הצעירים נדחקים לשוק השכירות והמשקיעים ממשיכים להרוויח - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הצעירים נדחקים לשוק השכירות והמשקיעים ממשיכים להרוויח

בעוד שהממשלה יוזמת ועדות ורפורמות שאמורות להקשות על משקיעים ולהקל על זוגות צעירים, נתונים שפירסם הלמ"ס מעלים כי לאורך השנים בוטלו מענקים לצעירים - שפונים לשכירות, ושוק הדיור עבר ליברליזציה שרק הקלה על משקיעים לרכוש עוד ועוד דירות

72תגובות

מדוע תושבי ישראל עד גיל 49 פונים בהדרגה לשכירת דירות במקום לרכישת דירות? שאלה זו היא אחת המעניינות שעולות מממצאי פרק הדיור בסקר הוצאות משק הבית ל–2012 שפורסם השבוע. על פי הממצאים, עד גיל 49 ישנה ירידה בשיעורי הבעלות על דירה לאורך השנים, ורק מגיל 50 ישנה עלייה מתונה בשיעור בעלי הדירות.

התגובות הכמעט־אוטומטיות שניתנו בהקשר לממצאים האלה טענו לקיומו של קשר בין מחירי הדירות הגואים בשנים האחרונות לבין שיעורי הבעלות על דירות, הפוחתים בגילים הצעירים. לדברי רוני כהן, מנכ"ל חברת שיווק הדירות אלדר, "בשנים האחרונות אנחנו רואים שגיל הזוגות הצעירים שרוכשים דירה עולה ככל שמחירי הדירות מטפסים. כיום הגיל הממוצע של זוג צעיר שרוכש דירה ראשונה הוא 36. אמנם בשנה האחרונה אנחנו רואים זינוק במספר הזוגות הצעירים שרוכשים דירות בפריפריה, אך בטווח הרחוק גם היצע הדירות בפריפריה לא מספיק ומחירי הקרקעות מזנקים גם באזור הצפון ובאזור הדרום. לכן הממשלה חייבת לנקוט פעולות מידיות כדי להוזיל את מחירי הדירות, ולהפסיק לצאת בתוכניות המגבילות את הזוגות הצעירים או בהצהרות ללא כל בסיס".

כתבות נוספות באתר TheMarker

זו לא בעיה להוריד את מחירי הנדל"ן - כשרוצים

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

שיפור במצב התעסוקה: האבטלה ירדה באוקטובר מתחת ל-6%

ליאור מזרחי באובא

ח"כ איציק שמולי (העבודה), אמר כי "מהתמונה שעולה מנתוני הלמ"ס מצטיירת חומה של ממש שעומדת בין שוק הדיור ובין הזוגות הצעירים. פחות ופחות זוגות צעירים שגם עובדים מצליחים להגיע לדירה משלהם, ובאין אלטרנטיבה אמיתית של שוק שכירות שפוי ומאוזן או דיור סוציאלי ומעונות, סטודנטים נאלצים להמשיך לגור אצל ההורים או לקחת התחייבויות שספק רב אם יוכלו לעמוד בהם אי פעם. הגיע הזמן ששר האוצר ויו"ר קבינט הדיור, יאיר לפיד, יעבור ממלים למעשים, כי המחירים ממשיכים לעלות ובמרץ גם בתקופתו".

ואולם אף שמדובר בתגובות הגיוניות וטבעיות נוכח עליות המחירים הגדולות שנרשמו בשנים האחרונות, הממצאים מורים כי אין שום מובהקות בין עליות המחירים לירידה ברכישת דירות על ידי הצעירים. מדובר בתהליך ארוך טווח שהחל כבר בסוף שנות ה–90, בימים שבהם מחירי הדירות ירדו, ונמשך גם כיום בקצב די אחיד שמורה כי בדפוס המגורים במדינה מתחולל שינוי 
משמעותי, החורג ממחזורי העליות והירידות של מחירי הדירות.

עיון מדוקדק בנתונים מראה כי ב–1997 היתה דירה ל–52.3% מבני ה–20–29, ב–2002 שיעורם ירד ל–48.8%, ב–2007 עלה בחזרה ל–52.3% 
וב–2012 ירד שוב - ל–44.9%. לכאורה ניתן לראות כאן השפעה ישירה של השתנות מחירי הדירות, שירדו מ–2002 ועד 2007 ואיפשרו ליותר אנשים לרכוש דירות, ועלו מ–2007 ועד ל–2012 - מה שדחף יותר אנשים לשוק השכירות. ואולם בחינה של מצבם המשפחתי של בני הגילים האלה מעלה כי עיקר העלייה בין 2002 ל–2007 נעוצה בגרושים והרווקים, שהעלו את רכישת הדירות שלהם באותן שנים, בעוד ששיעור הזוגות הנשואים הרוכשים דירות המשיך לרדת. גם בקרב בני 40–49 יש עלייה (אם כי קלה מאוד) בין 1997 ל–2002, אבל הכיוון המובהק הוא ירידה בשיעור הבעלות 
- מ–78.7% ב–1997 ל–74.3% בשנה שעברה.

אצל בני 30–39 המצב ברור הרבה יותר: בעוד שב–1997 היו 68.7% מהם בעלי דירות, ב–2002 שיעורם ירד ל–65.9%, ב–2007 ל–61.6% וב–2012 ל–56.9%.

אצל בני 50–59 נותר שיעור הבעלות על דירות דומה, והוא נע סביב 81% גם ב–1997 וגם ב–2012, ואילו רק אצל בני ה–60 ומעלה נרשם גידול בשיעור הבעלות על דירות, מ–72.1% ב–1997 ל–78.9% ב–2012.

אז מה קרה בדיוק בסוף שנות ה–90? עמוס רובין, שנמנה בעבר על בכירי בנק ישראל ושימש יועצו הכלכלי של ראש הממשלה לשעבר, יצחק שמיר, בתחילת שנות ה–90, ממשיך לעקוב גם בימים אלה אחר המתרחש בשוק הדיור. הוא מסביר כי בשוק הדיור התרחשו בסוף שנות ה–90 ולאורך שנות האלפיים כמה תהליכים במקביל. "נתחיל מזה שבתחילת שנות האלפיים מחירי הדירות ירדו, וכשמחירים יורדים הזוגות הצעירים לא נוהרים לרכוש דירות, אלא מעדיפים להתגורר בשכירות", הוא אומר. "דבר נוסף שיש לזכור הוא שבאותם ימים בוטלו המענקים והמשכנתאות המסובסדות שהממשלה נתנה לזכאי משרד השיכון".

המשכנתאות שניתנו אז לזכאי המשרד, שהגיעו ל-72 אלף שקל, היו בריביות מסובסדות שהיו עדיפות משמעותית לעומת משכנתאות אחרות, אבל אז החליטו בממשלה לשנות את הקריטריונים לזכאים, במקביל ירדו הריביות בשוק, ובאחרונה נוצר מצב שבו משכנתאות שניתנות בשוק החופשי, עדיפות על אלה שניתנות לזכאי משרד השיכון. בזמנו אף הובטחו מענקים שונים למי שירכשו דירות בפריפריה, במסגרת מה שכונה אז "מבצע שרנסקי". רוכשי דירות קיבלו גם הטבות מס שונות, והלוואות מקום שעם הזמן נהפכו למענק. כל אלה בוטלו עם הזמן, והדבר גרם לירידה ביכולת הכלכלית של אנשים לרכוש דירות - מה שהעביר אותם כמובן לשוק השכירות.

לבסוף, רובין מדבר על התהליכים הדמוגרפיים־חברתיים. לדבריו, "רכישת דירות מאפיינת בראש ובראשונה זוג נשוי שיש לו ילדים או חושב על ילדים, ולא יכול להרשות לעצמו לזוז כל שנה ממקום למקום. בתקופה הזו אנחנו רואים שאנשים מתחתנים מאוחר יותר, שמעדיפים להישאר רווקים עד גילים מתקדמים יותר; ומצד שני גם הגירושים מתרבים. אלה ואלה לוחצים לכיוון של מגורים בשכירות".

ואולם במקביל לאלה, קרה דבר נוסף. מנתוני הלמ"ס עולה כי בבחינת שיעורי בעלות משקי בית על דירות בין 2003 ל–2012 ניתן לראות קפיצה של ממש בשיעורם של בעלי שתי הדירות לפחות, ומשקלם מכלל משקי הבית זינק מ–3.2% ב–2003 ל–7.9% כיום. "מדובר בעלייה חדה ביותר במשקל של פי שניים וחצי", אומר רובין. "למעשה, ניתן לומר כי בשנות האלפיים נוצר במדינה מעמד של משכירי דירות. ורובם, אגב, אינם מיליונרים או טייקונים, אלא אנשים רגילים שרכשו דירות נוספות. זה נוצר כתוצאה מתהליכי ליברליזציה בשוקי ההון, שאיפשרו את הסבת ההון להשקעה כזו".

נתוני הלמ"ס מתפרשים על פני פרקי זמן גדולים מידי, מכדי שניתן יהיה להבין כיצד משפיעה מדיניות הממשלה שמטרתה להכביד על המשקיעים באמצעות מסי רכישה גבוהים וביטול פטורים על מיסוי שבח. ואולם נתונים שמפרסם משרד האוצר מידי פעם מצביעים על ירידה בשיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות, מסדר גודל של 30% ב–2009–2010 לכ–20% כיום.

רובין מתריע כי "המגמה הממשלתית להקשות על משקיעים פועלת נגד הביקוש לשכירות, שעולה, וכתוצאה מכך יש לחצים על מחירי השכירות לעלות, בעוד שהממשלה מרבה לדבר על עידוד הבנייה להשכרה".

הבעיה היא שפרויקט הדגל הממשלתי לעידוד הקמת דירות להשכרה ארוכת טווח, לא יישא פירות בשנים הקרובות, כך שלפתרון בעיות הדיור הנוכחיות הוא לא יתרום מאומה. מה גם שהוא זוכה לביקורת קשה מצד יזמים ואנשי נדל"ן, כולל מהגופים המוסדיים, שלהם הפרויקט הזה מכוון.

לפיכך, נתוני הלמ"ס צריכים לעורר חשיבה נוספת בקרב מקבלי ההחלטות: עד כמה משקיעי הנדל"ן הם פגע רע שמעלה את מחירי דירות ושיש לרסנו, ועד כמה הם כלי חשוב לוויסות שוק הדיור.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#