נדיבות ישראלית: "מס הרכישה בישראל הוא מהנמוכים בעולם המפותח"

מתלוננים על עודף מיסוי הנדל"ן אצלנו? בדיקה משווה של מס הרכישה בישראל לעומת מיסוי מקביל במדינות אחרות בעולם מראה שלפחות בסוג זה של מסים - הישראלים משלמים משמעותית פחות מאשר במקומות אחרים

רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

בשבוע שעבר ויתר משרד האוצר על הרחבת מס רכישת דירות שרוכשים משפרי דיור, עוד לפני שההרחבה הכניסה שקל אחד לקופת המדינה. מס הרכישה של משפרי דיור יישאר כמו המס ברכישת דירה ראשונה - פטור עד כ–1.5 מיליון שקל ממחיר הדירה, ומס שנע בין 3.5% ל–5% לדירות יקרות יותר שמחירן גבוה מ–1.5 מיליון שקל.

"זו מתנה גדולה מאוד שמדינת ישראל נותנת. לא רק הוויתור על מס הרכישה למשפרי דיור - גם הפטור שהיא נותנת לדירה ראשונה עד 1.5 מיליון שקל", אומר עו"ד רו"ח אריאל דרייפוס ממשרד רו"ח שטיינמץ עמינח ושות'.

שטיינמץ עמינח ערכו השוואה בין מס הרכישה ב–13 מדינות, ונראה כי ישראל אכן נדיבה עם אזרחיה. למעט בריטניה, שגם לא גובה מסים עבור דירות שמחירן נמוך מ–350 אלף דולר ‏(כ–1.26 מיליון שקל‏), שאר המדינות שנבדקו גובות מס כלשהו: החל במסים נמוכים מאוד בשיעור של 1% ו–1.9% באירלנד ובאוסטרליה בהתאמה, וכלה ב–7% ו–5.6% בספרד ובאורוגוואי בהתאמה.

הבדיקה נערכה על ידי חברות UHY - רשת בינלאומית של רואי חשבון, שמשרד שטיינמץ עמינח ושות' הם נציגיה בישראל. כל המדיניות שהשתתפו במחקר התבקשו לציין כמה מס ישלמו אזרחי המדינות השונות ברמות מחירים משתנות של דירות.

אתר בנייה באור עקיבאצילום: נמרוד גליקמן

"בישראל המס הוא מהנמוכים בעולם לדירות זולות - עד 1.5 מיליון שקל אין מס לדירה. בשאר העולם עד 1.5 מיליון שקל משלמים מסים. המס שרצו להשית על משפרי דיור מושת בכל העולם גם על הדירה הראשונה", מוסיף דרייפוס.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בספרד מדיניות המס על קניית דירה היא הקשוחה ביותר - שם משלמים 7% מס מהדולר הראשון, כך שגם דירות זולות שמחירן 75 אלף דולר ממוסות ב–5,250 דולר. דירה שמחירה 350 אלף דולר, שבישראל פטורה ממס, ממוסה בספרד ב–24.5 אלף דולר, באורוגוואי ב–19 אלף דולר, בארגנטינה ובצרפת מדובר בתוספת של כ–17.8 אלף דולר, באוסטריה 16 אלף דולר ובאוסטרליה ובסין 11.2 ו–10.7 אלף דולר, בהתאמה.

ברמות המיסוי הנמוכות נמצאות אסטוניה, שגובה מס שנמוך מ–1% ומסתכם בכ–400 דולר לדירה שמחירה 350 אלף דולר; ואחריה אירלנד ובריטניה, שגובות מס של 1% - כ–3,500 דולר לדירה במחיר הזה.

במס הרכישה יש אלמנט מקומם, שכן הוא משולם בנוסף למע"מ ואין לו הצדקה אמיתית - מה גם שמדובר במוצר יקר ממילא, שהמס עליו מגלם תוספת של אלפי ועשרות אלפי שקלים, תלוי במחיר הדירה. אחד ההסברים למס הזה הוא שפשוט קל מאוד לגבות אותו.

"אפשר להטיל מס קנייה על כל מוצרי מותרות. אם למשל אני קונה סלון ב–50 אלף שקל, למה אני לא משלם מס רכישה?", תוהה דרייפוס. "אם היו קוראים לזה מס על עלויות המדינה לרישום בטאבו, אז מילא. זה כמו אגרה בבנק הדואר שמשלמים על העברת מכונית בדואר. אבל כמו שהוא, מס רכישה הוא בעייתי. על דירת מגורים יחידה לדעתי לא צריך להיות מס, כי אנשים קונים דירה למגורים מפני שהם צריכים קורת גג. לכן יש הקלות גדולות למי שרוצה באמת לקנות דירה למגורים. גם בדירה ראשונה צריך להעביר גבול, כי יכול להיות הבדל בין מי שקונה דירה ב–600 אלף שקל לבין מי שקונה את הדירה הראשונה שלו ברמת אביב ב–3 מיליון שקל. את הגבול שמו ב–1.5 מיליון, רף שמעליו אפשר להגיד שכבר מדובר במותרות".

"מחפשים מאיפה לחלוב"

עו"ד שמוליק לכנר, שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד נשיץ ברנדס, מספר על המקור של מס הרכישה. לדבריו, "עד 1963 היתה אגרה ששולמה עבור השירות של העברת הבעלות על הדירה. מ–1963 עד 1974 היתה תוספת מס לאגרה, וב–1974 עשו תיקון בחוק מס שבח מקרקעין ואז התוודענו לראשונה למס כמו שהוא היום. התשלום שהתחיל כאגרה ותפח למס שגדל והולך. זה התחיל בהיגיון והסתיים בחליבה בצורה עיוורת".

לכנר מלין על המס הלא צודק לדעתו. "בעיני זה מיסוי בעייתי. מס שבח הוא מס שמוטל בהנחה שעושים רווח מהעסקה - מעליית שווי של הנכס. מס רכישה, להבדיל ממס שבח, הוא כמו קנס שמוטל על הוצאה - על עצם העובדה שאתה מבצע פעילות כלכלית.

"שכיר שעובד משלם מס על הכנסותיו, וכשהוא מחליף את חסכונותיו בדירה הוא משלם מס שוב. זה כמו קנס על פעילות כלכלית. אין פה צידוק חוץ משליחת יד לכיסיהם של האזרחים".

מאחר שהמס לא מוטל על רווח ואין צידוק אמיתי לגבייתו, לכנר מספק את ההסבר שלדעתו עומד מאחורי המס: "המדינה עושה לעצמה חיים קלים וממלאת את הקופה הריקה על חשבון ענף הנדל"ן. קל לאכוף את המס הזה, ואי אפשר להעלים מסים כי אי אפשר להעביר בעלות על מקרקעין עד שלא משלמים את המס. הרבה יותר קל להתמודד עם הציבור שעושה עסקות במקרקעין - בין אם זה אילוץ של החיים ובין אם זה בפעילות עסקית - מאשר להתמודד עם תאגיד רב לאומי שמתכנן נכון את פעילותו הבינלאומית, באופן לגיטימי".

לעו"ד רו"ח קובי שטיינמץ, שותף מנהל בשטיינמץ עמינח רו"ח, יש תיאוריה אחרת בנוגע לקלות שבה ממסים דירות: "הגדלת מסי קנייה על רכוש כמו בתים היא לרוב צעד קל יותר לעיכול מבחינה פוליטית, מאשר הגדלת מסי צריכה כמו מע"מ או מסים על דלק, כי בסופו של דבר זה משפיע על מספר קטן יותר של אנשים. לכן מדינות נוטות להטיל מס כזה.

"העולם מצוי במשבר כלכלי ואפשר לראות בבירור כי מס על רוכשי דירות מקובל בעולם, ונחשב כלי מיסוי לגיטימי, שלא מעט מדינות מטילות על אזרחיהן כדי להגדיל את הכנסותיהן. הדוגמה הבולטת ביותר היא בריטניה, שהנהיגה באחרונה את מס האחוזה, והמס על דירות יוקרה שם מגיע ל–7% מערך הנכס. עם זאת, יש לזכור שגם למסי נדל"ן יש השפעות שליליות. מחירי הנדל"ן בישראל גבוהים מאוד, והגדלה נוספת של עלות קניית בית חדש לרמות מוגזמות על ידי מסים גבוהים, עלולה להרתיע אנשים".

שיעור המיסוי על בתים במדינות, לפי מחירי הבתים

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker