תשואה נאה על השקעה סולידית: העיר שמתאימה למשקיעי נדל"ן עם לב חלש - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תשואה נאה על השקעה סולידית: העיר שמתאימה למשקיעי נדל"ן עם לב חלש

ירושלים מספקת למשקיעים הזדמנות לתשואה סולידית למדי; הביקושים בה מתונים ועליות המחירים רציפות וארוכות טווח - 
כתוצאה מכל אלה ומגורמים נוספים, התשואה שאפשר לרשום על הדירות בעיר עשויה להיות דו ספרתית

16תגובות

ירושלים, העיר הגדולה בישראל, משתרעת על פני 125 אלף דונם (פי שניים וחצי מתל אביב), כ–800 אלף תושבים גרים בה (יותר מחצי מיליון מהם יהודים), יש בה גידול אוכלוסייה של 2.1% בשנה (בתל אביב הגידול הוא 0.1%), מדורגת ברמה 4 בסולם החברתי־כלכלי של האוכלוסייה בישראל (סולם 1–10) - וגם, יש בה הגירה שלילית (נכון ל–2011) של כ–7,000 תושבים בשנה.

אזור ירושלים מכיל כ–10% מתושבי מדינת ישראל והוא מאופיין בשונות חברתית־כלכלית־נדל"נית גבוהה מאוד, לדוגמה הר אדר מדורגת ברמה 9 בסולם החברתי־כלכלי של הלמ"ס, בעוד שבית"ר עילית ומודיעין עילית מדורגות 1 (הכי נמוך).

כתבות נוספות באתר TheMarker:

OECD: אמון הציבור הישראלי בבנקים גבוה מהאמון בממשלה

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

עתירה לבג"ץ: להדיח את אייל גולן מ"הכוכב הבא"

תומר אפלבאום

מחירי הנכסים בירושלים מאופיינים ביציבות רבה. לא נמצא שם את התנודתיות החדה, כמו גם העליות והירידות החדות, שאפיינו את חיפה בשני העשורים האחרונים. העיר מאופיינת בביקושים מתונים על ציר הזמן שגורמים לעליות מחירים רציפות וארוכות טווח. מחיר דירה ממוצעת בת חדר וחצי־שניים היה 385 אלף שקל ב–1995. כיום נידרש להיפרד מיותר ממיליון שקל כדי לקבל לחזקתנו את אותה הדירה - עלייה של 130%. מדד המחירים לצרכן עלה בתקופה הזו בכ–83% בלבד. השקעה לא רעה.

בשונה מתל אביב, שבה הביקוש ועליות המחירים החדות ביותר נרשמו בדירות הקטנות ביותר, הירושלמים מעדיפים דירות גדולות מעט יותר, שבהן מתרכזים עיקר הביקושים. בהתייחס 
ל–2005–2013 התייקרו הדירות בנות 2–1.5, 3–2.5, 4–3.5 ו–5–4.5 ב–77%, 86%, 71% ו–62% בהתאמה. הדירות המבוקשות ביותר בירושלים הן בנות 3–2.5 חדרים.

עם זאת, כמו בבירת הנדל"ן של ישראל תל אביב, גם בירושלים שיעור השינוי במחירי הדירות הגדולות לאורך השנים הוא הנמוך ביותר. אחרי הכל, לא לכולם יש יכולת לרכוש נכס ביותר מ–2.25 מיליון שקל.

מבט חטוף בגרף הריאלי (מנוכה מדד) המציג את מחירי הנכסים בבירה (נקודת ההתחלה היא 1995) מגלה כי משקיעי הנדל"ן המקומיים השיגו תשואה יפה בשנים האחרונות על השקעתם. מי שרכש דירת 2.5–2 חדרים ב–2006 זכה לתשואה ריאלית של יותר מ–55%.

כפי שציינו בטור זה בעבר, נכס מניב לבעליו תשואה המורכבת מקופון חודשי בדמות דמי השכירות, בתוספת צפי לשבח על מחיר הנכס. הנכס האמור זיכה את בעליו בכ–9% ריאליים בנוסף על דמי השכירות. לא רע.

בהתייחס לאותם הנכסים בדיוק, נגלה כי אלה האחרונים הניבו שבח ריאלי אפסי ב"עשור האבוד" - בין 1996 ל-2006, כלומר בעל הנכס ניזון מהתשואה השוטפת של דמי השכירות בלבד. האם ירושלים עברה את שבע השנים השמנות והיא צפויה כעת לשבע שנים רזות? משקיע נדל"ן מניב משול לרץ מרתון שקוטף את הפרס בקו הסיום. מחירי הנכסים בירושלים השתנו בקצב מתון יחסית לאזורים אחרים בישראל. גם אם תיבלם עליית המחירים או אפילו נחווה ירידה כזו או אחרת, עדיין נוכל ליהנות מתשואה ממוצעת נאה אם נחזיק את הנכס לאורך שנים רבות. דירת 2 חדרים ממוצעת בירושלים שנרכשה ב–1995 הניבה שבח ריאלי שנתי של כ–2.5%. אם נוסיף לזה תשואה מניבה ממוצעת של כ–4% לשנה מדמי השכירות, נקבל השקעה סולידית בתשואה נאה.

אם נניח שאותו משקיע מימש את היתרונות הייחודיים של השקעות נדל"ן ובכלל זה השקיע כ–30% בלבד הון עצמי, כמו גם ניצל את הפטור הניתן על תקבולי השכירות (עד לגובה של כ-5,000 שקל לחודש), נגלה שהתשואה על ההון בהשקעה בדירה קטנה בירושלים היתה דו־ספרתית בממוצע שנתי. בהתחשב באופי הסולידי־אג"חי של ההשקעה הירושלמית, נראה כי מדובר בהנאה צרופה.

קשה להתייחס לשוק הירושלמי כמקשה אחת. העיר היא אוסף של שכונות ואזורים עם שונות גבוהה עד מאוד. עם זאת, בהתייחס לגודל הדירות ולמחירים הממוצעים שמציעה הבירה, מי שניחן באופי רב טמפרמנט ומחפש מציאות - טוב אם יפנה לשוק החיפאי באיתור אחר הזדמנויות. אותם משקיעים עם "לב חלש" ימצאו את מבוקשם בעיר הקדושה. אחרי הכל, אין עוד עיר בישראל עם תשעה קבין של יופי.

בהצלחה.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות 
באתר www.REJ.co.il

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, 
מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#