מי ימצמץ ראשון: המוכרים בקיסריה מסרבים לפגוש את הקונים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מוסף נדל"ן שנתי

מי ימצמץ ראשון: המוכרים בקיסריה מסרבים לפגוש את הקונים

על אף היצע של עשרות נכסים המוצעים למכירה, שיצרו שנים של רכישת מגרשים להשקעה, מסרבים הרוכשים בקיסריה להגיע לרמת המחיר המבוקשת. התוצאה: עסקות ספורות בלבד מדי שנה ביישוב היוקרתי

66תגובות

ימים לא פשוטים עוברים על מתווכי קיסריה. אם לדייק, כבר מזמן נהפכו הימים לחודשים, ואף לשנים לא פשוטות, נוכח אנומליה מעניינת במיוחד שנוצרה בשוק הדיור המקומי. בעוד שמדפי הסופרמרקט הנדל”ני של יישוב היוקרה מתפקעים מסחורה - יותר מ–100 בתים מוצעים בו כיום למכירה - בפועל עסקות כמעט שאינן נסגרות.

בדיקה בנתוני רשות המסים מעלה כי מתחילת 2013, נסגרו בסך הכל חמש עסקות למכירת בתים פרטיים ביישוב, וכי מאז ראשית 2012 נסגרו לא יותר מ–15 עסקות. אמנם לדברי גורמי נדל”ן בקיסריה, בחודשיים האחרונים כבר סוכמו כמה עסקות נוספות שעדיין לא הופיעו ברשומות, אך גם כך ביישוב שמונה כיום כ–1,700 משקי בית, ושחוצה בימים אלה את רף ה–5,000 התושבים, מדובר במספר זעום של עסקות.

למוסף הנדל"ן השנתי של TheMarker לחצו כאן

שיחות שערכנו עם אנשי נדל”ן ביישוב מעלות כי לא מדובר במצב מקרי. ההיצע, כאמור, קיים ובשפע, וביקוש ליישוב האיכותי ישנו גם כן, אלא ששני הצדדים - המוכרים והקונים - מעריכים את שווי הסחורה באופן שונה לחלוטין. “האופנה של בתי היוקרה בישראל השתנתה לאורך השנים, ומי שמחפש כיום נכסים במחירים של יוקרה, כלומר ביותר מ–5 מיליון שקל, מחפש בעיקר דירות במגדלים ופחות את צמודי הקרקע עם הבריכה שהיו אופנתיים יותר בעבר”, מסביר יובל שדה, מתווך המתמחה בקיסריה, ממשרד רימקס מקצוענים. “לכן ככלל, כמות הקונים הפוטנציאליים ירדה”.

נמרוד גליקמן
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

עוד לדברי שדה, גם פלח רוכשי היוקרה שעדיין מעוניין בצמודי קרקע, מעדיף אותם בנויים בסטנדרטים העכשוויים. “מי שבכל זאת רוצה בית פרטי יוקרתי, מחפש בתים גדולים מאוד עם תקרה גבוהה, בלי חדרים בקומה הראשונה, חללים גדולים בלי זוויות ועמודים בתוך הבית. הבתים שנבנו בשנות ה–70 וה–80 כוללים זוויות ונישות - אחרת לגמרי ממה שרוכשים של נכסי יוקרה מחפשים כיום. אז מי שרוכש, לוקח בחשבון מראש הוצאה של מאות אלפי שקלים נוספים, כדי לשנות את הבית בהתאם לסטנדרטים המקובלים כיום בקרב מי שיש לו כסף. אך בעלי הבית מצדם לא ממהרים לרדת, וכך מיתוספים עוד ועוד בתים למכירה, וההיצע גדל, אבל בפועל הבתים לא נמכרים”, הוא מסביר.

לדבריו, בשכונות הוותיקות 4, 5, 8 ו–9 קיים היצע של בתים בשטח של 400–450 מ”ר בנוי, על מגרשים של 1.2 דונמים, כמעט כולם עם בריכה. המחירים המבוקשים עבורם נעים כיום סביב ה–7–8 מיליון שקל - תלוי בקרבה לים. שדה מוסיף כי “מבחינת המוכר, הבית שלו שווה את המחיר. אך הקונה מבין שרק כדי להתאים אותו לצרכיו הוא הולך להוציא 0.5–1 מיליון שקל”.

600 מ”ר ב–2.5 מיליון שקל

ואולם, השכונות הוותיקות של קיסריה הן רק חלק מהסיפור, שכן על הנדל”ן ביישוב לא ניתן לדבר כיום מבלי להתייחס לשכונה האחרונה שנבנתה בו - שכונה 13, הממוקמת בסמוך למתחם הגולף ביישוב. בימים אלה משלימה החברה לפיתוח קיסריה את שיווק אחרוני המגרשים במתחם.

כאן המקום לציין כי האופן שבו מנוהל היישוב, ובתוך כך גם שוק הקרקעות שלו, ייחודי בישראל. שלא כמו יתר היישובים במדינה, הוא לא מנוהל על ידי רשות מקומית שבראשה עומדים נבחרי ציבור, וקרקעותיו אינן אדמות מינהל. הסכם משנות ה–60 בין ממשלת ישראל למשפחת רוטשילד קבע כי בידי החברה לפיתוח קיסריה יופקדו קרקעות היישוב לתקופת חכירה של 200 שנה, וכי זו תנוהל על ידי דירקטוריון משותף לנציגי משפחת רוטשילד ולנציגי המדינה. את רווחי מכירת הקרקעות, מנתבת החברה לקרן רוטשילד, המשתמשת בחלק גדול מהכסף למטרות פילנתרופיות שונות.

על פי נתוני החברה, מתחילת השנה נמכרו בקיסריה שבעה מגרשים בני 600 מ”ר בחלקה המזרחי של השכונה, במחיר ממוצע של 2.5 מיליון שקל לאחד. לדברי החברה, על שני המגרשים האחרונים מסוג זה שנותרו למכירה מתקיים משא ומתן מתקדם לרכישה. מלבד עשרה מגרשים בני דונם בצמידות למגרש הגולף שעדיין לא יצאו לשיווק, מדובר במגרשים אחרונים מתוך סך של 374 מגרשים לבנייה בשכונה. מאחר שחלק ניכר מתוך מאות המגרשים נמכרו לאורך השנים למשקיעים, המבקשים לבנות ולמכור ברווח, הרי שגם בשכונה קיים כיום היצע רב של בתים למכירה.

נמרוד גליקמן

ואולם גם בשכונה 13 מוצאים עצמם המוכרים והקונים ברמות מחיר שונות שמקשות על סגירת עסקה. לדברי שדה, “אם מגרש בשכונה נמכר כיום על ידי החברה לפיתוח קיסריה בכ–2.5 מיליון שקל, והבנייה עולה 1.5–2 מיליון שקל נוספים, זאת אומרת שסך עלות העסקה למשקיע היא 4–4.5 מיליון שקל, לפני עלויות נוספות בגין מימון.

“ואולם מאחר שהמשקיע מעוניין בהפקת רווח מסוים מכל התהליך, המחירים שדורשים כיום בשכונה מרבית המוכרים נעים בטווח של 5.5–6 מיליון, בעוד שההצעות המתקבלות על הבתים בשכונה נעות בטווח של 4.7–5 מיליון שקל. ובכל פעם מחדש מגיעים לאותו סיפור של פער של חצי מיליון שקל שלא מאפשרים לסגור עסקה. לכן גם בגזרה הזו אנו רואים 15 בתים חדשים מיתוספים בכל שנה למאגר, שלמעשה לא נמכר, וההיצע גדל”. שדה מוסיף כי “כיום הכל תלוי באורך הנשימה של המוכרים. אנחנו מנסים לשכנע את בעלי הבתים להוריד קצת במחיר, אבל בינתיים 99% מהם לא מעוניינים בכך”.

לדברי היזם ישראל שור, המתגורר בעצמו ביישוב, “יש אנשים שמרוב שהם מתעקשים לקבל 6 מיליון עבור בית כשמציעים להם לא יותר מ–5 מיליון, ימכרו אותו בסוף ב–4.5. למרבה הצער, אנשים לא מבינים שהמחירים שהם דורשים לא מתאימים, ומתייעצים עם האנשים הלא נכונים במקום לפנות לאנשי המקצוע”.

עוד מוסיף שור כי אורך הנשימה שמפגינים המוכרים מחפה לא פעם על מצב כלכלי רעוע. לדבריו, “העצה הכי טובה בנדל”ן היא לקחת את העסקה הטובה הראשונה שמוצעת לך, כי היא לא תחזור. אבל מי שהשקיע ממשיך למשכן את עצמו, מעדיף לקחת עוד הלוואה ולתת למימון לאכול אותו, תוך שהוא מתעקש על המחיר הלא נכון”. הוא מוסיף כי אף שבניגוד למתווכים, הוא אישית לא נפגע ממצב מיעוט העסקות, התמשכותו לאורך זמן מזיקה ליישוב. “אני מאמין בתחלופה, בנכסים שעוברים מיד ליד ומתחדשים. בתים שעומדים למכירה לאורך זמן הם דבר לא בריא. אנחנו רוצים לראות פה יותר זוגות, יותר ילדים מתרוצצים, יותר כלבים ויותר מכוניות. זה משנה את כל האווירה”, אומר שור.

על אורך הנשימה האמור מצד המשקיעים, בחברה לפיתוח קיסריה דווקא מברכים. “מי שקנה מגרש ובנה, לא מוריד מחיר כי הוא מאמין במוצר, והעובדה שהמשקיעים מסרבים להוריד מחיר היא עדות לחוזק המוצר”, אומר מיכאל כרסנטי, מנכ”ל החברה. עוד לדברי כרסנטי, כמי שאמון על שיווק המגרשים ביישוב, הוא באופן אישי לא נתקל בחוסר ביקוש. “בכל שנה אנו מקצים מספר מסוים של מגרשים למכירה, וכבר ביולי אני מורה לסגור את משרד המכירות, שכן הכמות שהוקצתה לשיווק תמה, ואנחנו מדברים על מגרשים שנמכרים כיום בכ–2.5 מיליון שקל ל–600 מ”ר. בנוסף, עוד לפני שהחל השיווק לשכונה הבאה, שכונה 12, כבר עכשיו יש לנו רשימת המתנה ארוכה של רוכשים”.

על רקע הביקוש הרב למגרשים, איך ניתן להסביר את הקיפאון בשוק הבתים?

עמית ישראלי

“לגבי שוק הבתים מיד שנייה, אין לנו מידע מוצק כמו לגבי המגרשים, שכן אנחנו לא שחקן פעיל בנושא, אף שכל עסקה מובאת לידיעתנו שכן אנחנו בעלי הקרקע. אני יכול להגיד לך שאם כבר, בחודשים האחרונים אנו עדים למספר גדל של עסקות.
“מעבר לכך, חשוב לציין כי בשוק סגור ובעל מספר רב של מתווכים כמו קיסריה, נוצר בקרב חלק מהם רעב שמוליך לשיטות שיווק אגרסיביות, כולל הידפקות על דלתות בעלי בתים שכלל לא חשבו למכור קודם לכן, תוך הבטחות לשיווק במחירים דמיוניים. לכן אני לוקח את הנתונים המתוארים אודות מספר הנכסים המוצע כיום למכירה ביישוב בערבון מוגבל”.

“היישוב מבוקש פחות”

בניגוד לכרסנטי, סבורה שמאית המקרקעין נחמה בוגין כי במותג “קיסריה” חלו כמה שינויים בשנים האחרונות. לדבריה, “במשך השנים נתפשה קיסריה כיישוב קטן, יוקרתי וממותג היטב, כשהמיצוב שלו היה דומה לזה של כפר שמריהו והרצליה פיתוח, ולשם היישוב נקשרו לא מעט עסקות נדל”ן יקרות. אבל עם הזמן, ובעיקר בשנים האחרונות, הישוב נהפך למבוקש פחות, מיצובו השתנה והדבר הוביל לירידת ערך הנכסים והקרקעות. אם לפני כשנתיים מגרש ביישוב שווק במחיר של כ–5,000 שקל למ”ר, הרי שכיום המחירים הם כ–3,500 שקל למ”ר, שלא כמו בהרצליה פיתוח וכפר שמריהו - שם המחירים יציבים ונעים בין 9–12 אלף שקל למ”ר”.

עוד לדברי בוגין, “ההאטה בשוק הנדל”ן בקיסריה והשינוי באופיה ובמיצובה התרחשו במהלך השלוש עד חמש שנים האחרונות - שנים שבהן שווקה שכונה 13 כשכונת יוקרה. בשלב מסוים הבינו זאת גם פרנסי העיר - החברה לפיתוח קיסריה, והחלו לפנות לקהל יעד בחתך סוציו־אקונומי בינוני ומעלה, שלהם הציעו לרכוש מגרשים בשכונה, להבדיל מחתך היוקרה שלו שווקו מרבית הקרקעות עד אז. רבים מהרוכשים בשנים האחרונות הם תושבי העיר, שקיבלו הטבות ברכישה ורכשו למטרת השקעה ומכירה ברווח.

“מכיוון שחלק גדול מהם הציעו את המגרשים למכירה בו זמנית, ההיצע הגדול אל מול הביקוש הקטן הביאו לירידה במחירים. תושבי העיר ורוכשי הקרקעות לא צפו את השינויים בשוק ובמאפייני היישוב, והניסיון המהיר של כולם להיפטר מהנכסים גרם לקריסת מחיר, ירידת ערך וירידה במיצוב הקרקע. מכיוון שמרבית הרוכשים להשקעה רצו לממש את הנכסים באופן מיידי, מי שכבר מצליח למכור מוכר במחירים נמוכים משמעותית מהצפוי”.

ועל אף כל זאת, טוענים גם אנשי הנדל”ן המקומיים כי יש לקחת את הבעיות הקיימות כיום בשוק הנדל”ן המקומי בפרופורציה. “למרות הסיטואציה שבה שוק הנדל”ן ביישוב לא חזק, צריך לזכור שמדובר ביישוב רחב ידיים שיושב על אחד החופים היפים בישראל, והאוכלוסייה שנכנסת אליו היא בסופו של דבר אוכלוסייה חזקה. לכן, למרות התקופה - אני מאמין שהשוק יאזן את עצמו”, אומר שדה.

קובי מרקיורי

שור מסכים וטוען כי, “אחרי הכל, קיסריה היא לדעתי המקום הטוב בישראל. אין עוד מקומות כאלה. אבל הוא סובל מחיסרון אחד - לוקיישן. הוא מרוחק מתל אביב, ומאחר שאנו חיים ב’מדינת תל אביב’, הדבר נתפש על ידי רבים בצדק כחיסרון משמעותי.
“ועם זאת, מי שיידע להתעלם מהעליות והירידות הזמניות, יוכל לראות שבסופו של דבר הכיוון של גרף המחיר ביישוב הוא תמיד למעלה. לכן לא צריך להיבהל מהאוויר שעומד כיום בקיסריה. זה דבר מצוין כי בסוף תבוא העלייה, ואני מזמין אנשים מבחוץ לבוא להתעניין ולנצל את המצב הזה, ולהשיג בית מפואר במחיר של דירת יוקרה באזור המרכז”.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#