תחייתם של יזמי הנדל"ן בניו יורק

לאחר שנות הבועה נאלצו חברות נדל"ן בניו יורק למתן את השאיפות ולהתמקד בהצלת פרויקטים יתומים – כעת הם קוטפים את הפירות

ניו יורק טיימס
רובין פין
ניו יורק טיימס
רובין פין

בשוק שנמצא בירידות, רוב היזמים אינם ששים להיכנס לשנת חורף כמו דובים. השיטה שלהם שאולה יותר מעולם החתולים: אם יש להם תשע נשמות, הם מעדיפים לבזבז אותן על בנייה, או לפשוט רגל תוך כדי ניסיון לבנות.

כל פרויקט נועד להתעלות מעל הפרויקט הקודם. שבירת שיאים למ"ר היא משהו בין הגביע הקדוש להתמכרות. לא פלא שכולם רצו להיכנס לקדחת היזמות שהשתלטה על העיר ניו יורק ועל רוב ארה"ב באמצע העשור הקודם. עושר, אם לא תהילה, נראה כמו דבר בטוח, ושלא כמו הרבה מקצועות מושכים אחרים - הקמת בניינים אינה מצריכה תעודה מיוחדת. "לכל אחד היה חזון גדול להיות יזם ולהיכנס למשחק", אומרת קלי מאק, נשיאת חברת קורקורן סאנשיין מרקטינג. "ולא היה שום סינון. הכסף היה קל, המלאי נספג בריביות מדהימות והתרוממות רוח בלתי רציונלית היתה דבר שבשגרה. ואז השוק נפל מצוק בן לילה".

כתבות נוספות באתר TheMarker:

אורי אריאל: "הצעירים משלמים היום מחיר לא הכרחי על דירות"

הממשל בארה"ב ימכור את שארית מניותיו ב-GM עד סוף השנה

רחוב פופלאר בברוקלין בניו יורק צילום: dumbonycצילום: dumbonyc

חלק מהיזמים החובבנים נפלו עם השוק, ופרויקטים רבים שנקלעו לקשיים נהפכו לפרויקטי דירות להשכרה - מה שתרם לירידה חדה במלאי של דירות שניתן למכור במנהטן, כשבספטמבר ירד המלאי לשפל של 13 שנה. כיום, חלק מהיזמים של פרויקטי מגורים ששרדו את המיתון מכניסים לשוק פרויקטים חדשים שעשויים להתחיל לפצות על היעדר המלאי.

מנתונים שאספה קורקורן סאנשיין מרקטינג גרופ עולה כי ב–2007, שנת הבועה, הושלמה בניית 8,052 יחידות חדשות בעיר כמתוכנן, אך ב–2009 רק 492 יחידות דיור נפתחו ובנייתן של 1,348 בוטלה או נדחתה. ב–2012 מצאה קורקורן כי 58% מהפרויקטים שעליהם עבדה באותה העת הם פרי יוזמה מלפני הקריסה של 2008. כעת המלאי חוזר לשוק – ב–2012 החלה העבודה על 1,132 יחידות דיור, ורק 136 מהן נדחו או בוטלו; והתחזית לשנה הנוכחית היא ל–2,500 יחידות ללא ביטולים - לפי קורקורן.

האסטרטגיה שאימצו היזמים ששרדו את המשבר כדי להישאר רלוונטים ובעלי כושר פירעון היתה דו־כיוונית: הם מיתנו את החלומות שלהם והתמקדו בהצלת פרויקטים. "היזמים ששרדו את המשבר ללא פגע הם כנראה בני מזל", אומר ג'ונתן מילר מחברת שמאות הנדל"ן מילר סמואל. "לאלה שנכנסו לשוק בשלב מוקדם בתקופת הבועה היתה סבירות גבוהה יותר לצאת בפחות פגע, מכיוון שהם היו עסוקים בהשלמת הגל הראשון של הפרויקטים כשהמסיבה נגמרה. מי שאימצו את טרנד הנדל"ן בשלב מאוחר כנראה נפגעו קשות מהשוק".

חברת אנבאו אנטרפרייזז ממנהטן נקטה בלית ברירה צעדי מניעה, וצימצמה שלושה פרויקטים פוטנציאליים במנהטן לאחד - בניין סיטיזן בן 29 הדירות ברחוב 23 בצ'לסי. ההנחה היתה שעדיף להשלים פרויקט אחד מאשר להגזים ולקחת את הסיכון של כישלון בכל השלושה. "הדבר הגרוע ביותר שיזם יכול לעשות הוא להפסיד נכס שבבעלותו", אומרת ברברה ואן ביורן, מנהלת בחברה. "חזון לנכס הוא דבר נהדר, אך במה הוא מועיל אם הוא רק מטביע אותך?". אנבאו חתמה על חוזים בשווי 52 מיליון דולר למכירת דירות בבניין סיטיזן ביום שבו ליהמן ברדרס קרס. "כולם השתגעו וסגירת העסקה נמשכה יום שלם", מספרת ואן ביורן.

לדברי מאק, לשוק כיום "אין כמעט שום דבר במשותף עם מה שקרה קודם, וזה כנראה דבר טוב. כבר אין גימיקים, יש תגמול על אמינות, ואף שאנחנו רואים דור חדש של פרויקטים שמשווקים במחירים גבוהים מאי פעם, הוא מבוסס על רציונליות שלא היתה קיימת בסבב הקודם. אנשים מבינים שבשוק עם כל כך הרבה שקיפות ומגבלות הדוקות כל כך על הלוואות, רק היזמים הטובים ביותר יכולים עדיין להיות במשחק".

רחוב 23 בצ'לסי בניו יורק צילום: Beyond My Kenצילום: Beyond My Ken

הטובים ביותר הם לאו דווקא הגדולים או הפוריים ביותר: אנבאו אנטרפרייזז, דאטן גרופ וברוקלנד קפיטל, שלוש חברות נישה שנאבקו בקשיים במהלך המיתון, חלקו עם "ניו יורק טיימס" את האסטרטגיות שלהן למשא ומתן בשוק חסר חיים ואווירת הלוואות עוינת.

ב–2009 בועז גלעד, ישראלי לשעבר ושחקן שנהפך לבעל דירות ואחר כך למייסד שותף של ברוקלנד קפיטל - שמשקיעה כיום 100 מיליון דולר בדירות בבניינים משותפים בברוקלין שהוסבו לדירות להשכרה וצפויה לרשום מכירות של 180 מיליון דולר – כבר ראה את עצמו בעיני רוחו פושט רגל ומנודה. לאחר שהחברה השלימה חמישה פרויקטים קטנים כאלה, המשקיע העיקרי שלה, בנקו פופולר, משך בפתאומיות את המימון לשני פרויקטים בפיתוח שסיכן את שמו למענם: אחד ברחוב אמורי בג'רזי סיטי, שאותו איבד, ואחד ברחוב ברגן 659 בפרוספקט הייטס בברוקלין, פרויקט מחמד שסירב להפסיד והושלם לאחר שהבנק מכר את חלקו לבעלים חדשים שהסכימו לאפשר לו לסיים את הבנייה. "בעצם נהפכתי לקבלן של עצמי", הוא אומר. "זה היה הפסד גדול עבורי. אני מודה, פישלנו בגדול".

האתר בג'רזי סיטי, פרויקט בן 33 יחידות שעבר שיפוץ כולל, היה הפרויקט השישי והגדול ביותר של גלעד, והראשון והאחרון בניו ג'רזי. "זה היה אחד הכישלונות הגדולים בחיי", אומר גלעד. "הבנק הגיע, ערך הערכת שמאי מחודשת, ואמר לי שהוא לא שווה מחצית ממה שהלוו לי - אז הלכתי משם ונתתי להם את המפתחות". ההפתעה הגדולה היתה כשהבנק עשה את אותו הדבר ברחוב ברגן, שבו יחידות כבר היו בתהליכי מכירה במחירים של 350–400 אלף דולר.

"כש–2008 הגיעה", מוסיף גלעד, 42, "היו לנו 120 יחידות בשלבים שונים של השלמה באתרים שונים ולקח לנו חמש שנים לסיים הכל". השנה הוא ייצב את העסק שלו, הוסיף שותף, אסף פיטוסי, ופתח משרד בשכונת בדפורד־סטויווסנט. מצבת העובדים שלו, שירדה לפחות מעשרה, מונה כעת 32 עובדים.

"הפסדתי כמעט הכל, מכרתי את ביתי בפארק סלופ ואני מניח שסבלתי מכל בעיה שהיתה קיימת כשהשוק צלל", הוא מסביר. "אבל מבחינתי, בסופו של דבר זה היה כמו בית הספר הטוב ביותר למינהל עסקים שיכולתי לבקש. הזקן שלי האפיר, אבל זה גרם לי להיות שמרן באופן שבו אני עושה עסקים. כשאני קונה שטח, אני משלם במזומן. אני בונה רק בנייני דירות ואני קונה רק בברוקלין, כי ברוקלין זה מה שאני מכיר".

גלעד, שלא הצליח לקבל מימון בנקאי בתקופת המיתון - "אני חושב שהזכרתי להם מערכת יחסים גרועה", אמר – הסתדר באמצעות קניית בתים קטנים, שיפוצם ומכירה מחדש ברווח קטן. לבסוף הוא מצא משקיעה – קרן ההשקעה הפרטית הישראלית אפריל, שהיתה נחושה להשקיע בברוקלין. "הלכתי למקום שבו נמצא הכסף", הוא אומר. "וכעת אנחנו מוציאים לשוק 461 יחידות". לחברה יש יותר מעשרה פרויקטים בפיתוח בברוקלין, כולל אחד ברחוב ברודווי 156 בוויליאמסבורג - בניין בן תשע יחידות שהוא בעצם שיפוץ של מפעל ארונות; ואחד בבושוויק, שהיה פעם כנסייה.

כשדיווויד אניס הקים את דאטן גרופ ב–2001, מטרתו היתה לבצע השקעת ערך בשכונה ספציפית, והיעד הראשון שלו היה טרייבקה. הוא קנה בה בניין ברחוב לייט 48 שפשט רגל לאחר שהיזם שלו ירד מנכסיו. הוא בנה תשעה בניינים במחירים של בין 975 אלף דולר ל–3 מיליון דולר, שייצרו מספיק באזז בכדי למשוך קונים. הוא הקים מיזם מסחרי משותף בהארלם עם בלומנפלד דיוולופמנט גרופ, אך ב–2006–2007 מחירי הקרקעות לא התאימו לתוכנית העסקית שלו, והוא התייאש מהזלזול שחש מצד הבנקים בוול סטריט. גם הוא העביר את המיתון בתשלום על נכסים קטנים במצוקה ושיקומם. ב–2011 הוא קנה בניין בן חמש קומות בשדרה השנייה. הוא גם קנה בניין ברחוב פופלאר 72 בברוקלין הייטס בהנחה גדולה, ו–14 הדירות שבו צפויות להיות מושלמות ביוני 2014. המחירים יתחילו ב–1.7 מיליון דולר. המימון מגיע מוואלי נשונל בנק. "הם בנק שמרן", אומר אניס. "הם הימרו עליי, ועכשיו יש לנו יחסים נהדרים ואנחנו מביאים מוצר נהדר לשוק".

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ