מי מרוויח מתמ"א 38 ללא הגבלה ברמת גן? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מי מרוויח מתמ"א 38 ללא הגבלה ברמת גן?

ועדת הערר שדנה בתוכנית אישרה את יישומה לשנה, אך דרשה מהעירייה לבדוק את השפעותיה העתידיות ■ במקביל עולה שוב הוויכוח אם תמ"א 38 היא תוכנית או פלטפורמה לרווחים

50תגובות

השבוע אישרה ועדת הערר של מחוז תל אביב תוכנית שיזמה עיריית רמת גן ב–2010 ‏(תוקף פג בסוף 2012, ולאחר שהעירייה ביקשה להאריכה - הוגשו נגדה עררים‏), שמטרתה לעודד ביצוע פרויקטי תמ"א 38. העידוד מתבטא בהגדלת זכויות בנייה מעל הקומה היחידה שמוסיפה תמ"א 38. בכך הקדימה רמת גן את תיקון 3 לתמ"א 38, שנכנס לתוקף רק ב–2012 - תיקון שמאפשר הוספת עד 2.5 קומות.

התוכנית שיזמה עיריית רמת גן ‏(רג/340/ג/30/א‏) מגדילה את מספר יחידות הדיור שאפשר לבנות בקומות הנוספות שנבנות, וההגבלה היחידה היא שטח הדירות - לא פחות מ–60 מ"ר, כולל ממ"ד ומחסן. התוכנית עוררה התנגדויות מצד חברי מועצה ותושבים ברמת גן, שטענו כי מדובר בהוספה משמעותית של דירות ללא בדיקה אם התשתיות הקיימות נותנות מענה לבנייה החדשה. המתנגדים הגישו עררים לוועדת הערר, שאישרה את התוכנית למשך שנה אך דרשה מהוועדה המקומית רמת גן, שאם תרצה להאריך את תוקפה לצמיתות או לתקופה ארוכה יותר, להכין תוכנית מסודרת שתבדוק את השפעתה על הסביבה.

הסיפור הזה מעלה כמה שאלות סביב השפעות מרחיקות לכת של תמ"א 38. העיקרית שבהן היא עקיפת תוכניות קיימות וקביעת מציאות תכנונית חדשה, שלא בדרך של תכנון מסודר, שלא כוללת מענה לצרכים החדשים בתחומי התשתיות ומוסדות הציבור.

אייל זילבר

כתבות נוספות באתר TheMarker

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

כך הפכה השכונה החיפאית שיועדה לזוגות הצעירים ללהיט של משקיעים

פוטנציאל לא ממומש: גרים בגדרה, חולמים על זכרון יעקב
 

הגרסה הראשונה של תמ"א 38, מ–2006, איפשרה לחזק מבנים ישנים בלבד ולהוסיף קומות מעליהם. תיקון 2 לתמ"א, שנקבע כשלוש שנים מאוחר יותר, איפשר ליזמים להרוס את הבניין ולבנות במקומו חדש. תיקון זה, שמכונה תמ"א 38/2 הוא למעשה פינוי־בינוי בממדים קטנים. הרציונל מאחורי התיקון הוא שתמיד עדיפה הקמת בניין חזק על פני התהליך המורכב של חיזוק מבנה. מאחר שהמטרה הרשמית של ההריסה היא חיזוק מפני רעידת אדמה, הזכויות הנוספות שמעניקה תמ"א 38 חלות בו.

כדי שפרויקטים של התחדשות יהיו כלכליים, צריך להוסיף ליזמים דירות. התמורה ממכירת הדירות משמשת לכיסוי עלויות הפרויקט ולרווח היזמי, ואילו הדיירים בבניין מקבלים דירות חדשות יותר, בניין מחוזק ובדרך כלל גם הגדלה של הדירה וחניות.

סעיף משמעותי לתמ"א 38, שנמצא בלב הסיפור הנוכחי, הוא סעיף 23 שמעניק לעירייה סמכות לשקול את מספר הדירות הנוספות המתאים כדי להפוך את הפרויקט לכלכלי. במלים אחרות, לעירייה ניתנה אחריות לקבוע את כמות הדירות שיוקמו בכל פרויקט.

החלטת העירייה לאפשר ליזמים להקים דירות קטנות יחסית של 60 מ"ר, מאפשרת הוספת מספר רב של דירות לכל פרויקט, מבלי שתטרח לבדוק את השפעת התוכנית על הבתים, הרחובות והשכונות שבהם ממומשת התוכנית. הדבר מעלה את השאלה אם אכן מדובר בתוכניות סבירות, חיוניות ואף מצילות חיים, או שמא מדובר בבמה ליוזמות נדל"ניות פרועות.

החברה לחיזוק מבנים

"חבל שעיריות אחרות לא עושות מה שאנו עושים, כי רעידת אדמה תהיה בטוח וככל שתושבים יחזקו את בתיהם, יותר חיים יינצלו. אני מאמין בזה באמונה שלמה", עונה מהנדס העיר רמת גן, חיים כהן.

על השאלה אם לא כדאי לבדוק את ההשלכות של הבנייה על השכונות לפני מתן אישורי הבנייה, משיב כהן: "מספיק עם המשחקים והמחשבות. צריך לחזק עכשיו. כל שאר הערכים בטלים לעומת המטרה המיידית הזו. המטרה מקדשת את האמצעים כי חיי אדם תלויים בדבר הזה ואין כרגע דרך אחרת לבצע זאת. הממשלה קידמה את תמ"א 38, ולזכותה ייאמר שהיא משפרת אותה כל הזמן, למשל עם תיקון 2".

כהן משבח את החופש שנתנה המדינה לעיריות להחליט כמה דירות להוסיף: "תוצר הלוואי של תיקון 3 התמ"א הוא מנוף להגדלת היצע הדירות בתוכניות המקומיות של כל עיר. זה המכשיר נכון והעיקרי למאבק במחירי הדירות. אני חסיד גדול של התמ"א".

"חניות זה הדבר האחרון שמעניין אותי"

רמי זרניגר

על הטענה שגם אם התוכנית נכונה היא לא מביאה בחשבון השפעה על הסביבה, על עומסי התנועה, חניות ומבני ציבור, כהן עונה בנחרצות כי "חניות זה הדבר האחרון שמעניין אותי. יש תחבורה ציבורית מצוינת שאני משתמש בה, יש את האפליקציה מוביט ‏(בניית מסלול בעזרת תחבורה ציבורית‏), יש אופניים ויש רגליים. כל מי שעומד בפקק עם מכוניתו ששוקלת טונה וסוחבת אדם אחד ששוקל 80 קילו - מגיע לו.

"אני לא רואה שום דבר שעלול להיפגע. אין לנו שום בעיה עם מבני ציבור ושטחים ירוקים. לאף עיר חזקה לא תהיה בעיה. זה נכון בעיקר בערים הצפופות והגדולות במחוז תל אביב, ירושלים, חיפה ובאר שבע. האנשים שייפגעו מרעידת אדמה הם בתל אביב וברמת גן, כי פה נמצאים האנשים - הם לא נמצאים באזור השבר הסורי־אפריקאי. הבעיה היא במקומות עתירי אוכלוסייה. אלה ערים חזקות שיכולות לדאוג לכל הנדרש מבחינת שטחי ציבור. אנו יכולים לשכור או לקנות מבנה ולהפוך אותו למבנה ציבורי במקרה הצורך, וגם שטחי ציבור כיום זה לא מה שהיה פעם. פעם היו משרדי מפלגה, מועצת פועלים, מרכזיות של בזק ומרפאות. צריך לעשות רפורמה במושגים הבסיסיים של מה זה שטחים ירוקים ומבני ציבור.

"אנו יכולים להוסיף דירות ללא מגבלה כי אנו מספיק אחראים לדאוג לצורכי ציבור. אנו יכולים בהחלט ללא מחקרים גדולים להגדיל את האוכלוסייה".

כהן אומר שיש ברמת גן 5,000 בניינים שעומדים בתנאי הסף של תמ"א 38. "אנחנו מובילים בישראל מבחינת היקף תמ"א 38, אבל האחוז קטן - יש קרוב ל–400 בניינים בטיפול בהיתר או הגשת בקשות, שזה קצת פחות מ–10%. ב–2012 הוצאנו היתרים ל–50 בניינים וקרוב ל–800 דירות, והמספר כולל את הדירות הקיימות ‏(כ–570 דירות חדשות ר.ס‏)".

מנתונים אלה ניתן להבין עד כמה תמ"א 38 יכולה להשפיע על רמת גן: מ–5,000 בניינים ניתן לבנות 80 אלף דירות לטובת אוכלוסייה של 180 אלף איש. את כהן הנתונים לא מרגשים. "לא צריך להיבהל מהמספרים", הוא אומר. "אסור גם לחשוב במושגים ארכאיים של צפיפות דירות לדונם אלא מספר תושבים לדונם - זה המדד המקובל לצפיפות בעולם. יכולים להיות מצבים קיצוניים כמו בני ברק, שלכאורה אין בה צפיפות של הרבה דירות לדונם, אך היא אחת הערים הצפופות בישראל; או בקיצוניות השנייה תל אביב, שבה יש דירות שגר בהן אדם אחד".

ד"ר נילי שחורי, מתכננת ערים, תומכת ביזמות, בהתחדשות עירונית ובהגדלת זכויות הבנייה, אך מסתייגת מהדרך שדוחקת את האינטרס החברתי לשולי השיח. "עיקר הבעיה של תמ"א 38 היא שהיא בדרך כלל נעשית באופן נקודתי והשיקולים החברתיים נלקחים פחות בחשבון. שיקולים כמו כיצד משפיע הציפוף. בראייה נקודתית, השיקולים הם כלכליים. ברמת המגרש קשה מאוד לאזן בין אינטרס הכלכלי לחברתי. האיזון אפשרי רק כשבודקים שכונה או עיר, ואז אפשר אולי לנייד זכויות בין מגרשים או לתת מענה לצורך חברתי בסביבה הקרובה.

"תחבורה ציבורית היא לא תחליף אמיתי לרכב"

"אני בעד שיקולים כלכליים כי הם מניעים את המשק. הם מניעים תהליכים אך צריך איזון. אי אפשר לפעול רק משיקולים כלכליים. הראייה צריכה להיות רחבה יותר", טוענת שחורי. "יכול להיות מצב שבו מוסיפים זכויות בנייה למגרש שאין לו כושר נשיאה, שלתושבים אין חניות, שירותים ציבוריים ושטח ירוק.

"לפעמים מתחם צפוף מדי גורם נזק. אם נכנסות יותר מכוניות לרחוב גם השכנים סובלים. צריך לראות את תשתיות העל - כבישים ומערכת ביוב - שצריכות לעמוד בעומסים. עיקר הבעיה היא שההיבטים החברתיים הם תמיד אחרונים בתור, כי תהליכים מתקדמים יותר מהר כשמסתכלים על ההיבט היזמי־כלכלי. קשה לכמת לכסף את המשמעויות החברתיות ואיכות חיים".

דן קינן

מהנדס העיר הציע שימוש באופניים ובתחבורה ציבורית.

שחורי: "התחבורה הציבורית היא לא חלופה אמיתית למכונית, ומי שאומר שמכונית וחניה הם לא דברים חשובים לא מבין שהוא מדרדר את איכות החיים של התושבים. כל עוד החלופה הציבורית אינה טובה, אי אפשר להתעלם מהרכבים הפרטיים".

לדעת שחורי, אף לא נעשתה בדיקה של התחבורה הציבורית. "אם אין בדיקה אם יש קווי אוטובוס נגישים שנכנסים לשכונה, אי אפשר לומר שיש חלופה. אמא שצריכה לאסוף את הילד מהמעון לא תיסע באופניים. היא חייבת אוטו. היא לא מפונקת".

אם כך, מדוע מתנהל השיח הציבורי ברמת זכויות הבנייה ולא ברמת איכות החיים?

"זו חשיבה פשוטה שבודקת כמה יזמים צריכים להרוויח כדי לעשות תמ"א 38. אבל לשפר את איכות החיים זו חשיבה מורכבת יותר, כי צריך לבדוק למשל כמה אנשים מוגבלים או קשישים יש באזור, או כמה זמן לוקח לאוטובוס להגיע לגן הילדים".

שחורי תומכת בפתרונות שמציע כהן למבני ציבור - שכירת מבנים מאנשים פרטיים, אך מתנגדת לסדר הדברים. לדבריה, "צריך לקדם את יישום השירותים הציבוריים ואז לאשר זכויות הבנייה. אך עובדים הפוך - נותנים ליזמים לעבוד, נוצרים לחצים ואז יושבים 40 ילדים בכיתה - ורק אז מחפשים בתי ספר. אם אין בעיה להעניק את כל השירותים צריך לעשות זאת במקביל. צריך להבטיח שלהיבטים החברתיים יהיה מענה.

"אני בעד יזמות וצריך לקדמה כי היא מניעה תהליכי התחדשות עירונית, וצריך להפוך את זה לכדאי - אבל לא רק ברווח הנדל"ני אלא גם ברווח חברתי. במקביל ללחצי הפיתוח, צריך לארגן את ההיבטים הציבוריים. צריך שאיכות החיים תעלה. זה נכון שאף ילד לא נשאר ברחוב, אבל הוא בכיתה של 40 ילדים ויהיו לו פחות שטחים לשחק בהם".

ומה אומרים הפוליטיקאים הרמת גנים? "רמת גן בת 91 ובלי עתודות קרקע. חייבים להיות יעילים מאוד בשטח הקיים, ולכן הפתרון היחיד ברמת גן שיכול להביא להתחדשות העיר הוא תמ"א 38. זה המנוף העיקרי כיום להתפתחות העיר", אומר משה רווח, סגן ראש העיר והאחראי על תיק תמ"א 38 ותרבות הדיור.

רווח מסכים עם הטענה שצריך לתת מענה לכל האינטרסים ולהכין תוכניות כוללות לעיר, אך לדבריו הדבר כבר בעשייה. "יש תוכנית שנמצאת בשלבי סיום באגף ההנדסה שעושה סדר בנושאי צפיפות וגבהים לפי רובעים. למשל בשכונת ותיקים שהיא צמודת קרקע התוכנית שומרת על מרקם וצביון השכונה, ולא מאפשרת שם תמ"א 38. יש בתוכנית התייחסות לגנים ובתי ספר ולכל השירותים הציבוריים.

"חשוב שהתכנון יסתכל על הטווח הארוך. אבל התוכנית שאושרה השבוע בוועדת הערר תהיה בתוקף לשנה. המטרה היא ללמוד במשך שנה את התוכנית - זה פיילוט, ובמקביל להכנת תוכנית מקומית רחבה יותר. בשנה הזו לא תהיה קטסטרופה. עד היום אושרו ברמת גן פחות מ–50 תוכניות לתמ"א 38, אז כל הטענות נגד התוכנית מוקדמות. בקשות להיתר בנייה שמגיעות לוועדה המקומית לא מאושרות אוטומטית. נושא הצפיפות והעומס על התשתיות נבדק.

"אי אפשר להעמיס על תשתיות בנות עשרות שנים אוכלוסייה רבה. צריך לעשות תכנון נכון, ולכן אני אומר שהתוכנית תעזור להבין את הבעיות ואת צורכי העיר והתושבים, ובתום השנה נבדוק את עצמנו".

נראה כי חברי ועדת הערר חשו שלמרות הגבלת תוקף התוכנית לשנה, העירייה צריכה לבצע יותר בדיקות על השפעת הפרויקטים על סביבתם. לפיכך הטילו על מהנדס העיר לחתום על חוות דעת כי השטחים הפתוחים, מבני הציבור והתשתיות ברמת גן מספיקים לתוספת יחידות הדיור הצפויות.

עוד סייגה ועדת הערר את דבריה בכך שאם וכאשר הוועדה המקומית תרצה לאשר את התוכנית לתקופה ארוכה או לצמיתות, יהיה עליה לעשות זאת על בסיס פרוגרמה תכנונית ‏(סקירה שמלווה בהערכות שונות על השפעות הסביבה, שאין לה משמעות חוקית‏). 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#