מנכ"ל אזורים: גם אם המדינה תשחרר קרקעות, אין מי שיבנה ואין מי שיממן

דרור נגל: "אין סיבה להניח שמחירי הדירות ירדו בטווח הנראה לעין; במקרה הטוב, הרווח היזמי מגיע היום ל-15%"

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

"איך שלא הופכים את זה, אנחנו רואים שהמחירים במדינת ישראל בטווח הקצר-בינוני לא יכולים לרדת", כך אמר הבוקר (ג') מנכ"ל חברת הבניה אזורים דרור נגל במהלך כנס שעורכת לשכת שמאי המקרקעין באילת.

עוד לדברי נגל, "מחירי הנדל"ן למגורים תופסים את הכותרות, אבל מעט מאד מבינים מהם הגורמים השונים המרכיבים את מחירי הדירות. אנחנו רואים אוסף של מאמרים בתקשורת כל גורם מעביר מסר כזה או אחר, כל אחד כותב מתוך האינטרסים שלו והפרסומים השונים רק גורמים לציבור בלבול. בפועל אנחנו רואים שהשוק פועל. יש עליית מחירים ויש ביקוש".

כתבות נוספות באתר TheMarker:

ביחד עם תשלום המס: החברות התחייבו להשקיע 1.8 מיליארד שקל בישראל

איפה ווייז? 23 מיליון משתמשי עברו ממפות גוגל לאפל למרות השקה כושלת

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי
דרור נגל, מנכ"ל אזוריםצילום: מרסלו אילת

"אם הכוונה זה להוריד את מחירי הדיור, אז או שמרסנים את הביקוש או שמגדילים את ההיצע. יזמות נדל"ן היא בעצם פאקג'ינג - אנחנו לוקחים את כלל המרכיבים - קרקע, חומרי בנייה, עבודה וכן הלאה, ויוצרים את האריזה בדמות דירות.

"נתחיל בגורם הקרקע. במחירי הקרקעות כיום, כשקבלן מחפש קרקע לבנייה, במקרה הטוב הוא יכול לייצור 13%-15% רווח יזמי, שזה רווח שמספיק כדי להמשיך לקיים את העסק, לא יותר. מי שתלוי במחירי הקרקע הם בעיקר היזמים הקטנים, שרוכשים קרקע ובונים. ליזמים הגדולים יש להם מלאי ישן, ויש גם מלאי חדש. מי שבעיקר מרוויח מעליית מחירי הקרקע זה מדינת ישראל והמינהל.

"מרכיב הקרקע במחיר הדירה משתנה ממקום למקום. בחדרה-גדרה מרכיב הקרקע במחיר הדירה בין 20%-30% במרכז 50%, ובפריפריה קרוב ל-0. קרקע זמינה במרכז כמעט אין. כך שהיכולת בצד ההיצע מאד מוגבלת.

"במרכיב חומרי הבנייה כמעט שאין למדינה השפעה. בעלות העבודה המדינה היא שחקן מרכזי. מבחינה רגולטורית קשה להביא עובדים זרים, ובכל עובד שמגיע המדינה מרוויחה כ-25 אלף שקל מס, מה שמייקר באופן משמעותי את עלות כח העבודה במרכיב הדירה.

"מרכיב המסים משמש את המדינה בעיקר לוויסות צד הביקוש. באמצעות המס המדינה מנסה לרסן את רוכשי הדירות, אבל ראינו שבינתיים מחירי הדירות רק עולים. בנושא המימון החדשות לא טובות יותר. הבנקים מבינים את מעמדם כגוף שמרבית היזמים תלויים בו ומנצלים זאת. אם תרצה - קח את המימון בתנאים שלנו, אם לא - אתה האחרון בתור. יש יתרונות לקבלנים הגדולים והקטנים נמקים. בכל מקרה, גם היכולת שלהם מוגבלת. לכן אנחנו רואים שגם אם המדינה שהמדינה תצליח לשחרר קרקעות, אין מי שיבנה ואין מי שיממן. איך שלא הופכים את זה, אנחנו רואים שהמחירים במדינת ישראל בטווח הקצר-בינוני לא יכולים לרדת".

"התפקיד הנוכחי של השמאי פס מהעולם"

עו"ד אילן שרקון אמר בכנס כי תפקיד השמאי עובר בשנים אחרונות שינויים מרחיקי לכת, העיקר בשל המהפכות הטכנולוגיות: "התפקיד הנוכחי של השמאי פס מהעולם, דווקא בגלל כל מה שקשור לתחום האינטרנט. תחום האינטרנט שינה באופן משמעותי את תחום התיווך, את תחום המשפט, וגם את תחום השמאות. יש אפליקציות של מחשבוני נדל"ן, עסקות אחרונות שנעשו באזור, הכל פתוח, הכל גלוי".

דבריו של שרקון עוררו תגובות מחאה נזעמות בקהל השמאים, והוא הוסיף: "אני עצמי אמנם לא ממליץ ללקוחות שלי לנהוג כך, אבל חלק גדול מההדיוטות בקהל הרוכשים הולכים למחשבון נדל"ן". הדברים נאמר בכנס לשכת השמאים שנערך בימים אלה באילת.
עוד לדברי שרקון: "גם בכל מה שקשור לתפקיד השמאי לפי תקנה 197, דמי השבחה, הולך ודועך, וכאן המחוקק בעצמו אחראי לכך. העבודה ההיסטורית הזו תלך ותדעך ולצערי הרב היא דועכת. התפקיד של השמאי ההיסטורי יפוג מהעולם.

"אתם צריכים ליצור את השמאי החדש. ומהו השמאי החדש? אני רוצה להתייחס לתיקון 84 (תיקון המעניק לשמאי סמכויות שיפוטיות, נ"ב). התיקון הזה נותן לשמאים סוג חדש לחלוטין של סמכויות. התפקיד פה הוא מעין שיפוטי לכל דבר ועניין. תפקיד השמאי העתידי הוא מתכנן, כלכלן ורק בסוף שמאי".

לדברי עו"ד צבי שוב' "המציאות היום היא שמחלוקות משפטיות הן בהחלט חלק מעבודת השמאי. נושא ההתנסחות בכתיבה הוא קריטי, לאיזה פסק דין להפנות. אי אפשר להגיד 'זה נושא משפטי, וזה נושא שמאי', ההפרדה הזו לא קיימת.

"השמאי חייב להכיר את הפסיקה. החלטות שהתקבלו לאחרונה יוצרות אי ודאות גדולה לגבי האופן שבו יש לבצע שמאות. לפי ההחלטות האחרונות שניתנו שיטת ההשוואה מתה. אם ועדת ערר מחליטה שאין יותר פיתוי בגין אובדן פוטנציאל תכנוני, אלא רק כאשר התקבלה כבר החלטה להפקיד את התוכנית בוועדה מחוזית – יש לכך השפעה עצומה על התחום ושמאי חייב להכיר את הפסיקה הזו".

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker