באיזה דירה כדאי להשקיע - מקבלן או מיד שנייה?

רכישה מקבלן חוסכת התרוצצות בין דירות והתמודדות עם מתווכים, אך מצריכה המתנה ארוכה לעתים ועלויות נלוות הקשורות לבנייה ■ אז מה עדיף - משרד מכירות או מתווך בדירה ישנה?

חיים לוי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

רבים סבורים כי רכישת דירה מקבלן "על הנייר" עוזרת לו לממן את הבנייה ולכן ניתנת לנו, הרוכשים, בהנחה נאה. בבואנו למכור את הנכס, כבר ביום המסירה יהיה ערכו גבוה משמעותית ממחיר הרכישה בפועל ו"נעשה קופה" לא רעה.

רובנו שקלנו לא פעם לעשות קופה. שקלנו אך לא ביצענו. מנגד, הירהרנו באלטרנטיבה להשקעה סולידית בנכס מניב: לרכוש, להשכיר ואולי למכור. מי מהן טובה יותר? לרכישת דירה מקבלן יש יתרונות לא מבוטלים על פני השקעה בנכס מניב. הרכישה קלה ונעימה בהרבה ואינה דורשת לכאורה מומחיות כזו או אחרת. הפגישה נעשית לרוב במשרד המכירות המהודר שנבנה על ידי היזם, באווירה מתאימה מול נציג מכירות מיומן, שמנעים את זמנו של הרוכש ומספק לו כל מידע נדרש. מידע זה ארוז עבור הרוכש בתצורה מרשימה ומוחשית מאוד: מצגות, הדמיות, מודלים וסרטונים, חוברות ועלונים מעוצבים, צבעוניים ומלאי שטחים ירוקים - גם אם הבניין משיק לנתיבי איילון.

תהליך הרכישה מקבלן אינו דורש שיטוט אינסופי באתרים ייעודיים כמו yad2 או winwin, כיתות רגליים בין דירות משומשות רבות והתמודדות עם מתווכים ובעלי הדירות השונים. ברכישה מקבלן ההשוואה בין החלופות המוצעות פשוטה יחסית. אחרי הכל, כמה קבלנים בונים בדיוק במקום שבו נרצה לרכוש? ואולם מעל הכל ניכר יתרונה של דירה מקבלן בהפחתה הניכרת בדיסוננס הקוגנטיבי - אותו חשש של הקונה המגיע לאחר ביצוע הרכישה ומערער את שביעות הרצון מממנה. האם אכן עשיתי עסקה טובה?

ההשקעה בנכס מניב קיים מומלצת יותר ברוב המקריםצילום: טס שפלן

מאידך, השקעה בנכס קיים דורשת חקר שוק, היכרות והתמחות באזור מוגדר, עבודה מתישה של איתור וחיפוש נכסים מתאימים וכיתות רגליים מנכס לנכס. לאור האמור, נשאלת השאלה אם מתוך שיקול פיננסי טהור, עדיפה השקעה בדירה מקבלן על פני השקעה בנכס קיים (יד שנייה)?

רכישת דירה מיד שנייה, בהנחה שלא נדרש שיפוץ (או שמחיר השיפוץ מגולם במחיר הנכס), מכילה את כל העלויות הכרוכות בנכס להוציא, לרוב, מס רכישה, עו"ד ומתווך - במידה שאכן השתמשנו בשירותיו. מבחינה זו, רכישת נכס קיים נעשית בתנאי ודאות גבוהים ביחס לעלויות וללוחות הזמנים לקבלת הנכס.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ברכישת דירה מקבלן נידרש לרוב להוצאות נוספות שיש לקחת בחשבון, ובכלל זה עו"ד מטעם הקבלן (בנוסף לזה המייצג את הרוכש בעסקה), חיבורי מים, חשמל וגז וייתכנו אף אגרות נוספות. כמו כן, מועד קבלת מפתחות הנכס אינו תמיד ודאי ויש לא פעם דחיות מסיבות שונות במועד סיום הפרויקט.

ננסה לחשב את הכדאיות של רכישת דירת קבלן בת 4 חדרים חדשה באחת מערי גוש דן. בכדי להשתמש בנתוני שוק אמיתיים, נתייחס לדירה שנרכשה במחיר של 1.5 מיליון שקל ב–2010 למסירה בתוך שלוש שנים, כלומר בעת כתיבת שורות אלה. מחירי דירות חדשות מוצמדים לרוב למדד תשומות הבנייה. מדד זה עלה בתקופה זו ב–9.56%, ולכן העלות האמיתית של הנכס היא 1,643,370 שקל (ניתן לממן חלק מההשקעה בהלוואת משכנתא נושאת ריבית ולהימנע מהצמדות אלה). ברכישת דירה זו מקבלן נידרש לשלם שכר טרחה לעורך דין (המבצע רישום בית משותף וכו') בסך 26.5 אלף שקל (1.5%), וחיבורי מים, חשמל וגז בסך כ–7,000 שקל. סך הכל: 1.676 מיליון שקל, מבלי להכליל את השינויים וההשקעות בנכס (מטבח, מיזוג וכו').

בהנחה שהיינו רוכשים דירת יד שנייה במחיר זהה (1.5 מיליון שקל) ומשכירים אותה במשך שלוש שנים בתשואה של 3.5% לשנה, ההכנסות הגולמיות היו כ–157 אלף שקל. לפי הלמ"ס, מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בגוש דן עלה בשלוש השנים האחרונות ב–16.5%. כלומר בחישוב הכדאיות האלטרנטיבית בין שתי האפשרויות, יש לקחת נתון זה בחשבון ולצפות לעליית ערך גבוהה יותר בדירה החדשה.

בהשוואה בין שתי האלטרנטיבות בדוגמה הנ"ל, לאחר שלוש שנים ההוצאה הכוללת (בניכוי הכנסות וללא התחשבות בעליית הערך שציינתי) בגין הנכס החדש, היא כ–1.68 מיליון שקל; ואילו זו של הנכס מיד שנייה כ–1.34 מיליון שקל - פער של 340 אלף שקל. אם אנו מצפים שהפער בין מחירי שני הנכסים לאחר שלוש שנים יהיה גבוה מ–340 אלף שקל, אזי עדיין מומלץ לשקול את האופציה הנוצצת. בכל מקרה אחר, מומלצת ההשקעה בנכס מניב קיים - כלומר מיד שנייה.

בהתחשב בעובדה שמשקיע מתוחכם יוכל לרכוש בסכום זה כמה נכסים קטנים בתשואות גבוהות יותר, נראה שהפער בין שתי האלטרנטיבות גבוה הרבה יותר.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker