נתוני עסקות הנדל"ן של רשות המסים טועה ומטעה - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

נתוני עסקות הנדל"ן של רשות המסים טועה ומטעה

מאגר הנתונים של רשות המסים הונגש לציבור באינטרנט, אבל נתונים רבים בו חסרים ‏ולעתים שגויים‏

2תגובות

לפני כשלוש שנים נפתח מאגר עסקות הנדל"ן של רשות המסים לעיני הציבור הרחב - ועורר תקוות רבות בקרב המעורבים בשוק הנדל"ן.

סוף־סוף, חשבו לעצמם קונים ומוכרים פוטנציאלים, אפשר יהיה לראות את המחירים שבהם נסחרים נכסים אחרים בשוק, ולהחליט אם כדאי להצטרף לגל העסקות המתגלגל. סוף־סוף, קיוו הפעילים בשוק, יהיו די תצפיות על עסקות אמת שמהן אפשר יהיה להשוות באופן מושכל מחירים במיקומים שונים ובעלי תכונות שונות. סוף־סוף, דימיינו חוקרי הנדל"ן, יתאפשרו לימוד וניתוח של מגמות המחירים בישראל ואמידה נכונה של השתנות המחירים בכל נקודת זמן.

אלא שתקוות לחוד ומציאות לחוד. מאגר הנתונים של רשות המסים הונגש לציבור באינטרנט, אבל נתונים רבים בו חסרים ‏(ולעתים שגויים‏) באופן שאינו מאפשר הסתמכות ראויה עליו ולא ניתוח מהימן ותקף כנדרש.

איציק בן מלכי

הנה כמה דוגמאות לבעיות הרווחות במאגר: בכ–20% מהעסקות של דירות בבניינים לא מצוין מספר הקומות בבניין, בכ–40% מהן חסר מספר הדירות בבניין, וב–5% מהמקרים חסר מספר הבית ברחוב. ועוד, בכ–90% מהמקרים אי אפשר לדעת אם אין חנייה לדירה, או שדבר קיומה פשוט לא נרשם. למרבה הצער, בנכסים צמודי קרקע המצב לא טוב יותר - ובכ–70% מהעסקות לא נרשם שטח החצר; ב–40% מהן חסר נתון על מספר הקומות במבנה.

יתר על כן, גם הנתונים שכן מצוינים במאגר לוקים בבעיות. כך למשל, בעוד שהקומה של הדירה נרשמה בכל העסקות של דירות בבניינים, בכחמישית מהדירות ‏(שאינן מסווגות כדירות גן‏) נרשמה הקומה "אפס" - שיעור גבוה יחסית לדירות קרקע, מה שמרמז על רישום שגוי בחלק מהמקרים. בנוסף, בעוד ששטח הדירה נרשם בכל עסקות המכר של דירות בבניינים, ברובם המכריע של המקרים דווח שטח נטו בלבד, באחרים שטח ברוטו בלבד, ורק ב–5% מהמקרים נרשמו שני הנתונים.

אי הסדר השורר בנתונים מעלה את השאלה אם אפשר להסתמך על המשתנים שנרשמו במלואם בכל העסקות כגון גובה העסקה, מספר החדרים בבית ושנת הבנייה של הנכסים.

בשל הרישום הבעייתי, גופים כמו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מינהל הכנסות המדינה והשמאי הממשלתי הראשי, מסתמכים על חלקים שונים של מאגר הנתונים בחישוב השתנות מחירי הנדל"ן. עובדה זו מובילה באופן עקבי לתוצאות שונות - ולעתים אף סותרות - בחישוביהם.

אפשר אולי להתנחם בכך שהממצאים המתוארים כאן, המייצגים את 2012, חמורים פחות מהמצב ששרר בשנים שקדמו לה. עם זאת, תיקון הבעיות הקיימות כיום קריטי לא רק עבור הקונים, המוכרים ושאר הפעילים בשוק הנדל"ן. מאגר נתונים מפורט ומהימן יאפשר אמידה סטטיסטית תקפה של השתנות המחירים בשוק, וכן מחקר אקדמי יעיל על התנהגות המחירים.

בכל מדינה מתוקנת, נתונים אלה מאפשרים לקובעי המדיניות קבלת החלטות מושכלת המגיבה להתרחשות האמת בשוק הנדל"ן. להחלטותיהם השלכה ישירה על מצבם הכלכלי של משקי הבית. הגיעה העת שמשרד האוצר יקצה את המשאבים הנחוצים לעריכת רפורמה באיסוף ורישום של נתוני עסקות הנדל"ן בישראל, כך שגם כלכלתה תצטרף לרשימת הכלכלות המתוקנות שבהן נתוני הנדל"ן שלמים, מהימנים ופורים.

ד"ר בן־שחר הוא מרצה בכיר וחוקר במרכז לחקר העיר והאיזור; גולן הוא תלמיד תואר שלישי; שניהם בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם