עדיין מחכים לתיקון הגואל של תמ"א 38 - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
הבהלה לתמ"א

עדיין מחכים לתיקון הגואל של תמ"א 38

משבר אמון שורר בין הדיירים לקבלנים, העיריות מקצות משאבים לטובת העניין, הכדאיות מוגבלת ונקודתית והפוטנציאל רחוק ממימוש - אז איך ניתן להאיץ פרויקטים של תמ"א 38? הפתרון: כולם צריכים להרגיש שהרוויחו והממשלה צריכה לשמש מבוגר אחראי

38תגובות

בחודשים האחרונים נדמה שתמ"א 38 נהפכה לנושא החם והאטרקטיבי ביותר בענף הנדל"ן. על רקע הימשכות משבר הדיור, הגיע הזמן להירגע קצת ולבחון את התופעה בראייה רחבה יותר, של עלות־תועלת ציבורית.

כיום עוסקים בתמ"א 38 עשרות גופים ייעודיים. גם חברות נדל"ן כמו אשדר, אזורים, תדהר, קרסו נדלן, אלמוג כ.ד.א.י והאחים גינדי, פתחו מחלקות ייעודיות; משרדי עורכי דין החלו להתמחות בענף, ובשנתיים האחרונות הוקמו כמה קרנות ייעודיות לנושא. הנושא נהפך למושא השקעות נחשק לבעלי הון מישראל ומחו"ל. אפילו משרד האוצר שוקל להקים קרן ייעודית.

העיריות באזור המרכז אף הן אינן אדישות, ופתחו מדורים מיוחדים במחלקות הרישוי. חלקן אף היקצו לכך תוספת כוח אדם, כדי לקצר את לוחות הזמנים. הבולטות ביותר הן רמת גן, גבעתיים, הרצליה, בת ים, חיפה, ראשון לציון, רעננה והוד השרון. מי שעובר ברחובות רעננה שגולשים לאחוזה למשל, מבחין בשלטי הענק שמפרסמים פרויקטים כאלה מדי כמה מטרים. הוד השרון הגדילה לעשות ואישרה במועצת העיר לפני כמה חודשים תוספת של עד חמש קומות וחצי לכל בניין.

עופר וקנין

עיריית תל אביב עדיין יושבת על הגדר ומנסה להתמודד עם הלחץ מהשטח ומבעלי נכסים, שלא מוכנים לקבל את ההסברים בדבר הסתירות שיש עדיין ליישב בין התמ"א - תוכנית הרובעים - לבין תוכנית המתאר שהופקדה לא מכבר. בירושלים כמעט שלא שמעו על התמ"א, וכנ"ל בבני ברק - שם חוששים להפרעות ב"שלום בית" בין שכנים שהתמ"א עלולה לחולל. התמ"א מאפשרת לעיריות להכין תוכניות מפורטות ליישום, אך לא כל הרשויות מזדרזות להכינן.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

שמאי המקרקעין אינג' חיים גלנצר, יו"ר המכון לשמאות והנדסה המלווה פרויקטי תמ"א רבים, מציין כי הסיבה העיקרית לדשדוש של פרויקטי תמ"א נובעת ממשבר האמון בין הדיירים ליזם. הדיירים סבורים כי היזם גורף עליהם רווח גדול, ומאידך היזם מתמרמר כי "הדיירים הם פרזיטים: לא משלמים אפילו שקל אחד ודורשים רק שיעשו להם". קיום של גורם מתווך בין הצדדים בדמות חברה מנהלת עשוי לסייע.

ועדי בתים משותפים שעדיין לא נדרשו לנושא, משום מה, זוכים לביקורי בית של מתווכים למיניהם. כמובן שגם השכנים לא נשארים אדישים. לכ–90% מהתוכניות הוגשו התנגדויות על ידי בעלי עניין, שלא לדבר על תופעת הדייר הסרבן בבניין עצמו. פסקי דין של מערכת המשפט מטילים קנסות גבוהים על הדייר הסרבן עד שיתרצה.

נעבור כעת לערוך סיכום ביניים בראייה ענפית: בדו"ח מעקב של משרד הפנים שמסכם את התקופה מאז אישור התמ"א לראשונה ועד סוף 2012, דווח על 776 הגשות של תוכניות ‏(למבנים‏), שמתוכן אושרו 477. יותר משליש מכמות זו מדווחת מהשנה האחרונה. התוכניות הן במחוזות תל אביב, המרכז וחיפה; ואילו מחוזות הפריפריה - הצפון והדרום - עדיין מחוץ למשחק. הגידול צפוי להימשך השנה בקצב מואץ.

בשנים הראשונות ועד 2011 ביצועי התמ"א היו דלים והתוכנית זכתה לביקורות בציבור וממבקר המדינה. המפנה חל ב–2011, עם פרסומו של תיקון מספר 3 לתמ"א, שהרחיב משמעותית את מסגרת הזכויות מעבר לתוספת של קומה וחצי לפי התוספת המקורית, וכלל תיקונים חשובים כמו אופציה מסוימת של ניוד זכויות למגרש אחר, אופציה של הריסה ובינוי תוך הכללת זכויות בנייה שלא נוצלו מתב"עות מאושרות והקלות מסוימות. חקיקת מיסוי משלימה ‏(חלקית‏) מתבטאת בפטורים ממע"מ, מס שבח והיטל השבחה.

עוד ניתן להיווכח כי המסלול המכונה "מסלול 2", שכולל הריסה ובינוי מחדש, נהפך לפופולרי בהדרגה, ובמחוז תל אביב הוא מהווה כבר 30%–40% מהבקשות בוועדות. זה מסלול של מיני פינוי־בינוי בסמכות ועדה מקומית בלבד, שמשמעו קבלת היתר בנייה בתוך שנה־שנתיים. לאחר שתיושם הרפורמה ברישוי של משרד הפנים, מובטח אישור בתוך שלושה חודשים. אין ספק כי פתרון שכזה עדיף בהרבה על שיפוץ בניין ישן, אך הבעיה היא שהכדאיות במסלול זה עדיין מוגבלת ונקודתית. הכדאיות מביאה להתמקדות ביישובים כמו תל אביב, גבעתיים, רעננה וכו'.

כותב שורות אלה וגלנצר סבורים כי פרויקטים מסוג מיני פינוי־בינוי הם כדאיים רק כשמספר הדירות המקורי הקיים נמוך ושטח הדירה הממוצע אינו גדול. כלל אצבע ידוע הוא שפרויקט כלכלי הוא זה שבו ניתן לבנות פי שלושה מכמות הדירות הקיימת.

יותם רייך

ואולם בסיומו של דו"ח המעקב האחרון של משרד הפנים, מצוין כי הפוטנציאל של כל התוכניות באופן מצטבר עד השנה מגיע בקושי ל–4,000 דירות - פחות מ–10% מצורכי התחלות הבנייה המינימליות שהממשלה רואה עצמה מחויבת לספק לענף מדי שנה. ארגון הקבלנים ביצע סקר שלפיו עד כה מטופלים רק 3.5% מפוטנציאל המבנים שזכאים לתמ"א.

זה המקום לקבל פרופורציה, לחזור למקורות ולכוונות המדיניות של תמ"א 38, שאושרה לראשונה ב–2005. הכוונה המקורית היתה לאפשר פתרון מימוני לצורך של בעלי בתים להשקיע בחיזוק סיסמי להגנה מפני רעידות אדמה, בהיעדר יכולת להקצות לכך תקציבים ממשלתיים. במשך הזמן - ובייחוד לאחר מלחמת לבנון השנייה ‏(וגם לאחר מבצע עופרת יצוקה ובהמשכו‏) - התעוררה גם המודעות הציבורית והפרטית לנושא המיגון, ולצורך לטפל בפער של מאות אלפי דירות שנבנו עד 1991 ללא ממ"דים. הנושא לא זכה עד היום להתייחסות ישירה, אף שפיקוד העורף ניסה לקדם תוכנית לאומית בזמנו.

כולם כבר הפנימו שהפריפריה יכולה לשכוח מתמ"א 38, והביקושים מתמקדים בתל אביב ובטבעת הראשונה של גוש דן ובחלק מערי השרון, שבהם מחירי דירות 4 חדרים שמתקרבים ל–2 מיליון שקל לפחות ‏(יותר מ–17 אלף שקל למ"ר‏). הסיבה נגזרת ממודל כלכלי שמכוון להגיע על הנייר לרווח יזמי של 25%–30% על העלות, כולל התמורה לבעלי הדירות הקיימים, במתכונת של מעין עסקת קומבינציה. ביישובים או בשכונות שבהן רמת המחירים נמוכה מ–14–15 אלף שקל למ"ר, אין כמעט כדאיות כלכלית למימוש תוכניות לפי תמ"א 38 ‏(ראו גרף‏).

הבהלה לתמ"א 38 משכיחה מאתנו את העובדה שהיא לא נועדה במקור להרחיב את מלאי הדיור במדינה. היא בוודאי לא נועדה להפוך לאפיק השקעה המתחרה בשוק ההון. העובדה המצערת היא שתוכניות פינוי־בינוי רבות, שהן סקסיות פחות, מדשדשות במקום כבר שנים במסדרונות ועדות התכנון, למרות העדיפות המוחלטת שלהן מכל בחינה שהיא, ועדיין ניתן לספור על אצבעות שתי הידיים את התוכניות שכבר ניתן לראות מתבצעות בשטח. לדוגמה, תוכנית לפינוי־בינוי של שכונת הרומנים בנתניה הגיעה רק באחרונה להפקדה, לאחר כ–15 שנה של ניסיונות נפל - עד שהשכילו לקבל פתרון יצירתי של מעין ניוד זכויות למגרש פרטי בייעוד חקלאי שיזמה העירייה. המחבר ומתכנן הערים קובי יסקי ‏(יסקי־מור־סיון אדריכלים‏) שהרבה לעסוק בתוכניות פינוי־בינוי סבור כי מצער שלא משתמשים בפתרון מעין זה ‏(הכותב היה חבר בצוות התכנון והניהול של הפרויקט הנ"ל בנתניה ככלכלן ומתכנן).

לפי הערכות גסות שעדיין נבחנות, יש פוטנציאל בלתי ממומש של כחצי מיליון דירות במרכזי הערים. בפועל, הרב־שיח בין השחקנים העיקריים ‏(בעלי דירות־יזמים־רשויות מקומיות־ממשלה‏) הוא עדיין בבחינת דיאלוג בין חירשים. החסמים המבניים בתחום תוכניות ההתחדשות העירונית הם רבים וכוללים, בין היתר:

- קהיליית תכנון שלא הפנימה ברובה את הצורך הלאומי להיכנס לעידן הציפוף העירוני - ובייחוד לנוכח המחסור היחסי בקרקעות מדינה באזורי הביקוש.

- רתיעה של הרשויות המקומיות שאינן ערוכות להשלכות האורבניות של תכנון מחדש מסיבי, וחוששות מהפרת האיזון הפיסקלי ‏(בין ארנונה למגורים וארנונה עסקית‏) ומהיעדר משאבים לפיתוח. תמ"א 38 לא פטורה גם מהיטל השבחה. תוכניות פינוי־בינוי, לעומת זאת, זוכות לפטור מהיטל השבחה.

- התנגשויות בין האינטרס היזמי למכפילים ‏(היחס בין מספר הדירות המתפנות והחדשות‏), לבין האילוץ התכנוני שלא לעבור קו אדום מסוים של צפיפות תכנונית בשטח ‏(ראו גרף‏).

- חשדנות וקונפליקטים בין הגופים היזמיים לבעלי הדירות ‏(שחלק לא מבוטל מהם הם בחזקת משקיע‏). חסרים עדיין כמה השלמות ותמריצים בתחום המשפטי ובתחום המיסוי.

- קשיי מימון של חלק מחברות הבנייה, התלויות באשראי בנקאי הנמצא במשורה.

מה הפתרון? אין מנוס מלהגיע למצב של WIN–WIN בין כל השחקנים, ומי שצריך לקבל את תפקיד המבוגר האחראי הוא כמובן הממשלה, אולי במתכונת תמ"א או תוכנית אב להתחדשות עירונית.

הממשלה אימצה ביוני החלטה של קבינט הדיור שכוללת בין היתר קביעת יעדים כמותיים ל–2024 ‏(כ–10,000 יחידות דיור חדשות במסלולי התחדשות עירונית; הנחיה למשרדי הממשלה לפעול להסרת חסמים ולהגברת הישימות הכלכלית של התוכניות; הנחיות לרשויות המקומיות בעניין היטל השבחה; ומערך מעקב ובקרה תקופתי.

המשמעות היא שמודעות לצורך בהיערכות חדשה שתשנה את המגמה הנוכחית אכן קיימת. כעת נדרש מאמץ לאתר פתרונות יצירתיים שיתגברו על הבעיות האלה, בבחינת סוף מעשה במחשבה תחילה.

הכותב הוא כלכלן אורבני, מנהל חברת י.ק - תכנון כלכלי בע"מ, לשעבר כלכלן בכיר באגף התקציבים במשרד האוצר ובחברת שיכון ובינוי, והשתתף בצוות התכנון הראשון של תמ"א 38



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#