מה עושה הממשלה כדי לעזור ליותר מ-2 מיליון שוכרי דירות בישראל?

בעוד שהנתונים מלמדים על עלייה של עשרות אחוזים במחירי השכירות, נמנעת הממשלה מכל פעילות ממשית בתחום, ומשקיעה מאמצים בתוכנית העתידית לדיור של לפיד ■ התוצאה: אפס רגולציה, ומידע מוגבל על אופי שוק זה

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

בשבועות האחרונים תופס הדיון הציבורי בתוכניתו הגרנדיוזית של שר האוצר, יאיר לפיד, לקדם הקמת 150 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך, חלק ניכר מתשומת הלב הציבורית, כמו גם את זו של פקידי הממשל העוסקים בדיור. על רקע המאמצים האינטנסיביים בנושא, אי אפשר להתעלם מחוסר העניין המתמשך של מקבלי ההחלטות בנעשה בשוק, שמוגדר אלטרנטיבה לרכישת דירות. בניגוד לשוק הדירות, שעמוס במידע ובניתוחים מגורמים רבים, שוק השכירות מאופיין בסקר אחד רבעוני של הלמ”ס - וזהו. מעבר לכך, אין למעשה כל מידע אמיתי אודותיו.

כל זאת, אף ששוק השכירות - לא זה שמתוכנן על ידי קבינט הדיור, אלא הנוכחי, המתבסס על דירות בבעלות פרטית של משקיעים, מהווה חלק בלתי נפרד מחיי מאות אלפי משקי בית ויותר מ–2 מיליון אזרחים בישראל, ובהם מרבית האזרחים בני 35 שנה ומטה.

כתוצאה מכך, לא רק הידע על השוק הזה דל, אלא גם הרגולציה, או ליתר דיוק - החוסר בה. נכון להיום, יחסי השוכרים־משכירים מתבססים כמעט רק על כללי השוק, ללא רגולציה מצד המדינה. בדו”ח האחרון שפירסם OECD על מדיניות הדיור של החברות בו, דורגה ישראל במקום הלפני אחרון בשני המדדים למידת הרגולציה המדינתית בשוק הדיור להשכרה.

כתבות נוספות באתר TheMarker:

רוצים להשפיע על הדמוקרטיה הישראלית? תגורו בחו"ל

"חיים פעם אחת, קיבינימט. אנשים פה הולכים לעבודה וסובלים"

תל אביב - 48% מתושבי העיר גרים בשכירותצילום: דודו בכר

אין זו הפתעה, אם כן, כי מחירי השכירת ממשיכים לעלות, ומנתוני הלמ"ס עולה כי השכירות הממוצעת עלתה ב–49% מסוף 2007. בתל אביב המחירים עלו בשיעורים גבוהים יותר - הממוצע הכללי של שכר דירה בעיר עלה ב–56%, לרמה של 5,174 שקל בממוצע לחודש. מחירי השכירות של הדירות האהודות ביותר על השוכרים - בנות 3 חדרים - עלו בשיעור של 58% מאז סוף 2007, והם מגיעים ל–4,741 שקל לחודש בממוצע.

נכון שעליית מחירי השכירות רחוקה מעליות מחירי הדירות, אבל מעבר לנטל הכלכלי, השוכרים חשים את לחצי השוק הזה גם בחוזי השכירות, שנהפכים מעיקים יותר ויותר מדי שנה. הדבר מתבטא בצורה של סעיפים חדשים שמוכנסים אליהם, ושהמשמעות של רובם היא הגדלת הנטל על שוכרי הדירות, מעבר לשכר הדירה ולתשלומים השוטפים שמוטלים עליהם גם ככה.

ואולם לאחר שנים רבות של קיפאון, ניתן לזהות סימנים ראשונים לכך שבמשרד הבינוי והשיכון מבינים כי זו מציאות אנומלית. מזה חודשיים שבמחלקה המשפטית של משרד השיכון מגבשים, בשיתוף משרד המשפטים, נוסח חוזה אחיד, שיהווה חוזה סטנדרטי להשכרת דירה בישראל. ואולם לפחות בשלב זה אין מטרת המהלך לחייב את בעלי הדירות והשוכרים בחתימה אך ורק על הנוסח האחיד שתיצור המדינה.

עם זאת, יחויב בעל הדירה בחוק המתגבש להדגיש בחוזה שיציע לשוכר הפוטנציאלי כל חריגה ושינוי שיבצע בנוסח החוזה שיצר, לעומת הנוסח האחיד. בכך תוצג בפני השוכר תמונה מדויקת יותר באשר לנקודות שבהן עלול החוזה החדש לקפח את זכויותיו, והדבר עשוי להקל עליו לבחון את החוזה, ולהשוות עם חוזים אחרים שמוצעים לו.

מי שכבר נוקט צעדים אופרטיביים לחיזוק מעמד שוכרי הדירות ושמירה על זכויותיהם הוא עיריית תל אביב, שבמסגרת פעילותו של מרכז הצעירים התרבות והפנאי שפתחה לפני כשנתיים, מזא"ה 9, מספקת מגוון שירותים לשוכרי דירות. בין השירותים הניתנים במרכז: מידע אודות אפשרויות השכרה, נוסחי חוזה מומלצים וייעוץ משפטי המסובסד ברובו על ידי העירייה.

לדברי סגן ראש העירייה מטעם סיעת רוב העיר, עו"ד אסף זמיר, אחת ממטרות הקמת המרכז ‏(שעוסק בעוד מגוון תחומים שלא קשורים לדיור‏) היה הסדרת שוק השכירות בעיר, ככל שמאפשרת העובדה שסמכויות החקיקה הראשית אינן בידי העירייה. "עד היום, בכל חוק שניסו לקדם בכנסת להסדרת מעמד השוכר היה רכיב של הקמת נציבות שכירות עירונית. עד היום כל ניסיון חקיקה שכזה הופל בכנסת, אך החלטנו בכל מקרה להיות הרשות המקומית הראשונה שמקימה מרכז כזה, אף שכאמור סמכויותינו מוגבלות".

אילו סמכויות היית מעוניין שיהיו לרשות כזו, שכיום עדיין אין לה?

מחירי שכירות לדירות 2.5-3 חדרים בת"א, לחודש

"התפקיד של רשויות מסוג זה הוא לעסוק בהגנה על שוכרים, ומכאן נגזרת הסמכות לחייב קיום אפשרות לחוזה רב־שנתי, פיקוח על העלאה מבוקרת של השכירות משנה לשנה, והגדרת התנאים המינימליים שעל דירה לעמוד בהם כדי שתהיה ראויה להשכרה - למשל רמת ניקיון וסניטציה מינימלית. זה לא קיים כיום בתל אביב, ואלה שירותים שמרכז הדיור ישמח להעניק לשוכרים, ככל שהממשלה תסמיך אותו".

נראה כי נושא הסדרת שוק השכירות רלוונטי עבור תושבי תל אביב יותר מאשר עבור תושבי כל עיר אחרת בישראל. על פי נתוני הלמ"ס, 48% מכלל תושבי העיר - כ–200 אלף איש - מתגוררים בדירות שכורות, ובהם 82% מתושבי העיר בטווח הגילים 18 עד 35. בנוסף, על פי נתוני מרכז הצעירים של עיריית תל אביב, מאופיין טווח גילים זה בתדירויות גבוהות של מעבר דירה, כש–25 אלף צעירים עוברים דירה מדי שנה בתל אביב־יפו, 14 אלף מתוכם עוברים אל ומחוץ לעיר, ו–11 אלף עוברים בין דירות בתוך העיר.

לטענת זמיר, שיעורי התחלופה אינם מקריים, ולא נובעים מנטייה מיוחדת של צעירי העיר לנדודים, אלא מאופי החוזים שעליהם הם חתומים. יותר מכל, הוא טוען, אחראית למצב היעדר האופציה להארכת החוזה לרובם, וגם כשהתנאי קיים - הוא מוטה לרעתם. "לא פעם אנו רואים חוזים שסעיף מתן האופציה עוות בהם על ידי בעל הנכס, באופן שמעניק לדייר אפשרות של אופציה לשנה נוספת, 'אך ורק בכפוף למשא ומתן על גובה שכר הדירה עם בעל המושכר', או ניסוחים בסגנון דומה. הרי ברור שהתוספת מעקרת את האופציה מתוכן, אם כל שנה בעל הבית יכול להעלות את השכירות כרצונו, באופן החורג מיכולותיו הכספיות של השוכר".

בכך, לטענת זמיר, נפגעת זכות השוכרים ליציבות מקום המגורים, שלה השלכה על תחומי חיים נוספים. הוא מסביר כי "נניח ששכרתי דירה עם סלון גדול. האם אשקיע ברכישת ספה מתאימה כשאני לא יודע אם בעוד שנה אני עדיין בדירה? האם אשקיע בעיצובה? וזה עוד לפני שהגענו לסוגיית המשפחות עם הילדים, שרושמות אותם לבתי ספר על סמך שיקולי מקום המגורים. כל מעבר שכזה יוצר להן בלגאן שלם".

על רקע זה, מוצא זמיר את העיסוק המוגבר של המדינה בעידוד בניית פרויקטים להשכרה לטווח ארוך, מעט סר טעם. לדבריו, "לפני שמדברים על דיור בר־השגה צריך להבין שיש פה שוק בעל ממדים עצומים, שהסדרתו תביא לשינוי עצום ביכולת הצעירים לחיות פה ולהתקיים בכבוד. מדובר בנושא רגולטורי לגמרי, עם מעט עלויות, אם בכלל, למדינה".

ואולם לא כולם שותפים לדעת זמיר. כך למשל, מנכ"לית רשת אנגלו סכסון, עדינה חכם, טוענת כי כל יוזמת פיקוח על חוזה שכירות אינה ישימה, ואף לא הוגנת. היא מסבירה כי "המשכיר יכול לקבוע בחוזה שהשוכר חייב לקפוץ 40 פעם ביום על רגל אחת. רוצה - תיקח; לא רוצה - אל תיקח. אם יש לי נכס, זכותי לעשות בו מה שאני רוצה כל עוד זה לא פוגע באחר. המשכיר השקיע כסף וזכותו לראות תמורה לכספו".

המדינה אינה רשאית לקבוע את כללים שלפיהם השוק יתנהל?

"אם המדינה רוצה ליצור שוק מפוקח, אדרבא - שתסדיר את הנושא באמצעיה שלה, ושלא תעשה זאת על גב בעלי הדירות. אם היא חושבת שאנשים צריכים להישאר 20 שנה במחיר קבוע בדירה, זה בסדר. שתבנה פרויקט להשכרה לטווח ארוך או שתיצור תנאים שיעודדו יזמים להקים כאלה".

עם זאת, לדבריה, אין סיבה שבמהלך המשא ומתן ייכנע השוכר לכל גחמות בעל הדירה, וזכותו להתעקש על סעיף אופציה אמיתית. היא טוענת כי יש "לקבוע בחוזה תוספת שכר דירה של עד 200 שקל או עד 5% - ואז זו אופציה אמיתית להארכתו".

מה עושים באזורים שבהם הביקוש עולה משמעותית על ההיצע? איך אפשר לדרוש אופציה כשהכוח נמצא בידי בעל הנכס?

"אני לא מסכימה לקביעה. גם בעל הנכס רוצה שוכרים שנראים לו. יש לא מעט שוכרים שהצ'קים שלהם חוזרים, שהורסים נכסים, שעושים רעש לשכנים ולעתים אפילו פותחים עסק בנכס המושכר מבלי ליידע את הבעלים. בעל הבית ממש לא רוצה את הצרות האלה, לכן גם לשוכר טוב יש כוח בידיים. בעל הבית אמור להיות מעוניין שיישאר. בסופו של דבר חוזה הוגן אמור להגן גם על השוכר וגם על המשכיר".

הצעות מחמירות יותר בנוסח הגבלת שכר דירה, נדונו אמנם בחדרי חדרים, אבל נידחו על הסף על ידי משרד המשפטים. לטענת המשרד, מדובר בקניין פרט, והמדינה אינה רוצה להתערב בו.

מכאן ברור כי חיי שוכרי הדירות בעתיד הקרוב ימשיכו להיות קשים, אבל לראשונה נראה כי המדינה מגלה מודעות כלשהי למצוקתם.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ