"יוזמת הממשלה להגביל מחירי הדירות מדיפה ריח של פופוליזם"

בשוק הנדל"ן מגיבים בספקנות ליוזמה: "ספק אם יזמים יהיו מוכנים להיכנס ברווח יזמי נמוך כזה"

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים28
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

חשיפת TheMarker הבוקר, לפיה בימים אלה מקדמים משרדי הממשלה – מחירי שיווק קבועים לצרכן, שבהם יחויבו קבלנים שיזכו במכרזי המינהל, עוררה שלל תגובות בענף הבנייה. שלא במפתיע, היו רחוקים מרבית היזמים מלהתלהב מהיוזמה, שמשמעותה במקרים רבים תהיה הגבלת הרווח היזמי. אולם לא רק בם, אלא גם השמאים עמם שוחחנו נשמעו סקפטיים למדי לגבי סיכויי הצלחת המהלך.

לדברי יו"ר לשכת השמאים אוהד דנוס, על אף שהמאמצים שמשקיעים מקבלי ההחלטות במציאת פתרונות לבעיית מחירי הדירות ראויים להערכה, ברעיון החדש אין בשורה של ממש ביחס ליוזמות עבר דוגמת "מחיר למשתכן", שאותן הוא בא להחליף: "מדובר למעשה באותה הגברת בשינויים מינוריים", אמר, והוסיף כי ניכוי מע"מ ועלויות ייצור ממחיר של 850 אלף שקלים יוצר ערך קרקע שלילי. "דהיינו, גם אם תשווק הקרקע בחינם, המכרז אמור להיכשל", טען, "כך שגם אם הרעיון של קביעת מחיר מטרה נשמע טוב, זה לא תמיד יעבוד".

עוד הביע דנוס תמיכה בדרישת האוצר כי מחירי הדירות הסופיים לא ייקבעו מראש אלא ייגזרו מתוצאות המכרזים. "ההיצמדות למחירים חיצוניים אינה מומלצת, ובטח שלא הקשה מהם למאות יחידות דיור השונות במאפייניהן ובשוויין. דווקא הצעת האוצר לגזור את מחירי המטרה מתוך המחיר בו נמכר המגרש ליזם נראית נכונה יותר כלכלית. כל שנותר הוא למצוא את היזמים שיהיו מוכנים להשקיע שנתיים עבודה ויותר תמורת 8% רווח בלבד".

כתבות נוספות באתר TheMarker

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי


אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי, התקשה גם הוא לראות את היזמים נוהרים למכרזי "מחיר המטרה" בהמוניהם: "לפי הצעת האוצר, תקבע עלות הדירה הסופית לפי כל רכיבי העלות להקמת הדירה, כולל עלויות פיתוח, בניה ומיסוי, תוך אישור של רווח יזמי של 8% במקום 15% כמקובל. ספק אם יזמים יהיו מוכנים להיכנס ברווח יזמי נמוך כזה. המדינה הרי לא מבטיחה להם שבמידה ולא יצליחו למכור את כל הדירות, היא תקנה מהם את הפרויקט".

אתר בנייה בפ"תצילום: מוטי מילרוד

עוד הוסיף מאירי כי "ממילא הוצאת כמות כה גדולה של קרקעות באזור מסוים, תביא למצב שמחיר הקרקע באזור ירד, ואם אכן המדינה מסוגלת להוציא כמות כה גדולה של קרקעות, אז הצורך בתוכנית הזו כדי להוריד את מחירי הדירות מתייתר. מעבר לכך, אני לא רואה נהירה של 7,600 משפחות לקריית גת".

עורך הדין ושמאי המקרקעין חיים מסילתי דווקא הביע אופטימיות ואמר כי דווקא גישת המינהל – לפיה יש לקבוע את מחיר הדירות הסופי במסגרת תנאי המכרז, היא הגישה העדיפה: ״שיטת המינהל היא היחידה שיכולה להבטיח מחיר סופי של דירה לצרכן. ההשוואה למחירי דירות בסביבה, עם הבאתו בחשבון של המחיר החיצוני יכולים להביא למחיר דירה שיענה על מטרת המכרז. השילוב עם "הסכמי גג", שצפוי להאיץ את תהליך השיווק מבורך, ועושה רושם כי יהווה גורם מכריע באשר לביקוש מצד היזמים במכרזים האמורים״.

בקרב היזמים כאמור הובעה לא מעט ביקורת על המהלך. שמשון הראל, בעלים משותף ומנכ"ל חברת אמריקה ישראל להשקעות, ביקר את כוונת הממשלה לקבוע את הרווח היזמי על 8% במסגרת המכרזים. "אינני צופה שיהיה בנק בישראל שיעמיד אשראי לפרויקט נדל"ני שהרווח היזמי ממנו הוא 8%, כאשר במצב היום הבנקים דורשים מהחברות היזמיות להביא 25%-30% הון עצמי", אמר, "ברווח של 8% אפשר להסיק שלא יהיה בנק שיסכים לממן מאחר והסיכון גבוה מאוד ואם אכן יימצא בנק כזה, הוא וודאי ידרוש הון עצמי של 50% ומעלה. התכנית מעמידה את היזמים ואת הבנקים בסיכון משמעותי ומעבר לכך אני לא מאמין שיהיו יזמים שיסכימו לכך".

אברהם קוזניצקי, בעל השליטה בקבוצת מנרב: "יש צורך בתכנית כוללת שתהיה נכונה לכלל מערך הדיור בישראל ולא בשליפות מהמותן. לתוכנית יש ריח של פופוליזם. הדירות המוזלות יוצעו למכירה לכלל הציבור, ולא מפורט מי יהיה זכאי להן, אלא כל אדם שירצה- יוכל לקנות דירה מהמלאי, דבר שיפתח פתח לספקולנטים. לא זוגות צעירים ולא משפחות ברמה סוציו-אקונומית נמוכה בהכרח יקנו את הדירות, ויש אפשרות שמי שכבר יש בבעלותו דירה כן ירכוש. זאת אמרת שהתכנית מחטיאה את המטרה האמתית, שהיא עזרה ברכישת הדירה למעוטי היכולת".

עם זאת, בניגוד לעמיתיו, סבור קוזניצקי כי רווח יזמי של 8% צפוי לספק את היזמים: "מבחינת יזמי הנדל"ן, לו אכן יבטיחו 8% רווח יזמי, אני מניח שלא תהיה להם מניעה להיכנס לפרויקטים מסוג זה, אולם אף אחד לא מבטיח את זה. אם יתייקרו תשומות הבניה או אם תהיה בעיה של עובדים בענף, באותו רגע, גם ה-8% הללו יתאיידו".

שמשון הראלצילום: מוטי קמחי

אלון עמרם, מנכ"ל ובעלי חברת עמרם אברהם, היה היזם היחיד אתמול שדווקא ברך על היוזמה לקביעת מחירי מטרה: "גם בפרויקטים שאנו בונים בחדרה אנו קובעים מחיר מטרה לחלק מהדירות בפרויקטים ומייעדים אותן למעשה למחוסרי דיור. ישנן דירות שמחירן הוא 1-1.2 מיליון שקל, כדי שגם משפחות צעירות יוכלו לרכוש דירה בפרויקט".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker