פעם היתה כאן מושבה: הנוף הכפרי עובר שינוי - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מוסף נדל"ן שנתי

פעם היתה כאן מושבה: הנוף הכפרי עובר שינוי

קרקעות זמינות ומחירים נוחים מביאים עוד ועוד יישובים כפריים בשולי אזורי הביקוש ליהפך לבני כלאיים - כבר לא כפר ועדיין לא עיר. בתהליך עשויים להיות לא מעט יתרונות, אבל את דיירי היישוב הכפרי הוותיק, שחלקם תובעים בשל ירידת ערך הנכסים, זה מעניין פחות

18תגובות

מהי עיר? לרובנו יש פחות או יותר מושג במה מדובר: רחובות סדורים, שכונות, בניינים רבי קומות, אזורי מסחר, תנועת מכוניות, רעש, חיי לילה וכן הלאה. מהו כפר? גם כאן הקונוטציות מתחילות להשתולל: בתים צמודי קרקע, גינות, דרכים משובשות, טבע, פרדסים, דממה וכן הלאה.

ואולם נראה שלגבי יותר ויותר יישובים שנמצאים בטווח של חדרה־גדרה, הדיכוטומיה הזו נהפכת ללא רלוונטית. מחסור בקרקע זמינה בערים הוותיקות, לצד שיפור תשתיות שהביא להתקרבות בין הפריפריה למרכז, הביאו להתרחבות אזורי הביקוש לחדרה בצפון ומעבר לה, ולעבר אשקלון בדרום. הם גם הביאו את רשויות התכנון לאשר לאורך העשור האחרון מספר גדל והולך של תוכניות בנייה רוויה, המרחיבות משמעותית יישובים שעד לא מזמן נחשבו בעלי צביון כפרי. התוצאה היא שכונות בניינים בני 10 ו–15 קומות המוקמות בצמוד להם, ומכפילות ומשלשות את מספר התושבים באותם יישובים.

בד בבד, סיפקו שכונות אלה פתרון מגורים לצעירי הערים הוותיקות, שעל רקע מחירי הדיור המאמירים מתקשים למצוא בהן דירות המתאימות לצורכיהם במחיר שבו יוכלו לעמוד. מגמות אלה הביאו להיווצרות יישובים מזן חדש: לא כפר ולא עיר - רשויות מקומיות שהן בנות כלאיים. ככאלה אפשר לזהות בבירור את באר יעקב בשפלה; את כפר יונה, קדימה, צורן ופרדס חנה־כרכור בצפון השרון; ובמידה פחותה גם את שהם וזכרון יעקב, שאף שהן עדיין שומרות על ארומה כפרית יוקרתית, מאושרים בהן באחרונה פרויקטים לבנייה רוויה בצפיפות רבה מבעבר, ואין סיבה להניח שהמגמה תיפסק. בין הערים שכבר השלימו את המעבר, אך עדיין ממשיכות להיבנות, נמצאות הוד השרון, רמת השרון, נס ציונה וגבעת שמואל.

14 קומות במקום שורות של קוטג’ים

מצפון לכפר יונה, יישוב שנחשב כפרי ברובו עד לפני כמה שנים, נמצאת כיום שכונת בניינים חדשה בשיא תהליך הבנייה. כ–1,250 דירות חדשות ייבנו במקום, בבניינים בני חמש עד 14 קומות. לדברי אחי טימור, סמנכ”ל פיתוח עסקי בקבוצת יצחקי, הבונה את צמרות השרון הכולל 450 יחידות דיור במתחם, חלק ניכר מהרוכשים הם זוגות צעירים, רבים מהם מערי השרון הדרומיות, שהגיעו לכפר יונה “בעל כורחם” - בעיקר בשל מחירי דיור נמוכים משמעותית מאשר ב”ערי המקור”. דירת 4 חדרים משווקת במתחם במחיר ממוצע של 1.25 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים בטווח של 1.35–1.4 מיליון שקל.

אילייה מלניקוב

עם זאת, הוא טוען, לתמהיל הבנייה שנוצר במקום יש יתרונות גדולים שלא העיר ולא הכפר יכולים לספק. “אנשים בסך הכל מרוצים מאוד משילוב העירוני והכפרי. מצד אחד, אנשים מחפשים את העירוניות במובן של סמיכות לצירי התחבורה הראשיים, שהסופר וקופת החולים יהיו בקרבת מקום, שאפשר יהיה לשתות כוס קפה באזור ושלא על כל שטות צריך להיכנס לאוטו. מצד שני, להיות מסוגל לרדת עם הילד והכלב וללכת לרוץ אתם בפרדסים זה חלום של כל הורה, ובמקרה של כפר יונה - עד חדרה אין דבר מלבד פרדסים”, הוא אומר.
הקרקע ששימשה לבנייה היתה קרקע חקלאית בעבר, שמזה דורות נמצאת בבעלות משפחת יצחקי. בעבר, מספר טימור, האזור אמור היה לשמש לבניית קוטג’ים שימשיכו את אופי ההתיישבות צמודת הקרקע שמדרום לכביש 57, החוצץ בין המתחמים. “אך לבסוף קיבלה הוועדה המחוזית את התוכנית לבנייה רוויה בשטח”, הוא מסביר. בנוסף, מעורבת הקבוצה במיזמי בנייה בבאר יעקב, ואף אמורה לבנות בה את הקניון הראשון.

בשני המקרים מדובר ביישובים שדימויים המקורי לא היה חיובי במיוחד. לדברי טימור, עובדה זו אינה בהכרח חיסרון. “ראשית, באמצעות בנייה רוויה שמשווקת לקהל איכותי, קל מאוד לשנות מאזן דמוגרפי כשמדובר ביישוב קטן”, אומר טימור. “מעבר לכך, מיתוג נכון של האזור עושה את העבודה. חבר’ה צעירים מכפר יונה הוותיקה מכירים סטיגמות הקשורות ביישוב שלהם, אבל צעירים שמגיעים אליה מהוד השרון או הרצליה שמעו אולי על היישוב - אבל אין להם ממש מושג במה מדובר, ולכן הם מגיעים ‘נקיים’”.

“התאמה והרמוניה עם היישוב הקיים”

על אף היתרונות המתוארים, התמונה רחוקה מלהיות כה ורודה. ראשית, במקרים רבים בשל השוני הגדול באופי הבנייה והאוכלוסייה, החיבור בין החלק הוותיק והחדש לא ממש קיים בפועל. לדברי האדריכל גיל שנהב, שתיכנן בין היתר את השכונה החדשה בכפר יונה ואת שכונת קרית הסביונים ביהוד, “היתרון והגידול במספר התושבים ובפיתוח התשתיות יכול להיות הזדמנות מצוינת ליישוב, אך עלול גם לזעזע ולפגום ברקמה הקיימת. לכן חשוב שהתכנון של השכונה החדשה יצור שילוב, התאמה והרמוניה עם היישוב הקיים”.

מהם הצעדים הנדרשים כדי ליצור הרמוניה שכזו?

“הפעולה הראשונה שנדרשת היא חיזוק התשתיות העירוניות דווקא בלב העיר הקיימת, לצד בניית תשתיות חדשות בשכונה החדשה ותכנון השכונה כך שלא תהיה עצמאית לגמרי, ותישען גם על השלד האורבני, החברתי, התרבותי והמסחרי בעיר. האתגר הוא לבצע במקביל גם חיזוק של מרכזי הערים והיישובים הקיימים, כך שיהיו ערוכים לקלוט את תושבי השכונות החדשות ולשלבם במרקם העירוני, כדי למנוע מצב של ניתוק וניכור. חיזוק מרכז העיר - בייחוד אם צפויה בה התרחבות - יצור עמוד שדרה עירוני חזק המקשר בין כל השכונות ומרכז אותן סביבו. במקביל, חשוב שבשכונה החדשה יינתן מענה לצרכים המיידיים של התושבים החדשים, כמו גני ילדים, בתי ספר, מרכז מסחרי וקופת חולים”.

עם זאת, מזהיר שנהב מפני ריכוז כלל הפונקציות הציבוריות החדשות, כמו קאנטרי ומרכז ספורט, רק בשכונה החדשה, שכן מצב זה לדבריו עלול להוביל להתנתקותה: “אם בשכונה ייבנו כל המרכיבים הנדרשים, היא עלולה ליהפך לשכונה סגורה והאפשרות להתפתחות ושדרוג העיר כולה בזכות התושבים החדשים עלולה להתפספס. לכן האתגר שלנו כמתכננים הוא לתכנן את השכונה החדשה במקביל לחיזוק מרכז היישוב הוותיק, כך שכשהתהליך יסתיים והכל יהיה בנוי, הן יתפקדו כעיר אחת, וביחסי גומלין תומכים ואיכותיים גם לתושבים הוותיקים וגם לחדשים”.

מיה כרמי דרור

מבט על האופן שבו מתפתחת באר יעקב למשל, מעלה תהיות סביב השאלה אם המדיניות התכנונית שתיאר שנהב מתקיימת בה. קניון חדש יוקם בשכונה החדשה, ששמה “השדרה המרכזית”, ופארק רחב ידיים יוקם במסגרת שכונה חדשה נוספת המוקמת כיום במערב היישוב. "לא ברור אם תושבי השכונות החדשות ימצאו טעם בהגעה ליישוב הוותיק”, אומר שנהב.

אורי פליישמן, סמנכ”ל השיווק של חברת רוטשטיין, הבונה כ–900 דירות בשכונה החדשה שבנייתן עתידה להתחיל באוקטובר, אומר שבעובדה שמרבית התשתיות מוקמות בשכונות החדשות אין כל רע. לדבריו, “ביישוב הוותיק אין הרבה תשתיות, לכן אם כבר מתקיימת בנייה חדשה בהיקפים כאלה, רק הגיוני להקים גם את מבני הציבור ומוקדי המסחר באותה ההזדמנות”.

העובדה כי במקום יישוב ייתכן שייווצר מקבץ של שכונות מסוגרות אינה מטרידה אתכם?

“אני לא חושב שזה תיאור מדויק של מה שקורה. ההתחדשות סוחפת את כל באר יעקב קדימה, כך שגם השכונות הוותיקות לא נשארות מאחור”.

לדברי פליישמן, העובדה שהבנייה החדשה נעשית בהיקפים כה גדולים ביחס לגודלו המקורי של היישוב, מאפשרת לתושבים החדשים להתוות את דרכו. “כיום זה ניכר בצורה הברורה ביותר, שכן אנחנו לפני בחירות מוניציפליות, ולשכונה בת אלפי דירות כמו השדרה המרכזית יש כיום המון כוח בידיים. אנשים רואים בזה משהו מיוחד מאוד. אתה בעצם שותף להקמה”.

בנייה כפרית בלב המושבה

על רקע הנעשה בבאר יעקב ובכפר יונה, מעניין לבדוק את מה שקורה במקומות הנחשבים איכותיים עוד לפני הבנייה החדשה. שם, מתברר, התמונה הפוכה. דווקא התושבים החדשים המתגוררים ברבי הקומות נחשבים האוכלוסייה המבוססת פחות כלכלית, ואילו התושבים הוותיקים מעקמים את אפיהם נוכח הפגיעה האפשרית באורח החיים הכפרי והשלו שסיגלו לעצמם.

לדברי ערן ברק, סמנכ”ל השיווק של חברת עמרם אברהם, זו היתה אחת הסיבות שבגינן החליטה החברה לבנות את הפרויקט החדש שלה, מנדרין, דווקא במרכז המושבה הוותיקה של פרדס חנה, בבנייה רוויה נמוכה, ולא בשכונת רבי הקומות נווה פרדסים הצמודה למושבה. באופן זה, הוא מסביר, ביכולתו להציע לרוכשים דירה, אך עם תחושה כפרית בלב המושבה הוותיקה - אך יש לכך מחיר. לדבריו, “הדירות שלנו מתומחרות בסביבות ה–1.25–1.3 מיליון שקל לדירות 4 חדרים, שהוא מחיר גבוה משמעותית מהשכונה המקבילה”. לדברי אלון אשר, זכיין משרד רימקס פרדס חנה, בשכונה המקבילה נווה פרדסים, דירות 4 חדרים חדשות עולות החל מ–960 אלף שקל, ואילו מחיר דירות יד שנייה ללא מרפסת בשכונה מתחיל מ–850 אלף שקל.

אילייה מלניקוב

כאמור, אנשי היישוב הכפרי לא תמיד ששים לתוספת של שכונות החדשות, ולא פעם בא הדבר לידי ביטוי בהגשת התנגדויות ועתירות נגד מוסדות התכנון. כשכל אלה לא עוזרים מגיעות אף תביעות בגין ירידת ערך בעקבות הבנייה החדשה.

לדברי עו”ד צבי שוב, על אף הפגיעה הברורה במי שהתרגל לסביבה פתוחה ושקטה ולפתע נאלץ להתמודד עם הבנייה האורבנית, הניסיון עד כה מלמד כי הסיכוי - הן לבלימת תוכניות הבינוי והן בקבלת פיצויים בגינן - אינו גבוה. לדבריו, “הגישה המקובלת כיום בוועדות התכנון היא שלאדם אין זכות קנויה לכך שאופי היישוב שלו יישאר כשהיה, ולכן כלל ההתנגדויות מהסוג הזה, מצד מי שלא רוצה שיבנו לו מול העיניים, נדחו. במקרים מסוימים הפנו גופי התכנון את המתנגדים לתבוע בגין ירידת ערך”.

אלא שגם קבלתן של תביעות ערך מסוג זה, לדברי שוב, נהפכת לנדירה יותר ויותר. “הגישה המקובלת היא שאם מדובר בהתפתחות צפויה של היישוב, אין מקום לפיצוי. אך אם מדובר בהתפתחות חריגה של היישוב, אפשר לפצות”, הוא אומר. “בפועל, המקרים שבהם מוחלט כי התפתחות היישוב היא חריגה, נהפכו לנדירים ביותר. המקרה האחרון שזכור לי הוא מלפני כמה שנים, אז התקבלו כמה תביעות ירידת ערך מסוג זה בהוד השרון”.

עם זאת, לדברי שוב, מוסדות התכנון משתדלים לצמצם את הנזק על ידי הקפדה כי ברוב המקרים תהיה הבנייה הרוויה הצמודה לאזור הכפרי בנייה מרקמית, כך שלפחות בקרבתו יהיו בניינים נמוכים יותר.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#