צמודים לקרקע - רחוקים מהכיס - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מוסף נדל"ן שנתי

צמודים לקרקע - רחוקים מהכיס

החלום על קוטג’ בפרברים עדיין קיים, אך כפי שנוכחו גם האמריקאים לדעת - הוא לעתים מתנפץ ■ העשירים, כמו תמיד, מצביעים על המגמה הכללית: בית פרטי - אאוט; דירה במגדל יוקרה - אין

12תגובות

בתים צמודי הקרקע הם שם נרדף לאיכות החיים. במרכזי הערים הוותיקות הדירות היו קטנות וצפופות - תוצר לוואי של המחסור והצנע שליוו את הקמת המדינה. צמודי הקרקע היו אמריקה: בתים רחבי ידיים, חדר לכל ילד, חצר לגדל בה כלב ומקום לילדים להשתולל.
החלום לא נעלם - צמודי הקרקע עדיין מבוקשים, אבל האמצעים התמעטו.

“בסוף מה שקובע זה כוח הקנייה. צמוד קרקע או וילה זה חלום של הרבה אנשים אבל הוא לא תמיד מושג. לכן יש יותר ביקושים לדירות, כי עלויות הקרקע של צמודי קרקע גבוהות יותר, עלויות הבנייה קצת גבוהות יותר אם כי באופן שולי. החלום הזה יקר יותר”, אומר ערן ברק, סמנכ”ל שיווק בחברת עמרם אברהם. “רוב האנשים יעדיפו צמודי קרקע, אבל כשבודקים את כוח הקנייה והיכולת הכלכלית הם ייקחו דירה או דירת גן”.

עמרם אברהם מקימה כיום שני פרויקטים בחדרה ובפרדס חנה, ובסך הכל 780 יחידות דיור. עיקר הבנייה היא בנייה רוויה - בחדרה ובפרדס חנה בונה החברה 12 קוטג’ים בלבד. לדברי ברק, “בנייה צמודת קרקע פוחתת והולכת. רוב האוכלוסייה מחפשת את המוצר של בנייה רוויה - הקוטג’ים הוא מוצר מבודל שפונה לקהל מצומצם יותר, ובדרך כלל למשפרי דיור שכבר יש להם קצת יותר כסף ולמשפחות גדולות יותר.

“מי שכן רוצה להגשים חלום של צמוד קרקע יכול לעשות את זה במעגל השלישי של תל אביב. אנחנו מוכרים קוטג’ בשטח בנוי של 160 מ”ר בשני מפלסים, חצר של 130 מ”ר כולל בריכה של 22 מ”ר, במחיר 1.86 מיליון שקל. זה מחיר של דירת 4 חדרים בכפר סבא הירוקה”. כלומר הדרך להגיע לצמוד קרקע במחיר סביר היא להתרחק מהמרכז בכמה עשרות קילומטרים.

הסיפור של הקוטג’ים הוא סיפור של ערכי קרקע. כשערכי הקרקע גבוהים, כמו במרכז, לצרכנים קשה לעמוד במחיר. ואולם מחירי הקרקע משפיעים על תמהיל הבנייה בשלב מוקדם יותר - בשלב של תכנון הקרקע. “במקומות שבהם הקרקע יקרה ופחות בנמצא, תמיד מעדיפים לבנות מגדלים או בנייה רוויה”, טוענת עפרה חדד, סמנכ”לית יורו ישראל. “מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הפנים מעדיפים לנצל את הקרקע כמה שיותר, ולמקסם את מספר יחידות הדיור שניתן לבנות עליה. בגלל שאין מספיק קרקעות, לא ישחררו קרקע לטובת קוטג’ים שתשרת הרבה פחות רוכשים. יש שיקול נוסף: ככל שנבנות יותר דירות, ההכנסות למדינה ממכירת הקרקע גבוהות יותר.

“במקומות שבהם יש עתודות קרקע לא נעלמו הקוטג’ים. הם נפוצים יותר בפריפריה ובמעגל השלישי - ביישובים שרק מתחילים להתפתח. לא רק בגלל מחירי הקרקע צריך שלאנשים יהיה אינטרס להגיע לשם. זה רחוק, אבל הפיצוי הוא בית מרווח עם גינה שאפשר לעשות בה ברביקיו - לעומת המגדלים שבהם יש פקק כבר ביציאה מהחניון. זו איכות חיים בתמורה לוויתור על המגורים באזור המרכז. צריך לתת לרוכשים ‘פיצוי’. אם באותו המחיר אני יכול לקנות בית גדול יותר, הרוכשים עשויים לרצות זאת”.

אנצ'ו ג'וש ג'יני

יורו ישראל בונה כיום 400 יחידות דיור, מתוכן 24 קוטג’ים בנתיבות, 24 קוטג’ים בפסגת זאב ועוד כ–50 במודיעין. קוטג’ במודיעין, ששטחו 170 מ”ר והוא מצויד בחניה תת־קרקעית, על מגרש של 250 מ”ר, משווק במחיר של 3 מיליון שקל. קוטג’ במידות זהות בנתיבות ללא מרתף, על מגרש של 300 מ”ר וחניה עילית, נמכר במחצית המחיר: 1.5 מיליון שקל.

התחליף: דירת גן

הרוכשים כמהים לפיסת קרקע, וכשאין צמודי קרקע התחליף הכי קרוב הוא דירות הגן. “בבנייה רוויה הדירות הראשונות שנמכרות הן דירות הגן, הן קצת יוקרתיות יותר ולפעמים מתומחרות גבוה יותר מהפנטהאוזים הסטנדרטיים, ובדרך כלל זה עדיף על פני מרפסת של 10 מ”ר; כי זה משמש את הילדים ויש יותר אפשרויות לארח חברים”, מוסיפה חדד. “דירת הגן זו האלטרנטיבה, אבל החיסרון הוא שיש דיירים מעליך”.

בעתיד נראה פחות קוטג’ים והם יתרחקו יותר מהמרכז. ואולם הסתכלות לאחור מעלה כי הקוטג’ים תמיד נבנו בשוליים - גם אם כיום השוליים נראים במיקום מעולה. שכונת נווה צדק בתל אביב, למשל, היתה השכונה החלוצה הראשונה מחוץ ליפו, ובתמורה לתעוזה קיבלו האמיצים וילות רחבות ידיים עם חצר. כך גם בשכונת צמודי הקרקע בשכונת צמרת שליד כיכר המדינה ‏(בין כיכר המדינה לרחוב פנקס‏) - כיום היא נמצאת במרכז תל אביב, אך בעבר האזור זכה לשם “החולות”, על שום השממה שהיתה מסביב.

גם בתהליכי הפרבור שהחלו בשנות ה-60 ונמשכו בעשורים שלאחר מכן, עברו המשפחות הישראליות הצעירות לצמודי קרקע בערים במעגל השני לתל אביב. ערים אלה נחשבו אז לא פחות מסוף העולם. ברעננה למשל, מבצעי השיווק כללו בית עם מכונית פיאט, כדי לשכנע את הרוכשים להתמקם בעיר שנחשבה אז נידחת.

הדור הקודם הסכים לנסוע בבוקר לתל אביב בכביש עם נתיב אחד וברכב ללא מזגן. ייתכן כי בעבר המשפחות הצעירות היו נכונות לפשרות גדולות יותר, או שהצורך להחזיק נדל”ן בבעלות גבר על הצורך לוותר על סגנון החיים האורבני. גם תחום התרבות, בתי הקפה והבילויים לא היה מפותח ואטרקטיבי כמו היום.

במובן הזה גם סדרי העדיפות של רוכשי הדירות השתנו, ויעידו על כך מחירי הדירות בתל אביב ובערים הנושקות לה. אם בשנות ה-70 וה-80 המשפחות ברחו אל הקהילות הפרבריות, הרי שכיום הן נמשכות אל העיר - והיא עונה על הצרכים של רווקים, משפחות ובני הגיל השלישי.

“כששואלים זוגות צעירים מה הם היו רוצים אם לא היתה להם מגבלת תקציב, הם עונים קוטג’. בתפישת העולם זה החלום הרטוב. זו משאת הנפש של אנשים שגרים בדירה”, אומר האדריכל גיל שנהב ממשרד כנען שנהב אדריכלים. “אבל בשנים האחרונות יש שינוי תפישה. מי שכבר התגורר בקוטג’ רואה שיש לו גם חסרונות, ויש אנשים שיכולים להרשות לעצמם הכל ועוברים מצמודי קרקע למגורי יוקרה. בעבר אנשים עשירים מאוד עברו לבתים פרטיים, ואילו כיום הם עוברים למגדלים. אולי מדובר בשכבה העליונה, אבל הם סממנים של התנועה הכללית והרחבה יותר”.

"הקוטג'ים מתאימים לפריפריה ופחות לגוש דן"

שנהב מונה את החסרונות של המגורים בצמודי קרקע והיתרונות של מגורים במגדלים. לדבריו, “נושא של ביטחון ובטיחות - קל הרבה יותר לפרוץ לקוטג’ מאשר לדירה בקומה 25. במגדל הנוף נגיש יותר - בכל מגדל ברמת גן ופתח תקוה אפשר לראות ים, בעוד שרק מווילות ברחוב גלי תכלת בהרצליה פיתוח אפשר לראות את הים. קוטג’ הוא נהדר למשפחה, אבל כשהילדים עוזבים את הבית יש תחושה נוחה פחות. אין מי שמתחזק את הבית כמו בבניין.

“אחת הבעיות הכי גדולות של הקוטג’ים היא שכמות הקרקעות לבניית צמודי קרקע מתמעטת, והמחירים שלהם עולים ועולים - מה שמייצר עדנה בשנים האחרונות לדירות גן. אפילו במגדל בן 40 קומות מתכננים דירות גן. זה אתגר תכנוני לתת לדירות הגן פרטיות כשמעליהן עשרות דירות, אבל זה אפשרי”.

לדבריו, גם במודל הפרברים האמריקאי, זה שאנחנו נוטים לחקות אותו, נמצאו בעיות. “כל השנים חשבנו שהסטנדרט של הפרברים האמריקאיים הוא ההגדרה של איכות חיים בשיאה. בארה”ב קמו מיליוני יחידות כאלה וזה היה החלום האמריקאי. כיום, אחרי 50 שנה, מתרחש תהליך שבו אותם פרברים נהפכים להיות בעייתים מאוד. הזקנים לא נוהגים והם אסירים בבתיהם, וקופת החולים או החנות הקרובים הם במרחק שעה נסיעה. הצעירים לעומת זאת, לא רוצים לגור בפרבר שהנגישות ממנו לכל מקום היא רק באמצעות רכב פרטי. למבוגרים אין כסף לעתים לתחזק את הבתים האלה, ושכונות שלמות בפאתי הערים מידרדרות. אנשים מעדיפים את העיר בגלל האינטנסיביות - היא מספקת להם עושר של הזדמנויות: עשיית עסקים, קשרים חברתיים, קשרים רומנטיים, בילוי ושעות הפנאי במקום קרוב ונגיש”, הוא מסביר.

עם זאת, שנהב לא חושב שצריך להעלים את הקוטג’ים לגמרי. לדבריו, “קוטג’ים הם פתרון נקודתי שמתאים לפריפריה ופחות לגוש דן, אבל אני לא רואה אותם כפתרון פסול. בישראל יש מחסור אדיר בקרקע וזה פתרון פשוט בזבזני. 100 קוטג’ים של רבע דונם דורשים 62 דונם, כולל שטחי הציבור, כבישים ושטחים ירוקים. 100 יחידות דיור במגדל של 25 קומות מסתפקות בלא יותר מעשרה דונמים. במדינה שיש בה חוסר אדיר בקרקע צריך לחשוב פעמיים אם קוטג’ הוא מוצר ראוי.

“אני לא חושב שצריך רק מגדלים או רק קוטג’ים. השוק צריך לתת את מגוון המוצרים והפתרונות. אני נגד האחדה וסטנדרטיזציה. אני חושב שעיר טובה צריכה להיות בנויה ממגוון של צורות מגורים - צמודי קרקע, דירות גן, בנייני גן־גג, בניינים של חמש עד עשר קומות וגם גורדי שחקים. עיר טובה היא הטרוגנית, ויש בה קהילה שמורכבת מכל סוגי האנשים: רווקים, משפחות, צעירים ומבוגרים. שכונה שיש בה רק זוגות צעירים היא טובה פחות, כי כל השכונה תזדקן ביחד ותתרוקן ביחד.

“אני מתכנן עכשיו בגבעת שמואל את פרויקט סונג טאוורס של חברת צ.לנדאו עם דירות של החל מ–2 חדרים ועד 7 חדרים בשלושה מגדלים של עד 20 קומות. יש דירות שמתאימות לרווקים, זוגות צעירים, הורים מבוגרים ומשפחה מרובת ילדים, ואני מקבל אוכלוסייה מגוונת מאוד. שכונה טובה מורכבת מאנשים בגילים שונים, שלב שונה בחיים וחתך חברתי־כלכלי שונה”.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#