9 דרכים להוריד את 
מחירי הדיור - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

9 דרכים להוריד את 
מחירי הדיור

קברניטי המשק צריכים להפסיק לפחד מהאפשרות של ירידת מחירים

122תגובות

חדשות טובות? הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דיווחה ביום חמישי על עלייה במספר התחלות הבנייה בתשעת החודשים הראשונים של השנה. מספר התחלות הבנייה בתקופה זו הסתכם ב-32,290 יחידות דיור, כשבסך הכל 90 אלף יחידות נמצאות כרגע בבנייה.

האם המספר הזה יביא לירידה המיוחלת במחירי הדיור באזורי הביקוש בישראל? כנראה שלא. על פי חישובי המומחים, הנתון הזה עדיין לא מדביק את הביקוש ליחידות דיור בשנים הקרובות.

בכל שוק, כדי שהמחירים יעלו, לא צריך הרבה: כל מה שנדרש זה עודף ביקוש בשוליים, אמונה בכך שהמחירים ימשיכו לעלות "בטווח הארוך" - ומימון זמין וזול. כך המחירים יכולים לעלות עוד ועוד, כפי שקורה בשנים האחרונות.

אוליבייה פיטוסי

עובדה: מדו"ח "אורות אדומים" למצב המשק שפירסם משרד האוצר ביום חמישי עולה שלא פחות מ-57% מהדירות החדשות שנמכרו בספטמבר באזור תל אביב, נרכשו על ידי משקיעים ותושבי חוץ - כלומר הן לא נרכשו על ידי משפחות המחפשות דירה ראשונה או שיפור בתחום הדיור. זהו נתון שמבהיר חלק מרכזי בסיפור: הזינוק במחירי הדיור נגרם במידה רבה בגלל אנשים אמידים שרוכשים דירות נוספות להשקעה, ובגלל תושבי חוץ שמוצאים בישראל מקלט מס נוח. כך, בגלל עודף ביקוש של משפחות צעירות, ובאזורים החמים גם בגלל ביקוש גדול מצד משקיעים ותושבי חוץ – המחירים ממשיכים לעלות, ומתרחקים עוד יותר מהישג ידם של ישראלים בני מעמד הביניים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

כמו שכתבנו כאן בשבוע בעבר, הממשלה לא עושה דבר בעניין: ראש הממשלה, בנימין נתניהו, ושר האוצר, יאיר לפיד, לא באמת רוצים שהמחירים יירדו. כפי שהם מנתחים את הכלכלה, העלייה של מחירי הקרקעות והדירות מנפחת את נתוני החשבונאות הלאומית ומרפדת את כיסי קבוצות ההשפעה. האלטרנטיבה, ירידה של המחירים, מפחידה אותם.

לו ראש הממשלה ושר האוצר היו רוצים להוריד את מחירי הדיור, האם הם היו מסוגלים לכך? טענה רווחת מאוד היא שהממשלה לא יכולה לשלוט במחירי הדיור, כמו שהיא לא מסוגלת לקבוע את שערי המניות בבורסה. אנשים מסבירים שענף הנדל"ן מונע על ידי תסבוכת של רשויות, חוקים, מסים, ביורוקרטיה ואינטרסים של פקידים וקבלנים - ולממשלה פשוט אין שליטה על כל אלה.

קשה להאמין. האם נראה סביר שממשלה שיכולה לצאת למלחמה, להפציץ (או לא) את איראן, להפוך (או לא) את ישראל למדינה רב־לאומית, ולהעלות ואז להוריד את המסים בישראל בזיגזגים מוזרים – לא יכולה לקבל שורה של החלטות שיעצרו את מחירי הדיור? הנה רשימה קצרה של רעיונות, שאולי יכולים לעשות חלק מהעבודה בתחום הזה.

1. טיפול בדירות שלא משמשות למגורים

מתוך נתוני הלמ"ס ל–2010, וייתכן שמאז המספר הזה גדל עוד יותר, ישנן בישראל כ–150 אלף דירות שאינם משמשות למגורים. מתוכן, כ–30 אלף משמות לעסקים, כ–90 אלף הן ריקות וראויות לחלוטין למגורים, אך אינן מושכרות, ועוד כ–30 אלף הן דירות הרוסות או בשיפוצים. אם נעגל את המספרים, נראה שישנן בישראל כ–100 אלף דירות שאותן ניתן להוציא מידית לשוק השכירות או מכירה - לו רק יקבעו תמריצים חזקים לכך.

איך? אפשר לחשוב על ארנונה ומיסוי גבוהים על דירות המשמשות למשרדים, על מס שיוטל על בעלי דירות שלא גרים בהן, ועל מס שיוטל על קרקע זמינה לבנייה שאינה מנוצלת ללא סיבה ראויה למעט ספקולציה. ומהצד השני – סיוע וזירוז הליכים בשיפוץ דירות הרוסות.

2. מס על בעלי דירות להשקעה

אפשר להטיל מס על דירה שנייה, שלישית, רביעית והלאה. כפי שנתוני האוצר מראים, עליית המחירים באזורי הביקוש מושפעת מאוד מרכישת דירות להשקעה. בין הרוכשים ישנם עשירים, מנהלים עם חברות ארנק שמשאירים את רוב הכסף בתוך החברה, אבל גם הרבה "מסודרים" ובעלי פנסיות תקציביות של השירות הציבורי והחברות הממשלתיות.

באחרונה, למשל, דווח על התנפלות על הדירות שמוצעות למכירה לחברי ארגון "חבר", ארגון הקניות של אנשי וגמלאי מערכות הביטחון, כמובן בהנחה משמעותית. סביר להניח שעבור רבים מהרוכשים האלה לא תהיה זו דירה ראשונה. את המס הזה נראה הגיוני לקבוע בשיעור עולה, כלומר המס יעלה ככל שאדם מחזיק יותר דירות, באופן שיקטין את הכדאיות שבהחזקת מספר גדול של דירות.

3. אכיפה של המס
 על שכר הדירה

חלק גדול מההכנסות של המשכירים משכר דירה חומק משלטונות המס, מכיוון שהכספים משולמים במזומן. עובדה זו הופכת את התשואה האפקטיבית מנדל"ן לגבוהה יותר מאשר באפיקים אחרים - בוודאי בהשוואה לשוק ההון, שם המס נגבה במקור. אפשר לקבוע שכל מי שרכש דירה שנייה ומעלה צריך להגיש דו"ח למס הכנסה ולהציג את הנכס ואת החשבוניות, ואפשר להגביר את האכיפה ואת הענישה נגד המתחמקים.

אייל טואג

4. טיפול ברכישות 
על ידי זרים

כששואלים אותם, כלכלני משרד האוצר לא מתרגשים מההשפעה של התושבים הזרים על מחירי הדיור בישראל. הם מאשרים שמדובר בלא מעט אנשים וכסף, אך לטענתם הזרים רוכשים יחידות דיור בעיקר בפרויקטים יוקרתיים מסוימים ובמיקומים מסוימים -למשל במגדלים בתל אביב.

אלא שזה לא יכול להיות נכון: בשוק תחרותי כמו שוק הנדל"ן, המחירים מקרינים ממקום למקום במהירות. אם יזמים מצליחים ליצור זינוק במחיר לכל מטר מרובע שהם בונים במגדל מגורים חדש, המחירים החדשים משפיעים במהירות על האזור כולו.

במציאות, תושבים זרים דוחקים משפחות ישראליות מחוץ לשוק, תופעה שיש בה לא מעט אי־צדק חברתי. האם סביר שאדם נולד בשכונה מסוימת, גדל בה, שירת בצבא, למד באוניברסיטה, עובד תמורת שכר שגדול פי שניים או שלושה מהשכר הממוצע במשק - ולמרות כל אלה עדיין לא יכול לרכוש דירה באותה שכונה?

התופעה של משקיעים זרים שדוחקים את התושבים המקומיים אינה בלעדית לתל אביב ולירושלים - רואים אותה גם בערים אחרות בעולם. אלא שניתן למשל לבטל את הסיבה המרכזית שבגינה חלק מהזרים רוכשים כאן דירות - העובדה שארץ הקודש הפכה עבורם למקלט מס פנטסטי.

5. מלחמה בהון השחור

בכתבה שפורסמה 
ב–MarkerWeek ביום שישי חשף שוקי שדה כיצד רכישת נדל"ן בישראל, לעתים במחירים מנופחים במכוון, היא אחת הדרכים הנפוצות להלבנה ולהברחת כספים מפני הרשויות, מפני שותפים, מפני בני משפחה. הרשויות מקיימות באחרונה חקירות בנוגע למקרים כאלה, ואולם נראה שזוהי מכת מדינה. האכיפה והענישה בתחום יכולות להיות הרבה יותר החלטיות, ולסייע לצמצם את התופעה.

אייל טואג

6. הקשחה נוספת על הלוואות להשקעה

בסוף השבוע התפרסמה ידיעה מעניינת בתחום הזה מסינגפור. מתברר שגם באי האסיאתי התרחשה עליית מחירים בלתי נשלטת, עד שהמדינה החליטה להתערב. שם, בניגוד אלינו, זה הצליח. הסינגפורים הגדילו את סכומי המקדמות הנדרשות, הגבילו את הרכישות של תושבים זרים, וקיצצו ביכולת לקבל משכנתאות ביחס לרמת ההכנסה החודשית. לאחר תקופה ארוכה של סחרחורת עליות, ירדו המחירים בסינגפור באוקטובר ב–1.2%, לאחר ירידה של 0.9% בספטמבר.

7. תכנון ושיווק 
150 אלף דירות

רוב הכלכלנים בישראל טוענים שהבעיה העיקרית של שוק הדיור היא היעדר היצע, כלומר הקצב הנמוך של שיווק קרקעות על ידי המונופול הממשלתי, מינהל מקרקעי ישראל. אז בבקשה: על נתניהו להורות למנהל לשים על המדף תוך תקופה קצרה תוכניות מאושרות ל–150 אלף דירות, בעיקר באזורי הביקוש – ולאחר מכן לשווק אותן בהתאם לביקושים. לא צריך להציף את המדינה בקרקעות ולהסתכן בקריסת מחירים, אבל צריך לשווק מעט יותר קרקעות מתוכננות מאשר הביקוש המשוער. כמו שהמחירים עולים "בשוליים", כך הם יכולים להיכנס למגמת ירידה בגלל עודף היצע קל.

8. זירוז התחבורה הציבורית לפרברים

לגוש דן היתה צריכה להיות מערכת של רכבת תחתית ורכבות פרברים כבר לפני 20 שנה, כמו בכל מטרופולין שמכבדת את עצמה. לפני 20 שנה ישראל קיבלה הצעות מבוני המטרו של פריז לבנות רכבת תחתית דומה בתל אביב, כולל המימון, אבל הפקידים החליטו שרק יהודים יבנו את הרכבת התחתית של העם היהודי. נכון, זה לוקח הרבה זמן, אבל פרסום הפרישה של התחנות והידיעה שמדובר במשהו אמיתי שבאמת יקרה - יכולים להשפיע על המחירים כבר בטווח הקרוב.

9. יצירת אווירה של ירידת מחירים

שמעתם על הביטקוין? זהו מטבע דיגיטלי־וירטואלי, שאפשר לרכוש בו מוצרים, ושנמצא באחרונה בנסיקה. ביום שישי הוא הגיע למחיר של 1,200 דולר, פי עשרה מלפני שנה. לביטקוין אין ערך אמיתי: מאחוריו לא עומד נכס מוחשי. הוא סוג של נוסחת מחשב, אולי משחק מחשב, שבו המחירים נקבעים לפי היצע, ביקוש וציפיות.

איך זה קשור למחירי הדיור? לאחר שכוסו עלויות הקרקע, המסים, הבלוקים והברזל, גם המחיר של דירה בגוש דן נגזר קודם כל מהציפיות בשוק בכל הנוגע למחירים בעתיד. אם אזרחי ישראל מאמינים שהמחירים יעלו, שום דבר לא ימנע מהם מלרכוש דירות במחיר גבוה יותר, אם הם משוכנעים שיוכלו למכור את הדירה בעתיד ברווח גדול. אבל אם השוק יחשוב שהמחירים יישחקו, הציפייה הזאת עשויה להגשים את עצמה.

איך עושים את זה? הנה רעיון: ראש הממשלה ושר האוצר יכולים לקיים מסיבת עיתונאים דרמטית בהשתתפות כל השרים והפקידים הבכירים, שבה יודיעו שהממשלה קיבלה על עצמה יעד לאומי - להוריד את מחירי הדיור בשיעור משמעותי מסוים (איך נשמע 20%?) בתוך שלוש שנים. כדי לתת משקל לדברים, עליהם לפרט שורה של מהלכים והחלטות שיביאו את מחירי הדיור ליעד שנקבע, עליהם להודיע שתקציבים יוקצו בהתאם, ולרמוז שהם מעמידים בדרך ליעד את יוקרתם האישית על המאזניים. נגידים של בנקים מרכזיים ידועים ביכולתם להזיז שווקים באמצעות הצהרות ודיבורים על מדיניות - כל עוד מאמינים להם.

האם זה יצליח? האם הממשלה בכלל יכולה לקבוע יעד מחירים לדירות ובתי מגורים, צעד שכמוהו לא נעשה בעבר? איך בכלל קובעים את זה? והאם יש לממשלה את יכולת המשילות והביצוע כדי להוציא לפועל אפילו חלק מרשימת הרעיונות האלה?

על בסיס ניסיון העבר ועל בסיס תפישתם העקרונית בנוגע לתפקיד הממשלה בכלכלה - רבים קובעים שהתשובה שלילית. אלא שקבלת ההנחה הזאת, בצירוף אי־עשייה והחלטה להשאיר לשוק לקבוע את המחירים, תאשר את הטענה שלפיה לממשלה אין רצון אמיתי להוריד את המחירים, ואת צעירי ישראל עם ההחלטה אם לשעבד את עצמם ואת רמת החיים שלהם ל-20 שנה של משכנתא משתקת.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#