מדריך למתלבטים: לשלם 4,700 שקל על שכירות או על משכנתא? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מדריך למתלבטים: לשלם 4,700 שקל על שכירות או על משכנתא?

פסיכולוגיה וביטחון מצד אחד, מול גמישות מצד שני - מהי הבחירה הנכונה עבור המתלבטים ■ מה השיקולים השונים שיש לקחת בחשבון ולמה מהשניים יש יתרון בכל מצב?

139תגובות

"אבא שלי משגע אותי. הוא נפגש עם מתווכים, רואה דירות וחוזר אלי עם הצעה של 2 מיליון שקל לדירה", מספר מאיר, שכבר שנים גר עם אשתו ובנו בן השנה וחצי בשכירות בגבעתיים. בני הזוג משלמים 4,500 שקל בחודש, אבל מאיר לא מוכן לשמוע את הטענות של אבא שלו שלשכור דירה זה כמו לזרוק כסף לפח. "במחירים של היום, לא מצאנו דירה שמוצאת חן בעינינו בגבעתיים ועומדת בתקציב של 1.6–1.7 מיליון שקל. הציעו לנו דירת 3.5 חדרים רקובה עם הבטחה לממ"ד שלא היה ב–1.8 מיליון שקל. זה מחיר לא הגיוני. שנינו עובדים בתחום לא יציב במיוחד, ענף התקשורת, ואנחנו לא רוצים להסתבך בהלוואות נוספות".

משאת נפשו של אבא של מאיר שלבנו תהיה דירה, מתגלמת גם בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ‏(הלמ"ס‏) שפורסמו בתחילת אוקטובר. באמצע שנות ה–50 גרו 57% ממשקי הבית בישראל בדירות שכורות. מאז חלה עלייה ניכרת בשיעור משקי הבית שגרים בדירות בבעלותם, כשבאמצע שנות ה–70 היתה ל–71% ממשקי הבית דירה בבעלותם. כמו כן, כמעט שלא השתנה שיעור הגרים בדירות בבעלות. בהשוואה בינלאומית שיעור זה אינו חריג במיוחד, ודומה מאוד לזה שבמדינות מערביות כמו בריטניה, ארה"ב וניו זילנד.

הדילמה של מאיר בין רצונו לקנות דירה או להמשיך ולשכור, מתחדדת במיוחד לאור הזינוק האחרון במחירי הדירות. מאז 2007 זינקו מחירי הדירות בממוצע ב–80%, אבל כאמור זה עדיין לא מרחיק במידה רבה את הרוכשים מהשוק. גם העובדה שמספר המשכורות הממוצע לרכישת דירה עלה מ–103 ב–2008 ל–132 ב–2012 לא מרתיע את הזוגות בישראל מלגור בדירה ולכבול עצמם למשכנתה. אחת הסיבות לכך היא העלייה בשכר הדירה, גם אם הוא נמוך, בהרבה יותר מהזינוק במחירי הדירות.

על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון, עלות שכר הדירה זינקה ב-2012-2007 ב–42% בממוצע. מי שיירצה לשכור דירה בתל אביב יצטרך להיפרד מ-4,800 שקל בממוצע - 50% יותר ממה שהיה משלם ב-2007. האינפלציה עלתה באותה התקופה ב-18.7% בלבד. חלק מהכלכלנים גורסים כי מאחר שמחירי הדירות זינקו בשיעור חד יותר ממחירי השכירות, יש מקום לשכר הדירה להמשיך ולטפס. ייקח זמן עד שפרויקטי השכירות שמתכננת הממשלה ירקמו מלט ובלוקים, וגם אז לא ברור עד כמה הם יצליחו.

זוגות בייעוץ משכנתאות
מוטי קמחי
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

כל זוג צעיר מתחבט בסוגיה של לקנות דירה או להמשיך ולשכור אחת. היתרון המרכזי של רכישת דירה הוא כמובן העובדה שבשלב מסוים מפסיקים לשלם עליה, לעומת מצב של שכירות שבו משלמים לעד, כשבדרך עוד מגיעים לגיל הפנסיה. המעבר מלקנות דירה ללשכור אחת טמון בראש ובראשונה בהיבט הכלכלי. ראשית ההון העצמי. על פי תקנות בנק ישראל, הרוכשים זקוקים כיום ללפחות 25% מערך הדירה, וזה בדרך כלל המכשול העיקרי ברכישת הדירה, בהנחה שלא הצליחו לגייס את ההורים. משפרי דיור כבר יזדקקו ל–30%. וזה רק המכשול הראשון. ככלל אצבע, לא כדאי שמעבר לשליש מהכנסת הבית תנוצל להחזר המשכנתא החודשי.

ואולם מה אם נניח שיש זוג המתלבט בין נטילת משכנתא של 800 אלף שקל שתייצר לו החזר חודשי של 4,700 שקל לשנה, לבין תשלום שכירות של 4,700 שקל בחודש כשכירות? הנה כמה שיקולים שיכולים לעשות להם סדר בבחירה.

לפסיכולוגיה יש משקל

"רכישת דירה היא לא רק עניין כלכלי - זה קשור לתרבות ומנטליות", אומר דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות במרכנתיל דיסקונט. "אנשים מרגישים נוח שיש להם דירה בבעלותם. זה מעניק להם יציבות וזה גם חלק מתרבות שמעודדת חיסכון. כש–70% מהאוכלוסייה מחזיקים דירה בבעלותם, מי שאין לו מסתכל מסביב ואומר 'גם אני רוצה'.

"בנוסף, אפשר להסתכל על המשכנתה כחיסכון כפוי. הרבה אנשים אוהבים לחסוך כסף, אבל תוכנית חיסכון מבחירה היא כמו דיאטה. עוגת קרם אחת ושוברים את הדיאטה. כך גם חיסכון. במשכנתה אתה לא יכול לחזור בך. החיסרון הוא המחויבות לשלם כל חודש סכום כסף גם אם באותו החודש היו הרבה הוצאות".

מה יקרה למחירי הדירות ולשכירות

למרות מה שנהוג לחשוב, מחירי הדירות ידעו גם לרדת. כך למשל מ–1996 ועד 2005 ירדו המחירים ב–25%. שנים של ירידות היו גם באמצע שנות ה–70 וגם באמצע שנות ה–80. לכן להערכה מה יקרה למחירי הדיור בעתיד יש משקל רב בהחלטה אם זה הזמן לקנות דירה - בייחוד כיום, אחרי הזינוק החד במחיר. מייזליק תולה בראש ובראשונה את ההחלטה אם לקנות דירה בשאלה מה יקרה עם מחירי הדירות. "אם אתה חושב שהיצע הקרקעות יגדל, ובסופו של דבר יקלו על תהליכי הבנייה, בטווח הארוך אתה יכול להפסיד", הוא אומר.

לדבריו, "אם במקביל גם פרויקטי ההשכרה הממשלתיים יאפשרו השכרה לזמן ארוך, כדאי לך להישאר בשכירות. לחלופין, אם אתה דבק בגישה שהמחירים יקפאו או יעלו כי הביקוש קשיח ואין הרבה התחלות בנייה, אזי תעדיף לקנות דירה. אין כלים לקבל החלטה מושכלת בנושא. אנשים חכמים מאוד מצדיקים צד אחד וחכמים אחרים אומרים בדיוק את ההפך. נטיית הלב היא שמשחקת תפקיד. האלמנט הזה מאבד מעט מחשיבותו במקרה שקונים דירה בפריפריה. כשקונים דירה זולה, נניח ב–800 אלף שקל, ערך הדירה לא יכול לרדת הרבה מתחת לזה של עלות בניית הדירה".

יש כאלה שלא מאמינים שבטווח הארוך המחירים יירדו משמעותית. "כחלק מהאינפלציה, מחירי הדיור צריכים לעלות ב–2%–3% בשנה על פרק זמן ממושך", אומר עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות. "עד שלא יושלם חוסר ההיצע של 50–100 אלף התחלות בנייה, כשגם באופן שוטף צריכים להגביר את התחלות הבנייה, קשה לי להאמין שנראה כאן ירידת מחירים משמעותית. רק מלחמה ארוכה כשטילים נוחתים על ערים ראשיות עשויה להוביל לירידה משמעותית".

מאידך, ככל הנראה בתקופה הקרובה לפחות מחירי השכירות ימשיכו לעלות. אחת הסיבות לכך היא המגבלות שהוטלו על המשקיעים בדירות והעלות המיסוי האחרונות - מה שגרם להם לצמצם את פעילותם בשוק. תוכניות הממשלה לייצר בישראל פרויקטי דיור בהשכרה בשיתוף עם הגופים מוסדיים, נתקלת בינתיים בחומת חשדנות מצדם של הגופים הגדולים.

גמישות גדולה בשכירות

גמישות היא אולי היתרון הגדול של שוכרי הדירות - היכולת לבחור איפה לגור וגם לעבור דירה בתוך פרק זמן קצר. מאידך, למכור ולקנות דירה זה הליך ארוך פי כמה. ואולם הגמישות הזו מהווה גם חיסרון לשוכרי הדירות. תמיד יכול להיות מצב שהמשכיר יבקש למכור את הדירה, או שיעדיף לשכן בה את הבן שסיים ללמוד בבאר שבע והשכירות גדולה עליו במרכז.

"צריך לזכור שיש עלויות מעבר כשקונים דירה חדשה. תשלומים לעורכי דין, מתווכים, מיסוי, שיפוצים ועוד הוצאות נוספות", אומר מייזליק. "בדרך כלל הצרכים של בני זוג בשנים הראשונות משתנים כמה פעמים. בתחילה הם רוצים לגור במקום מסוים, נניח קרוב לאוניברסיטה כשהם לומדים; לאחר מכן מחפשים דירה גדולה יותר; ובדרך כלל רק אחרי כמה שנים, כשהמשפחה מתרחבת, מחפשים דירה קבועה. לכן בשנים הראשונות כדאי לשקול דווקא אפשרות של שכירות, כדי לחסוך את עלויות המעבר".

הריביות הנמוכות משחקות לידי הרוכשים

הריבית הנמוכה משחקת לידיהם של רוכשי הדירות, אף שהיא הסיבה המרכזית שדחפה את המחירים למעלה. אף שמחירי הדירות מטפסים, מצבם של רוכשי הדירות סביר יחסית, בשל הריבית הנמוכה - מה שמהווה גם כאן יתרון לרוכשי הדירות על פני השוכרים. מאידך, צריך לזכור שכל שינוי של אחוז בריבית, משמעותו תוספת תשלום של כמה מאות שקלים בחודש - תלוי כמובן בגודל המשכנתה שתיקחו. בינתיים נראה כי הריבית לא תמהר לעלות בעולם, וכנגזרת מכך גם בישראל. הריבית הנמוכה משחקת גם לידיים של בעלי הדירות. אלה יכולים למחזר את המשכנתא ולחסוך לעתים עשרות אלפי שקלים, גם לאחר קיזוז הקנס על המחזור. עם משכנתא נמוכה יותר, אין להם תמריץ גם לחזור לגור בשכירות.

פוטרת? מי מסתכן יותר

על הנייר, מצבו של שוכר הדירה אמור להיות טוב יותר אם יפוטר מעבודתו. הוא יכול להיערך במהרה יחסית למציאת דירה אולי זולה יותר. מאידך, במקרה שמדובר בפיטורי עובד אבל לא בפיטורים המוניים במשק, לא אמורה להיות השפעה מהותית על רוכש הדירה. אמנם קשה יותר להחזיר את הגלגל לאחור כשלוקחים משכנתא, אבל זה אפשרי. "אפשר למכור את הדירה ולסלק את המשכנתא. במצב של היום, כשדרישות ההון העצמי הן בממוצע 30%–40%, סביר להניח שגם אם תהיה ירידת מחירים, תיוותר למוכר הדירה עוד כרית של מזומנים", אומר מייזליק. "המצב מסובך יותר אם מדובר בפיטורים בסדר גודל רחב, ואז יותר קשה אולי לממש את הדירה. גם כאן בא לידי ביטוי היתרון של השוכר. במקרה הגרוע הוא תמיד יכול לחזור לגור אצל ההורים למשל, במהירות גבוהה יותר".

גם קמינסקי לא חושב שתקופות של אבטלה עלולות לסבך משמעותית את רוכשי הדירות: "יש פיצויי פיטורים ויש עוד תקופה של דמי אבטלה שנותנת אורך נשימה. גם בתקופות שבהן האבטלה נסקה כמעט ל–10% לא ראינו פה השפעה משמעותית על שוק המשכנתאות. בסופו של דבר מוצאים עבודה, אלא אם יהיה מדובר בקטסטרופה של ממש".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#