שוכרים סוררים: מה אפשר לעשות עם הבעיה הגדולה של בעלי הדירות? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

שוכרים סוררים: מה אפשר לעשות עם הבעיה הגדולה של בעלי הדירות?

שוכרי דירות בת"א ובסביבתה מעלים טענות רבות כלפי המשכירים, אך בערים אחרות, מתברר כי לעתים דווקא בעלי דירות זקוקים להגנה ■ דיירים לא משלמים, הורסים את הדירה וצוברים חובות ארנונה

99תגובות

בשנים האחרונות נהפכו משקיעי הנדל”ן ליעד להתקפה מוחצת - הן מצד הממשלה, שרואה בהם אחראים במידה רבה לעליית מחירי הדיור ומנסה להילחם בהם, בעיקר באמצעות תקנות מס; והן מצד השוכרים, שמתלוננים על בעלי דירות “חזירים”, שמנצלים את מצוקת השכירות - בייחוד באזור תל אביב - ואת חוסר הרגולציה בענף הזה, כדי לכפות עליהם תנאי שכירות נצלניים. ואולם גם המשקיעים נמצאים במצב לא פשוט, וגם להם יש תלונות על חוסר הרגולציה בתחום - במיוחד בנוגע לשוכרי דירות שעושים בנכסים כבשלהם, מסרבים לשלם את דמי השכירות, גורמים לנזקים בדירות ומסרבים להתפנות מהן.

השקעות בנדל”ן ממילא נהפכו בשנים האחרונות לדבר בעייתי - כמעט כמו כל ענף כלכלי אחר. בסביבה כלכלית שבה אין כמעט מסלול השקעה שמניב למשקיע תשואה גבוהה בהרבה מ–0%, נרשמה נפילה חדה גם בתשואות המתקבלות מדירות.

כתבות נוספות באתר TheMarker:

וולמארט בירכא // הכירו את המתחרה החדשה לחווית הקנייה האמריקאית

נלחמים בכסף השחור: הממשלה אישרה הקמת צוות לבחינת צמצום השימוש במזומן

מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עולה כי בעוד שלפני כעשר שנים דירת 2.5–3 חדרים היתה יכולה להניב תשואה של 4.3%, כיום התשואה הממוצעת בישראל נעה בסביבות 3% בלבד, ובתל אביב היא נעה סביב 2.5%. הדבר נובע מעליית מחירי הדירות, שהיתה גבוהה בהרבה מעליית מחירי השכירות. תשואות אלה נמוכות מלכתחילה, אך המשקיע יודע שמדובר רק בתשואות גולמיות. הן לא כוללות את עלויות עורכי הדין והמתווכים שבהם הוא נעזר לרכישת הדירות ולהשכרתן, את עלויות השיפוצים שעליו לעשות מדי פעם בדירות, ואת עלויות אחזקת הדירות בתקופות שבהן הוא לא מוצא להן שוכרים. בהתחשב בכל הגורמים האלה, התשואות האמיתיות על הדירות נמוכות מ–2%.

ואולם אז באה המכה האמיתית - הדייר הבעייתי, זה שהצ’קים שלו חוזרים, גורם לנזקים לדירה, מסרב לשלם ועד בית ומסרב להתפנות, לאחר שהפר באופן יסודי את החוזה. הדייר הזה יכול להיות הסיוט האמיתי של בעל הדירה, ומסקר שנערך באחרונה מתברר שיש לא מעט כאלה.

"לפני עשר שנים השכרתי דירת 2 חדרים לאם חד־הורית שפשוט שברה את הדירה. היא ניתקה את האסלה, זרקה אותה מהחלון וניפצה את החלונות. הצלחתי לפנות אותה רק באמצעות בית משפט, בתהליך שנמשך חצי שנה, שבסופו הדירה כבר לא היתה ראויה למגורים. ניסינו לפנות אותה אפילו באמצעות פנייה לשירותי הרווחה. השוכרת הסכימה לעזוב רק אחרי שהשופטת שיכנעה אותה שדירה בלי שירותים היא לא בית ראוי לילדה בת 10", מספר אייל צ'רנוביצקי, בעלי רשת התיווך הישיר בחיפה ומשקיע נדל"ן. סיפורו הוא המחשה קיצונית למצוקת בעלי דירות שנתקעים עם דיירים ונדליסטים או סתם סרבנים, שהופכים את הנכס לנטל.

מסכת הייסורים שעבר צ'רנוביצקי הסתכמה לבסוף בהפסד של חמישה חודשי שכירות בשווי של כ–8,000 שקל, בנוסף לנזקים בדירה שתיקונם עלה 22–27 אלף שקל. "זה באמת מקרה קיצוני, וגם אם יש מקרים של דייר בעייתי הם קיצוניים פחות מהמקרה הזה. רוב הדיירים בסדר גמור, אבל יש שוכרים שהם עושי־צרות סדרתיים - שוכרים דירה, מנצלים את בעל הדירה כמה חודשים וממשיכים הלאה", אומר צ'רנוביצקי.

במקרה אחר, עמיר פרסטר, סוכן נדל"ן ברימקס סטאר בהרצליה, מכר דירה למשקיע שרכש דירה בפעם הראשונה - וככל הנראה גם האחרונה. הרצליה אינה עיר אהובה במיוחד על משקיעים, שכן הדירות בה יקרות, למעט במספר קטן של שכונות, והתשואה נמוכה. עם זאת, יש משקיעים שמתעניינים פחות בתשואה החודשית, אבל רוצים לקנות נכס לתקופת השקעה ארוכה, שבמהלכה הוא ישביח את ערכו וייתן להם שקט וביטחון.

ואולם המשקיע שעליו מספר פרסטר חווה הכל מלבד שקט וביטחון. "לפני ארבע שנים הוא קנה דירת 4 חדרים בבניין 'רכבת' בשיכון ויצמן - שיכון עם אוכלוסייה מחתך סוציו־אקונומי נמוך. הוא רכש את הדירה ב–1.1 מיליון שקל ומצא זוג צעיר ששכר אותה תמורת 3,500 שקל בחודש. ואולם, מהיום הראשון הוא הסתבך עם השוכרים - הצ'קים שלהם חזרו ולפעמים הם החליפו את הצ'קים במזומן - עד שבסיכום השנה הוא הצליח לגבות שכירות על שישה חודשים בלבד", מספר פרסטר. "ארנונה, מים וחשמל הם לא שילמו כמעט בכלל, והמשקיע נשאר גם עם החובות האלה. אחרי שנה הוא ויתר ומכר את הדירה ב–1.2 מיליון שקל. עליית המחירים בשוק בעצם הצילה את העסקה, אחרת הוא היה מפסיד כסף".

חברת קרדיט סקור, שמספקת דו"חות על ההיסטוריה הפיננסית של שוכרי דירות, סקרה 300 בעלי דירות ומצאה כי 63% מהם נתקלו בבעיות עם שוכרים. בין הבעיות הנפוצות: 26% מדווחים על שוכרים שלא שילמו שכירות, 25% מעידים על הפרות חוזה, 23% מספרים על נזקים שנגרמו לדירה ו–19% נשארו עם חובות שלא שולמו לרשויות. הנזקים הכספיים: 31% הצהירו כי הנזק הסתכם בפחות מ–5,000 שקל, 32% העריכו כי את הנזק בטווח של 5,000–10,000 שקל, 19% נכוו בסכום שנע בין 10 ל–20 אלף שקל והיתר ניזוקו ביותר מ–20 אלף שקל.

הסקר שביצעה החברה נועד להוות רקע לפעילותה - מתן דו"ח פיננסי לבעלי דירות על מצב המועמדים לשכירת דירותיהם. הצורך בכך נוצר עקב מקרים רבים שבהם הוברר לבעלי דירות כי מצד אחד לשוכרים אין כסף לשלם דמי שכירות, ומצד שני קשה לפנותם מהדירה.

בעלי דירות רבים נותרים מתוסכלים אל מול בתי משפט, שמתייחסים אל שוכרי הדירות כאל ציבור חלש שלא כל כך פשוט לפנותו מהדירה, גם אם הפר את חוזה השכירות בצורה חמורה. בעלי הדירות מעדיפים למזער את הסיכונים שלהם בשלב השכרת הדירה באמצעות ביטחונות ובחירת דיירים טובים. "בעיני, בעל הדירה הוא כמו בנק שנותן לשוכר מעין הלוואה, ואם הבנק מכסה את עצמו עם מידע וערבויות, אני חושב שלבעל דירה מגיע אותו דבר", טוען איתי פרי, מנכ"ל קרדיט סקור ישראל.

הדו"חות הפיננסיים אמורים לסנן את הדיירים המועדים לפורענות, ופרי מספר על לקוח שבבעלותו דירה בפתח תקוה שאותה הוא משכיר ב–20 השנים האחרונות, ומעולם לא נתקל בבעיה עם שוכרים סוררים. הוא ניסה את השירות בפעם הראשונה עם שוכר חדש שהוא חתם אתו על חוזה כמה ימים קודם לכן. "התברר שהשוכר עבר כמה פשיטות רגל בעבר, והיו לו בעיות פיננסיות שהוא הסתיר מבעל הדירה. אחרי שהוא קיבל את המידע, הוא ביטל את החוזה", מספר פרי.

חוק שירות נתוני אשראי נכנס לתוקף ב–2004. חברות שרוצות לספק את השירות צריכות לעמוד בכמה קריטריונים, וכיום יש שתי חברות בעלות רישיון לקבל מידע פיננסי: דן אנד ברדסטריט, שעמה עובדת קרדיט סקור, ו–BDI. "בחוק יש קריטריונים שאנו כחברה צריכים לעמוד בהם כדי לקבל את הדו"ח - למשל, הון עצמי של כמה עשרות מיליוני שקלים כדי לאבטח את המידע שמגיע מבנקים, מחברות אשראי ומההוצאה לפועל", מסביר פרי.

הסתבכות עם שוכר יכולה להיות מכה כלכלית מאוד לא נעימה לבעל הדירה. אובדן של דמי שכירות, נזקים כספיים, עלויות משפטיות וכאב הראש יכולים למחוק את התשואה מהשכרת הדירה.

"נושא הביטחונות לא תמיד עוזר במקרים האלה", טוען צ'רנוביצקי. "כדי לממש את הביטחונות צריך לפנות לבית משפט. החוק בעייתי כי אי אפשר לפעול מיידית תוך כמה ימים. אי אפשר לקרוא למשטרה ולהוציא דייר שלא משלם. צריך לפנות לבית משפט ולשכור עורך דין, וזה תהליך שמלווה בהוצאות. מהניסיון שלי הדבר הכי טוב זה ערבים - אפילו ערב אחד טוב, שיש לו מה להפסיד בחיים, עוזר מאוד. זה פחות עוזר בגביית הכסף, אבל זה עוזר להניע את הדייר הבעייתי לסיים בשלום את החוזה. מומלץ גם להתקשר לבעלי דירה קודמים ולקבל חוות דעת על הדייר. אני גיליתי בדיעבד שהדיירת ששברה את הדירה שלי, מכרה את הריהוט בבית, שהיה שייך לבעל הדירה".

לדברי צ'רנוביצקי, רוב השוכרים משלמים ומכבדים את חוזי השכירות, אבל יש גם השפעה אזורית על הסיכוי להיתקל בקשיים. "בחיפה, למשל, השוכרים בעייתיים יותר בשכונות חליסה, קרית אליעזר, הדר ומורדות נוה שאנן - שכונות מחתך סוציו־ אקונומי נמוך יותר. זה מוקש, כי משקיעים אוהבים לקנות דירות זולות עם תשואה גבוהה, שעל הנייר היא בגובה 7% ואף 10%, אבל הם לא משקללים את הסיכון - התשואה הריאלית תהיה נמוכה יותר, כי ייתכן שהשוכרים שם לא ישלמו".

"בתל אביב המצב טוב מאוד", מעריך עו"ד רם אפרתי, המתמחה בנדל"ן. "הבעיות בה הפוכות, למשל משכירים שמתעמרים בשוכרים, אבל בדירות שנקנו להשקעה בחיפה, בקריות ובצפון, יש למשקיעים הרבה בעיות עם שוכרים. הבעיה הכי קשה היא דיירים שלא מפנים את הדירה. מילא לא משלמים ומפנים מיד את הדירה, אבל יש כאלה שלא מפנים. מחוסר ברירה אני הרבה פעמים ממליץ ללקוחות להגיע לפשרה, גם במחיר של ויתור על חובות. הפינוי זה הדבר הכי חשוב, כי כך אפשר להשכיר את הדירה שוב ולמנוע מהחובות להצטבר.

"בתל אביב בעלי הדירות מצליחים לגבות ביטחונות והגנות טובות יותר על השכירות, שבפריפריה מקפידים עליהם פחות ולפעמים השוכרים לא יכולים לתת אותם. עכשיו סיימתי חוזה שכירות של חמש סטודנטיות לרפואה של בית ברמת אביב. כל אחת הביאה ערבות של אבא שלה, שטרי ביטחון וכו'. בתל אביב לא מגיעים לבעיות".

אפרתי טיפל באחרונה בדירה בבאר שבע שהושכרה לסטודנטים שלא שילמו שכירות כבר חצי שנה. "זו דירה בשכונה ב', שחוזה השכירות שלה לא היה טוב ולא היו ביטחונות. הסטודנטים רבו ביניהם, ומאפריל הצ'קים שלהם חזרו והם לא שילמו חשמל, ארנונה ומים. החוב הצטבר ל–20 אלף שקל, שמתוכם 15 אלף שקל היה בגלל אי תשלום שכר דירה. הבעלים ריחמה עליהם ונתנה להם כל פעם אורכה של חודש, עד שלפני שבועיים נסעתי עם בעלת הדירה לבאר שבע, נפגשנו עם שלושת השוכרים, היא קיבלה 10,000 שקל וויתרה על 10,000 שקל. היא איבדה שלושה חודשי שכירות, אבל מצאנו שוכרים חדשים שייכנסו לדירה באוקטובר", מספר אפרתי.

לדבריו, בחצי השנה האחרונה חל שיפור ביכולת של בעלי דירות לפנות דיירים בעייתיים, בעזרת הליך פינוי מיוחד שיכול להימשך כמה חודשים, אך מאפשר בסופו לפנות דייר. "בעבר היתה זו תביעה רגילה וזה היה לוקח שנתיים", אומר אפרתי. "כיום זו בקשה מיוחדת לפינוי שאינה תביעה, והיא מקצרת את הליכי הפינוי. מה שמיוחד בה הוא שאין תביעה כספית. מתרכזים רק בפינוי ואת התביעה הכספית משאירים לאחרי הפינוי".

ההמלצה של אפרתי היא לנסות לקבל כמה שיותר מהכסף, אבל הכי חשוב זה לפנות את הדיירים ולמצוא שוכר טוב. הוא טוען כי "עם שוכר טוב לא מגיעים אף פעם לבית משפט. אנשים שלא משלמים הם תמיד אותם אנשים - גם בדירה הבאה שלהם הם לא ישלמו שכירות".

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#