חיפה ירוקה, אבל מקנאה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מוסף נדל"ן לראש השנה

חיפה ירוקה, אבל מקנאה

הדימוי של חיפה כעיר ירוקה הסתמך שנים רבות על הנוף הירוק של הכרמל והוואדיות, אך אלה לא נגישים ברובם לציבור. התוצאה: הנוף בחיפה אמנם ירוק, אך העיר לא נחשבת ירוקה. האם אדריכלי העיר יצליחו להנגיש את הטבע לתושביה?

44תגובות

יום שבת בפארק הירקון הוא אחד הימים העמוסים והצפופים של הפארק בן 3,500 הדונמים. אלפי צעירים ומשפחות מתל אביב ורמת גן הסמוכות, אך גם מערים נוספות, מגיעים למקום עם ילדיהם ונהנים ממרחבים ירוקים, מתקני משחק, שיט בסירות ושבילי אופניים.

ביקור חוזר בערב מגלה כי הפעילות השוקקת ממשיכה: שחקני כדורסל בספורטק, אצנים חובבים שרצים בשבילים, רוכבי אופניים ממהרים וגם זוגות שמטיילים בנחת לאורך נחל הירקון. תמונה דומה חוזרת גם בפארקים ברעננה, כפר סבא, הרצליה, נתניה, חדרה, כרמיאל וערים אחרות שמלאים פעילות סביב השעון.

התחושה שעולה מבין העצים היא שעם ישראל אוהב את הערים שלו ירוקות ואת הפארקים נגישים - גם אם הפעילות התוססת מתרחשת סביב אגם מלאכותי ועצים ששתל כמה שבועות קודם הגנן העירוני.

לכל הכתבות במוסף נדל"ן השנתי

יובל טבול
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

על התופעה הזו משקיפה חיפה בתחושת החמצה. העיר שנחשבה שנים רבות אחת הערים הירוקות והמחוברות ביותר לטבע בישראל, נותרה מאחור במאבק על התדמית הירוקה.

ב–2000 פורסם דו”ח לרמן - האורים ותומים של ההקצאות לשטחי ציבור, שקבע תקן של שטחים פתוחים במטרים רבועים ברמות השונות, החל משטח פתוח שכונתי דרך רובעי, עירוני ומטרופוליני. ועדת לרמן היא ועדה בינמשרדית שגיבשה המלצות להקצאת קרקע לצורכי ציבור, שאומצו על ידי הממשלה בינואר 2001. הדו”ח הוא מדריך תכנון להקצאת קרקע לצורכי ציבור, שהוכן עבור משרד הבינוי והשיכון ואומץ על ידי הממשלה ב–2001, והוא תוצר של ועדה בראשות האדריכלית עדנה לרמן.

משרד הפנים וגופים סביבתיים אימצו את המלצות הדו”ח, ואז התברר כי אחת הערים עם הנוף הירוק ביותר בישראל, חיפה, אינה יכולה להיקרא עיר ירוקה. הסיבה לכך היא שאינה עומדת בתנאי המינימום שכוללים, בין השאר, הקצאה של 7 מ”ר של פארק שכונתי לאדם, קיומו של פארק שכונתי בהיקף של 10–20 דונם בסמיכות לאזורי המגורים ועוד.

בחיפה אמנם יש כמה שטחים נגישים פתוחים ותיקים כמו חורשת הבנים ברוממה, גן השבשבת בנווה שאנן או גן אלי כהן בשפרינצק, וכמה גנים קטנים כמו גן בנימין בהדר הכרמל וגן האם במרכז הכרמל, שהם גנים היסטוריים הממוקמים בלב השכונות המרכזיות והוותיקות של העיר, אך גודלם הצנוע מונע מהם תפקוד עירוני נרחב. שנים ארוכות חסר לעיר פארק עירוני משמעותי, עשיר במתקנים ופעילות, בעוד שחלק ניכר מהשטח שנחשב פעם ירוק, קרי הוואדיות והחורשות, אינו נגיש, ואין בו מתקנים לילדים או אפשרות לפעילות ספורטיבית ופעילות פנאי מגוונת. במלים אחרות, חיפה משקיפה לעבר השטחים הירוקים שגולשים עד הים, אך אינה יכולה לגעת בהם.

חגי פריד

“התקלה” הזו התרחשה דווקא בשנים שבהן ירוק נהפך לדבר הכי טרנדי שיש, וגברה ההכרה בחשיבותם של חיי הפנאי והקרבה לטבע. ערים שידעו למנף זאת, כמו כפר סבא או כרמיאל שקרובה יותר לחיפה, נהנו מתנופת פיתוח, והמחירים בהן עלו בהתאם.

איך אבדה התדמית הירוקה

לזכותם של ראשי עיריית חיפה האחרונים ייאמר כי לא מדובר בבעיה חדשה, או משהו שהתגלה רק באחרונה. להפך, מהנדס העיר בין 1934 ל-1951, ליונל ווטסון, התלונן בפני מועצת העיר על המחסור בשטחים ציבוריים פתוחים - בייחוד בשכונות הוותיקות של העיר: העיר התחתית, ואדי ניסנס, הדר הכרמל, ואדי סאליב, חליסה, נווה שאנן ומרכז הכרמל. קריאתו נותרה ללא מענה עד היום, ודו”ח לרמן רק העניק לה תוקף רשמי. ואולם תושבי חיפה לאורך השנים לא היו זקוקים לדו”חות כדי להבין במה מדובר. אמנם יערות הכרמל וחוף הים הסמוכים פיצו במידה מסוימת על המחסור בגנים ציבוריים ובפארקים, אך לא היו מסוגלים למלא את החסר.

אדריכלית הנוף דפנה גרינשטיין, ממשרד אדריכלים גרינשטיין־הר־גיל, מסבירה כי חיפה קמה בשלבים - כל שכונה במפרט אחר, וללא תפישה ירוקה כוללת. לדבריה, “המושבה הגרמנית למשל נבנתה כרחוב עם תפישה אורבנית של ציר מההר לים, והחורש הטבעי נגע במרגלות המושבה. בנו מדרכות רחבות, ומאחורי הבתים הקצו שטחים למלאכה וחקלאות, שעם השנים התמלאו בבתים. שכונות הדר והכרמל תוכננו על ידי האדריכל הגרמני אלכסנדר ברוולד, לאורך ציר של מוסדות וביניהם גנים: הטכניון וגן המדעטק, העירייה עם גן העצמאות למרגלותיה שפנה לנוף, וקבוצת מבנים מזרחית יותר בהם תיאטרון חיפה, ושוק תלפיות עם גן בנימין.

“לאחר מכן הוקמו שכונות נוספות על שלוחת רכס הכרמל מצפון לדרום, שלוחות משנה למזרח ולמערב, כשביניהן יש ואדיות. על השלוחות, היכן שהטופוגרפיה איפשרה, האריכו והעמיקו את השכונה, ובמקומות שלא ננגסו - הוואדיות נשארו ירוקים מאוד אבל ללא שימוש כמעט, מעניקים נוף ירוק לתושבים ולעיר, אבל לא מהווים שטחים ציבוריים פתוחים.

“מאחר שחיפה לא קמה כעיר מתוכננת כמו כרמיאל למשל, השוליים שלה - האזורים השטוחים גיאוגרפית, נתפסו על ידי תשתיות: הנמל, הצבא, בתי הזיקוק, פסי רכבת וכבישים, כך שגם אם רצו אחר כך להוסיף פארקים בשוליים, כבר לא ניתן היה. התוצאה היא שנשארו בעיקר גנים: גן בנימין, גן העצמאות, כמה פארקים קטנים במרכז הכרמל ובשכונות חדשות יותר כמו נוה שאנן או נוה דוד. בשל המחסור בפארקים, התושבים השתמשו בחוף דדו כמעין טיילת עירונית. למעשה, פארק הירקון של חיפה היה חוף דדו”. נושא הפארקים והגנים בחיפה יהיה אחד הנושאים בהם יעסוק הכנס השנתי של האיגוד הישראלי לאדריכלות הנוף "מראה מקום" שיתקיים ב- 31 באוקטובר בחיפה בראשות גרינשטיין.

איציק בן מלכי

דני צ’מנסקי, פרופ’ לכלכלה אורבנית בטכניון ובעלים של חברת המחקר והייעוץ צ’מנסקי בן שחר ושות’, מספק הסבר נוסף לתדמית הירוקה של חיפה. לדבריו, “חיפה נראית ירוקה כי שיעור השטח הירוק בה הוא 38% - אחוז דומה לעיר האנובר בגרמניה, הנחשבת אחת הערים הירוקות במדינה. אבל לעומת זאת, כמות השטחים הירוקים הציבוריים בבעלות העירייה היא קטנה ביותר. רבים מהשטחים הם בבעלות פרטית. יש מגרשים שעדיין לא בנו עליהם, שטח פרטי פתוח וכל מיני דברים. חיפה ירוקה גם בגלל תקנות הבנייה שמחייבות שקו הבניין יהיה רחוק מקצה גבול החלקה, ולכן מסביב לבניינים יש אזורים ירוקים. מהדר ומעלה, הבנייה חדשה יותר והכמות של ‘הכתמים הירוקים’ גדלה והולכת”.

במשך עשרות השנים שחלפו מאז תלונת ווטסון, התמקד ראש העיר המיתולוגי של חיפה, אבא חושי, וגם אלה שבאו אחריו, בהפיכת חיפה לעיר עמל הרבה יותר מעיר פנאי. הדגש היה על מפעלים ותשתיות - לא על פארקים. צ’מנסקי מסנגר על התפישה ההיא. לדבריו, “לא צריך לכוון אצבע מאשימה לראשי עיריית חיפה. זה היה מקובל בכל המדינה. רצו מפעלים, אפילו מזהמים, ולא עסקו באיכות החיים. הכל נבע מהמצב הכלכלי. העניין העיקרי באותן השנים בישראל ובחיפה בפרט היה איך לשרוד. שאלו אם המדינה תתקיים בעוד עשר שנים. אם נייצר מספיק מזון כדי להאכיל את עצמנו, אם נייצא סחורה ונוכל לייבא מצרכים.

“איכות חיים במובן העכשווי לא היתה קיימת בישראל. בשנות ה-60 המוקדמות, כשהייתי בכיתה י’, נסעתי לאמריקה, וההלם שלי היה אדיר כי הם עסקו באיכות חיים. בחיפה גם היה פחות צורך בפארקים: ברחוב שבו גרתי היתה מכונית אחת. כולם היו ברחוב, הילדים היו חוזרים מבית הספר ומשחקים כדורגל בכל מקום. רכבנו על אופניים לכל מקום. האיסור היחיד היה לא לחצות את כביש חיפה־עכו”.

צ’מנסקי מצביע על העובדה שרק בשני העשורים האחרונים רמת ההכנסה בישראל התקרבה לזו של המדינות המפותחות, ועמה השתנה סגנון החיים. “השינויים הדרסטיים החלו בשנות ה-90. הקריון וקניון איילון למשל הוקמו רק ב-1987. גם המתכננים לא היו מודעים לכך שיש צורך בשטחים פתוחים שמחוללים איכות חיים. את זה למדנו בשני העשורים האחרונים, אבל בחיפה היה קיפאון ולא בנו שכונות חדשות. השכונה הגדולה הראשונה שבונים בתכנון עכשווי היא בתחתית - דרך הים ברמת הנשיא, ושם כבר יש תכנון לפארק. גם פארק הכט החדש קרוב אליה”.

עופר וקנין

את ההבנה שלעיר יש בעיה בתחום החלו ראשיה להפנים בעשור האחרון. הסיבה, כמו תמיד, היא תחרות: המודעות הסביבתית, ועמה הכמיהה הגוברת לערים המציעות שפע של פארקים וגינות ירוקות לבילוי משפחתי ולפעילות פנאי, איימה להפוך את חיפה לאטרקטיבית פחות למשפחות צעירות. ערים אחרות שביקשו למשוך אוכלוסייה צעירה, החלו להשקיע בהקמת פארקים ענקיים, ולפרסם בגאווה את מספר המטרים הרבועים של שטחי ציבור ירוקים שעומדים לרשות התושבים. כוח המשיכה שלהן הניע את העירייה כבר לפני שמונה שנים להתחיל לטפל בבעיה.

כצעד ראשוני, ביצע צוות משרד מהנדס העיר והמחלקה לתכנון ארוך טווח בעירייה, בראשות אדריכלית הנוף זיוה קולודני, סקר מקיף שבדק את מכסות השטחים הפתוחים בחיפה, ודו”ח הביניים שלו הוגש ב-2005. הסקר פסל את הגישה שלפיה הוואדיות יכולים להחליף שטחי ציבור פתוחים, והצביע על העובדה שבמרבית השכונות הוותיקות של חיפה אכן קיים מחסור חריף בשטחי ציבור פתוחים. כך למשל, לפי הסקר, באזור תל מאנה יש 3.4 מ”ר שטחים פתוחים לתושב, בבת גלים 1.5 מ”ר ובהדר 0.5 מ”ר. לשם השוואה, באתר עיריית כפר סבא מתגאים ב–21 מ”ר ירוק לנפש, המהווים 1,800 דונם ירוקים.

הסקר גם הצביע על כמה נקודות אור ירוקות: בקרית אליעזר נמצאו שטחים ציבוריים נרחבים למדי, ברמה של 12.7 מ”ר לתושב, בין השאר בשל הימצאות אצטדיון הכדורגל העירוני במקום; והתכנון הבסיסי של השכונה, בת ה–50, שהוקמה כשיכון ציבורי עם שטחים פתוחים מסביב לבניינים וטיילות. הסקר המליץ לתת עדיפות לאיתור ותכנון שטחים פתוחים כמדיניות עירונית במהלך תוכניות בניין עיר והתחדשות עירונית, ובייחוד בשכונות הוותיקות הדר כרמל ובת גלים, שבהן יש מחסור אקוטי לשטחים פתוחים ציבוריים; איתור שטחים פתוחים נוספים שאינם בשימוש; וגיוס התושבים לקחת חלק בתכנון וחיזוק זיקתם לשטחים אלה.

מה זה בכלל שטח ציבורי ירוק

זה המקום אולי להסביר כיצד מחושב שטח פתוח ציבורי וירוק. לשטחים הפתוחים הציבוריים העירוניים יש שפע הגדרות ומיונים: נכללים בהם פארקים שכונתיים או עירוניים, שמורת נוף, גן שכונתי, קרקע חקלאית, אבל גם גן חיות או בית עלמין. הם מתחלקים לשתי קבוצות. הראשונה מיועדת לפעילות הפנאי. לפי התקן חלות עליה מכסות מינימום ‏(ראו תיבה‏) הנמדדות במ”ר לנפש, שנועדו להבטיח כי שטח הגנים יתאים להיקף האוכלוסייה.

ארגון אדם טבע ודין פירסם הנחיות המפרטות היכן הם צריכים להימצא. מההמלצות עולה כי גנים שכונתיים המשתרעים על שטח של שישה דונמים יהיו במרחק הליכה של 15 דקות מאזור המגורים, ואילו גן ששטחו עד 100 דונם ומשרת רובע מגורים, יהיה במרחק של עד 20 דקות הליכה, וכן הלאה. הקבוצה השנייה, של חלקים שגם הם מוגדרים שטח ציבורי פתוח אך לא נמדדים במכסות, היא כל מה שנראה ירוק אבל שימושי פחות: אזורים המשמשים שטחי חיץ, גינון שפרוש לאורך כבישים וכו’.

גיל גוטמן

המדריך גם הצביע על המשימות והייעודים של השטחים הציבוריים הירוקים, ובכללם הטבע העירוני, ש”אמורים להוות אזור נופש ומפלט לתושבי העיר, ליצור מקומות לגיבוש חברתי, לסייע בהקניית ערכים ועוד”. התקנים מחמירים ובודקים גם שמדובר בשטחים שמישים, ללא שיפועים או שמהווים חיץ.

לפני שאתם מתיישבים על ספסל בגינה ציבורית רגילה כדי להרהר בחיים ירוקים, זיכרו כי יש מונח נוסף: טבע עירוני. לפי “המדריך לתכנון וניהול תשתית טבע עירוני”, שחיברו איריס האן ועמיר בלבן ממכון דש”א, אזור טבע עירוני הוא כל שטח פתוח או בנוי שבו קיימות מערכות של חיים, צמחים והדומם שלהן. הנה נמצאה הגדרה גם לוואדיות של חיפה. גם לטבע עירוני יש תרומה רבה, כפי שנכתב במדריך: “הוא תורם לזהות הייחודית של העיר, מסייע בחינוך לאהבת הטבע, משמר מגוון ביולוגי, תורם לשיפור האקלים העירוני ועוד”.

לנתונים הירוקים יש גם משמעות כלכלית. צ’מנסקי מסביר כי הביקוש לירוק שווה הרבה כסף. הוא מספק דוגמה להבנת השווי הכלכלי של שטח ירוק, ומסביר כי “הדוגמה הקלאסית היא שכונת בבלי בתל אביב הצמודה לפארק הירקון. יש הבדל של עשרות אלפי דולרים בין דירות שהן בשורה הראשונה שפונה לפארק ודירות שהן פחות מ–300 מטר פנימה בשכונה. זה חוזר בכל עיר עם פארקים. בחיפה אנשים מוכנים להוסיף 10,000 דולר עבור דירה שיש לה נוף בלי הפרעות מהסלון לכיוון הים.

“יש מחקרים רבים בכל העולם שמראים כי אנשים מוכנים לשלם כסף רב על קירבה לשטחים ירוקים, קירבה לגנים שבהם ילדים יכולים לשחק, ובכלל קירבה לגנים כלשהם. מאידך, אני גר במרכז הכרמל וסובל מרעש 24 שעות ביממה מגן האם - במיוחד בקיץ. אין הכוונה לקונצרטים אלא הרעש של תיכוניסטים שצורחים כל הלילה. אנשים רוצים להיות ליד גן, אבל לא יותר מדי קרוב. אם קירבה לפארק הירקון מעלה את ערך הדירות באופן דרסטי, קירבה לגנים שבהם יש פעילות של ילדים וצעירים מורידה את ערכן. יש פונקציה של הערך, שבקירבה גדולה מדי הוא נמוך יותר, הערך עולה כשמתרחקים 300–400 מטר ואחר כך שוב יורד”.

תנופת פיתוח

בחיפה מכירים היטב את הנתונים ולפני כמה שנים החלו בתנופת פיתוח. לדברי חדוה אלמוג, ממלאת מקום ראש העיר ויו”ר ראש הוועדה לתכנון ובנייה, תפישת העירייה היא להשאיר את העיר ירוקה ולפתח פארקים במקומות שניתן. לדבריה, “אנחנו חיים בעיר מבונה וותיקה. צריך לבחון היכן ניתן להוסיף פארקים. בעשר השנים האחרונות נבנו שלושה פארקים חדשים: פארק הכט ובו 75 דונם, פארק שקמונה על שטח דומה וגן לאומי שקמונה. פארק נוסף שאותו קידמה עיריית חיפה הוא פארק הקישון, שבנוי על שטח של 100 דונם ליד מעגן הדיג במקום.

“שלושה פארקים נוספים נמצאים בתהליך תכנון: פארק נחל הגיבורים בנחל רושמיה בשטח של 20 דונם, פארק ואדי סאליב בשטח של 10 דונם ופארק נחל שיח. מזרחה משם, בערוץ הנחל, מתוכנן לקום סופסוף פארק מטרופוליני ענק של אלפי דונם שעיריית חיפה מקדמת. הפארק, שישרת גם את הערים מסביב, כבר קיבל את אישורי הוועדה המחוזית ויהיו בו פעילויות פנאי מגוונות. המטרונית שהחלה לפעול החודש תסייע לתושבים להגיע לפארקים ותעבור על יד ואדי סאליב, שיקמונה, הכט, לאורך העיר התחתית ועד לפארק המטרופוליני.

יובל טבול

“הפופולריות שבה התקבלו הפארקים החדשים מדגישה עד כמה היו חסרים. פארק הכט הוא אחד הפארקים שהעיר הצליחה לפתח בזמן קצר יחסית, וגרינשטיין, שתיכננה את הפארק, נזכרת כי “הוא היה מיועד להיות שטח ציבורי פתוח - מעין עורף לטיילת החוף בשקמונה. גם המיקום שלו בעייתי: בין תשתיות מסילה וכבישים, שמפרידות בינו לבין שכונות העיר ולבין הים. כשתיכננו אותו לא ידענו עד כמה הוא יהיה פופולרי. עוד לפני שהוקם כבר השתמשו בו, וכיום מזה שלוש שנים הוא פארק תוסס שנשחק מעודף שימוש. באים אליו מכל העיר - כל הצבעים, הדתות והעדות. ערבים עם יהודים דתיים ויאפים מהכרמל. יש בו מתקני משחקים, יש טיילת, ילדים באים עם האופניים, יש בריזה מהים והוא סגור ומוגן”.

העתיד של חיפה מבטיח עוד יותר: בכל השכונות החדשות שנבנות כעת בעיר צפוי להיות בלב השכונה פארק גדול. נווה דוד נבנית סביב פארק רמת הנשיא בשטח של 30 דונם, ובשכונת חיפה־דרום גם יהיה פארק. שכונה ותיקה שתקבל פארק עתידי היא קרית אליעזר, שבה יהרסו את האצטדיון ובמרכז השכונה שתיבנה יוקם פארק גדול.

לאלמוג קשה להסתיר את הרגש הפטריוטי. לדבריה, “ממפגשים שלנו עם התושבים, הם מדברים על כך שעברו לכאן בגלל הירוק, בגלל שהבתים מוקפים ירוקים. לכן נשמר גם את הוואדיות כשמורת טבע של שטח טבעי. כיום בכל הוואדיות יש שבילי הליכה, ומה שיפה זה שאתה מאפשר לאנשים ללכת בהם, ומצד שני שומר על הטבע בהם”.

גם זיוה קולודני, מנהלת היחידה לפיתוח נופי, מסנגרת על העיר. היא מסבירה כי “אי אפשר להשוות בין עיר שטוחה להררית, אבל האיכות של הירוק כאן שונה לגמרי. בהיבט הפיסי, העצים והירוק שיוצאים מהוואדיות לתוך העיר מעניקים ייחודיות ואיכויות של עיר ירוקה, שקשה להשוות עם פארקים, כי העיר כולה ירוקה ולאו דווקא מקומות ספציפיים. אבל ירוק הוא לא רק משהו פיסי אלא גם תחושה תודעתית - איך אתה חש במקום הזה. התחושה של העיר היא ירוקה, וגם לחוף הים, שמבחינת המדידה והתקן לא נכנס למשוואה, יש משמעות גדולה בחיים של התושבים”.

רן הלל

בנוסף, אומרת קולודני כי “הלא אי אפשר לערוך השוואה בהקצאות לצורכי ציבור בין גן שכונתי עם מרחקי הליכה של 500 מטר בעיר מישורית כמו גבעתיים, לבין חיפה שבה צריך לטפס 60 מדרגות כדי להגיע לגן שכונתי. לכן בחיפה אנו מעודדים פיתוח גנים מרובים בשטחים קטנים שאליהם ניתן להגיע בקלות יחסית”.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#