טבריה בודדה בצמרת: היחידה שבה התשואות על דירות עלו - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מדד yad2 ו-TheMarker

טבריה בודדה בצמרת: היחידה שבה התשואות על דירות עלו

התשואה הממוצעת על דירות 4 חדרים בעיר עלתה ל-4.6%, ועל דירות 2 חדרים ל-6.9% - כתוצאה מהגירת אוכלוסייה חרדית ומעלייה בביקושים לדירות זולות ■ בשאר הערים התשואות על דירות ממשיכות ליפול

22תגובות

התשואות על דירות בישראל ממשיכות ליפול, ולקראת סוף 2013 משקיע בנדל”ן יתקשה למצוא דירה שתתן לו תשואה גולמית של יותר מ–5% - כך עולה ממדד הנדל”ן המשותף של אתר yad2 ו-TheMarker. על פי המדד, מחירי הדירות באוקטובר עלו בשיעורים נמוכים ברוב המקומות. הנכסים עם התשואות הגבוהות ביותר הם דירות 2 חדרים בטבריה, שנושאים תשואה שנתית של 6.9%.

ירידת התשואות על רכישת דירות היא תהליך שהתחיל כבר ב–2009, עם תחילת עליית המחירים הגדולה, שלא לוותה בעליית מחירי שכירות תואמת. כתוצאה מכך, מספר היישובים שיכולים לתת תשואה של יותר מ–5% נמצא בירידה מתמדת, למעט חריג אחד - טבריה, שבה שיעורי התשואה השנתית דווקא עלו.

כתבות נוספות באתר TheMarker:

הפעיל את הטלפון כדי לראות מה השעה - וחויב ב-700 שקל

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

רכבת ההרים של הביטקוין שוב מטפסת למעלה

לצורך הדגמה, באוקטובר 2009, חודש שבו נבדקו תשואות של דירות 3 חדרים, נמצאו שישה יישובים ‏(רמלה, קרית אתא, קרית מוצקין, עכו, באר שבע ולוד‏) שהתשואות על דירות בהם חצו את ה–6%; ב–2010 כבר לא נמצאה אף עיר שנשאה תשואה של 6%, ואולם שבע הערים שהובילו מבחינת שיעורי התשואה של הדירות שבהן, חצו את רף ה–5%; לפני שנתיים נמצאו רק ארבע ערים שחצו את רף ה–5% תשואה, בדירות 3 חדרים; בשנה שעברה נמצאה רק עיר אחת - עכו, שבה התשואה השנתית על דירת 3 חדרים חצתה את ה–5%; ואילו השנה נוספה לה גם טבריה.

התשואות בטבריה עלו גם על דירות 4 חדרים ‏(4.6%‏), וככל הנראה, גם על דירות 2 חדרים ‏(6.9%‏), אלא שבשנה שעברה לא נמצא מדגם מספיק של דירות להשכרה בגודל זה, ולכן לא נערך אז חישוב תשואה.

התופעה הזו, ככל הנראה, היא תוצר של תהליך התחרדות שעובר על אוכלוסיית טבריה, שמלווה בהגירה מאסיבית של חרדים לעיר ובעליות בביקושים לשכירת דירות זולות. דירות 2–3 חדרים בטבריה מחייבות את השוכרים בדמי שכירות של פחות מ–2,000 שקל בחודש, ומחירן הממוצע לרכישה הוא פחות מחצי מיליון שקל.

המצב בטבריה הוא יוצא מן הכלל: בכל יתר 30 הערים שמשתתפות במדגם שלנו, שיעורי התשואה רק יורדים - אם כי לא בשיעורים חדים כפי שאירע לפני שלוש־ארבע שנים. כך, כשמדובר בדירות 2 חדרים, שיעורי התשואה בירושלים ירדו מ–3.8% ל–3.7%; בתל אביב הם ירדו מ–3.8% ל–3.6%; ובחיפה מ–4.4% ל–4.3%. הירידות האלה אולי לא נוראות כשלעצמן, אבל הן מתווספות לירידות קודמות של 20%–30% ברמות התשואה.

צניחה בתשואות בבאר שבע

ברזולוציה של אזורים בתוך הערים, מתגלים פערים גדולים ביותר. בדיקה של דירות 2 חדרים העלתה שאזור דרום אשקלון, הכולל את שכונות גולדה והשקמים, שהרחובות המרכזיים בהם הם יוספטל, ביאליק, ההסתדרות ושפירא, הוא מהמקומות המבטיחים ביותר מבחינת התשואות. האזור מגיע לתשואה שנתית של 6.3% - הרבה יותר מבאר שבע, שבה התשואה הממוצעת על דירות 2 חדרים מגיעה ל–5.2%.

לגבי באר שבע ניתן לומר ש”בירת ההשקעות” רשמה צניחה גדולה מאוד בתשואות על הדירות להשקעה. לפני חמש־שש שנים, דירות 2 חדרים בעיר נתנו תשואות דו־ספרתיות.

האם משתלם להשקיע בשכונות דרום אשקלון וטבריה בגלל התשואות הגולמיות הגבוהות? לא בהכרח. כרגיל, שיעור התשואה מלמד גם על שיעור הסיכון ועל המאמצים שיש להשקיע כדי להשיג את התשואה הזו - ומשקיע צריך לבדוק את הדברים היטב.

מנקודת מבטם של שוכרי הדירות, המצב באוקטובר לא השתנה באופן משמעותי לעומת קודמו. מחירי שכירות של דירות 3 חדרים בעיר מבוקשת באזור המרכז נעים בין 3,500 ל–5,000 שקל בחודש בממוצע, ואף יותר כשמדובר בדירות איכותיות.

ההתרעות הנשנות על עליות צפויות במחירי השכירות עקב התשואות הנמוכות למשקיעים ועקב הצפי שהעליות שנרשמו במחירי הדירות יתורגמו בעתיד הקרוב גם לעליות דומות במחירי השכירות ‏(דבר שכאמור לא קרה, לתסכולם של לא מעט משקיעים‏) טרם מומשו, ושוק השכירות מתנהג באופן שמכונה “התנהגות מעורבת”, עם עליות קלות במחירי דירות מסוימות, לצד ירידות קלות בדמי השכירות של דירות אחרות.

ירון קמינסקי

מחירי השכירות בתל אביב הם היקרים בישראל, ומגיעים לממוצע של 5,078 שקל לדירת 3 חדרים; ואולם, בעוד שבדרום העיר וביפו, מחיר שכירות לדירת 3 חדרים מגיע לממוצע של כ–3,800 שקל בחודש, בצפון העיר הוא מגיע לכ–5,400 שקל, ומי שרוצה לשכור דירה כזו במרכז העיר, ייאלץ לשלם כ–6,070 שקל בחודש. מדובר בפער של 60% במחיר.

פערים גבוהים בין מחירי השכירות ניתן לראות גם בחיפה: מחירי השכירות הממוצעים לדירת 3 חדרים באזורי הדר והעיר התחתית מגיעים ל–2,370 שקל בחודש. לעומת זאת, בכרמל דמי השכירות מזנקים ל–3,020 שקל בחודש - פער של 27%.

מחירי הדירות בחודש האחרון המשיכו לרשום שינויים מינוריים, בדרך כלל לכיוון של עליות של עד 1% לעומת ספטמבר. עליית המחירים הבולטת ביותר נרשמה בחדרה, בשיעור של 5.9%. מחיר דירת 4 חדרים שמוצעת למכירה בעיר מגיע ל–1.038 מיליון שקל בממוצע. בחיפה ובקריות נרשמו עליות מחירים של 1%–2%. מחירי דירות 4 חדרים בחיפה מגיעים ל–1.1 מיליון שקל בממוצע.

תל אביב לא רשמה בחודש החולף שינוי במחיר, שנותר לפי המדד שלנו, 2.7 מיליון שקל בממוצע. רמת השרון נותרה העיר השנייה במדרג יוקר הדירות, אף שרשמה ירידה של 1.8% במחירי הדירות ל–2.36 מיליון שקל בממוצע עבור דירות 4 חדרים.

גבעתיים, שבמקום השלישי, רשמה ירידת מחירים קלה של פחות מ–1%, ל–2.26 מיליון שקל בממוצע לדירת 4 חדרים; ושכנתה רמת גן רשמה עליית מחירים של כ–2% ל–2.15 מיליון שקל עבור דירת 4 חדרים.

ירידות מחירים נרשמו גם בערים הבאות בתור במדרג המחירים של דירות 4 חדרים: בירושלים המחירים ירדו ב–1%, ל–2.1 מיליון שקל לדירה, ואילו בהרצליה הם ירדו ב–1.7% למחיר דומה.

ערי הצפון שמשתתפות במדד רשמו ירידות - למעט נהריה, שרשמה דווקא עלייה של 1.9% למחיר של 1.02 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. לעומתה, המחירים בשכנה הדרומית, עכו, ירדו ב–3.5% באוקטובר, ל–764 אלף שקל לדירת 4 חדרים. בטבריה המחירים ירדו ב–3.2% ל–644 אלף שקל, ואילו בכרמיאל הם ירדו ב–1.2%, למיליון שקל עבור דירת 4 חדרים.

ואם נחזור לפריפריה הדרומית, לאשקלון ולבאר שבע, מחירי הדירות ביישובים אלה רשמו עליות של פחות מ–1%, ל–839 אלף שקל לדירת 4 חדרים בבאר שבע, ול–866 אלף שקל עבור דירה דומה באשקלון.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

דרור ארצי / ג'יני


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#