הפתרון של הממשלה לבעיית הדיור - כמו אקמול לחולה סרטן - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הפתרון של הממשלה לבעיית הדיור - כמו אקמול לחולה סרטן

התזוזות בשוק הנדל"ן הן על פני פרק זמן ארוך, ואילו פעולות הממשלה יסייעו, אולי, בטווח הקצר ■ התהליכים המשפיעים על מחירים הם יחסים בין מרכז לפריפריה, דמוגרפיה, היצע כתגובה לביקוש, תשתיות ומיסוי - אך הפעולות שננקטות הן בעיקר מיסוי, והשאר נזנחות

17תגובות

צריך לומר את הדברים כאן ועכשיו: פירות המדיניות הממשלתית להורדת מחירי הדירות יגיעו - אם בכלל - באיחור, לאחר שמחזור התנהגות מחירי הנדל"ן לטווח קצר כבר מכתיב ירידת מחירים ממילא, ולכן הם עלולים רק להחריף את המשבר. יותר מכך - המלצות למיתון מחירי הדירות כמוהן כרופא הנותן אקמול לחולה סרטן.

במקרה הטוב הדבר יספק הקלה מסוימת לשעות ספורות, משום שרמת מחירי הדיור היא סימפטום לתהליכים כלכליים מורכבים בהרבה, שמשקפים מגמות לטווח ארוך. פעילות נקודתית בטווח הזמן הקרוב לא תשנה דבר. מסיבות אלה ואחרות, צריך לחשוב יותר מפעם אחת לפני שנוקטים יוזמות ורפורמות שמקודמות כיום.

כתבות נוספות באתר TheMarker:

כוכבים נופלים: מלכת הטלוויזיה 
נלחמת על הכתר

מכורים ולא במקרה: "קנדי קראש זה לא משחק - זאת מניפולציה"

ניר כפרי

על פי הלמ"ס, נדל"ן מהווה כ–50.1% מסך העושר שבישראל, ונכסי מגורים מהווים כ–39.4% מסך נכסי הציבור הנזילים והקבועים. כלומר כ–40% מהשקעות הציבור מופנות למגורים. השקעת אדם במגורים מתחלקת לשניים: מרכיב הצריכה - שימוש בנכס לצורך קיומי, כפי שהפרט צורך מזון או מוצרים אחרים; ומרכיב שני - חיסכון המופנה להשקעה בנדל"ן מגורים.

ב–2011 הגיעה היכולת לרכישת דירה בישראל לשפל, מה שעורר את גל המחאה שבו הואשמה הממשלה בכך שזוגות צעירים מתרחקים מחלומם. המחאה גררה תגובה פוליטית מצד המחוקק, שמינה את ועדת טרכטנברג לצורך גיבוש המלצות להורדת מחירים - ובמיוחד בתחום הדיור. בהתייחס להורדת מחירי הדיור, לא היה בוועדה יותר מתגובה פוליטית שאין בה ממש.

כבר בפתיחה תיארתי את הטעויות העיקריות שבחשיבה שמדיניות ממשלתית תשלוט במחירי הדירות בטווח ארוך, אך לא רק. המושג "רמת מחירי נדל"ן" הוא בעייתי. אדם לא קונה דירה תמורת "מחיר ממוצע" ו"במקום ממוצע", אלא עם מאפיינים מסוימים, במיקום מסוים ובזמן מסוים. עיון קל במחירים ברחבי המדינה מעלה כי הפערים עשויים להגיע ל–100% ויותר בין ערים, ולעתים בין שכונות - מה שמעיד על הימצאות מגוון רחב של דירות שיכולות להתאים ליכולות של רבים מהמוחים. אם בכל זאת פרצה המחאה, סימן שהיא התייחסה בעיקר לגידול בפער בין דירות באזורים מבוקשים ומבוקשים פחות, בין דירות מפוארות יותר למפוארות פחות וכו'.

ראיית הדברים באופן זה אמורה לשנות את הגישה הממשלתית הנוכחית לטיפול בנושא, כי ברור שיש כאן בעיה שצריך לרדת לעומקה. אך בשלב ראשון חייבים לוותר על מסיסמאות ומקלישאות, ולבחון את הדברים באופן מקצועי. שתיים מהטענות שמופרחות פעם אחר פעם הן שבישראל נוצרה בועת נדל"ן ושהמצב דומה לזה שהיה בארה"ב ובאירופה לפני פקיעת הבועות בהן. הבה נבחן לעומק את הטענה, ונשווה בין מה שקרה בעולם למה שקורה אצלנו. עיון בנתוני עליות המחירים ובעולם מראה כי אנו במקום טוב באמצע, ובטח שאי אפשר לטעון שיש כאן תופעה חריגה. כאמור, איני אומר שאין בעיה, אבל חייבים לבחון אותה בפרופורציות נכונות כדי לגבש לה פתרונות.

מוטב שהיזמים והמשקיעים יהיו ערים לתהליכים ארוכי טווח במקום לצפות לאופי מתווה ההתערבות הממשלתית, שמטרתה בעיקר קצרת טווח. בניגוד לשוק ההון, שבו נסחרים ניירות ערך, ואפשר להניח שהוא משקף מידע קיים; בנדל"ן יש פיגור ניכר בין מידע לתגובת המחירים. הדבר נובע בעיקר מפיגור בתגובת ההיצע למידע עקב הליכים ארוכים מרגע ההחלטה ועד למימוש. כלומר, כשמשקיע מגיב למידע וקונה נייר ערך בבורסה, הפעולה עשויה להתבצע בשניות. בנדל"ן, לעומת זאת, מרגע שיזם מגיב למידע חדש ומחליט לבנות, עשויים לעבור חודשים ואף שנים עד שיממש החלטה זו.

אילו תהליכים כלכליים באמת מניעים את מחירי הנדל"ן לסוגיו? נעלה כאן כמה, שחלקם לפחות שותפים גם בעליות המחירים הנוכחיות ומומלץ לבדוק אותם, כדי להתמודד עם הבעיה:

הראשון - מחירי נדל"ן הם תוצר של תהליכים אורבניים ארוכי טווח והיחסים שבין מרכז לפריפריה, שבאים לידי ביטוי, בין היתר, בהגירה פנימית מהפריפריה לעיר או להפך. בישראל מתקיים הליך ארוך טווח של נהירה מהפריפריה למרכז, ויש לבדוק באיזה עוצמה הוא משפיע על רמות המחירים.

השני - דליפה (Spillover). בתהליך זה, המחירים מתפשטים בדומה לגלי הקול - במעגלים מתרחבים. מובן שהתופעה מורכבת יותר ודורשת ניתוח מעמיק. אפקט הדליפה הוא גורם מרכזי בשינויים במחירים בטווח של שלוש עד חמש שנים. עליות המחירים הנוכחיות החלו באמצע העשור הקודם במרכז והתפשטו לפריפריה, עד שהגיעו לשם לקראת סוף העשור.

השלישי - דמוגרפיה. יש שתי מגמות בולטות בעולם המערבי: האחת - ירידה בשיעורי הילודה. פחות משני ילדים למשפחה באירופה יביאו לקיטון באוכלוסייה ולירידה בביקוש לשטחים. בישראל, לעומת זאת, שיעורי הילודה גבוהים, וגם כמות הגירושים עולה - מה שיוצר ביקושים לשטחי מגורים.

הרביעי - הוא נחשב למהותי ביותר במקומות כמו ארה"ב ומערב אירופה, אך משפיע גם בישראל: מגמות בתחום הקרימינולוגיה. בארה"ב מתפרסמים מדדי פשע והפרת סדר ברמה של איזור או אפילו רחוב, שגורמות למשיכה או לדחייה של רוכשי דירות. אפשר לראות בבירור קורלציה שלילית בין מגמות פשע למחירי נדל"ן. אפשר להבחין מגמות דומות בכמה מקומות בישראל - בייחוד באזור המרכז, ובהחלט שווה לבדוק את הדברים.

החמישי - היצע דירות כשלעצמו אינו גורם מהותי אלא פועל יוצא של ביקוש, דהיינו ההיצע הוא תגובה, לעתים בפיגור, לביקוש. משפט זה נכון תחת כמה אילוצים: הליכי האישור והביורוקטיה הקשורה בייזום, מחירי חומרי גלם וזמינות כוח עבודה. בישראל יש לא מעט ביורוקרטיה ולא מעט עיכובים בבנייה, וחלק נכבד ממדיניות הממשלה נועד להילחם במגמה זו.

השישי - פיגור של תשתית תחבורתית אחרי הביקוש לאמצעי תחבורה כגורם לעליות מחירים. במלים אחרות, זמן ההגעה מאזור לאזור בכלי תחבורה זה או אחר הוא גורם מכריע בקביעת מחירי הנדל"ן היחסיים. בעוד שבהרבה מדינות באירופה ההשקעה בתשתית תחבורתית עונה על קצב הגידול בביקוש לאמצעי תחבורה, ישראל מאופיינת בפיגור מתמיד של תשתית לביקוש יותר מכל מדינה אחרת מהמדינות המפותחות. כתוצאה מכך, יגדלו עומסי תנועה, תורגש ירידה באמינות של תחבורה ציבורית, ולפיכך פערי מחירי נדל"ן בין אזורי מגורים שבהם קיים מיעוט במקומות עבודה לעומת איזורי נדל"ן המאופיינים בריכוז שלהם, יגדלו לאין שיעור.

השביעי והאחרון - השערה כי פרמטרים בשוק ההון ומיסוי רלוונטי הם כוח מניע של מחירי הנדל"ן. מטבע הדברים תחום זה קל ונגיש יותר להתערבות המחוקק, ואכן עיקר הפעילות הממשלתית היא בתחום זה. דוגמה אחת היא שער הריבית, שיעור המימון של משכנתאות והקלות בהשגת אשראי. דוגמה שנייה היא מיסוי השקעות, מסי רכוש ומסים על קרקע, מיסוי הכנסות נדל"ן לסוגיו ודמי שכירות, או לחלופין סובסידיות להשקעות בנדל"ן וכו'.

ואולם הפרמטר החשוב אינו רק ערכו המוחלט של הנדל"ן אלא מידת היציבות בהתנהגותו, למשל שיעורי המיסוי. שיעור זה חשוב פחות מתפישת המשקיעים את מידת היציבות של חקיקה חדשה בנושא המיסוי. כשנחקקים חוקים והם שורדים תקופה ארוכה, דהיינו נתפשים כיציבים, השפעתם גבוהה משרשרת חוקים היסטורית, ובמידה מסוימת פופוליסטית, שבאה לתת מענה קצר טווח להתנהגות שוק הנדל"ן. יתרה מכך, חקיקות אלה בחלקן מזוהות עם טווח ראייה קצר ואף טווח קצר מאוד.

לסיכום, ייתכן כי המחוקק חייב להיערך ליום שבו תשתנה המגמה בשוק הנדל"ן הישראלי, במקום לנסות למצוא פתרונות קצרי טווח לתופעה, שבקנה מידה עולמי, אינה משמעותית.


הכותב הוא פרופסור ומרצה למימון ונדל"ן 
באוניברסיטת בר אילן ובמכללת נתניה

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#