ניתוח |

שוקלים לתת לילד דירה במתנה? כדאי שתמהרו

מציאות המס שבה תיתקלו בעוד שבוע תהיה שונה מאוד מזו שאתם מכירים כיום, ולכן כדאי למהר ולסיים חלק מהפעולות המתוכננות כבר בימים הקרובים

שי עינת
שי עינת
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
שי עינת
שי עינת

צעדי הממשלה בתחום מיסוי המקרקעין, שחלקם אמורים להיכנס לתוקף באוגוסט, מחייבים את הציבור שמתכנן לבצע פעילות נדל"ן כלשהי לבדוק היטב אם כדאי לו להאיץ את הדברים, שמא יחויב במיסוי גבוה יותר החל בעוד שישה ימים. וכן, גם העברת דירה כמתנה לילד נחשבת פעילות נדל"ן, שתיבחן על ידינו כבר בתחילת הטור.

כדאי להעביר דירה במתנה לילד עד לתום החודש הזה. החוק החדש, שייכנס לתוקף בינואר 2014, מיטיב עם בעל דירה יחידה. רק בעל דירה יחידה יוכל לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה. מנגד, בעל יותר מדירה אחת יוכל ליהנות מחישוב מס שבח מקל ביחס לשתי דירות בלבד, וזאת בתקופת המעבר שנקבעה בחוק ל–2014–2017.

נמחיש את החישוב המקל שמעניק מס שבח ביחס לשתי דירות בדוגמה הבאה: בידי מר פלוני שלוש דירות להשקעה שאותן רכש ב–1 בינואר 2012. כמו כן, למר פלוני שלושה ילדים בגירים. בנוסף, בידיו בית המגורים שבו הוא מתגורר.

נניח כי עלות כל דירת השקעה 1.2 מיליון שקל, ושוויה הצפוי ביום המכירה - נניח 1 בינואר 2016 - 2 מיליון שקל. השבח הצפוי ‏(רווח ההון‏) ממכירת כל דירת השקעה הוא 800 אלף שקל. שבח זה מחולק לתקופת הבעלות בנכס, כלומר ארבע שנים. ביחס לתקופה שעד 1 בינואר 2014 מקבלים פטור ‏(מה שמכונה "ההגנה הלינארית"‏). השבח הלינארי ביחס ליתרת התקופה, כלומר 2014–2015, חייב במס. כלומר 200 אלף שקל ‏(שבח לכל שנה‏) כפול 2, משמע 400 אלף שקל חייב במס שבח. שיעור מס השבח הוא 25%, משמע מס שבח של 100 אלף שקל.

כתבות נוספות באתר TheMarker:

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

דירה קטנה בתל אביבצילום: אייל טואג

הוראת המעבר בחוק החדש מאפשרת למר פלוני למכור שתי דירות בלבד תוך קבלת ההגנה הלינארית, וגם זאת בכפוף לתנאים נוספים. אם ירצה למכור את דירת ההשקעה השלישית, יהיה מחויב במס מלא. משמע, מס שבח על מלוא הרווח שנוצר לו בגין כל תקופת החזקתה. הרווח החייב במס ביחס לדירה השלישית הוא כפול 25%, משמע 200 אלף שקל מס שבח.

העברת דירת השקעה כיום לכל אחד משלושת ילדיו הבגירים, תאפשר לילד ‏(הבגיר‏) למכור את הדירה בפטור ממס שבח בעתיד במסגרת דירה יחידה ‏(בכפוף לתקופת המתנה, כך למשל אם הוא נשוי וגר בדירה תקופה של שנה; אם הוא נשוי ואינו גר בדירה עליו להמתין שלוש שנים‏). מר פלוני ייוותר עם בית המגורים שבו הוא מתגורר בלבד. בהתאם לתכנון המוצע, את בית המגורים הזה הוא יוכל למכור במסגרת הפטור לדירה יחידה בראשית 2014.

אם המיסוי החדש חל החל מתחילת השנה הבאה, מדוע למהר?

הרפורמה ערה לתכנון המס שמשקי הבית עשויים לבצע כדי להשיא את הטבות המס. הרפורמה קובעת הוראת מעבר אנטי־תכנונית, שלמיטב הבנתי תחולתה היא מיום פרסום החוק ברשומות בלבד. החוק עדיין לא פורסם ברשומות, אך עסקינן בעניין של כמה ימים עד לפרסומו. בהתאם להוראת המעבר, כל העברת דירה במתנה ממועד פרסום החוק ברשומות ‏(צפוי להיות ב–1 באוגוסט‏) ועד לתום 2017, תמוסה בידי מקבל המתנה שיבוא למוכרה כאילו הדירה נמכרת על ידי נותן המתנה ולא מקבל המתנה - על כל המשתמע מכך. כלומר, יראו כאילו כל הדירות נמכרות בידי מר פלוני. או אז אפשר יהיה לקבל הגנה לינארית ביחס לשתי דירות השקעה מתוך השלוש, ותיחסם האפשרות למכור את בית המגורים בפטור דירה יחידה.

בעת העברת דירה במתנה יש לשקול שיקולים משפטיים נוספים מעבר לשיקולי המס: טענות לחזקת שיתוף על ידי בן הזוג; הגבלת מכירה על ידי מקבל הדירה במתנה, ועוד; וכן את יתר התנאים הקבועים ברפורמה. רצוי גם להיוועץ במומחה קודם לביצוע מהלך מורכב זה.

שמענו על העלאת המיסוי לדירות יוקרה. מה קורה בתחום זה?

המשקיעים משלמים יותר

לאלה ששוקלים לרכוש דירת יוקרה בסכום של יותר מ–4.5 מיליון שקל, מומלץ לשקול את עיתוי הרכישה. מ–1 באוגוסט תחול עלייה ניכרת במדרגות מס הרכישה. ביחס לשווי רכישה של 4.5–15 מיליון שקל, תיתוסף למדרגות הקיימות מדרגת מס רכישה של 8%, וביחס לחלק הרכישה של יותר מ–15 מיליון שקל, תיתוסף מדרגת מס רכישה של 10% ‏(לשם השוואה, עד תום חודש זה כל התמורה העודפת של יותר מ–5 מיליון שקל במחיר הרכישה ממומסה בשיעור של 7% בלבד, בהנחה שעסקינן בדירה שאינה יחידה‏). מנגד, יש לקחת בחשבון שיקול נוסף. אמנם ניתן פטור לדירה יחידה, אך בכל מקרה הפטור ממס שבח מוגבל עד ל–4.5 מיליון שקל.

התמורה מעבר לכך תחויב במס בהתאם לתקופת הבעלות בנכס. לאור האמור, סביר להניח שבחודשים הקרובים יגבר היצע דירות היוקרה למכירה - דבר שעשוי להוריד את מחירן, ומנגד הביקוש יפחת לאור העלאת שיעור מס הרכישה. שני מרכיבים אלה יביאו את שוק דירות היוקרה לקיפאון ולהורדת מחירים. משכך, בהחלט ייתכן כי ירידת המחיר הצפויה עולה על הגדלת תשלום מס הרכישה כתוצאה מההמתנה. שווה לחכות.

האם המיסוי יעלה רק בדירות מגורים מסוימות?

שאלה טובה, כי גם מי שמתעניין ברכישת נדל"ן לא למגורים - כדאי לו לפקוח עין, מכיוון שהשיח הציבורי סב, בדרך הטבע, סביב הדירות, אבל גם סוגים אחרים של נדל"ן יחושו בעליית מס. כדאי להקדים רכישת נכסי מקרקעין ‏(כל נכס שאינו דירת מגורים‏) עד סוף החודש זה, שכן שיעור מס הרכישה עולה מ–5% ל–6%. הדבר רלוונטי לנכסים מסחריים וכל נכס שאינו דירת מגורים או קרקע לצורך בניית דירות מגורים. המלצה זו יפה גם ביחס לעסקות של מכירת מניות באיגודי מקרקעין ‏(חברות נדל"ן‏) שמכירת מניותיהם חייבת במס רכישה.

הכותב הוא עו"ד ורו"ח המתמחה במיסוי מקרקעין, ועובד רשות המסים לשעבר

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker