יש לכם יותר מ-100 אלף שקל פנויים? הדרכים לתשואה נאה בהשקעה בנדל"ן

כל עסקה חמישית בשוק היא להשקעה, אף שהן מניבות תשואה של 3%-4% בלבד ■ אך נדל"ן זה לא רק דירה, וניתן להשקיע באפיקים אחרים, חלקם מוכרים פחות ■ כשהתשואות על דירות בשפל, שווה לנסות

נתן שבע
נתן שבע

בתל אביב תקבלו 3% לשנה; בבאר שבע ובחיפה אולי תצליחו לגרד את ה–5%–6%.

בטח הבנתם כבר: זו התשואה השנתית שיקבלו המשקיעים בדירות בישראל. בדרך, הם יצטרכו להתמודד עם כל מיני כאבי ראש: שוכרים שלא משלמים, דיירים שמתחלפים בתדירות גבוהה, דודי שמש מקולקלים וצינורות דולפים. מציאה גדולה זה לא, אבל בתקופה שבה הריבית אפסית, מדובר בתשואה נאה וגבוהה יותר משברירי האחוזים בפיקדונות בבנק, שמצליחה לגבור גם על התשואה בשוק האג"ח הממשלתיות הצמודות.

דירות להשקעה היו תמיד ממוקדי המשיכה הגדולים למשקיעים - בייחוד לאלה שהעדיפו השקעה בנכס מוחשי מאשר בשוק מסתורי ומורכב כמו שוק ההון: משקיעים צעירים, שרצו לעשות מכה על דירות בפריפריה; בעלי מקצועות חופשיים, שלא מצאו מה לעשות עם הכסף ורצו להשקיע אותו; עובדים שהגיעו לגיל הפנסיה וחיפשו להשקיע את כספי הפרישה באפיק שמניב רווחים לאורך זמן; וגם כאלה שעזבו את עבודתם ועברו לעסוק בנדל"ן, הזרימו כסף לשוק ובדרך העלו את המחירים.

שכונת רמות בבאר שבעצילום: אליהו הרשקוביץ

בחודשים האחרונים הערימה המדינה קשיים על המשקיעים, בדמות העלאות מסים וביטולי פטורים, וגרמה לחלקם לצאת מהשוק. למרות זאת, כל עסקה חמישית בשוק הדיור מיוחסת למשקיע. ואולם, השקעה בנדל"ן אינה בהכרח רק השקעה בדירה. יש אפיקים נוספים שיכולים לאפשר למשקיעים להרוויח בענף הזה. עם זאת, זהירות: לפני שאתם רצים לקרוא ולקנות, אם יש לכם 100 אלף שקל פנויים המקום הראשון לשים אותם הוא לא בהכרח נדל"ן. לעומת זאת, אם יש לכם סכום גדול יותר של כסף פנוי, כדאי לשקול שחלק ממנו יילך לדבר ש"לא מייצרים ממנו עוד".

הנה כמה דרכים להשקיע בנדל"ן ולייצר תשואה נאה, גבוהה מ–3% בשנה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

השקעתי כבר במשרד

גורד השחקים הראשון בתל אביב היה מגדל שלום ברחוב הרצל, שנחנך לפני כמעט 50 שנה. חוץ מהכלבו המפורסם שאיכלס את קומות המסחר ומוזיאון השעווה, הוא הכיל משרדים רבים, במיוחד של רשויות. מאז נוספו בישראל גורדי שחקים רבים, שמשמשים למשרדים. משרדים הם אפיק השקעה בנדל"ן שיכול לייצר תשואה של 8%–9% בשנה למשקיעים פרטיים ומוסדיים. מחירי המשרדים בגוש דן, למשל, מתחילים ב–9,500 שקל למ"ר.

"המשקיעים הקטנים שרוכשים משרדים להשקעה, הם בדרך כלל אנשי עסקים או בעלי מקצועות חופשיים", מסביר אסף עטיה, מנכ"ל מעוף יועצי נדל"ן. "יש כאלה שמחפשים להשקיע בתל אביב, אחרים בפריפריה, ויש שאוהבים להשקיע קרוב למקום שבו המשרד שלהם נמצא.

"בניגוד לקניית דירות, אין כאן אמוציות אלא פן עסקי. היקף השטחים שהם רוכשים מתחיל ב–80 מ"ר, אבל הוא יכול להיות גם גבוה הרבה יותר. בדרך כלל, שטחים כאלה מושכרים בתשואה של 8%–9%, אבל פרט למיקום, מה שמשחק תפקיד משמעותי הוא גם האמידות של השוכר ותקופת השכירות שלו. אם מישהו רכש משרדים שבהם ממוקם שוכר ממשלתי לעשרות שנים, סביר שהתשואה תהיה נמוכה יותר. בתל אביב, למשל, לא מעט משרדים ממוקמים בדירות ישנות. ההשקעה בדירה גבוהה פי כמה והתשואה די דומה לתשואה מהשכרה למגורים. מה גם שלשוכר אין חנייה מסודרת עבור לקוחות, ולעתים גם לא בשביל עצמו".

כל הדרך לתשואה

איפה בכל זאת היתרון למשקיע? "יש כאלה שהפכו את המשרד שוב לדירת מגורים, ומכרו אותה ברווח נאה לאחר שיפוץ", אומר אורן גלזר, מנהל המחלקה המסחרית ומנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב.

מי שמתכוון להשקיע במשרדים, כדאי שיידע עוד משהו. בעוד שנתיים, יישפכו לשוק כמעט מיליון מ"ר של משרדים במגדלים בתל אביב, רמת גן ובני ברק, שבנייתם מסתיימת בימים אלה. קשה לראות מהיכן יצוצו אלפי דיירים שיאכלסו את המשרדים האלה, ומה יקרה למשרדים שיפונו ושדייריהם יעברו למשרדים אחרים. הדבר גם עלול ללחוץ על מחירי השכירות כלפי מטה.

יד ראשונה מירקן

חנויות ירקות, מספרות או סניפים של רשתות גדולות - גם הם אפשרות להשקעה בנדל"ן. בשנים האחרונות, החנויות באזור המרכז נותנות תשואה יציבה של 7%–7.5%, ובמקומות המרכזיים ובפריפריה התשואה גבוהה אף יותר.

"תל אביב צומחת לגובה, אבל עדיין בכל בניין יש בדרך כלל קומה מסחרית אחת בלבד. למרות ריבוי הקניונים, הנדל"ן למסחר מוגבל והביקושים גדולים", אומר גלזר. "הביקושים מגיעים מכל סוגי המשקיעים, החל ממשקיעים קטנים ועד אנשי עסקים. ברחובות הראשיים בערי המרכז אין כמעט חנויות שעומדות ריקות.

מגדלי משרדים במתחם הבורסה ברמת גןצילום: עופר וקנין

"שוכר בחנות ירקות נחשב פחות יציב. מנגד, אם הנכס מתאים למגוון רחב של שימושים, או אם הוא מושכר לרשתות גדולות, הרי שהוא אטרקטיבי יותר. הפסד של חנות אחת ברשת לא יפיל את הרשת, וסביר להניח ששכר הדירה ימשיך להיות משולם. יש גם הבדל בין חנות הממוקמת במרכז העיר לבין חנות הממוקמת באזור תעשייה, למשל".

גלזר מסביר כי במרכזי הערים בגוש דן, חנות ברחוב ראשי מניבה כ–250 שקל למ"ר בחודש. מחיר ההשקעה לא נמוך, ויכול להגיע ל–40 אלף שקל למ"ר בעת הרכישה. לייחודיות של הרחוב יכולה להיות השפעה גדולה על המחיר. "כיכר המדינה בתל אביב, למשל, היא מקום ממותג עם חנויות יוקרתיות, אבל בשנה האחרונה היא הורידה הילוך. עד לא מזמן אפשר היה למצוא חנות להשכרה ברחוב ב–600 שקל למ"ר בחודש. בשדרות רוטשילד בתל אביב, המחיר הממוצע לשכירות חודשית הוא 300 שקל למ"ר", הוא אומר.

אז מה יותר קל, להשכיר דירה או חנות?

"צריך לזכור שההכנסות משכר דירה פטורות ממס ‏(עד לסכום של 5,000 שקל בחודש‏), בעוד שעל השכרת חנות משלמים מס החל מהשקל הראשון. ההתעסקות עם דירה להשכרה קלה יותר, ופרסומה באתרי הדרושים באינטרנט מוליד לא מעט שוכרים. הליך השכרת חנות ריקה יכול להיות מסובך יותר. בנוסף, משכירי הדירות משתמשים בדרך כלל בחוזים סטנדרטיים, ואילו בחנויות לפעמים נזקקים לתפירת חוזה מיוחד - מה שכרוך בעלויות נוספות", מסביר גלזר.

שכונת הדר, חיפהצילום: אייל טואג

קרן שמשקיעה בנדל"ן

דרך אחרת להשקיע בנדל"ן היא באמצעות רכישת יחידת השתתפות בקרן השקעות בנדל"ן. המשקיעים בקרן יכולים להשקיע בנדל"ן בסכום נמוך יחסית ולהצטרף למשקיעים אחרים - מה שמצמצם את הסיכון ומייצר פיזור.

אחת הקרנות שעושות זאת היא קרן הגשמה, שגייסה כ–700 מיליון שקל ממשקיעים בארבע השנים האחרונות. "הקרן מקשרת בין משקיעים בודדים לבין יזמים, שלהם אנו מעמידים חלק מההון העצמי", מסביר ערן רוט, סמנכ"ל קרן הגשמה.

"המינימום להשקעה הוא 100 אלף שקל. בניגוד לקרנות הגדולות, שבהן לא יודעים לאן הולך הכסף, כאן כל משקיע בוחר איזה מהפרויקטים שאנו אמורים להשקיע בהם הוא מעדיף. ההשקעה יכולה להיות בפרויקטי בנייה בישראל, בפרויקטי תמ"א 38, אבל גם בנכסים מניבים בחו"ל, למשל בערים בארה"ב או בברלין. טווחי ההשקעה הם שנתיים־שלוש, והתשואה יכולה להגיע ל–15%–20% על ההון העצמי לשנה. בחו"ל אנחנו עובדים עם שותפים מקומיים, שמביאים את ניסיונם הרב בתחום".

מעבר לפיזור, המשקיעים בקרן מקבלים נזילות גבוהה יותר מבהשקעה בנדל"ן רגיל. מכירת הנכס פשוטה יותר במסגרת של שותפות מאשר במצב שבו המשקיע צריך לבצע את המכירה בעצמו. עם זאת, כמו בכל השקעה בנדל"ן, גם כאן יכולים להיות הפסדים, בין אם בגלל הסתבכויות בפרויקטים לא רווחיים או בגלל ירידות מחיר. לניסיון של המנהלים ולשיתופי הפעולה שלהם בחו"ל עם חברות זרות גדולות יש חשיבות גדולה.

ערד, שכונת חלמישצילום: אליהו הרשקוביץ

להשכיר בית בארה"ב

הנפילה בשוויים של הבתים בארה"ב בשנים האחרונות הובילה משקיעים רבים מחו"ל וגם לא מעט משקיעים קטנים מישראל לתור אחר נכסים להשקעה שם. בשנה וחצי האחרונות חלה התאוששות במחירי הבתים בארה"ב, לצד חזרה לצמיחה של הכלכלה האמריקאית ושיפור בשוק העבודה. ואולם גם לאחר ההתאוששות, מחירי הבתים שם רחוקים מהשיא של 2006.

מדד קייס-שילר, המייצג את מחירי הנדל"ן הממוצעים ב–20 ערים מרכזיות בארה"ב, רחוק ב–22% מהרמה שבה היה לפני שבע שנים. לאחר שלא מעט אמריקאים איבדו את בתיהם במשבר של 2008, השכירות ממשיכה לטפס ומייצרת למשקיעים תשואה שוטפת נאה.

התשואות על ההשקעה בנדל"ן למגורים בארה"ב משתנות ממדינה למדינה, בהתאם לחוזק הכלכלה של כל מדינה, היצע הדירות והבתים, ועוצמת המשבר שפקד אותה. התשואות נעות בין רמה של כ–4% עד ל–15% באזורים מוכי אבטלה, כמו דטרויט.
ואולם, לפני שאתם עולים על המטוס לארה"ב, עליכם לדעת כי השקעה בבית שם כוללת לא מעט פוטנציאל, אבל גם לא מעט סיכונים. ראשית, היא מצריכה מומחיות גדולה יותר, משום שאין דין רכישת דירה בגבעתיים דומה לרכישת בית בפיניקס, אריזונה. בנוסף, מנהגי המקום שונים: את הארנונה והמסים הנוספים משלם בדרך כלל המשכיר.

השקעה בבית בארה"ב - עדיף שתיעשה באמצעות חברת ניהול מקומית, שתתחזק את הנכס ותגבה את דמי השכירות.

בית מעוקל בארה"בצילום: בלומברג

השקעה בקרן ריט

דרך שונה מאלה שהזכרנו עד כה להשקיע בנדל"ן מניב היא באמצעות השקעה בקרן ריט. קרנות ריט הן קרנות שנסחרות בבורסה ומאפשרות השקעה בנדל"ן מניב, כמו משרדים ומרכזי מסחר.

השקעה בקרן ריט מקלה על המשקיע, משום שאיתור הנכס מבוצע על ידי מקצוענים, והיא גם חוסכת עלויות עסקה. הקרן משקיעה בעשרות נכסים - מה שמאפשר למשקיעים פיזור וניהול מקצועי. עם זאת, צריך לזכור דבר חשוב: שלא כמו בהשקעה בבלוקים, כאן מדובר בהשקעה בניירות ערך שנסחרים בבורסה, ולכן ההשקעה סובלת מתנודתיות, שלא מתאימה לבעלי לב חלש. מצד שני, מעצם היותן סחירות הקרנות מאפשרות למשקיעים לממש את השקעתם במהירות, שלא כמו בהשקעה בנדל"ן באופן ישיר.

בישראל קיימות רק שתי קרנות ריט סחירות - סלע קפיטל וריט 1 . בחו"ל, לעומת זאת, ניתן למצוא לא מעט קרנות כאלה. קרנות הריט בארה"ב סבלו באחרונה מירידות בשעריהן, בשל עליית התשואות בארה"ב בעקבות כוונת הבנק המרכזי לצמצם את רכישת האג"ח בשוק. Simon Property, למשל, היא קרן הריט הגדולה בארה"ב, שנסחרת לפי שווי של 43 מיליארד דולר ומשקיעה בתחום המרכזים המסחריים. הקרן מעניקה תשואת דיווידנד של 3% בשנה, אם כי בחודשיים האחרונים ייצרה למשקיעים הפסד של 20%.

אורן גלזרצילום: דניאל בר און

אפשרות אחרת היא לקנות קרן סל שמשקיעה בקרנות ריט רבות - וכך לקבל פיזור גדול. בארה"ב יש קרנות המשקיעות במקבצי פרויקטים למגורים, משרדים ומסחר וגם במרכזים תעשייתים, בבתי אבות ובמרכזי דיור לקהילה המבוגרת. אחת הקרנות האלה היא VNQ, המנהלת 32 מיליארד דולר. קרן זו העניקה למשקיעים בשנה האחרונה תשואת דיווידנד של כמעט 4% (תשואה דולרית).

מי שבכל זאת מחפש להשקיע בנדל"ן באמצעות הבורסה, יכול להשקיע ישירות במניות נדל"ן, וכדי לקבל פיזור גדול יותר, יכול לקנות גם קרנות נאמנות שמשקיעות בתחום. עם זאת, במקרה הזה המשקיע לא יקבל תשואה שוטפת כמו בהשקעה ישירה בנדל"ן, אלא ייהנה רק מעליית ערכה של הקרן.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ