שונא מתנות יחיה

ההטבה שמציע הבנק בלקיחת משכנתא בטלה וההחזר עליה מגדיל את סך ההחזר החודשי

חיים לוי
חיים לוי

רותי ומוטי, זוג צעיר שזה עתה רכש את דירתו הראשונה, התלבט בין שתי הצעות למשכנתא בגובה 700 אלף שקל שקיבל משני בנקים שונים. שניהם הציעו להם לפצל את ההלוואה בין מסלול הפריים ‏(30%‏) להלוואה בריבית משתנה צמודת מדד ‏(70%‏). בשתי ההצעות היה ההחזר החודשי ההתחלתי כ–3,500 שקל בריביות דומות, אך אחד הבנקים הציע להם הטבה משמעותית: 30 אלף שקל מתוך הסכום הנ"ל יילקחו לתקופה של שנתיים וחצי, ללא ריבית והצמדה. הטבה זו הכריעה את הכף לטובת הבנק הנדיב.

סך ההחזרים החודשיים כנגד משכנתא ממוצעת יעלה בחלק גדול מהמקרים על עלות הנכס שבגינו נלקחה. כלומר, אם לווינו 700 אלף שקל ברכישת נכס שמחירו מיליון שקל, יש סיכוי סביר שנחזיר בסך הכל לאורך תקופה של 25 או 30 שנה, 1.4 מיליון שקל, ואף יותר - משמעותית מעבר למחירו הנומינלי של הנכס שרכשנו.

חלקנו עדיין זוכרים את היום שבו ניגשנו נבוכים לסניף הבנק הקרוב, כדי להבין מהו הסכום שאותו נוכל ללוות, ומהו ההחזר החודשי עליו נתחייב לאורך שנותינו היפות. לרוב, הידע העומד לרשותנו בבואנו לקחת משכנתא מסתכם בגובה הסכום הנדרש, ההחזר החודשי הרצוי ו... זהו. רב הנסתר על הגלוי.

הבנקים, כמוסד עסקי לכל דבר, ינסו למשוך אותנו, הלקוחות, במתנות והטבות לרוב: הלוואות בריבית מועדפת, פטור מעמלת פתיחת תיק ואפילו הלוואות "זכאות" הניתנות על ידי הבנק ‏(ולא על ידי משרד השיכון‏) בריבית נמוכה, או אפילו ללא ריבית כלל. הלוואות אלה ניתנות לרוב לתקופות קצרות ואכן משקפות הטבה אמיתית - אחרי הכל, לא בכל יום מציע לנו הבנק הלוואה לא צמודה בריבית אפס. עם זאת, להלוואות אלה יש עלות סמויה לא מבוטלת, שלרוב יקשה עלינו לגלותה.

דוכנים של בנקים למשכנתאות ביריד דירותצילום: מוטי מילרוד

ההלוואה תביא לפריסה גדולה יותר של המשכנתא

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בהנחה שרותי ומוטי יכולים לעמוד בהחזר חודשי התחלתי של 3,500 שקל, נפרשה ההלוואה ללא ההטבה ל–20 שנה, והצפי לסך כל ההחזרים בגין ההלוואה זו יהיה 1.17 מיליון שקל ‏(החישוב מתבסס על ריביות ומדדים ממוצעים בעשור האחרון‏). הבנק השני הציע לזוג הלוואה של 30 אלף שקל ל–30 חודשים ללא ריבית והצמדה, כלומר החזר קבוע של 1,000 שקל לתקופה האמורה. בהנחה שבני הזוג אינם יכולים לעמוד בהחזר חודשי התחלתי של יותר מ–3,500 שקל, יידרשו האחרונים לפרוש את 670 אלף השקלים הנותרים על פני תקופה של 30 שנה, כדי להציג החזר חודשי של 2,500 שקל. כך ההחזר החודשי, הכולל גם את הלוואת ההטבה וגם את יתרת ההלוואה, יהיה הסכום הרצוי: 3,500 שקל.

מה שווי ההטבה שנתן הבנק? בהנחה שהלוואה שכזו נמכרת כיום בשוק החופשי בכ–3% ‏(בריבית קבועה לא צמודה‏), קיבל הזוג מתנה של 1,177 שקל. ואולם מנגד, הוא שילם הרבה יותר - סך ההחזרים של אותה הלוואה שנפרשה לתקופה של 30 שנה הוא 1.52 מיליון שקל ‏(החישוב מתבסס על ריביות ומדדים ממוצעים בעשור האחרון‏), שהם 350 אלף אלף שקל יותר.

בהלוואת ההטבה יקטן ההחזר החודשי לאחר 30 חודשים בכ–1,000 שקל, אך ברוב המקרים, לאחר לקיחת ההלוואה רובנו נמנעים מלפנות שוב לבנק למשכנתאות ולבקש להגדיל את ההחזר החודשי.

לא אחת אנחנו נתקלים בעסקות קנה־קבל, לדוגמה קנה מסך LCD בגודל 42 אינץ' וקבל מתנה מסך בגודל 32 אינץ'. מובן וברור לכולנו שמחיר המסך הגדול מגלם את עלות הקטן, אך יש ביכולתנו להשוות את העלות הכוללת להצעות מתחרות ולקבל החלטה מושכלת. לאור העובדה שהלוואת משכנתא היא לרוב העסקה המימונית הגדולה ביותר שמתבצעת על ידי המשפחה לאורך השנים, אך עם זאת קשה לאמוד את עלותה - יש לבחון את הנושא לעומק ולהיעזר במחשבוני משכנתא איכותיים המוצעים חינם ברשת, כדי להשוות ולנתח כל הצעה והצעה. ובפעם הבאה שתקחו משכנתא, כדאי לשקול לקבל את העט שמוצעת לנו כמתנה ולוותר על הלוואות חינם. בהצלחה.

הלוואת הטבה עולה ביוקר

הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר www.REJ.co.il

הכותב הוא מומחה בהשקעות 
בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: 
"נדל"ן בג'ינס"

תגיות:

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker