הזוגות הצעירים התנפלו על דירות מוזלות והקפיצו השוק - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
דו"ח האוצר

הזוגות הצעירים התנפלו על דירות מוזלות והקפיצו השוק

הדירות המוזלות בחריש והמענקים לרוכשי דירות בירושלים דירבנו את הזוגות הצעירים לרכוש דירות ברבעון השני של 2013 ■ שינויי המס המריצו את המשקיעים לרכוש ולמכור דירות

64תגובות

מספרים לכם, שמחירי הדירות גבוהים מדי? שאנשים לא יכולים לרכוש דירות? נתוני משרד האוצר מראים, כי בעוד שבמחירי הדירות לא חלו שינויים משמעותיים, רכישת הדירות הגיעה לשיא בחודשים אפריל-יוני לשיא. ברבעון השני של 2013 נרכשו 32 אלף דירות - הרמה הגבוהה ביותר של עסקות מאז תחילת העשור הקודם.

ומי האוכלוסיה שהצטיינה ברכישת דירות? הזוגות הצעירים, עם עלייה של 30%. ציבור אחר שהקפיץ את השוק (במונחי מספר עסקות - לא מחירים) היה המשקיעים, שרשמו גידול של 20% במספר הדירות שרכשו - כך עולה מסיכום הרבעון השני של האוצר בתחום הנדל"ן.

כתבות נוספות באתר TheMarker

המנהל שלכם מהגהינום? אל תתנו לו להרוס לכם את החיים

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"אם כבר הולכים לגיהנום, למה לא ליהנות מהחיים"

ניר כפרי

מהסיכום עולה תמונה ברורה ולא מפתיעה: כשהממשלה עוזרת - הזוגות הצעירים נענים. באוצר מונים שני צעדים שהמריצו את הזוגות הצעירים לרכוש דירות: הראשון - שיווק מוגבר של קרקעות בישובים קציר-חריש ובית"ר-עילית; השני - מתן "מענק ירושלים" לרוכשי דירה ראשונה בעיר הבירה מצא ביטוי בגידול חד של 40% ברכישות הזוגות הצעירים באזור. הגידול במספר העסקות בעיר ירושלים עצמה התרכז בפלח השוק של דירות יד שנייה. ומעבר לזה עולה תמונה של זוגות צעירים, שמוכנים להתפשר על גודל הדירות, איכותן ומיקומן, בדרך לרכישה.

ניתוח לעומק של הפילוח גיאוגרפי של רכישות הזוגות הצעירים מעלה כי המקומות הבולטים בפופולריות שלהם היו, כאמור, חריש וירושלים, אבל גם באר שבע. "הגידול החד ברכישות הזוגות הצעירים באזורים אלו חל על רקע ירידה משמעותית ברמות המחירים של הדירות אשר נרכשו על ידי אוכלוסייה זו, בעוד שביתר האזורים רמת מחירי הדירות שרכשה אוכלוסיית הזוגות הצעירים ברבעון השני היתה דומה ברמתה לזו שנרשמה ברבעון הקודם.

"ניתוח הממצאים מלמד כי באזור חדרה (ובעיקר חריש, א"מ) ובאזור ירושלים הירידה ברמות המחירים של הדירות הנרכשות התרכזה בפלח השוק של הדירות החדשות, כאשר ירידה זו באזור חדרה מוסברת בגידול במשקלם היחסי של הישובים הפחות מבוססים הנכללים באזור זה (דהיינו, שינוי בתמהיל העסקות), בעוד שבאזור ירושלים זהו רק הסבר חלקי", נכתב בדברי ההסבר לנתונים.

מחירה הממוצע של דירה חדשה שנרכשה בחריש הגיע ברבעון השני ל-682 אלף שקל -  נמוך ב-43% ממחירה הממוצע של דירה חדשה שנרכשה על ידי זוגות צעירים ברבעון השני ברמה הארצית; רמת מחירי הדירות החדשות בקציר-חריש נמוכה ב-48% מזו של הדירות החדשות שרכשו הזוגות הצעירים בירושלים על אף ששכרם של רוכשי הדירות בחריש גבוה יותר בכ-3% מרוכשי הדירות בירושלים.

והנה נתון שיעניין מאוד את רוכשי הדירות בחריש: באוצר בדקו היכן מתגוררים רוכשי הדירות בעיר החדשה ומצאו, כי 43% מהזוגות הצעירים אשר רכשו דירה במקום, מתגוררים כיום בישובים בעלי ריכוז גבוה של אוכלוסייה חרדית או במילים אחרות למרות שהעמותות החילוניות והדתית לאומית השתלטו על רוב הקרקעות של חריש, עדיין חלק משמעותי מרוכשי דירות קבלן הגיעו ככל הנראה מהציבור החרדי. עם זאת, משקל העמותות הוא עדיין הרבה יותר גדול ממשקל הקבלנים, כך ששיעור הרוכשים שאינם חרדים - גבוה בהרבה מהנתונים המשתמעים מנתוני האוצר.

כאמור, סקטור נוסף שרשם גידול במספר העסקות שביצע בנדל"ן היה ציבור המשקיעים, שרשם גידול של 20% ברבעון השני של השנה, לאחר ירידה חדה שנרשמה ברבעון הקודם. עם זאת, מציינים באוצר, כי משקל המשקיעים בסך העסקות הוסיף לרדת, לרמתו הנמוכה ביותר מאז 2003, וכי מכירת דירות על ידי משקיעים רשמה גידול חד יותר, של 33%, בהשוואה לרבעון הקודם. כשליש מהדירות שמכרו משקיעים ברבעון השני נרכשו על ידי זוגות צעירים. בנקודה זו ניתן לומר, כי מדיניות הממשלה לעודד משקיעים למכור דירות לזוגות צעירים, נוחלת הצלחה לא רעה.

שני גורמים משמעותיים תרמו לגידול הכמותי ברכישות המשקיעים ברבעון השני: העלאת המע"מ בחודש יוני הביאה לגידול חד ברכישת דירות חדשות בחודש מאי, בפרט בדירות שנרכשו על ידי משקיעים. שנית, המשקיעים לא רק רכשו דירות אלא מכרו דירות, בקצב מתוגבר. ברבעון השני רשמו המשקיעים גידול חד של 33% במכירת דירות בהשוואה לרבעון הקודם, ואולם מתברר, כי חלק גדול מהדירות שמכרו היו למשקיעים אחרים.

ולבסוף: הרבעון השני של השנה היה רבעון מצויין עבור הקבלנים. ברבעון זה נרכשו 7,800 דירות חדשות, גידול של 30% ברכישת דירות חדשות בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר ירידה של 7% ברבעון הקודם.

אמנם חלק משמעותי לגידול ברכשית דירות חדשות יש לייחס לשיווק הקרקעות בחריש, אולם באזורי המרכז והאזור שכולל את רחובות-ראשון לציון-מודיעין-אשדוד, אשר מרכזים כ-40% מסך העסקות בדירות חדשות ברמה הארצית, נרשמו גם כן שיעורי גידול, אם כי מתונים.

באוצר מעריכים, כי הסיבה לגידול המתון ברכישת דירות חדשות במרכז הארץ ב-2013 עשויה להיות עליית המחירים של הדירות החדשות באזור זה. מחירה הממוצע של דירה חדשה שנמכרה ברבעון השני של 2013 באזור רחובות-ראשון לציון-מודיעין-אשדוד היה גבוה ב-11% ממחירה הממוצע של דירה חדשה שנמכרה בשנת 2012 באזור זה.

"בסופו של דבר יהיה פיצוץ בשוק"

דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל  מציין כי: "הנתונים מעידים כי האפשרויות הנוחות למימון באמצעות משכנתאות מהבנקים ו/או באמצעות מענקים ממשלתיים והלוואות זכאות, מהוות זרז משמעותי לביקוש הקיים בשוק. סביבת הריבית הנמוכה ואישור המענקים הממשלתיים בפריפריה ובירושלים עודדו את הביקוש בקרב עושי השוק העיקריים שהם הזוגות הצעירים חסרי הדירה והמשקיעים".

אברהם קוזניצקי, יו"ר קבוצת מנרב: "הציבור לא מטומטם. אנשים התחילו להבין שמחירי הדירות לא ירדו בשקל ושאין כיום חלופות השקעה, לא בשוק ההון, לא בבורסה ולא בהשקעות אלטרנטיביות. הנדל"ן הפך לספקולציה. פעם היו שוכרים בזהב, אחר כך סחרו ביהלומים, והיום זה הנדל"ן. אז ראינו גל של אנשים שהחליט שהוא לא מחכה ורץ לקנות דירות, וכך המחירים ממשיכים לעלות. כך נראים הדברים כשאין קברניט שיושב על הטיטאניק.

"בכל פעם יוצאת לאוויר תכנית אחרת שהיא ספק פופוליזם, כשלמרבה האירוניה, במקום שתרסן מחירים- נוצרת הפעולה ההפוכה ובסופו של דבר יהיה פיצוץ של השוק. מה המשמעות? הבנקים יתמוטטו, אנשים שקנו אתמול דירה ב- 2 מיליון שקל, יראו שערכה ירד ל 1.4 מיליון ובעלי קרקעות יפסידו. בעצם לא יהיה אחד במדינה כמעט שלא יפגע. חייבת להיות משנה סדורה בנושא- תכנית עבודה משולבת וכוללת של כל ההיבטים השונים- תשתיות, משכנתאות, קרקעות לבניה, טיפול בבירוקרטיה ועוד".

דרור תורן, משנה למנכ"ל אמריקה ישראל להשקעות, אומר כי "ייתכן שנתוני האוצר נובעים מעניין עונתי או מכך שבשנה האחרונה יצאו לשוק פרויקטים עממיים שתמיד מוכרים יותר דירות. האוצר רואה נתונים אבל אנחנו רואים את השוק והוא דווקא מאוד יציב, לא מרגישים עלייה קיצונית. השוק מאוד שקט לאחרונה, בלי עליות ובלי ירידות, וזה מצב טוב לכולם. ככה נראה שוק נורמלי, והוא ימשיך להיראות ככה כל עוד שיעור האבטלה יישאר ברמות הקיימות של 6%-8%. אין פה מגמה שממנה ניתן להשליך על מצבו של שוק הנדל"ן. לגבי הזוגות הצעירים - הזליגה לפריפריה היא תהליך טבעי למדינה מתפתחת. אחרי הכל, האוכלוסיה גדלה אבל מספר הקרקעות במרכז לא גדל. אז עם הזמן זולגים החוצה. אם פעם יבנה נחשבה לסוף העולם אז עם השנים היא הופכת לפרבר של תל אביב".


 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#