מוסף נדל"ן שנתי

שוק היוקרה כבר לא כל כך נוצץ

מספר העסקות בסכומים של יותר מ–5 מיליון שקל נמצא בירידה כבר תקופה ארוכה, המתווכים שמתמחים בתחום שוקלים הסבה מקצועית והמחאה החברתית נותנת עדיין את אותותיה

נתן שבע
נתן שבע

משהו לא טוב עובר כבר תקופה ארוכה על שוק דירות היוקרה. העסקים מתחילים לקרטע והיקף העסקות צונח. על ההאטה אפשר ללמוד גם ממצבם של המתווכים הלא רבים ממילא שפעילים בתחום. אחד המתווכים שעמו שוחחנו, זנח את עסקי התיווך וחזר לעיסוקו הקודם כעו”ד. אחר התלבט אתנו בקול על המחשבות לחזור להיות איש שיווק בארה”ב, אם עסקי התיווך ימשיכו לגמגם. שלא תבינו לא נכון - שוק עסקות היוקרה ממשיך לגלגל כסף, ולעתים העמלות למתווכים מגיעות לעשרות עד מאות אלפי שקלים. ואולם כבר תקופה ארוכה, כפי שמראים הנתונים הרשמיים, היקף העסקות יורד בחדות.

על פי רשות המסים, התכווץ היקף העסקות של שוק היוקרה - מ–5 מיליון שקל ויותר - מרמה של 650 עסקות ב–2010, השנה הטובה ביותר בענף בעשור האחרון, לרמה של 480 עסקות בסוף 2012. זוהי ירידה ממוצעת של 14% לשנה.

כתבות נוספות באתר TheMarker:

העתיד שייך לעשירים // "האינטרנט הרס את מעמד הביניים"

פילנתרופים ויזמים חברתיים, האם אתם רוצים להוביל שינוי בישראל?

דירת 10 חדרים ברחוב הירקון בתל אביב - 81.5 מיליון שקלצילום: ללא קרדיט

את הדחיפה לירידה המתמשכת נתנה המחאה החברתית שפרצה ביולי 2011. האווירה העוינת אז כלפי העשירים גרמה לחלקם לדחות את הרכישה. אצל חלק מהישראלים המחאה הזו עודדה את האמונה שבסופו של דבר ירידה בהיקף העסקות תוביל גם לירידה במחיר, ולכן הם לא ששו לחתום על חוזה.

מעל לכל אלה מתנוסס המשבר הכלכלי העולמי המתמשך, שצימצם את צעדי תושבי החוץ באזור. גם 2013 המשיכה את חריקת הבלמים בענף. במחצית הראשונה של 2013 ירד היקף העסקות לכ–230. עיקר הירידה מורגשת בעסקות הגבוהות מ–7 מיליון שקל ועד 20 מיליון שקל. שם הגיע היקף הירידה במספר העסקות ל–30% בממוצע. דווקא בעסקות בשוליים, כלומר בעסקות הגבוהות מ–20 מיליון שקל ואלה הנמוכות מ–6 מיליון שקל, חלה עלייה בקצב המכירות - אבל גם זו לא הצליחה לכסות על הירידה הכוללת בענף כולו.

שוק הנדל”ן היוקרתי מתחלק שני סוגי רוכשים פוטנציאלים: הישראלים ותושבי החוץ.

ישראלים שמחפשים בעיקר דירות בסדר גודל של 5–7 מיליון שקל, ואילו תושבי החוץ הלוטשים עיניים לנכסים היקרים יותר. ההערכה היא כי תושבי החוץ ריכזו בעבר כ–30% מהיקף העסקות היוקרתיות בכלל, וכיום חלקם הצטמצם משמעותית. “תושבי החוץ היו קונים לשתי מטרות מרכזיות”, אומר אורי טל, יועץ נדל”ן מהרצליה פיתוח. “האחת היא דריסת רגל בישראל כשהילדים שלהם כבר כאן והם רוצים להשתקע, והסיבה השנייה היא רכישת בית קיט. בכל אחד מהמקרים היא נעשתה מכסף עודף. מאז המשבר העולמי הם העדיפו לשמור את כספם לימים קשים. זו גם אחת הסיבות שהקיץ האחרון היה שקט בהרבה מקודמיו”.

כיום הוא מגדיר את ההתעסקות של תושבי החוץ בתחום בעיקר כדרך להעביר את החופשה. לדבריו, “האשה והילדים הולכים לים, והבעל מבקש מכמה מתווכים שימצאו לו נכס במחיר מציאה. אם הוא לא מוצא אחד כזה, הוא מוותר”.

קוטג' 9 חדרים בכפר שמריהו
קוטג' בכפר שמריהו - 55.1 מיליון שקלצילום: מוטי מילרוד

טל אומר שגם הישראלים לא ממהרים לסגור עסקות. הוא מסביר כי “לישראלים יש כסף, אבל הם מחפשים מציאות במחירים של 5–7 מיליון שקל. הם יהפכו את השוק כולו, וגם אז לא בטוח שיקנו. בשורה התחתונה, השוק לא מת, אבל להערכתי בהרצליה פיתוח כמות העסקות ירדה במחצית”.

עלייה בשיתופי הפעולה בין מתווכי יוקרה

התמונה שאותה משרטטים פעילי העסקות בתל אביב לא שונה בהרבה מזו של הרצליה פיתוח. “אם פעם הייתי מקבל לפחות כמה טלפונים בשבוע על עסקות, ולעתים גם היו מגיעים לפגישות, כיום יש פניות בודדות בחודש בלבד ולא בהכרח מתגבשת עסקה”, מספר דני משה, בעל סוכנות צמרות נדל”ן הפעיל בעיקר בתל אביב. “אני כבר נתקל פחות בתושבי חוץ שמתכננים לגור חודש בשנה בישראל, ומבקשים דירה בשביל זה. יש כאלה שמגיעים עם סכום מסוים ומוצאים מחירים גבוהים בהרבה ממה שתיכננו, ולכן מעדיפים לחכות. תושבים ישראלים מחפשים דירות בסדרי גודל בעיקר של 4–5 מיליון שקל, אך אין היצע רב של דירות במגדלים שעונה על סדרי גודל שכזה”, הוא מסביר את אווירת הנכאים הפוקדת את הענף. “עדות נוספת להאטה בפעילות אפשר לראות בעלייה בשיתופי הפעולה בין מתווכי יוקרה. זה שוק די מצומצם, וכקשה מתווכים פונים למתווכים אחרים כדי לאתר קונים או מוכרים פוטנציאלים”.

גם כיום טוענים חלק מהמתווכים שהשפעת האווירה העוינת כלפי העשירים נותנת את אותותיה. “לא מעט ישראלים אומרים ‘אני לא רוצה שיכתבו עליי בעיתון שקניתי דירה’”, אומר בן דהן בן מסוכנות התיווך הומלנד פארק צמרת. “חלקם הם בעלי עסקים שנאלצים לפטר עובדים בעסק בגלל המצב, והם לא רוצים להתפרסם בכך שבאותו הזמן הם רוכשים דירה במחיר מנקר עיניים”.

גם בן דהן אומר שבאזור פארק מגדלי היוקרה צמרת העניינים מתחילים להאט, אבל בעיקר בתחום הרכישות של יותר מ–10 מיליון שקל. לדבריו, “העסקות השכיחות יותר הן בסדר גודל של 5 מיליון שקל, וכאן השוק חי ובועט. מדובר בעיקר בישראלים תושבי תל אביב או הרצליה, בעלי השכלה, אמידים ומבוגרים. ישנם כאלה שמכרו וילה ענקית בחיפה כשהילדים כבר עזבו את הבית, והם באים לקנות דירת 150 מ”ר. בשבילם זה מעין בית מלון. בשנים הקרובות אמורים להצטרף לאיזור שורת מגדלים, ולכן חלק מהאנשים לא ממהרים לסגור עסקות”.

קוטג' 10 חדרים ברחוב יהודה המכבי בהרצליה פיתוח - 48.3 מיליון שקלצילום: עופר וקנין

ואם כל זה לא הספיק, תכביד על הענף בקרוב גם העלייה במס על דירות יקרות. עד כה מדרגות מס הרכישה הסתיימו בכ–1.8 מיליון שקל, כך שמי שרוכש דירה ב–2 מיליון שקל, נמצא באותה מדרגת מס של זה שרוכש דירה ב–20 מיליון שקל. זה לא יימשך ב–2013. על פי השינוי, מצטרפת למס הרכישה מדרגה נוספת, עבור דירות שמחיריהן גבוהים מ–5 מיליון שקל. אלה ייחשבו לדירות יוקרה, וימוסו לפי מדרגת מס של 8%. בעלי דירות היוקרה ימוסו במס שבח גם אם יעמדו בקריטריונים לפטור מהמס, על ההפרש שבין מחיר העסקה לרף מיסוי תחתון של 5 מיליון שקל. בנוסף, מבוטלים כל הפטורים והטבות המס שמהם נהנו עד כה תושבי החוץ. מעתה על כל דירה שירכשו בישראל, הם ישלמו מסי רכישה ושבח - גם אם מדובר בדירה יחידה.

"המדינה תפסיד מהעלאת המס על תושבי חוץ"

“מי שחושב שתושבי החוץ לא עושים חישובי מס ובגלל שיש להם כסף זה לא מטריד אותם, טועה”, אומר שמאי המקרקעין ארז כהן, לשעבר יו”ר לשכת שמאי המקרקעין. “צריך לזכור שאנשים שמשחקים בשוק הזה הם מתוחכמים יותר. אם תושב חוץ צריך לשלם מע”מ ומס רכישה שמגיעים יחד ל–28%, ויש לו אלטרנטיבה לקנות בפאריס או בלונדון תחת מיסוי של 12%–15%, יכול להיות שיבחר לא לקנות פה דירה. המיסוי ישפיע פחות על שומרי המסורת שחשוב להם לקנות דירות בירושלים. חשוב להם לומר בבית הכנסת שיש להם דירה בירושלים, אבל זה משהו נקודתי מאוד. באופן כללי, העלייה בשיעורי המס מצטיירת טוב בעיתונים, אבל היא תוסיף עוד לקיפאון בשוק הנדל”ן היוקרתי והמדינה תפסיד מזה”.

בינתיים הירידה בעסקות בתחום לא מלווה בקריסה במחירים, אבל לא ברור אם זה יימשך עוד הרבה זמן. “שוק המגה־יוקרה של עסקות בסך 10 מיליון שקל ומעלה נכנס לתרדמת, ורואים ירידה במחירים. אבל בעסקות של 5–10 מיליון שקל עדיין לא רואים ירידה”, מעריך כהן. לדברי בן דהן, בדירות הזולות יותר בפארק צמרת המחירים לא יורדים ממש, משום שהאזור נחשב אטרקטיבי במיוחד לאלה שהדירות הקרובות לים יקרות להם. “בינתיים עסקות של דירות יקרות בפרויקטים החדשים שעדיין לא נבנו, נסגרות במחיר הגבוה ממחיר דירות בנויות - כך שאני לא רואה מצב שתהיה ירידה משמעותית במחירי הדירות מיד שנייה כאן בפארק”, הוא אומר.

מאידך, אומר משה כי גם המוכרים לא ממהרים להוריד מחירים. לדבריו, “הרבה לא רוצים למכור במחיר נמוך יותר ממה שהשכן מכר, ולכן אין ירידה משמעותית במחירים”. גם טל מעריך כי המחירים לא יורדים מכיוון שהמוכרים מתעקשים שלא לרדת הרבה במחיר. “בסביבת הרצליה פיתוח יש 150–200 בתים למכירה. להערכתי, 50% מהנכסים הם לא במחירים ריאליים, ולכן הם נתקעים על המדף כבר שנים”, הוא אומר. “אלה שכן רוצים למכור מתגמשים מעט במחיר, אבל מדובר בירידה של אחוזים בודדים. ובכלל, המחירים בהרצליה פיתוח יתקשו לרדת, כי אין עתודות קרקע באזור”.

דירה ברחוב המלך דוד בירושלים - 29.7 מיליון שקלצילום: עופר וקנין

ההיסטוריה מראה כי שוק הנדל”ן היוקרה הצליח להקדים את ההתעוררות שוק הנדל”ן למגורים בסבב העליות הנוכחי. ב–2006–2007, עוד לפני שהשוק העממי התעורר, זינק מספר העסקות היוקרתיות של יותר מ–5 מיליון שקל ב–75%. ב–2008, עם הנפילה בשווקים בעולם, חלה שוב האטה בעסקות, אבל השנתיים של אחרי היו חזקות במיוחד. ואולם מ–2010 ועד היום ניכרת כאמור ירידה בהיקף העסקות.

אמנם ההיסטוריה קצרה מדי לבדיקה השוואתית, כי אופנת מגורי היוקרה התפשטה פה רק בעשור האחרון, אבל בכל זאת - האם ההאטה בשוק הנדל”ן היוקרתי מסמנת האטה או טריגר לירידת מחירים גם בשוק העממי? כהן לא חושב כך. לדבריו, “שוק היוקרתי הוא ענף חי בפני עצמו שלא בהכרח משפיע על השוק העממי, אבל הוא יכול להשפיע בשוליים על מחיריהן של עסקות פנטהאוז בשוק העממי. הרבה חברות קבלניות תקועות עם דירות יקרות שאותן קשה לשווק. רואים את זה במיוחד בעסקות קומבינציה. שם המלחמה כיום היא מי יחזיק בדירות היקרות.

“אם בעבר היו לדירות הפנטהאוז ערך גבוה, והקבלן רצה למכור אותן בעצמו, כיום הקבלנים חוששים להיתקע אתן ומוכנים לתת אותן לבעלי הקרקע, שהם מצדם גם רוצים להרוויח ולא ששים להחזיק בהן. מרגישים זאת גם בפרויקטים של תמ”א 38. אם בעבר היזמים בתוכניות שכאלה רצו לבנות דירות יקרות כתוספות, כיום הם מעדיפים לבנות דירות קטנות יותר ויקרות פחות. בשורה התחתונה ההשפעה של האטה בשוק הנדל”ן היוקרתי על השוק העממי היא בשוליים”.

דירת 9 חדרים ברחוב המלך דוד בירושלים - 27.3 מיליון שקלצילום: אמיל סלמן

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ