המחירים לא השתנו - התנהגות השוק כן

רצונם של פוליטיקאים להראות שמחירי דירות יורדים חזק בהרבה מהמחירים עצמם

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

הרצון של רבים, בעיקר פוליטיקאים, להראות שמחירי דירות יורדים, נראה חזק בהרבה מהמחירים עצמם. בדו"ח השמאי הממשלתי שהופיע לפני כעשרה ימים צוין שמחירי הדירות ירדו ריאלית בשיעור זניח של 0.3%; מדדי מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לחודשים אפריל ומאי הראו על ירידה של 0.2% במחירים נומינליים, גם זה לא נתון שצריך לפתוח לכבודו בקבוק שמפניה. לפיכך, הנתון של משרד השיכון על ירידה ריאלית של 10.5% במחירי הדירות החדשות ושל 1.5% במחירי הדירות יד שנייה, במהלך הרבעון השני - צריך להיבחן בזהירות יתרה. בחינה כזו תגלה שהנתונים צנועים בהרבה.

לסקירת משרד השיכון יש יתרונות על פני הסקירות המקבילות של השמאי הממשלתי ושל הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. סקירה זו מפורטת בהרבה מהשתיים האחרות. היא בודקת את העסקות שמבוצעות ביותר מ–100 יישובים, מחלקת אותן לפי גודלי הדירות ‏(3, 4, ו–5 חדרים‏), ומפרידה בין דירות שנמכרות במסגרת פרויקטים חדשים לבין דירות שנמכרות בעסקות יד שנייה.

הפרטנות הזו חשובה מאוד לרוכשי דירות ולמי שמעוניין בניתוח מקומי של מחירי דירות, לפי גדלים וסוגים. ואולם היתרון הגדול הזה, מתמוסס והולך ככל שמתמקדים במקומות קטנים עם מעט עסקות, ובמצבים של שוק הנדל"ן משתנה. הנה דוגמה פשוטה - בחיפה נמכרו ברבעון הראשון של השנה דירות חדשות בגודל של 4 חדרים במחירים ממוצעים של 1.3 מיליון שקל. לפתע, ברבעון השני עלה מחירן של הדירות האלה ל–1.7 מיליון שקל. מה קרה? ניתן להניח שברבעון השני של השנה נמכרה מסה גדולה של דירות בפרויקטים יוקרתיים יותר, מאשר ברבעון הראשון ולא שהמחירים באמת עלו בשיעור שכזה.

שוק הנדל"ן לא רק השתנה מבחינת אופי הפרויקטים ששווקו בו, אלא גם מבחינת התנהגות הרוכשים. במסגרת דו"ח אורות אדומים של האוצר, נמסר כי שיווק מסיבי של דירות חדשות בחריש, השפיע על נתוני מכירת הדירות בחודש יוני ברמה ארצית. מובן שמחירי הדירות בחריש, שמגיעים ל–650–700 אלף שקל, מורידים משמעותית את מחירי העסקות הממוצעים באופן משמעותי, מבלי להוריד בפועל את מחירי הדירות במקומות אחרים. ועם לצאת לשטח, אין כל אינדיקציה לירידות ממשיות של מחירים. למשרד הבינוי והשיכון ולמשרדים האחרים יש עוד מרחק רב, עד שיוכלו להצביע על ירידות כאלה, ועל מעורבותם הישירה בגרימתן.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker