"המדינה לא יודעת כמה קרקע מתוכננת יש לרשותה" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"המדינה לא יודעת כמה קרקע מתוכננת יש לרשותה"

המבקרים של מהלכי הממשלה בשוק הדיור קיבלו חיזוק מפורום התכנון. אנשיו נפגשו עם בינת שוורץ ויועצי לפיד והציגו מחקרים שלפיהם אין מחסור בדירות מתוכננות, אך לא זכו ליחס רציני ■ בינת שוורץ: "הטענה שהבעיה נעוצה בקשיים במימוש - שגויה"

5תגובות

יום שלישי השבוע אמור היה להיות יום דרמטי לעוסקים בתחום התכנון בישראל. על סדר יומה של ישיבת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה שנערכה באותו היום, עמד נושא רב חשיבות - עדכון תוכנית המתאר הארצית, תמ"א 35, שבמסגרתו אמורים היו השטחים המיועדים לבנייה באזור המרכז להתרחב בהיקף של עשרות אלפי דונמים על חשבון שטחים חקלאיים פתוחים או שטח נופש מטרופוליני, במטרה להגדיל את היקפי הבנייה באזור המרכז. לבסוף הודיע מנכ"ל משרד הפנים, ד"ר שוקי אמרני, שאך זה נכנס לתפקיד יו"ר המועצה הארצית, על דחיית הדיון.

משרד ראש הממשלה מקדם מהלכים נוספים כדי למלא את מלאי הקרקעות המתוכננות החסר כמו הקמת הוועדה לתוכנית מועדפת לדיור (ותמ"ל) לאישור מתחמי ענק למגורים, גם במחיר חריגה מתוכניות מאושרות; והרחבת סמכויות ועדות הדיור הלאומי (וד"לים).

לשורת המבקרים הצפויים למהלכים אלה - הירוקים והשלטון המקומי - הצטרף באחרונה גוף נוסף: פורום התכנון. זהו ארגון גג המאגד תחתיו את כלל הארגונים המקצועיים העוסקים בתכנון ואדריכלות, ובכללם איגוד המתכננים, עמותת האדריכלים, איגוד אדריכלי הנוף, איגוד מהנדסי ערים, לשכת השמאים ופורום המתכננים הצעירים. על חברי הפורום נמנים בכירי המתכננים והאדריכלים בישראל.

אנשי הארגון טוענים כי הנחת העבודה שממנה נגזרות פעולות הממשלה, כי קיים מחסור חריף בקרקעות מתוכננות - שגויה מהיסוד. לדבריהם, יש די והותר קרקעות מתוכננות בישראל וגם באזור המרכז.

עופר וקנין

לדברי האדריכל חיימי שניידר, בעל משרד שניידר אדריכלים, "ברור שאנו מעוניינים בפתרון משבר הדיור כמו כל אחד אחר, ובניגוד לרבים בתחום יש לנו גם הרבה ידע מקצועי לגבי הדרכים לכך. הערכים שלנו לא מנוגדים לאלה של מקבלי ההחלטות - אנחנו פשוט טוענים שהם מחפשים את המטבע במקום הלא נכון, מתחת לפנס שלהם ולא היכן שאבדה".

את המטבע, לטענת הארגון יש לחפש בשורת חסמים שלטענתם מעכבת פיתוח של כמויות קרקע עצומות, ומונעת ממנה להיות זמינה למגורים. מדובר בחסמים כמו בניות כבישים, מערכות ביוב ועוד. "כל ניסיון ליצירת מלאי תכנוני נוסף בקרקע לא מתוכננת ייתקל באותו הר חסמים שיתפח ויילך כל עוד לא יטופל, ובו בזמן ייפגעו ערכים חשובים לאיכות החיים באזורי הביקוש - בייחוד בערים ובשטחים הפתוחים שסביבן", הזהיר הארגון בקול קורא שהוציא באחרונה.

בחודשים האחרונים מקיימים נציגי הפורום פגישות עם בכירים בשירות המדינה, במטרה למנוע את גיבוש הצעדים המיותרים לדעתם: עדכון תמ"א 35 והקמת גופי תכנון החדשים. בפגישות אלה מציגים אנשי הפורום שני מחקרים שנערכו בשנים האחרונות, הממפים את כלל הקרקעות שהליך תכנונן הושלם, וכן את הקרקעות המצויות כיום בהליכי תכנון מתקדמים.

את המחקר הראשון, שהושלם לפני שנתיים, ערכה חברת התכנון אורבניקס בליווי ראש מינהל התכנון לשעבר, האדריכל יהונתן גולני, דר נדלר ושניידר עצמו, עבור עמותת עתיד כחול לבן. שניידר מסביר כי "רק בגבולות הגזרה שבין חיפה לבאר שבע, גילינו שלא רק שיש כיום עתודות קרקע מתוכננות ל–100 אלף יחידות, אלא כמעט כפול. נכון ליולי 2011, היתה יתרה תכנונית שממנה ניתן היה לגזור היתרי בנייה לכ–195 אלף יחידות דיור. 90 אלף מאותן יחידות מאושרות נמצאו במחוז המרכז. עוד מצא המחקר כי בנוסף לכמות זו של תוכניות בעלות תוקף, יש פוטנציאל תכנוני של תוכניות מפורטת בהכנה בהיקף של 225 אלף יחידות דיור נוספות".

מעט יותר משנה לאחר השלמת אותו המחקר, ערכה מתכננת הערים עו"ד איריס האן, כיום ראש אגף התכנון במשרד להגנת הסביבה, מחקר דומה עבור מכון דש"א של החברה להגנת הטבע, וגם היא מצאה מלאי קרקעות קיים בהיקף של מעט יותר מ–300 אלף יחידות דיור, בהן קרקעות מתוכננות וקרקעות בתהליכי תכנון מתקדמים – כמעט מחציתן בלב אזורי הביקוש: מחוזות תל אביב והמרכז.

לגבי מחוז המרכז, כתבה האן כי "יש בו יותר מ–80 אלף יחידות בתוכניות מאושרות ובתוכניות בהליכי תכנון מתקדמים. כל זאת ללא פריצת תוכנית המתאר המחוזית והתוכניות הארציות". לגבי מחוז תל אביב, היא כתבה כי "יש עתודות בהיקף של כ–62 אלף יחידות דיור למימוש בטווח הקרוב והבינוני בכמה תוכניות חדשות הכוללות חטיבות קרקע גדולות".

בפורום התכנון טוענים כי בממצאי שני המחקרים, שלפיהם באזור המרכז יש כיום עשרות אלפי יחידות זמינות ועשרות אלפים בהליכי תכנון, יש כדי לערער את אחת מהנחות היסוד הבסיסיות שלאורן פועל קבינט הדיור, מינהל התכנון והממשלה כולה למעשה בבואה לפתור את מצוקת הדיור.

בחודשים האחרונים נפגשו שניידר ועמיתיו עם יועצי שר האוצר, יאיר לפיד, נעמה שולץ ואורי שני וראש מינהל התכנון במשרד הפנים, בינת שוורץ. לדבריהם, בכל הפגישות זכו לאוזן קשבת. "שוורץ גילתה עניין רב במה שיש לנו להגיד, ואף הציעה שכל חודשיים נערוך פגישת עדכון", מספר שניידר על הפגישה שנערכה באוגוסט. אלא שמאז, לדבריו, לא התחדש הקשר. גם עם שולץ ושני היתה הפגישה לדבריו מוצלחת, אך הם יידעו אותו כי הנתונים שהוא מציג עומדים בסתירה מוחלטת לעמדות המובאות בדיוני צוות 90 הימים - בפרט מצד יוג'ין קנדל ואנשי המועצה הלאומית לכלכלה. ואולם לטענת גולני, לא ברור על איזה מסד נתונים התבססה הנחת הצוות שלפיה יש מחסור בקרקע מתוכננת. "לתחושתנו, הדיונים התבססו על מסד נתונים שגוי, חסר או לא קיים. המציאות היא שקיים כיום מלאי תכנוני גדול בלב אזורי הביקוש, נקודה", קובע גולני.

מפניות TheMarker למשרדי הפנים והאוצר ולמועצה הלאומית לכלכלה, מתבררת הערכת המתכננים אודות המחסור בנתונים מצד המדינה כמדויקת. אף אחד מהגופים לא ידע להציג מסד נתונים מעודכן הכולל את מלאי הקרקעות המתוכננות - עובדה שמעלה סימני שאלה קשים לגבי יכולת המדינה לקבוע אם מחסור בקרקעות קיים, ואם כן - באיזה מידה.

לדברי ראש מינהל תכנון במשרד הפנים, בינת שוורץ, חילוקי הדעות המקצועיים עם אנשי פורום התכנון נובעים מהבדלים בתפישת תפקיד המלאי התכנוני ככלי אסטרטגי בידי המדינה. "צריך להבחין בין היצע של יחידות דיור בשוק למלאי תכנוני", אומרת שוורץ. "מלאי תכנוני אינו היצע, הוא מחסן של יחידות דיור שממנו ניתן למשוך תוכניות מאושרות, לבקש מכוחן היתרי בנייה וליצור את היצע יחידות הדיור בשוק; וממש כמו מחסן, המלאי התכנוני צריך להיות גדול ומגוון, והוא חייב להיות מנוהל לפי אזורים וצרכים, עם עודף מובנה המשמש גיבוי לתקלות או לעתות משבר. כך שאם היעד הממשלתי הוא 50 אלף התחלות בנייה בשנה, המשמעות היא שכמות גדולה משמעותית של יחידות מאושרות, צריכה להיות מונחת בכל עת על המדף, וכמות נוספת צריכה להיות בתהליכי תכנון".

עופר וקנין

אם כך, לא אמור להיות ביניכם ויכוח. אם אכן קיים מלאי תכנוני עצום של 200 אלף יחידות דיור שאושרו ולא מומשו, פעילות הממשלה הממוקדת בהגדלת המלאי התכנוני, במקום בהפיכת המלאי להיצע בפועל, נראית כמו טיפול בבעיה הלא נכונה.

שוורץ: "הטענה שהבעיה בשוק הדיור נעוצה בקשיים במימוש יחידות דיור מאושרות ולא בגודל ובמגוון המלאי התכנוני, אינה נכונה. ראשית במבחן התוצאה - לרשות מקרקעי ישראל אין כמעט תוכניות מאושרות לבנייה בין חדרה לאשדוד, כלומר המחסן באזור זה ריק, והמדינה מנועה מלשווק קרקעות לבנייה באזור המרכז ולנסות ולהשפיע כך על מחירי הדיור. זאת בניגוד מוחלט להחלטת הממשלה לקדם תכנון ושיווק באזורי הביקוש, כדי לצנן את השוק שם. לכן המלאי הוא בהחלט חלק מהבעיה".

עוד לדברי שוורץ, גם מנתוני המחקר של עתיד כחול לבן עולה כי רבות מהתוכניות המצוינות בו כבר אינן רלוונטיות. "ההערכה שעליה המחקר מתבסס היא שרק כשליש מיחידות הדיור שאושרו מאז סוף שנות ה–80 מומשו, ולכן שני השלישים הנותרים, כ–200 אלף יחידות דיור, הם מלאי תכנוני רלוונטי שיש לקדם את מימושו. אני בספק רב אם הערכות אלה נכונות, וגם אם הן כן, מלאי תכנוני מיושן אינו רלוונטי ומחייב תכנון מחדש לחלק מהתוכניות, ולכן המלאי התכנוני האפקטיבי קטן בהרבה".

לבסוף, טוענת שוורץ כי אמירות אנשי הארגון כי הממשלה אינה מטפלת בקידום הזמינות של פרויקטים מאושרים שגויה אף היא. לדבריה, "המציאות היא שהממשלה עסוקה בקידום הזמינות של תןכניות מאושרות, ומנכ"ל משרד ראש הממשלה מרכז צוות בין־משרדי המקבל החלטות תקציביות לקידום תשתיות־על (כבישים, מסילות, פתרונות ביוב וכדומה) שבלעדיהן לא ניתן לממש יחידות דיור בתוכניות מאושרות. אלה דברים שפתרון עבורם דורש זמן, ועלינו מוטלת החובה לטפל במקביל גם בהגדלת המלאי התכנוני ובהפיכתו לאפקטיבי לצורך קידום מדיניות הממשלה".

ואחרי שאמרת את כל זה, הקמת הוותמ"ל לא נראית לך צעד קצת קיצוני?

"ממש לא. מדובר בצעד חיוני שנועד להתאים את המלאי התכנוני למדיניות הממשלה. אבל ברור שהפתרון לא טמון רק בהקמת ועדה נוספת, אלא במכלול כלים המטופלים במשרדי הממשלה, ובהם תיקון חוק התכנון והבנייה להקלה על הליכי תכנון ואישור תוכניות, תמרוץ רשויות מקומיות להגדיל את היקף המגורים בשטחן ולקלוט אוכלוסייה נוספת, וכדומה".

תומר אפלבאום

גם גורם במשרד האוצר שעמו שוחחנו השבוע, דחה את גישת אנשי הפורום. לדבריו, "אנו מכירים את טענת פורום המתכננים, אנו יושבים אתם והנושא הזה נבחן. עם זאת, אני בטוח שגם הם לא יחלקו על כך שתמיד טוב לייצר מלאי תכנוני נוסף, והעובדה היא שהמערכות התכנוניות הקיימות פשוט לא עושות זאת ברמה הנדרשת בשעה של משבר. הוותמ"ל לא בא להחליף אותן - אנו ממשיכים להשקיע בהן. הוא בא לשמש ערוץ נוסף".

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#