בעלי הקרקעות בחוף התכלת בהרצליה ניצחו - אך ימתינו לבנייה שנים רבות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בעלי הקרקעות בחוף התכלת בהרצליה ניצחו - אך ימתינו לבנייה שנים רבות

9,000 דירות, 280 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה, וחמישה מלונות אושרו להקמה בתוכנית המתאר למתחם - לאחר עשרות שנים של מאבקים ■ יו"ר עמותת בעלי הקרקעות: "זו חגיגה, ניצחנו את העריצות השלטונית" ■ אנשי מקצוע: "הדיונים בוועדות והמאבקים בין הבעלים עוד לפנינו"

19תגובות

בעלי קרקעות במתחם חוף התכלת בהרצליה הביעו אופטימיות בסוף השבוע בעקבות אישורה ביום רביעי של תוכנית המתאר על ידי ועדת התכנון המקומית. מדובר אמנם בשלב התחלתי בהליך התכנוני ועד להתחלת הבנייה בפועל, מעריכים מרבית הגורמים, יחלפו עוד שנים ארוכות. ואולם, לאחר עשרות שנות המתנה גם המעט הזה היה מבחינת בעלי הקרקע סיבה למסיבה. "זו חגיגה, ניצחנו את העריצות השלטונית", אמר עזרא יחזקאל, יו"ר העמותה לקידום ולפיתוח חוף התכלת. "נכון, אנחנו רק בהתחלה, אבל הרכבת עלתה על המסילה והחלה לנסוע".

על פי התוכנית שאושרה ‏(הר2200/א'‏), בשטח בן כ–2,100 דונם - שגבולותיו הם מצפון המרינה של הרצליה ‏(שדרות אבא אבן עד קניון ארנה‏), ממזרח כביש 2 ‏(כביש החוף‏), מדרום גבול תל אביב ‏(רחוב יוניצמן עד מלון מנדרין‏) ובמערב הים - תקודם בנייתן של כ–9,000 יחידות דיור. בנוסף יוקמו שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של כ–280 אלף מ"ר וחמישה מתחמי מלונאות בהיקף של כ–25 אלף מ"ר. עוד כוללת התוכנית קביעה שלפיה כ–30% מהדירות יהיו עד 75 מ"ר.

היקף ההפקעה המתוכנן עצום - 64% מהשטח. כלומר, כל מי שמחזיק כיום בדונם באזור ייוותר בעת מימוש התוכנית עם 360 מ"ר בלבד. בשטחים אלה יהיו אחוזי הבנייה 250% שטח עיקרי. לדברי המתכנן, האדריכל דני קייזר, יש מגרשים שבהם אחוזי הבנייה נמוכים יותר ויש מגרשים שבהם אחוזי הבנייה גבוהים משמעותית. שתיים מהחלקות שיופקעו לצורכי הציבור יכללו פרויקטים לדיור בר השגה. "חילקנו את כלל השטח לעשרה מתחמי תכנון מרכזיים, כמעט כולם בעירוב שימושים", אומר קייזר. "יש מגרשים שמשלבים מגורים עם תעסוקה, ויש כאלה המשלבים מלון עם קומת מסחר".

למרות השמחה, קביעת מתחמי הדיור בר ההשגה וההפקעה הרחבה מצד העירייה מעוררים תרעומת בקרב בעלי הקרקע. אלה ממהרים להדגיש שלא ייתכן כי פרויקטים אלה יקודמו במתחם על חשבונם. "למינהל יש 500 דונם בשטח. אם העירייה רוצה לקדם מטרה ציבורית כמו דיור בר ההשגה, על המדינה להתגייס לנושא", אומר יחזקאל. "לא יכול להיות מצב שבו יגלחו את בעלי הקרקעות המסכנים שממתינים כבר עשורים לתוכנית, ויגזלו את כבשת הרש שלהם לצרכים ציבוריים או לדיור בר השגה, ובאותה העת המינהל ימכור את הקרקע לכל המרבה במחיר ויגרוף הון".

העמותה שבראשה עומד יחזקאל מרכזת, לדבריו, את מרבית בעלי הקרקע הקטנים במתחם, שבסך הכל מחזיקים יחד בכ–250 דונם, קצת יותר מ–10% מהשטח. מדובר במאות אנשים, אם לא באלפים, שכן חלק ממשבצות השטח מוחזקות כבר על ידי נכדיו של הרוכש המקורי. העובדה שהשטח התחלק כבר כל כך הרבה פעמים מביאה למצבים כמעט אבסורדיים - לדוגמה, תא שטח של כדונם המוחזק על ידי 10–15 איש. "לעתים אנו פונים ליורשים כדי לצרפם לעמותה ושומעים תשובות נוסח 'יש לי 10 מ"ר בשטח, זה לא מעניין אותי'", אומר יחזקאל.

בעלי קרקע נוספים במקום הם רשות מקרקעי ישראל ‏(המינהל לשעבר‏) המחזיקה בכ–500 דונם, אלעד השקעות בשליטת יצחק תשובה המחזיקה על פי ההערכות בכ–400 דונם וקבוצת רוכשים נוספת בראשות הרב מרדכי קרליץ המחזיקה אף היא בנתח מסוים.

מי שנתפסה בעשור האחרון על ידי העמותה כמעכבת הגדולה של קידום התוכנית היתה ראש העירייה עד לאחרונה, יעל גרמן. בינואר הגישה העמותה עתירה באמצעות עו"ד יובל גלאון ממשרד שביט בר־און גלאון צין יגור ושות'. "עשרות שנים ניסינו לגרום לוועדה המקומית הרצליה לזוז. הגשתי עתירה בינואר השנה, וביולי כבר קיבלנו את מה שרצינו", אומר גלאון.

שמאי המקרקעין גיל וינלס, מעריך כי שוויה של יחידת קרקע של דירה מוכנה לאכלוס בחוף התכלת - לו היתה קיימת - דומה כיום לשווי בתחומה של תוכנית 3700 שמקדמת עיריית תל אביב מדרום, שם מדובר בכ–1.35 מיליון שקל. עם זאת, לדבריו, אין לצפות לתחילת הבנייה בפועל במתחם במהלך העשור הקרוב. "מלבד המורכבות התכנונית העצומה שבתוכנית שכזו, צריך להביא בחשבון כי 12 אלף יחידות הדיור של תוכנית 3700 נמצאות כיום בשלב תכנוני מתקדם הרבה יותר, וגם שם הבנייה תתחיל רק בעוד חמש־שמונה שנים. עד ששם לא יגיע השיווק לסיום, חוף התכלת יהיה בהמתנה", הוא מעריך.

"אין מה לרוץ לבחור את הקרמיקות, הבנייה לא תתחיל מחר בבוקר", אומר גם עו"ד עופר טויסטר, מומחה לתכנון ובנייה. "רק עכשיו יתחילו הדיונים המעמיקים בוועדה המחוזית, יעלו בעיות תחבורתיות וסביבתיות, יוגשו עררים, וכל זאת עוד לפני תוכניות האיחוד והחלוקה שישפיעו על מאות בעלי קרקע נפרדים, שצפויים גם הם להביא ללא מעט סחבת".

העובדה שבחלקות מסוימות ייווצר מצב של ריבוי בעלים, מוסיף טויסטר, עשויה גם היא לגרום לעיכוב של ממש במימוש התוכנית, מכיוון שכל אחד מהצדדים יבקש למשוך לצד שלו. "גם אם הכל ילך למישרין, התהליך יימשך כמה שנים טובות", הוא אומר. "בכל מקרה, לא מדובר בטווח של חמש השנים הקרובות, אלא כנראה הרבה מעבר לכך".

למרות המחיר האטרקטיבי - רכישת הקרקע היא הימור

מתחם חוף התכלת נהפך בעשורים האחרונים לאחד מהמוקדים המרכזיים של עסקות קרקע ספקולטיביות. גם כיום כמה חברות משווקות בו קרקעות. על פי רוב העסקה המוצעת היא שטח של כ–100 מ"ר, ב"מושע" ‏(בעלות משותפת‏) עם עוד כמה בעלים, במחיר של כ–400 אלף שקל, ובהחלט ייתכן שהמחיר יעלה בימים הקרובים. את השטח בן 100 מ"ר מכנים סוכני המכירות: "יחידת קרקע לדירה".

קביעת זכויות הבנייה במקום על ידי הוועדה המקומית הרצליה מאפשרת כעת לבדוק אם יש ברכישת קרקע בהיקף שכזה משום הקניית זכות לדירה בבוא היום. על פי התוכנית חלה הפקעה של 64% מהשטח לצורכי ציבור. מכאן, שמתוך 100 מ"ר ייוותר הרוכש בפועל עם 36 מ"ר בלבד. על חלק זה צפויים לחול זכויות בנייה בממוצע של 250% שטח עיקרי בנוי, כלומר, זכויות הבנייה הממוצעות בשטח של 36 מ"ר יהיו כ–90 מ"ר, שבהחלט יכולים להוות שטח לדירת שלושה חדרים מרווחת.

ואולם, כאן מגיע שלב ההסתייגויות. ראשית - מדובר בזכויות בנייה ממוצעות, כשהמגרשים השונים נבדלים ביניהם בשיעוריהן. קיים סיכון, לכן, שבשטח שבו נרכשה הקרקע הספציפית הזו מדובר בשיעור נמוך יותר. כמו כן, השטח כולו הוא בייעוד משולב, וייתכן שבסופו של דבר תתממש הקרקע באזור תעסוקה או מלונאות.

דבר נוסף שעל כל רוכש קרקע לדעת הוא כי בעת מימוש הקרקע, צפויים להיגבות היטלי השבחה נוספים, בסך של 50% מהפרשי השווי. זמן המימוש המשוער הוא בטווח של חמש עד עשר שנים מהיום. כיום שווי קרקע ליחידה קיימת באזור הוא כ–1.3 מיליון שקל, ובעתיד ייתכן שיהיה גבוה בהרבה. המשמעות היא הוצאה של מאות אלפי שקלים נוספים. לסיכום - הגדרת הרכישה של 100 מ"ר כ"יחידת קרקע לדירה" אינה שקר, אך מדובר בהימור לא קטן, משום שהרווח מממימוש הקרקע - אם וכאשר יגיע - יהיה בעוד שנים ארוכות.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#