווי הבנקאי לפרויקטים נדל"ניים מצד הבנקים - מה שעלול, במקרים מסוימים, לחייב את היזמים להשקיע יותר הון עצמי בפרויקטים, ובעקבות זאת, כאמור, לפעול בניגוד להיגיון של ריבית עולה - מחיר דירה יורד". מסקנה חשובה נוספת שעולה מהמחקר היא כי "התוצאות מרמזות על כך שההסתברות לירידות מחירים נמוכה במיוחד בתקופה שבה קצב המכירות גבוה, ומספר היחידות שברשות היזמים הוא גדול יחסית". באחרונה נרשמו עסקות רבות, ומלאי הדירות הבלתי מכורות שבידי קבלנים גבוה יחסית, ועל כן משמעות הדברים היא כי הסיכוי שיירשמו ירידות מחירים בקרוב אינו רב.

"התוצאות של המחקר מרמזות לכך שבתנאים שהיו קיימים בתקופה של 2013-2008, שבהן היו עליות מחירים משמעותיות בשוק הדיור, שינויים קטנים בריבית הם בעלי השפעה מוגבלת בלבד על ההסתברות לשינויי מחירים. בתקופה הזו, הריבית על ההלוואות היתה ברמה נמוכה בהרבה מאשר בתקופת המדגם, ולכן ההשפעה של שינויים קטנים בריבית על סך העלויות היתה קטנה יחסית", כתבו החוקרים בסיכום מחקרם.

הם הוסיפו כי "בתקופה שבין 2008 ל-2013, נתקלו קבלנים בקשיים בקבלת מימון, בשל מגבלות תקנוניות וניהול סיכונים של הבנקים המסחריים, ולכן חלק גדול מהפרויקטים מומנו באמצעות השקעה גדולה יחסית של הון עצמי. התוצאות שלנו מראות כי השקעה גדולה של הון עצמי מעלה את ההסתברות הן לעליות מחירים והן לירידות מחירים. התוצאות שלנו מרמזות, שייתכן כי ההשפעה של ההשקעה הגדולה של הון עצמי תגרום ליזמים להמשיך ולנסות להעלות מחירים - גם אם יהיו שינויים קטנים בריבית, לפחות כל עוד ההשפעה של השינויים בריבית על סך העלויות היא קטנה יחסית".

השאלה היא כיצד הממצאים מסבירים את מה שארע כאן בשנים האחרונות. עבודה של מחלקת המחקר של בנק ישראל הראתה בצורה גורפת כי להורדות הריבית בשנים האחרונות יש חלק חשוב בעליות מחירי הדירות שנרשמו כאן. לכן טבעי היה לחשוב כי העלאות עתידיות של הריבית יגרמו לירידת מחירים. כמו כן, עליית מחירי הדירות - במיוחד ב-2010-2009 - היתה חדה מאוד, כך שנראה היה שהקשר בין השתנות הריבית להשתנות מחירי הדירות ולאופי ההשתנות הזו (עליית או ירידת מחירים) צריך להיות חזק. ואולם המחקר העלה ממצאים שלפיהם העלאת ריבית עשוייה לפעול בשני הכיוונים, כולל בכיוון שהורדת הריבית דחפה את שוק הדירות בשנים האחרונות.

אייל טואג

"על פי הבדיקה שלנו, אם העלאת ריבית תורמת במידה רבה להשתנות מחירים, ירידות ריבית יגרמו את התוצאה ההפוכה. כלומר כשהריבית יורדת, יורד הסיכוי גם לעליות מחירים וגם לירידות מחירים", אומר ד"ר שניר. "הסיבה היא שכשהריבית עולה, גובר הלחץ על הקבלנים מצד אחד למכור מלאי לא מכור של דירות, ומצד שני גדל הלחץ על הרוכשים לא לקנות (מפני שאין להם איך לממן זאת כשהריבית עולה). בנוסף, נכנסות לכאן ציפיות: כשהריבית עולה ויש ציפיות לעליות ריבית נוספות, קבלנים שיש להם מלאי דירות לא מכורות מצפים שהתחלות הבנייה יקטנו (כי מי משוגע להתחיל לבנות כשהריבית שהוא ישלם על הבנייה עולה). לכן הם יצפו שההיצע יקטן וידחוף לעליות מחירים - וזה נותן להם אינטרס נוסף לא להוריד מחירים, אף שהם משלמים את הריבית שעולה על כל דירה לא מכורה בגלל ההלוואות שלקחו כדי לבנות.

"הכל קורה, אבל בהיפוך כשהריבית יורדת. מאחר שיש הרבה כוחות שפועלים בכיוונים מנוגדים, קשה מאוד לחזות את התוצאות. למשל, כשבנק ישראל עשה את הניסיון (הקצר) לפני כשנה להעלות ריבית כדי להאט את עליות המחירים (ונכשל), הוא ראה רק את נושא הגדלת הלחץ על קבלנים עם מלאי דירות לנגד עיניו. מה ששיחק תפקיד בפועל הוא בעיקר הנושא של הציפיות להקטנת התחלות הבנייה, שהכניס את הקבלנים לבונקר של 'אסור להוריד מחירים', ובנוסף שער הריבית לא עלה מספיק כדי להשפיע על הקונים. אז התוצאה היתה שעליות המחירים נמשכו".

אז מה השורה התחתונה של המחקר הזה?

"שהריבית בשוק הדיור היא כלי מסוכן, כי הוא יורה גם בכיוון הקבלנים שתלויים בעלויות המימון וגם בכיוון של הרוכשים. ההשפעה הכוללת מורכבת ותלויה בתנאים. אז הריבית היא בהחלט כלי בעייתי, לפחות כשאר מדובר בשוק הדירות החדשות. ואגב, אני סבור שבדירות יד שנייה זה חשוב פחות, כי לא נראה לי שמי שמוכר דירה חושב במונחים של ריבית שהוא מפסיד אם הוא לא מוכר את הדירה, וזאת אף שבשיעורי כלכלה מלמדים שכך צריך לחשוב".

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

נמרוד גליקמן


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#