מחירי הדירות יעלו או יירדו? יש שתי בשורות - רעה וגרועה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מחירי הדירות יעלו או יירדו? יש שתי בשורות - רעה וגרועה

בזמן שהממשלה ממשיכה לדגול במדיניות שאולי תישא פירות בעוד 10 שנים, התנהגות השוק מראה שהציבור אינו שותף לפתרונות הממשלתיים ■ שיווק קרקעות מסיבי אינו מביא בהכרח לעלייה בהיצע הדירות ועידוד הקמת דירות קטנות אינו מתאים לרוב הציבור

63תגובות

אחת התחזיות השנתיות הפשוטות ביותר בתחום הנדל"ן היתה ל–2013 - אותה "שנה מבוזבזת", כפי שכינה אותה, ובצדק, שר הבינוי והשיכון, אורי אריאל. עם לא הרבה מעשים אבל עם הרבה רעשים בצורה של שינויי תקנות מס, היה ברור שב–2013 לא ייפתרו שלל הבעיות שהביאו לעליות המחירים הגדולות שנרשמו בשנים האחרונות. ואולם 2013 הביאה עמה שתי בשורות: האחת רעה והשנייה גרועה. הרעה - מחירי הדירות המשיכו לעלות בשנה זו בקצב מהיר של כ–9% בשנה; הגרועה - קשה להאמין שעד 2015 יוצא לפועל צעד ממשלתי אפקטיבי. למעשה, נראה כי רק מיתון ואבטלה, שסימניהם הראשונים מתחזקים בחודשים האחרונים, יביאו לירידות מחירים - אבל לא יועילו לאף אחד.

מדוע הממשלה כושלת בניסיונותיה להוריד מחירי דירות? האם, כפי שרבים חושדים, זה קורה משום שהיא אינה רוצה להוריד או אולי משום שהיא אינה יכולה להוריד, או שהיא טועה בראייה שלה את המצב? ואולי ישנו שילוב של כל הנימוקים האלה? בעוד שקיימות ראיות נסיבתיות רבות שתומכות בכך שהממשלה דווקא מרוצה מהמצב של עליות המחירים, משום שכך היא מקבלת יותר כספים משיווק קרקעות באמצעות רשות מקרקעי ישראל ובאמצעות מיסוי. לא מתקיים כמעט שיח ציבורי בשאלה אם הממשלה יכולה בכלל לווסת מחירי שוק, או לנהל את השוק, ומעט מאוד טוענים כי המדיניות הנוכחית שלה מוטעה. מהשנתיים האחרונות אנחנו מקבלים יותר מרמז אחד לכך שהממשלה לא יכולה להשפיע על שוק דיור בטווחים קרובים, ושהשוק אינו מתנהל לפי המדיניות שלה.

ב–2012 וב–2013 החלו לפרוח ניצנים של החזון שמנחה את ממשלות ישראל - זה שנועד לייעל את הטיפול בביורוקרטיית שיווק קרקעות המדינה והתכנון. ניתן היה לראות ייעול של הליכי תכנון באמצעות ועדות הדיור הלאומיות ‏(וד"ל‏), ושיווקי קרקעות ממוקדים ויעילים יותר מצד רשות מקרקעי ישראל. למרות זאת השוק הגיב בשלילה, ואחרי ירידה קלה בתקופת המחאה החברתית, בסוף 2011, המחירים שבו לעלות, כששיאי העלייה נרשמו בין אוקטובר 2012 לפברואר 2013. מאז התמתן קצב העלייה, ולפיכך ייתכן כי העלייה המואצת שנרשמה באותם חודשים היתה מעין תיקון שוק שנוצר לירידות שנרשמו בסוף 2011, ופרי של תובנה מצד הציבור שהממשלה לא עושה מספיק בתחום.

ואולם חמורה מתגובת הציבור היא תגובת היזמים, שהם יצרני הדירות, שהיו אמורים להיות שלוחי הממשלה ביישום החזון שלה להגדיל את מספר הדירות. חוברת רבעונית שהוציא משרד הבינוי והשיכון לניתוח ענף הבנייה ברבעון השני של 2013, הציגה נתונים שלפיהם, "בחמשת החודשים הראשונים של השנה, מספר ההיתרים שניתנו ביוזמה הפרטית נמוך במיוחד: 11,760 היתרים. מדובר בקצב שנתי של כ–28,299 היתרים - נמוך בכ–22% מהשנה הקודמת. היקף נמוך ישפיע על המשך האטה בהתחלות הבנייה ביוזמה הפרטית".

אייל טואג

ואכן, גם התחלות הבנייה נמצאות בירידה: מרמת שיא של 46 אלף ב–2011 לקצב שנתי של כ–41 אלף התחלות בנייה בשנה הנוכחית. בעוד שהבנייה ביוזמה ציבורית, שמנוהלת על ידי הממשלה, רשמה ירידה מתונה, עיקר הירידה בהתחלות הבנייה נרשמת בבנייה ביוזמה פרטית - מכמעט 39 אלף התחלות ב–2011, לכ–33 אלף השנה. הדבר מצביע על חוסר אמון של היזמים בדרך שבה מתנהל השוק, ואולי מרמז על מורכבות גדולה הרבה יותר מהאופן שבו הממשלה רואה את הדברים ‏(על הקשר שבין התחלות הבנייה למחירי הדירות, בטור נפרד במסגרת מוסף זה‏). הניסיון לראות את היצע הדירות עולה בקו ליניארי בעקבות עלייה בשיווק קרקעות ובהאצת הליכי תכנון, אינו מוכיח את עצמו.

עוד בעיה בהתייחסות הממשלתית לשוק הדיור נובעת מהכוונה לעודד את הקמת הדירות במה שמכונה "אזורי ביקוש", מתוך סברה שבנייה גדולה באזורי הביקוש תרסן את עליות המחירים באזורים האלה, ובעקבות זאת תתרום להורדת מחירי דירות בפריפריה.

מחירי הדירות אמנם עלו באופן ניכר בכל רחבי המדינה, אבל לא במידה שווה. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ‏(הלמ"ס‏), בתל אביב עלו מחירי הדירות מ–2003 ועד ליוני 2013 ב–128%, בירושלים ב–116%, באזור הצפון ב–73%, באזור הדרום ב–87% ואילו בחיפה ב–53% בלבד. הסיבה לכך היא אינה רק שחיפה והפריפריה החלו בתהליכי עליות המחירים שלוש שנים אחרי שהעליות החלו באזור המרכז, אלא מדובר כנראה בתוצאה של ביקושים נמוכים. עד לאותן עליות, המחירים בפריפריה המשיכו לרדת.

מובן מכך שמי שגרמו לעליות המחירים הגבוהות יותר באזור המרכז היו הרוכשים, אבל מה שמכונה "אזורי ביקוש" אינו מכת טבע ואינו גזירה משמיים, אלא ביטוי להתרכזות של העשייה העסקית, התעסוקתית, התרבותית והאקדמית באזור המרכז, והתחושה של הרוכשים שבמקומות אחרים במדינה "אין מה לחפש". סביר להניח שעשייה ממשלתית אמיתית להפגת השממה התעסוקתית והתרבותית בפריפריה, היתה יכולה להביא עוד ביקושים לצפון ולדרום, ולהקל קצת על הלחץ המוטל על שוק הדירות במרכז. דרך אחרת לווסת את הביקושים יכולה להיות הנגשת המרכז לתושבי הפריפריה בזמנים סבירים, באמצעות השקעות מסיביות בנתיבי תחבורה ובתחבורה ציבורית יעילה, ואולי אף סיבסוד רציני של נסיעה ברכבות ובאוטובוסים, כדי להגדיל את הכדאיות הכלכלית של הזוגות הצעירים לצאת מאזור המרכז.

ביחס לזה, הממשלה מדברת כיום בשני קולות: כשמדובר בתוכניות חדשות למתחמים עסקיים בתל אביב, מוסדות התכנון מתכננים אותם בהנחה שהרכבת הקלה תוביל את העובדים, ולכן יש להפחית את תקני החניות; כשמדובר בדיור, הממשלה יוצאת מנקודת הנחה שהפריפריה תמשיך להיות מנותקת מאזור המרכז, ולכן יש לעודד את הבנייה במרכז - מחסור ברירה.

הרכבת לא מאפשרת למי שעובד במרכז להצפין

העיכובים החוזרים ונשנים בקידום הרכבת הקלה והאטיות וחוסר האמינות של הרכבת הרגילה, הם מכה קשה לוויסות שוק הדיור למחוזות גיאוגרפיים שמחוץ לאזור המרכז. עוד מדברים בלי סוף על מסילת הרכבת לאילת, והתנהלות הרכבת בכיוון צפון היא אטית, מיושנת ולא עונה על הצרכים. נסיעה של שעה ו-40 דקות מנהריה לתחנת רכבת מרכז ‏(ארלוזורוב‏) בתל אביב, ושל שעה ורבע מהקריות לאותה התחנה, אינה מאפשרת כמעט לאנשים שעובדים במרכז להצפין. גם זמן הנסיעה מחיפה ארוך מידי, כשמדובר על סטנדרטים בינלאומיים של סוף 2013. ואולם במקום להכריז על שיפורים אדירים ברכבות, המדינה מתעסקת במסילת הרכבת לאילת ובעידוד של זוגות צעירים לעבור אל המרכז היקר.

זו לא רק ראייה בעייתית מאוד מבחינת המסר שהיא מעבירה לתושבי המדינה שאינם מאזור המרכז, שהמדינה רואה בהם תושבים סוג ב'. המחיר הכלכלי שלה גבוה כי הקרקעות באזור המרכז שעדיין לא נבנו, דורשות השקעות עתק בתשתיות. בסופו של דבר ראייה כזו מכווצת את המדינה ועלולה ליצור בעיות קשות של קריסת מערכות באזור המרכז, ושל מחסור בתושבים בפריפריה. נקודה נוספת היא סוגי הדירות הנמכרות ביותר, וגם כאן אין שום תיאום בין הציפייה הממשלתית מהציבור, לרכוש דירות קטנות, לבין רצונותיו. בעוד שלפני 50 שנה כ–90% מכלל הדירות היו בנות חדר אחד עד שלושה חדרים, בשנים האחרונות שיעורן מכלל הדירות שנבנות נמוך מ–10%.

לעומתן, בניית דירות בנות חמישה ושישה חדרים עולה בהתמדה, והן מהוות כיום 67% מכלל התחלות הבנייה. במלים אחרות, הממשלה מנסה לכפות בכוח על הציבור סוגי דירות שהוא אינו חפץ בהן, וכנראה מסיבות טובות. מה הפלא שגם הקבלנים אוטמים אוזניים לקריאות הממשלתיות להקים דירות קטנות ‏(עוד על דירות קטנות והשיח הציבורי, בטור נפרד במוסף זה‏)? במאמר מוסגר, זה אולי מסביר מדוע טענות של הדורות הקודמים על כך ש"בימים שלנו הסתדרנו גם בדירות קטנות", אינן מדויקות לגמרי, משום שעד שנות ה–70 וה–80 לא היתה להם כמעט אפשרות לבחור לגור בדירות גדולות יותר. המדינה היא זו שהכתיבה את סוגי הדירות שייבנו ואת שטחן. כיום, כשהשוק החופשי שולט, הציבור הרחב מצביע נגד.

ובמלים פשוטות - אם השיח הממשלתי אומר שיש להוזיל דירות באמצעות גידול כולל בהיצע הדירות ובמיוחד בדירות קטנות, ושכל זה ניתן להשגה באמצעות ייעול מנגנוני שיווק קרקעות לאומיות ומערכות תכנון; המציאות מראה שהקבלנים אינם מעוניינים, או אולי חוששים להגדיל את היצע הדירות, שהציבור מעוניין לרכוש דירות יקרות יותר באזורי ביקוש, ושהוא אינו מעוניין לרכוש דירות קטנות.

והנה, למרות הכשלים החוזרים ונשנים בראייה הממשלתית את המצב, שום שיח חדש בנושא אינו מתפתח. שום שיח גם אינו מתפתח על הקשר בין עליות המחירים לבין הפערים החברתיים המתרחבים. ניתן לומר כי ככל שגדלים הפערים החברתיים, קטן מרחב הביקושים לרכישת דירות למעמד הבינוני. הנה דוגמאות לכך: בשנות ה–50 רכישת דירה בשכונות יד אליהו בתל אביב והדר הכרמל בחיפה היתה לגיטימית ואף סבירה יותר לזוגות צעירים מבני מעמד הביניים, לעומת רכישת דירות דומות ברמת אביב ועל הכרמל הסיבה לכך היא ששתי השכונות נחשבו טובות, והיו קרובות בהרבה למרכזי הערים.

ואולם עם השנים הידרדר מצבן של יד אליהו והדר הכרמל, וכיום הן לא נמצאות בכלל בטווח האפשרויות של משפחות שמעוניינות לרכוש דירות בתל אביב ובחיפה - למרות המחירים הנמוכים בהן. דוגמה נוספת היא ההתחרדות בירושלים, שסוגרת שכונות רבות בעיר בפני קהל דתי־לאומי וחילוני. בפועל, מרחב הביקושים בעיר יורד והולך - מה שמביא להיצע מדולדל של דירות יחסית לבנייה המואצת, וגורר עמו עליות מחירים.

יובל טבול

זו תופעה צורמת מאוד, שגורמת להוצאה בפועל של שכונות שלמות משוק הנדל"ן הישראלי, למעט משקיעים שעטים עליהן עקב מחירי הדירות הנמוכים בהן. מחירי דירות שלושה חדרים ביד אליהו כיום נעים סביב ממוצע של 1.2 מיליון שקל; ברמת אביב, באזור הרחובות ברודצקי ורדינג, מחיריהן מגיעים ל–2 מיליון שקל. דירות דומות בצפון הוותיק של תל אביב כבר מזמן חצו את ה–2 מיליון שקל - הפרש של כמעט 70% במחיר.

בחיפה המצב גרוע בהרבה. העיר סבלה ממאזן הגירה שלילי ומספר תושביה פחת והלך מאז תחילת העשור הקודם. כיום, אוכלוסיית העיר מונה כ–272 אלף תושבים, לעומת כ–270 אלף ב–2000. למרות הגידול המינורי, נוספו לעיר בעשר השנים האחרונות 800 דירות חדשות. מובן מזה כי יש בחיפה תהליך של התרוקנות דירות ישנות לטובת דירות חדשות. במצב רגיל ניתן היה לצפות כי עקב העודפים בחיפה, מחירי הדירות יירדו, אבל זה אינו המצב. להפך, בחמש השנים האחרונות מחירי הדירות בעיר עלו ב–67% - מה שמראה כי היצף אינו מוריד מחירים אם הוא אינו מלווה בצעדים נוספים.

ומדוע המחירים בחיפה עלו בשיעור כה ניכר? כי רוכשי הדירות למגורים לא בוחנים את היצע הדירות התיאורטי שניצב מולם, אלא את ההיצע האפקטיבי - וזה נמצא רובו ככולו בכרמל. עליית המחירים בכרמל מעידה על כך שהיצע הדירות שם כנראה דל. לעומתם, המשקיעים כאמור השתלטו על השכונות הוזלות בחיפה, כמו הדר ורמות רמז, ובהתבסס על התשואות הגבוהות, יכלו להקפיץ את המחירים גם בשכונות האלה, שאינן מבוקשות על ידי רוכשי דירות למגורים עצמיים. מובן אם כך כי בחיפה הבעיה אינה של מחסור אמיתי בדירות, אלא יותר של "מחסור בשכונות". התעלמות מגורם זה, כפי שקורה עכשיו, רק מחמירה את האבסורד של עודף דירות, לעומת עלייה מטורפת של מחירים.

הרוכשים מעדיפים מקומות יקרים

ההוכחה לתופעה הזו אמורה היתה לבוא לידי ביטוי באבחון הגיאוגרפי של העסקות שמתבצעות על ידי זוגות צעירים ומעמד הביניים במקומות השונים. הבעיה היא שאין כיום נתונים סטטיסטיים ברורים בעניין זה, ורק עדויות מהשטח של תושבים, מתווכים ואנשי נדל"ן אחרים, מראות שיד אליהו והדר הכרמל הן שכונות שאהודות בעיקר על ידי ציבור המשקיעים, בעוד שרוכשי הדירות למגורים עצמיים מעדיפים מקומות אחרים, יקרים בהרבה. ציבור המשקיעים וציבור השוכרים אינם אלה שיוכלו לשנות את המצב בשכונות החלשות. לכך נדרשת מעורבות עירונית ואולי אף ממשלתית, אבל קודם צריך להכיר בקיומה של התופעה.

הבעיות החברתיות באות לידי ביטוי גם בכל הקשור לשכר. בעוד שבשנים שעברו הציבור מחה בעיקר כנגד המחירים הגבוהים הנהוגים בישראל עבור מוצרים ושירותים, בחודשים האחרונים גבר השיח על גובה השכר ועל כך ש"משום מה", השכר הממוצע לא עלה כמעט בעשור החולף. בדיקה של משרד הבינוי והשיכון מראה כי קיימת התאמה בין מחירי הדירות לעלייה בתוצר המקומי הגולמי ‏(המונח הכולל בתוכו את ההשקעות במשק, הצריכה והיצוא, בניכוי היבוא‏), וכי שניהם עלו ריאלית ביותר מ–40% מאז 2005. השכר הריאלי עלה מאז ב–3% בלבד, וגם זה בצורה מקרטעת. לפי ראייה זו, מצוקת הדיור היא בראש ובראשונה תולדה של השכר ולא של עליית מחירי הדירות. והיכן נמצאת הממשלה בטיפול בנושא הזה?

השכר הקפוא הוא הגורם העיקרי לכך שלא ניתן למצוא פתרון הולם לבעיית הדיור, בצורה של ניסיון להפנות זוגות צעירים למגורים בשכירות בשוק הפרטי. הבעיה היא שכשדמי השכירות על דירות ארבעה חדרים באזור המרכז מגיעים ל–4,000 שקל ויותר, אין הבדל ניכר בין דמי שכירות חודשיים להחזרי משכנתא. ואולם לא רק דמי השכירות מפריעים לשוק הזה להתפתח: הוא סובל מאי אמון בין שוכרים לבעלי דירות, שנובעים בין היתר מחוסר ברגולציה ונוהלים מסודרים בתחום. מחקר של OECD הראה שישראל נמצאת בתחתית הפיקוח בשוק השכירות - מה שמביא למאבקי כוח תמידיים בין השוכרים לבעלי הדירות, להתנהלויות משפטיות ולפעולות מיותרות. בסופו של דבר התנהגות כזו של שוק מעודדת אותו להתבסס על הסכמי שכירות קצרי טווח, ומעלה את מחירי השכירות, תוך פגיעה הדדית בשני עברי המתרס.

והנה, בעוד שהממשלה מדברת על הצורך בעידוד שכירות ארוכת טווח באמצעות תוכניות גדולות, להקמת 150 אלף דירות להשכרה ולשיווק קרקעות לצורך זה, עדיין לא נעשה דבר לעיגון רגולציה מינימלית לשוק הזה. הדבר מרתיע גורמים מוסדיים מלהיכנס לתחום השכירות, וגם מונע מתן פתרון מידי כלשהו למצוקות השוק. גם אם ייושמו תוכניות הממשלה בתחום, זה יהיה באמצע־סוף העשור הבא, בעוד שהבעיות דורשות פתרון עכשיו.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#