היצע הדירות קיים - 
עכשיו רק צריך סיוע לרוכשים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

היצע הדירות קיים - 
עכשיו רק צריך סיוע לרוכשים

שרשרת טעויות באבחון בעיות הדיור - הן מצד הממשלה והן מצד בנק ישראל - לא רק שלא הורידו את מחירי הדירות, כפי שרצתה הממשלה, אלא החמירו את הבעיה ■ הגיע הזמן לדון באמצעים לסיוע לרכישת דירות ולרדת מהניסיונות להגדיל את היצע הדירות - שממילא לא נמצא במחסור

28תגובות

יש יותר משמץ אירוניה בעובדה שכשפרצה המחאה החברתית ברבעון השלישי של 2011, היה בישראל שיא של היצע דירות, אך הממשלה המשיכה להטמיע בציבור את האגדה שבישראל חסרות דירות - וזו הסיבה לעליות המחירים. הקונספציה השגויה הזו גררה אחריה את הקמת ועדת טרכטנברג, את המשך עליות המחירים שהתעוררו מיד אחרי פירסום המלצות הוועדה, ושורת צעדים שתרמו במישרין להתפרצויות של עליות מחירים נוספות.

האמת באשר למתרחש בשוק הדיור בישראל שונה לחלוטין מהטענה הרווחת, כאילו רשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל לשעבר) וועדות התכנון והבנייה אשמות בסחבת שהקטינה את היצע הדירות, ובעקבותיה בעליית המחירים. למעשה, אפשר לקבוע על סמך התנהגות רוכשי הדירות (צד הביקוש) והקבלנים (צד ההיצע), כי בישראל אין בעיה אמיתית של היצע דירות. בשורות הבאות אדגים כיצד הקבלנים משתדלים לתמרן את הבנייה שלהם בהתאם למכירות השוטפות, כדי למקסם את רווחיהם וכדי שלא להיתקע עם מלאי גדול מדי של דירות.

דניאל בר און

נתחיל ב–2008–2009. הקבלנים לא הגדילו באותן שנים את מכירת הדירות שלהם, אולי בגלל החשש הכללי ששרר במדינה באותו זמן מהמשבר העולמי, וחשש הרוכשים והבנקים למשכנתאות להסתכן ברכישת דירות. לאור זאת, הקבלנים מיעטו בבנייה באותה התקופה, והמלאי הבלתי מכור של הדירות הצטמצם במהלך 2009 מ–10,245 בראשית השנה ל–8,525 בסופה.

ואולם בניגוד לחששות, ישראל לא נפגעה מהמשבר, והביקושים לדירות עלו מאוד ב–2009. מכיוון שבנדל"ן זמן התגובה אטי, הקבלנים לא הצליחו ב–2009 להגביר את קצב הבנייה, ורק במהלך 2010 הם הצליחו להגדיל את התחלות הבנייה אף מעבר למכירות השוטפות, כך שבסוף אותה שנה זינק מלאי הדירות הבלתי מכורות ב–36% ל–11,598. זה אינו דבר של מה בכך, בייחוד בענף שראשיו לא מפסיקים להתלונן על כל העולם - החל במחסור קשה בכוח עבודה, דרך הביורוקרטיה של רשות מקרקעי ישראל וועדות התכנון והבנייה ועד לשכנים שמגישים התנגדויות לפרויקטים שלהם. אבל הנה, כשהם מגיעים למסקנה שהתנאים הכלכליים פועלים לטובתם - הם מתגברים על כל המכשולים לכאורה, ומוצאים את היכולת להעלות את מלאי הדירות בעשרות אחוזים בזמן קצר.

מה קרה? ב–2009–2010 נרשמו עליות המחירים החדות ביותר מאז תחילת הגיאות בשוק וזה הלהיב את הקבלנים. עליות המחירים החדות, היקף המכירות הגדל והרווחים שהצטברו עקב כך בכיסי הקבלנים גרמו להם להיסחף. באותה תקופה ראינו גם שקבלנים אינם לחוצים להיפטר ממלאי הדירות שלהם. הם חשו שהם על הגל הנכון, ואם כך, למה למכור את כל הדירות שהחלו לבנות? המחירים בעלייה, ולכן אין סיבה למהר ולמכור.

התוצאה: המלאי הלא מכור שבידי הקבלנים עלה והגיע ביוני 2011, עוד לפני פרוץ מחאת הדיור, ל–13,188 דירות, ובסך הכל עלייה של 55% במלאי מאז השפל בתחילת 2009. במלים אחרות, גם אם היתה בעיה של היצע דירות ב–2008–2009, קיבלנו הוכחה מוצקה לכך שאין מדובר בכשל יסודי שמחייב שורה של רפורמות וצעדים, אלא במשהו שהשוק פתר בעצמו תוך תקופה קצרה.

כאמור, המוחים לא ראו את הנתונים האלה אל מול עיניהם כשיצאו לרחובות, אבל אם נדייק, המחאה הובלה בתחילתה על ידי שוכרי דירות בתל אביב שנאלצו לפנותן משום שהממשלה, שגם אז האמינה במחסור בדירות, דחקה במשקיעים למכור דירותיהם, "כדי שזוגות צעירים יוכלו לרכוש אותן". הדבר תרם להקטנת היצע הדירות להשכרה, לפינוי שוכרים ולהעלאת דמי שכירות.

במהרה הצטרפו אליהם צעירים שמחו על כלל יוקר המחיה במדינה, על עליית שכר הדירה ועל עליית מחירי הדירות בשנתיים הקודמות - עלייה מתמשכת שגרמה להם לחשוש שאף פעם כבר לא יוכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה. המחאה והתקוות שהממשלה תפעל להורדת מחירי הדירות, גרמו לירידה חדה ברכישת דירות קבלן ולשיא במלאי הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים - קרוב ל–17 אלף באמצע 2012 וראשית 2013. מכאן, הקבלנים פעלו בהדרגה לצמצם את המלאי הלא מכור באמצעות הקטנה הדרגתית של התחלות הבנייה לעומת הכמות הנמכרת. עד סוף ספטמבר 2013 ירד מספר הדירות הפנויות למכירה ל–15,676.

אפשר רק להתפעל מכך שלמרות תנודות חודשיות במכירות, מייצבים הקבלנים את רמת המלאי הלא מכור והפנוי למכירה במגמת ירידה זהירה - מה שמשקף התאמה די הדוקה של התחלות חדשות למכירות השוטפות. הם נזהרים שלא ליצור מלאי שלא יוכלו לממנו ושיאלץ אותם להוריד מחירים.

אם יש קונים - 
יש התחלות בנייה

חגי פריד

מהתהליכים שתוארו כאן אפשר להבין כי אין שחר לטענה שיש מחסור בהיצע הדירות. הקבלנים מתחילים לבנות לפי המכירות. אם יש קונים - יש התחלות. אם אין קונים - לא יעזרו צעדים להגדלת היצע הקרקעות, זירוז התכנון ואישור תוכניות הבנייה. העובדה היא שגם בלי הצעדים שנקטה הממשלה מראשית 2011 (שרובם לא מומשו עד היום), כשהיו רכישות - גדלו התחלות הבנייה מ–30 אלף ב–2007–2008 ל–47 אלף לשנה ב–2010–2011. ואם צריך לתמצת הכל לכלל, היזמים מעדיפים להקטין התחלות הבנייה ולא להוריד את המחירים גם אם יועמדו לרשותם קרקעות מתוכננות ומפותחות בהיקפים גדולים.

כל עוד לא תחליט הממשלה לבנות בעצמה, או להבטיח לקבלנים ערבות רכישה לדירות שלא ימצאו להם רוכשים (כפי שהיה בתקופת העלייה הגדולה של תחילת שנות ה–90), הקבלנים לא יבנו מעבר לכמות הנרכשת ולא ייווצר עודף גדול דיו להוריד משמעותית את המחירים. קבלנים אינם אלטרואיסטים. אין בבנייה עודפת שום הגיון כלכלי, ודרישות פופוליסטיות מהם "להציף את המדינה בדירות" הן מופרכות ומטופשות. ואם המצב יימשך כפי שהוא כיום, ריאלי לצפות להתייצבות המחירים, ואפשר לקוות ששיפור בשכר לאורך זמן יקטין בהדרגה את מספר חודשי המשכורת הנדרשים לרכישת דירה.

מכאן גם אפשר להקיש, וזה העיקר, כי מצוקת הדיור אינה מצוקה של היעדר היצע דירות חדשות אלא של משפחות צעירות הגרות בדירות בשכירות ואינן יכולות להשיג את המימון לרכישת דירה מיד שנייה - דומה לזו שבה הם גרים בה בשכירות. זו כבר בעיה שונה לחלוטין, שהממשלה כיום מפנה לה את הגב.

הניסיון של שר השיכון הקודם והנוכחי לטעון שהממשלה פועלת להורדת מחירי דירות באמצעות ייעול מנגנוני ביורוקרטיה והגדלת שיווק קרקעות - אין לו ידיים ורגליים. אין לממשלה דרך להוזיל משמעותית את מחירי הדירות, אלא אם תבנה ביוזמתה ובמימונה, או תיתן ערבות לבונים לרכוש כל דירה שלא יצליחו למכור - ואת זה הממשלה אינה עושה.

איציק בן מלכי

ואולם יש גם דרך אחרת. הממשלה יכולה לסייע למשפחות צעירות להשיג הלוואות בשיעורי מימון גבוהים על ידי מתן ערבות מדינה. משפחות שגרות בשכירות ומשפחות צעירות שגרות אצל ההורים יוכלו לרכוש דירות מיד שנייה בעזרת הערבות. חלק מהדירות יעברו מבעלות המשקיעים לבעלות המשפחות הצעירות. חלק אחר יגיע ממשפחות שמבקשות לשפר דיור. בסוף זה גם יגיע כתוספת ביקוש לדירות חדשות והקבלנים לא יתקשו לספקו. כמו כן, עדיין יש מדי פעם התפרצות של עליית מחירי הדירות. מעניין להיווכח שמה שהניע גידול חריג וחולף במכירות ובמחירים היה הודעות על העלאת שיעורי המע"מ ועל הגבלות מתוכננות של בנק ישראל לשיעורי המימון לרכישת דירות.

וכך תרמה מדיניות לא מוצלחת לעליית מחירים: מאוגוסט 2011 ועד יוני 2012 נשאר מדד מחירי הדירות יציב - אפס עלייה. ואולם משרד האוצר, עם הודעות מקדימות על העלאת המע"מ ואחר כך בנק ישראל עם הגבלת שיעורי המימון לרוכשי הדירות, הריצו את הציבור למהר ולקנות. בכך הם שיחקו לידי הקבלנים, שניצלו את ההפחדות לחזור ולהעלות מחירים. בהתאם לכך, עלה מדד מחירי הדירות מיולי 2012 לפברואר 2013 ב–8.4%.

מאז, במשך ארבעת החודשים עד יוני, עלה המדד במצטבר רק ב–0.85%, כולל העלאה נוספת של 1% במע"מ שייתכן שתרמה לחלק מהעלייה. מינואר ועד אוקטובר השנה עלה מדד מחירי הדירות בשיעור של 3%. תמוה וצורם אם כך היה לקרוא שבנק ישראל טוען כי "קצב עליית מחירי הדיור מתגבר שוב" בפרוטוקולים של הוועדה המוניטרית, בשעה שראייה נכונה של המספרים מראה שהוא דווקא מואט. חבל מאוד שגוף זה הצטרף לשרשרת הטעויות הממשלתיות בתחום הדיור, שתחילתן באבחון הבעיה וסופן בגיבוש פתרונות כושלים, שכפי שהראיתי - רק העצימו את הבעיה.

עופר וקנין


הכותב שימש בתפקיד בכיר בבנק ישראל והיה יועצו הכלכלי של ראש הממשלה לשעבר, יצחק שמיר

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#