"הפאניקה שיוצר בנק ישראל בתחום המשכנתאות אינה במקומה"

בכירים בתחום המשכנתאות בתגובה למחקר שפירסם בנק ישראל: "המחקר של בנק ישראל משקף תמונת מצב עגומה של שוק הדיור כיום, אולם המסקנה אליו הגיעו מוטעית" ■ "לא רואים תרחיש שבו ישראל תקלע למשבר משכנתאות בסדר גודל המשבר שפקד את ארה"ב"

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס התייחס היום למחקר שערך בנק ישראל, שטען כי למרות ירידות הריבית, עליית מחירי הדירות הכריחה את רוכשי הדירות לקחת משכנתאות שההחזרים החודשיים בגינן אינם מגובים בעליית שכר.

"המחקר החדש מגלה לנו כי תרחישי קיצון של מיתון או העלאות ריבית, עשויים להביא לחדלות פירעון המונית, שתביא לקריסת המשק ולקריסת מחירי הדירות. מה שעשה בנק ישראל היום, הוא חמור מאוד וחסר אחריות, כשגייס מחקר אקדמי על מנת להצדיק את המגבלות, שהטיל המפקח על הבנקים לפני כשבועיים על נוטלי המשכנתאות", ציין דנוס.

עוד מוסיף דנוס, כי לא צריך להיות כלכלן בכיר ואפילו לא זוטר, על מנת להבין שתקופת מיתון תביא לחדלות פירעון של לווים. "אם נידרדר למיתון הריבית, מן הסתם היא תישאר נמוכה ובאם הריבית תעלה, זה יהיה כתוצאה מפעילות מישקית גוברת ורצון להימנע מאינפלציה.

כתבות נוספות באתר TheMarker:

ECI מפטרת כ-250 עובדים - כרבע מעובדיה בישראל

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הילדים שלכם נרדמים בלימודי מדעים? הטאבלט הישראלי שיעיר אותם

אתר בנייה בפ"תצילום: מוטי מילרוד

"מכל מקום נראה שהפאניקה שמנסים לייצר אינה במקומה. בשונה ממקומות אחרים בעולם, אנו מדברים על מוצר שבמחסור, שגם אותם חדלי פירעון, שכולנו תקווה שלא יהיו כאלה, יהיו חייבים בקורת גג לאחר שיממשו את דירתם. כלומר, הדירה אותה עזבו, עכשיו שוב תשמש להשכרה. הנתון הזה הוא המאפיין את המשק הישראלי, ממשקי אירופה והופך כל השוואה ללא רצינית. נתון נוסף שלא הובא בחשבון במחקר הוא כי קצב התחלות הבניה של 35 אלף ביחס לגידול של 40 אלף משקי בית בשנה, מבטיח את המשך היציבות בשוק הדיור".

שחר אבישי, מנהל מערך ייעוץ המשכנתאות בבית ההשקעות אקסלנס, התייחס גם כן לפירסום המחקר. "בנק ישראל מצלצל בפעמוני האזהרה בכל הכוח – ולכל מי שנטל או מתכוון ליטול משכנתא מומלץ להקשיב היטב ולהיערך כבר היום, על מנת שלא יחווה עליה דרמטית בהחזר המשכנתא החודשי בשנים הקרובות".

אבישי מציין כי "לפי הערכות אקסלנס, הריבית צפויה לעלות בכ-0.5% עד סוף 2014, מה שייקר משמעותית את ההחזר החודשי של המשכנתאות שנלקחו במסלולי ריבית משתנה, בשיעור של 125 שקל לכל 500 אלף שקל משכנתא ל-20 שנה. וזו רק המנה הראשונה. אם הריבית תמשיך לעלות בשנים הקרובות, כפי שצופים רבים מהכלכלנים, ההחזר החודשי ימשיך לעלות בצורה שתכביד מאוד על נוטלי המשכנתאות, ועל כך בנק ישראל מבקש להתריע".

לדברי אבישי, "העצה הטובה ביותר שניתן לתת היום לבעלי משכנתא היא לקבע את הריבית על חלק ניכר מסכום ההלוואה. לבעלי משכנתאות עם תקופת החזר ארוכה מומלץ למחזר את המשכנתא למסלולים קבועים בריבית שאינה צמודה למדד, ולבעלי משכנתאות שתקופת ההחזר שנותרה להם קצרה יחסית – למחזר למסלולים קבועים צמודי מדד. ללווים חדשים מומלץ לקחת חלק גבוה מסכום ההלוואה בריבית קבועה, אפילו יותר משליש, כפי שבנק ישראל דורש".

"לא לזרוע פאניקה מיותרת"

ליאור איילון, מנכ"ל חברת "משכנתא אובייקטיבית": "המחקר של בנק ישראל משקף תמונת מצב עגומה של שוק הדיור כיום. אולם המסקנה אליו הגיעו מוטעית. לצערנו אנחנו לא ניצבים בפני מצב של בחירה בין אופציה טובה יותר לטובה פחות. שתי האלטרנטיבות העומדות בפני הלווים אינן אטרקטיביות במיוחד, אולם האופציה של לקיחת משכנתא בריבית פריים (שאכן תעלה) על אף החסרונות שלה עדיין עדיפה על החלופה של הצמדת המשכנתא למדד.

אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאיםצילום: דודו בכר

עידן אולנטוך, בעלי אולנטוך ייעוץ משכנתאות: "אני לא רואה תרחיש שבו ישראל תקלע למשבר משכנתאות בסדר גודל של המשבר שפקד את ארה"ב לפני מספר שנים. הפערים בין עלויות מחייה לבין הכנסות אינם חדשים וידועים מזה שנים, ועל מנת להתמודד עם הנושא, שעלה לסדר היום התקשורתי בעקבות המחקר החדש".

"בשל אופיו של שוק המשכנתאות הישראלי, שבדרך כלל פונה לזוגות צעירים, נוטלי משכנתאות לרוב מחשבים גם שינויים מעין אלה, וזאת על מנת שלא להיקלע למצב של חוסר יכולת לעמוד בתשלומים. יתרה מזאת, אופי המוצרים ומסלולי המשכנתאות מתפתחים כל הזמן ומספקים מענה עתידי נכון ובטוח גם בהתאם למחירי הדירות וגם בהתאם ליכולת של הלקוח לעמוד בתשלומים".

"סביר להניח שבעקבות הפרסומים יחל גל של מחזורי משכנתאות, לא בגלל ירידת ריביות, כי אם לאור הדרמה התקשורתית והרצון או הצורך של לקוחות לערוך תכנון מחודש להלוואות הקיימות ולהתאים לעצמם מסלולים חדשים".

אני מציע לא לזרוע פאניקה מיותרת בציבור. שוק הנדל"ן מתפתח ואין סכנה ממשית לקריסתו בטווח הנראה לעין.

"בינתיים מי שהלך נגד תרחישי האימה רק הרוויח"

עמית קמינסקיצילום: עופר וקנין

"אזהרות בנק ישראל ולפיהן כניסת המשק למיתון תפגע בנוטלי המשכנתאות טריוויאליות ואינן מחדשות דבר". כך אומרים היום ב-AMG משכנתאות המתמחה בייעוץ וליווי נוטלי משכנתאות. "כניסת המשק למיתון חריף וגל פיטורים יפגעו בכל ההתחייבויות הכלכליות שנלקחו, ולא רק בהלוואות המשכנתא".

לדברי עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות נכון לעכשיו צעדי הבנק בשנים האחרונות והמגבלות שהוטלו על נוטלי המשכנתאות הם הגורם הישיר לגידול חד בגובה ההחזר החודשי שמשלמים נוטלי משכנתאות אשר צריכים להחזיר לבנקים עשרות ומאות אלפי שקלים מיותרים. "בנק ישראל צודק כי במידה וניכנס למיתון ועליית ריביות אכן תהיה בעיה גם במשכנתאות אבל האזהרות הללו מלוות אותנו מעל חמש שנים כאשר בינתיים מי שהלך נגד תרחישי האימה רק הרוויח".

לדבריו, בבנק ישראל אומרים כי ההלוואות המסוכנות מהוות רק כ 17% מתיק המשכנתאות ולכן על בנק ישראל לטפל בהלוואות אלו ולא לגרום לייקור כלל המשכנתאות. "מבדיקה שנערכה ב-AMG משכנתאות עולה כי הגבלות המשכנתא של הבנק עלו עד כה לציבור נוטלי המשכנתאות עשרות ומאות אלפי שקלים, ועל כך אין איש פוצה פה".

מהבדיקה עולה כי ההחזר הכספי לבנקים עבור משכנתה ממוצעת של 600 אלף שקלל-20 שנה עלה, רק בשל המגבלה האחרונה של ב"י, בכ-45 אלף שקל בשל הצורך לקחת הלוואות בריביות שאינן אטרקטיביות, ובכ-80 אלף שקל יותר מאשר המסלול הפופולארי שהיה מקובל על נוטלי משכנתאות ולפיו 40% מההלוואה היה נילקח בריבית קבועה צמודת מדד וכ-60% בריבית פריים. בהלוואות גדולות יותר, תוספת התשלום בגין מגבלות בנק ישראל מגיעה עד לכ-130 אלף שקל ואף יותר.

לדברי חברי איגוד יועצי המשכנתאות שבלשכת המסחר, "יש להבין שמשכנתא ממוצעת כיום לטובת רכישת דירה עומדת בממוצע על כ- 700 אלף שקל זאת לעומת 400 אלף שקל רק לפני 5-6 שנים וזוהי כמובן עליה לא סבירה.

על מנת להימנע מסיכונים מיותרים המליצו באיגוד לנוטלי המשכנתאות לנקוט בשני צעדים עיקריים: הראשון, בניית תחזית להתפתחות ההחזרים החודשיים במשכנתא לפי תרחישי שינוי שמרניים וקיצוניים בריביות ועל ידי כך לבחון האם יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים במצבים הללו.לצורך כך מומלץ להשתמש בשירותי יועץ משכנתאות מקצועי אשר יוכל לבנות תחזית שכזו באופן אובייקטיבי.

הצעד השני הוא הגדלת מרכיב הריבית הקבועה (צמודה או לא צמודה) בתיק המשכנתא ככל שניתן ועל ידי כך הן להגדיל את היציבות בהחזרים החודשיים והן "לשריין" את הריביות הנמוכות ששוררות כעת בשוק.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker