הדרך לשנות את התנהגות בעלי הדירות

מרבים לספר לנו שהבעיה היא שלא בונים מספיק דירות, שלא משחררים קרקעות, שמחיר הקרקע גבוה מדי ושייקח עשר שנים להוסיף 150 אלף דירות לשוק השכירות. אבל היום התגלה מאגר נדל"ן נוסף שלא דורש שום תכנון, שום בנייה או שחרור קרקעות: אלו הן הדירות הריקות. הדירות קיימות כבר, רובן באזורי הביקוש אך לא נעשה בהן שימוש כי לבעליהן נוח להמשיך ולהחזיק אותן רק לצורך עליית ערכן הפיננסי.

החלטת ועדת הכספים על הטלת הארנונה הכפולה על דירות רפאים אלו היא אכן צעד קטן בכיוון הנכון אולם הוא אינו מספיק. כדי להגדיל באופן משמעותי את היצע הדיור, וכדי ליצור דינמיקה של ירידת מחירים, יש צורך בהחלטה אמיצה של משרד האוצר: הטלת מס רכוש שנתי על מחזיקי דירות הרפאים. מס מספיק גבוה שיביא את בעלי דירות הרפאים לשנות את התנהגותם.

כיום בעלי דירות אלה פוגעים בכל שוק הדיור: הם מחזיקים נכס נדל"ני ללא שימוש בעוד שזוגות צעירים אינם מוצאים דירה להשכיר. זהו בזבוז של משאב הקרקע. הנתונים שהוצגו היום בפני ועדת הכספים הם חלקייים בלבד. ועדת טרכטנברג הסתמכה על נתוני קריאת מונה מחברת חשמל והסיקה כי בישראל יש 46,885 דירות ריקות הראויות למגורים.

אולם ניתוח שערכתי מראה כי מספרן האמיתי של דירות הרפאים גבוה פי 3 מהמספר שהוצג היום בכנסת. הפער נובע, בין היתר, מכך שלחלק מדירות הרפאים מגיעים מדי כמה שבועות מנקים, המשתמשים במים ובחשמל, אך הדירה אינה מאוכלסת באופן קבוע. ניתן בקלות לזהות דירות אלו על פי הדואר המצטבר בתיבותיהן והמגנטים על הדלת. מדובר בעשרות אלפי דירות בת"א, אשדוד, נתניה, הרצליה ושאר יישובי מרכז הארץ אשר לא נספרו כדירות ריקות.

הניתוח שלי מבוסס על סדר מקיף שביצעה הלמ"ס ובמסגרתו נשלחו סוקרים ל 7,600 דירות בכל רחבי הארץ. מפילוח נתוני הלמ"ס עולה כי כי בסוף 2010 היו בישראל בסך הכל 2,235,000 יחידות דיור. מתוכן 6.5% עומדות ריקות: אלו הן 146,000 דירות הרפאים . מתוכן רק 31,200 דירות הרוסות או בשיפוצים ואילו ב-114,800 לא נעשה שימוש למגורים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

רוב הדירות הללו עומדות ריקות, ללא דיירים וחלקן הקטן משמש לעסקים. בחינת הנתונים מראה כי בשנת 2000 היו בישראל כ-97 אלף דירות ריקות ומספרן עלה במתינות (תוספת של כ-1,600 מדי שנה) והגיע ל-108.5 אלף בשנת 2007. הזינוק האמיתי במספר דירות הרפאים החל עם הורדת הריבית ועליית קרנן של הדירות להשקעה: בין השנים 2007 ל-2011 קפץ מספר הדירות הריקות ב-10,000 מדי שנה.

זה לא "ביקוש לדיור", זה "ביקוש לדירות ריקות להשקעה". יש הבדל ענק בין השניים. הגיע הזמן שבבנק ישראל יבחינו בין מחסור אמיתי לדיור מחד לבין עודפי ביקוש ספוקלטיבים הנוצרים מריבית נמוכה, מינוף גבוה וחיפוש אחר אפיקים להלבנת הון.
משמעות הגידול החד במספר הדירות הריקות בשנים 2007-2011 מדאיגה: למעשה, רבע מכלל הדירות שנבנות בארץ לא נוספו בכלל להיצע הדיור.

המשקיעים שקונים דירות אלו אינם רוצים, אפילו תמורת דמי שכירות נכבדים לתת לאחרים להתגורר בדירה. ייתכן שהסיבה היא, שכפי שפורסם לפני למעלה משבוע ב-TheMarker, היא כי חלק ניכר מההשקעות בנדל"ן הן לצרכי הלבנת הון. האם ייתכן שמשקיעי דירות הרפאים אינם רוצים להיחשף לתקנות בנקאיות ולכן מעדיפים שלא לקבל תשלום כלשהו?

כדי לשנות את התנהגות המשקיעים בשוק שבו הם מרוויחים מעליית מחיר שנתית של 8%-12%, לא די בהכפלת הארנונה. יש לשקול הטלת מס על מחזיקי הדירות הריקות, מס רכוש שנתי, בהיקף של כ-4%-7% משווי הדירה. רק מס כזה יוביל את בעלי הנכסים לשקול את המשך החזקת הדירה כריקה. הרווח מהשקעה בדירת רפאים יירד משמעותית ויוביל לשינוי בהתנהגות המשקיעים: הדירות יושכרו או יימכרו או שהממשלה תאסוף מיליארדי שקלים כמס רכוש מבעלי דירות אלו. כך תתחיל סוף-סוף מגמה של ירידה במחירים. לא צריך להמתין עשר שנים כדי לבנות 150 אלף דירות להשכרה. דירות הרפאים קיימות כבר. צריך רק לגור בהן.

הכותב הוא מפעילי תנועת "ישראל יקרה לנו". ניתן לעקוב אחריו בחשבון הטוויטר שלו