השכירות בחנויות בכיכר המדינה צונחת בעשרות אחוזים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מבצע חיסול

השכירות בחנויות בכיכר המדינה צונחת בעשרות אחוזים

בעלי חנויות ברחוב היוקרתי ביותר בישראל נוטשים את הכיכר או עוברים למיקומים בולטים פחות ■ חלקם מאשימים את קניון רמת אביב, אחרים את המחסור במקומות חנייה ויש כאלה שסבורים שהלקוחות עברו לקנות באינטרנט או בחו"ל ■ תיקון לעליות מלפני שנתיים או משבר של ממש?

100תגובות

משהו רע עובר על כיכר המדינה בתל אביב. במעגל שאמור להיות השאנז אליזה של ישראל, עומדות חנויות ריקות ועל חלונות הראווה שלהן שלטים של "להשכרה" או "עברנו". ליתר דיוק, מדובר בעשר חנויות שעומדות ריקות - חלקן שינו מיקום בתוך הכיכר, חלקן עברו, חלקן פשוט סגרו את הדלתות וחלקן משתפצות לקראת השוכר הבא. בשנה האחרונה עזבו כמה חנויות אייקוניות את הכיכר, בראשן חנות התיקים של לואי ויטון, מותג האופנה לקוסט ומותג נעלי הילדים של MARY.

לכאורה, עשר חנויות ריקות אינן כמות שמעידה על בעיה, אך מדובר בתופעה שלא היתה מוכרת בשנים האחרונות, שמלווה בנפילת מחירי השכירות ברמות של 30%-40%. משיחות עם אנשי נדל”ן, בעלי נכסים ובעלי עסקים במקום עולה כי מדובר בכמה תהליכים שאינם קשורים זה לזה, שחברו יחד נגד המתחם המסחרי היוקרתי ביותר במדינה. ביניהם: מחסור בחנויות גדולות, התפתחות מתחמי מסחר יוקרתי מתחרים בקניונים וברחובות - בעיקר קניון רמת אביב ורחוב דיזנגוף שקם לתחייה בשנים האחרונות, רכישות גדלות והולכות בחו”ל באמצעות נסיעות ואינטרנט, מחסור במקומות חנייה ומראה מוזנח של הכיכר.

"זה לא מה שהיה פעם", אומרת בעלת חנות שעומדת להשכרה בכיכר וביקשה לדבר בעילום שם. "פעם שוכרים היו מתחרים על כל חנות ואילו כיום קשה יותר להשכיר". לדבריה, היא השכירה את הנכס שבבעלותה לחנות אופנה שעזבה למיקום אחר בכיכר, כי החנות שלה היתה קטנה לה מדי. "קשה לבקש דמי שכירות בסכומים שהיו נהוגים בעבר ולכן יורדים בסכומים", היא מודה, אך מסרבת לומר באילו סכומים מדובר.

אנשי נדל”ן שפועלים בכיכר אומרים שדמי השכירות בה משתנים לפי המיקום וגודל החנות, אך נעים כיום בין 300 ל-400 שקל למ"ר. זאת ירידה של 30%-40% מרמת המחירים הקודמת. ב-2012 אפשר היה לקבל עבור חנות דמי שכירות של 500-600 שקל למ”ר.

עופר וקנין

"'אני לא זוכר תקופה כזו ואני כאן מ-1982", אומר יחיאל שרביט, בעל משרד התיווך יחיאלי, הפועל בכיכר. "תמיד היה ביקוש עצום. לפני שנה או שנה וחצי אנשים חיכו בתור כדי למצוא מקום פנוי להשכרה. כיום דמי פינוי הם דבר נדיר, ואם מבקשים דמי פינוי זה על ההשקעה בנכס ולא על המיקום. יש חנויות שעומדות ריקות. לפני שנה היו משלמים 30-100 אלף דולר דמי פינוי. כיום זה 30-50 אלף שקל על ההשקעה".

החנות של לואי ויטון עברה לקניון רמת אביב ביוני, אחרי 12 שנה בכיכר המדינה. בעלי הזיכיון סירבו להתייחס באופן רשמי לסיבת המעבר, ולא ייחסו אותה לבעיה כלשהי בכיכר. עם זאת, בקניון רמת אביב חיזרו אחר המותג בלהיטות, ואף שינו מיקומים של שוכרים אחרים כדי לאפשר ל"הוד יוקרתו" את המיקום והנראות הדרושים. בכיכר החנות של לואי ויטון כבר נמצאת בשיפוץ לקראת הגלגול הבא שלה: המותג דיור - חנות שתופעל על ידי בעלי חנות אניגמה בכיכר.

ואולם בין אם לואי ויטון עזב בגלל הירידה במספר הקונים וההכנסות בכיכר המדינה ובין אם לא, עדיין מדובר באייקון שההיעדרותו מהנוף המסחרי בכיכר, המתיימרת להיות היוקרתית במדינה, בולטת במיוחד.

שרביט הוא דייר ותיק בכיכר - 32 שנה, כך שהוא מכיר את הבעיה של הכיכר גם כשוכר וגם כאיש נדל”ן. הוא מספר שמאחורי המעבר של לואי ויטון עומדת אחת הבעיות הקשות של הרחוב המסחרי הישראלי - גודל החנויות. "לואי ויטון רצו להישאר בכיכר אבל הם רצו חנות של 500 מ"ר. החנות שלהם היתה בגודל של 60 מ"ר, עם גלריה ומרתף בשטח 80 מ"ר - בסך הכל 140 מ"ר בשלושה מפלסים, שלא התאימה לקונספט החדש שהם רצו, שכלל את הרחבת הקולקציה".

עופר וקנין

ואכן, גודל החנויות בישראל הוא בעיה מוכרת ברוב הרחובות המסחריים. בעוד שברחוב אוקספורד בלונדון, כמו גם במקומות אחרים בעולם, יש בניינים מסחריים גדולים מספיק כדי לאכלס כל מותג בינלאומי שצורך מאות מטרים, ישראל מאופיינת בשטחי חנות קטנים - מה שדוחף מותגים כמו זארה, H&M ואחרים להתמקם באופן בלעדי בקניונים ולא ברחובות. אפשר כמובן לאחד כמה חנויות, אבל המשמעות היא התעסקות עם כמה בעלי נכסים וכמה חוזי שכירות - פרויקט מעייף שלא מצדיק את התמורה ממנו.

מנהל חנות אופנת יוקרה לגברים מספר שלאחר 17 שנה בכיכר המדינה, הוא סגר את החנות שלו ברחוב והצטמצם למיקום נחות יותר - בקומת מרתף, גם כן בכיכר, כשמעליו חנות אחרת. "בשנתיים האחרונות אנחנו ‏(המוכרים, ר"ס‏) יוצאים לרחוב ושואלים את עצמנו מה קרה? לא מבינים. דמי השכירות נשארו גבוהים אבל העבודה ירדה, אז השכירות יותר כואבת".

מה קרה?

"ההיגיון שלי אומר שנפתחו הרבה מקומות של מותגי יוקרה, כמו קניון רמת אביב שיש בו גם מיזוג וחנייה, וחנויות אחרות בעיר. זה כבר לא רק כיכר המדינה. פעם היו באים רק לכיכר כדי למצוא מותגים, וכיום כבר לא. יש תרבות של קניות באינטרנט וזה לוקח עבודה. המסחר שקע וזה גורם לחנויות להיסגר", הוא מסביר. החנות שעזב עומדת ריקה כבר שלושה חודשים.

קניון רמת אביב או רחובות מסחריים אחרים הם לא תחרות חדשה לכיכר המדינה, אבל עד לשנה-שנתיים האחרונות המתחרים שמרו על פער מחירים שמגלם את הפער בתמורה שהם נותנים לשוכרים. "נוצר עיוות בין המחירים בכיכר המדינה לבין אלטרנטיבות. בדיזנגוף אפשר למצוא חנויות ב–200-250 שקל למ"ר. בכיכר המדינה מגיעים למחירים של הקניונים. אמנם מדובר במותג חזק, אבל אין בו פדיונות כמו בקניונים", מסביר אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב ומנהל החטיבה המסחרית הארצית.

הוא מצביע על השכירות, שהגיעה ל-500-600 שקל למ"ר ואפילו ל-650 שקל למ"ר במיקומים איכותיים במיוחד - מחירים שמתקרבים לאלה שבקניונים. "המחירים בכיכר טיפסו גבוה מדי ולא היו חנויות פנויות. כמה בעלי חנויות 'שיחקו פוקר' ולא רצו להוריד מחירים, אז נוצר מצב שיש כמה חנויות שהתפנו במקביל. עכשיו השוק במצב של תיקון ומגיע לאיזון. העסקות האחרונות נסגרות במחירים של 400-450 שקל למ"ר".

גלזר מספר על עסקה שתיווך לפני ארבע חודשים ונסגרה ב-400 שקל למ"ר, בחנות שהושכרה לפני שנתיים ב-580 שקל למ"ר. "הכיכר לא חלשה. חנויות לא יעמדו ריקות למשך חודשים ובעלי הנכסים לא רוצים לשלם ארנונה בלי לקבל שכר דירה. כיכר המדינה הוא עדיין מותג חזק ואנשים עדיין באים לקנות שם. המתחם לא ייפול. אני מאמין שתהיה תקופה של תיקון מחירים ואולי הם יירדו קצת, ובסופו של דבר החנויות יאוכלסו במחירים של 300-400 שקל למ"ר".

המסחר היוקרתי בתל אביב מצומצם ומסתכם בכיכר המדינה ובקניון רמת אביב. למותגי-על כמו פראדה, ורסצ’ה, דולצ’ה וגבאנה ודיור אין אלטרנטיבות אחרות לכרטיס הביקור שלהם. בשני המתחמים יש חנויות עממיות: בקניון רמת אביב מדובר ברשתות הגדולות כמו זארה, פוקס וקסטרו, ובכיכר המדינה מדובר בחנויות פרטיות. הפעילות המסחרית בקניון מתבססת על תנועה רבה של קונים, בעוד שבכיכר מדובר במעט קונים שמסוגלים לרכוש באלפי שקלים בכל קנייה.

“המותג היוקרתי הוא הכוח שמושך בעלי חנויות לכיכר, אבל לא תמיד זה מספיק. יש חנויות שפונות למעמד הסוציו־אקונומי הבינוני-גבוה, שזה לא מתאים להן והן נפתחו ונסגרו ומצאו את עצמן במיקומים שמתאימים להן יותר", מסביר גלזר את ביקושי העבר. הוא סבור שמדובר במחזוריות טבעית של השוק.

שרביט טוען שהכיכר לא שונה בהתנהגותה משאר המתחמים המסחריים. "זו בעיה כלל־ארצית. לפני שנתיים היו ביקושים גבוהים למסחר, הקניונים היו מלאים, המחירים ודמי הניהול היו גבוהים, ובעלי המותגים שילמו", הוא מסביר. לדבריו, כיום יש דעיכה גם ברחובות מסחריים אחרים בעיר, והפגיעה בשוק היוקרה שבו המחירים גבוהים עוצמתית יותר בדרך כלל.

בעלי עסקים מדברים במרירות גם על מצב הלקוחות, שבאים להוציא אלפי שקלים אבל נתקלים במקום שאינו הולם את תדמיתו. "נושא החנייה חשוב מאוד לכיכר - ואין. בבניין שבו פעל בעבר תיאטרון בית ליסין בנו גן ילדים והוא הצטמצם במחצית. אם יש מכונית שחונה בחנייה כפולה כי הנהג מבקש לאסוף משהו, מגיע פקח אחרי שתי דקות ונותן דו"ח - זה מרתיע אנשים", מנתח יחיאלי. "הכיכר מלוכלכת ולא נקייה. לא אוספים זבל כל יום והחתולים מסתובבים. המדרכות לא הוחלפו כמעט 30 שנה.

"הבעיה העיקרית היא ההזנחה של העירייה במיתוג הכיכר. זו שערורייה. יש הזנחה, אין אחידות בין החנויות והשילוט. הכיכר נפתחת ב-10:00 ונסגרת ב-18:30-19:00, שזה מוקדם. אין איגוד או ועד חזק שמקדם את הכיכר. אין לכידות בין בעלי החנויות ובין השוכרים. כל אחד פותח בשעה אחרת וסוגר מתי שהוא רוצה".

עופר וקנין

כדי להדגים את ההידרדרות במעמד הכיכר בשנה האחרונה מספר יחיאלי על חנות בגדי הגברים מאצ’וס, שפעלה בה’ באייר 38. לדבריו, "החנות פעלה בכיכר 17 שנה, שכר הדירה שלה הגיע ל-18 אלף שקל לחנות של 38 מ"ר, אז היא עזבה לרחוב בן יהודה. במקומה נפתחה מספרה שמשלמת 14 אלף שקל בחודש".

בעיה נוספת היא שאין התחדשות של מותגי אופנה. יחיאלי מונה רק שני מותגים גדולים מצרפת שנכנסו לכיכר: חנות תכשיטים ‏(במספר 20‏) וחנות כלי בית מובוסין ‏(במספר 56‏). כוכבת "מעושרות" ניקול ראידמן גרמה לגל תקשורתי רועש כשפתחה את החנות מאדאם פומפידו, אבל גם זה כבר היה לפני כשנתיים ולא תרם להחייאת הכיכר.

“למזלנו יש כמה מותגי אופנה חזקים: חנויות האופנה הלגה עיצובים, אניגמה, אמור, פילוסופי, בורברי, ראלף לורן, חנויות נעליים חזקות כמו עמנואל, וחנויות התכשיטים פאדני וסוורובסקי - הם מביאים את המותגים העיקריים מחו”ל וזה מושך את תושבי החוץ". לרשימה הזו צריך להוסיף את המותג אולי הכי חזק של הכיכר - בית הקפה גודי'ס, שבו מתכנסים מדי שישי בבוקר הפרלמנטים הכלכליים החזקים כמו זה של דדי בורוביץ’ ותמי מוזס עם רפי גינת, ועוד חברים מהאליטות הוותיקות שמוכרים פחות לתקשורת.

ואולם מעבר לגודי'ס, מערך בתי הקפה והמסעדות בכיכר אינו מגבה את התדמית היוקרתית, ואינו מהווה כלי משלים לחוויית קניות נוסח חו"ל. בכל הכיכר יש שני סניפים של רשת קפה-קפה, שנמצאים אחד מול השני ואחד מהם כשר. מלבדם יש סניף של רולדין וסניף של אידלסון 10, שבו ארבעה-חמישה שולחנות בלבד. בנוסף, יש סניף טייק אווי של קונדיטוריית לה סנטרל וסניף חדש אמור להיפתח לבייקרי של קבוצת הבראסרי - לא בדיוק המערך המתאים לקונה המיליונר.

להגנת הכיכר יש לומר שהשקיעה המסחרית אינה זרה גם לרחובות מסחריים אחרים, כמו שינקין ודיזנגוף, הסובלים מחום, היעדר חנייה, היעדר ניהול מרכזי ונכסים קטנים מדי. יותר מכל הם סובלים מאווירה כלכלית לא נעימה, ירידה בצריכה ומעבר לצריכה זולה. מגפיים ב–3,500 שקל לא עומדים בטרנד של הימים שאחרי המחאה החברתית, של הצטמצמות וענווה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#