מילים בקבלנות |

בועת הציפיות מתפוצצת

מערכות התכנון והמערכות הממשלתיות האחרות לא יכולות לספק כיום יותר מ-40 אלף יחידות דיור בשנה ■ גם אם מינהל התכנון יתכנן יותר ממספר זה וגם אם משרד הבינוי והשיכון ישווק יותר, תמיד יימצאו חסמים שימנעו זאת

אוהד דנוס
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אוהד דנוס

יש בועה אחת בשוק הנדל"ן והיא זו שמתפוצצת בפניהם של מי שמנסים לחזות את העתיד ולייצב את שוק הנדל"ן, באמצעות הצהרות על ירידות מחירים צפויות, בלי כל פעולה ממשית שתייצר אותן. באחרונה אף נשמעו השוואות של המצב בשוק הישראלי לזה האמריקאי, בתקופה שלפני המשבר הגדול. אלא שהמצב בשוק שלנו שונה וייחודי, וזאת יודע ומבין כל מי שעוסק בנדל"ן המקומי וחשוף לכמה אמיתות, שאותן חשוב ללמוד ולהפנים, לפני שמתיימרים לפתור בעיה כלשהי בתחום.

מערכות התכנון והמערכות הממשלתיות האחרות לא יכולות לספק כיום יותר מ-40 אלף יחידות דיור בשנה. גם אם מינהל התכנון יתכנן יותר ממספר זה וגם אם משרד הבינוי והשיכון ישווק יותר, עדיין, לצערנו, תמיד יימצאו חסמים שימנעו זאת, כמו תקציבים לפיתוח ברשויות, מגבלות אשראי, מגבלות כוח אדם והצהרות ממשלה לא אחראיות.

לכתבות נוספות באתר TheMarker:

חוק בלי פקק // למה מיחזור הבקבוקים הגדולים עדיין מחוץ לחוק?

פרשנות // הפוליטיקה החלשה של המין החזק

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי
שוק הדיור פועל ויפעל בעתיד הנראה לעין במחסור מתמשך של יחידות דיורצילום: דודו בכר

מאקסיומה זו עולה כי שוק הדיור פועל ויפעל בעתיד הנראה לעין במחסור מתמשך של יחידות דיור - מחסור שישמור על יציבות השוק, למרות המכות השונות שממשלה מנחיתה עליו בשנה האחרונה. המחסור, המהבהב כשלט ניאון, עומד איתן לצד העובדה כי משאב הקרקע בישראל מוגבל ומבוזבז. זה נכון שכ-93% משטח המדינה נמצאים בבעלותה, אך חשוב לזכור שמרבית השטחים המיועדים למגורים ומצויים באזורי ביקוש, כבר שווקו ומצויים בחכירת אזרחי ישראל.

בנוסף, מתוך כ-100 אלף עסקות המדווחות בשנה, רק כ-20 אלף הן של מצטרפים חדשים. כלומר, כ-80 אלף עסקות בשנה מבוצעות על ידי משקיעי נדל"ן בעלי הון עצמי ומשפרי דיור, שעליהם רק לגייס את ההפרש בין הדירה שמכרו לזו שרכשו. המסקנה: ניתן לומר בהכללה שבשוק הנדל"ן הישראלי יש חלוקה דואלית, שעל פיה כ-80% ממנו נשלטים בידי בעלי אמצעים, ברמה כזו או אחרת, ו-20% בידי כאלה שאינם.

אם כבר ברשותכם דירה והחלטתם להשכירה, התשואה מהשכרת הנכס תנוע בין 2.5% לשנה באזורי ביקוש ‏(ובניכוי 10% מס הכנסה‏) לעד 9% לשנה בפריפריה. אמנם הסיכון שבהשכרת דירה גדול יותר, אך מאידך, נוכח גובה ריבית הפריים וריבית בנק ישראל, אין ממש חלופה ריאלית לכסף. נוכח כל האקסיומות הנ"ל, אתוס הבעלות על דירה בישראל לא רק שמונע ממניעים היסטוריים הטבועים ב-DNA של כולנו, אלא אף מתוחזק ומתודלק מתנאי שוק וממניעים כלכליים רציונליים לחלוטין.

ניתן לטפל בריבית - הכלי החזק ביותר בידי בנק ישראל לטיפול במשבר, אך עם זאת, נוכח המצב בכלכלות העולם, לא ניתן לעשות בו שימוש כיום. החשש ממיתון ישמר בעתיד הקרוב את רמת הריבית נמוכה. ברור לכל שאם הריבית במשק היתה עולה לשיעור שנתי אפקטיבי של כ-19% כפי שהיתה ב-1995, או 9% כמו ב-2003, או אפילו 4% כפי שהיתה ב-2008, מחירי הדירות היו נראים אחרת. מה שעשתה הריבית היה לשלוח את בעלי האמצעים לשוק בעל תשואה טובה יותר, והם מצדם נהרו בהמוניהם לאותו מוצר בסיסי, הנושא תשואה מוחשית בבנק מידי חודש, שיתרון נוסף טמון בנזילותו המוגבלת, השומרת על שלמותו.

עוד פתרון שקיים ואפשרי הוא התערבות בשוק הדיור, אך בשונה משווקים אחרים, התערבות הממשלה לא יכולה להיות מלאה. מדובר בשוק תחרותי ממילא, עם רגולציה מכבידה, עלויות ייצור שרק עולות ומיסוי למכביר שממנו נהנית הממשלה, כשעל חלקו היא אף לא מוכנה לוותר ממניעים "אידאולוגיים", כמו התנגדות האוצר למע"מ דיפרנציאלי. הדרך היחידה לקיים התערבות אחראית דורשת שינוי תפישתי, שנדמה שבממשלה הנוכחית אינו יכול לקרות. אנו מתכוונים להרחבת המושג "תשתית לאומית" באופן שיכלול גם בנייה להשכרה, לטובת מעמד הביניים, ואחריה הרחבת ההגדרה והקצאת תקציבי תשתית מתאימים לטובת העניין.

פתרון הקסם הזה יעשה רק טוב לשוק הדיור, ובכל המובנים: יעודד צמיחה במשק, ייצור פתרון לבעיית מחירי השכירות הגואים וימתן את אתוס הבעלות בדירה, עד למיגורו הסופי בתוך כמה שנים, כשבסוף ישחרר דירות לשוק לטובת כלל האזרחים.

ומלה אחרונה בנושא הבועה. עמדת כל מי שמדבר על בועה בשוק הנדל"ן לא ניתנת לערעור, אך גם אינה אפקטיבית. בסוף כן תהיה ירידת מחירים - אם כתוצאה מתיקון טכני לקראת עלייה מחודשת ואם כתוצאה ממשבר כלכלי, או מלחמה שלא נדע. הדבר ודאי, כשם שוודאי שיום אחד כולנו נפגוש את בוראנו. בינתיים הבעיה היא שאנשים צריכים לחיות למרות הכל, ולכוח החיים יש את הרציונל שלו ופחות סבלנות להתממשות קטסטרופות.

הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker