גדול עליכם

לוקחים משכנתא? לא בטוח שתוכלו להחזיר אותה

לפי מחקר מהאוניברסיטה העברית, להחלטת נגיד בנק ישראל על גובה הריבית במשק יש השפעה מכרעת על הנטייה לבחור במשכנתא בריבית קבועה או משתנה - אך לגורמים חשובים ומהותיים כמו השכר אין השפעה מהותית על ההחלטה ■ ההטיות הפסיכולוגיות שמבלבלות את הלווים

הילה רז
הילה רז

אחד האתגרים המרכזיים של נגיד בנק ישראל הנכנס הוא לייצב את שוק הנדל"ן ולהפחית את מחירי הדיור המאמירים. הכלי המרכזי של הנגיד לכך הוא קביעת הריבית במשק, המשפיעה ישירות על גובה ההחזרים על המשכנתאות של רבים מהלווים, ועל הנכונות ליטול משכנתא.

מחקר של ד"ר מורן אופיר, פרופ' צבי וינר וד"ר יבגני מוגרמן מהמרכז לחקר הרציונליות באוניברסיטה העברית מצביע על ההשפעות הנלוות המשמעותיות שיש להחלטת הנגיד על נוטלי המשכנתאות. החוקרים ניסו להבין את תהליך קבלת ההחלטות של רוכשי דירות, ומה משפיע על בחירתם בין ריבית קבועה לריבית משתנה.

כתבות נוספות ב-TheMarker

סקר השחיתות העולמי: מה קורה בישראל?

ד"ר מורן אופירצילום: גדי דגון

סיפור הצלחה חינוכי: בלי מבחנים עד כיתה י"א ו-15 דקות הפסקה בכל שעה

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

משכנתא בריבית קבועה היא הלוואה שאינה צמודה למדד, כך שניתן לדעת מראש בכל חודש מה יהיה גובה ההחזר לבנק, בלי שתהיה השפעה לשינויים בריבית, בשער הדולר או במחירים במשק ‏(אינפלציה‏). זהו מסלול שלא היה קיים לפני כמה שנים, ונהפך לפופולרי יותר בשנים האחרונות בגלל הירידה בריבית. אינפלציה, אם תהיה כזאת, שוחקת את הקרן במקרה זה, והריבית פועלת לטובתו של הלווה.

משכנתא בריבית משתנה מחושבת לפי ריבית בנק ישראל ‏(1.25%‏), בתוספת ריבית הפריים. לפי הנחיות בנק ישראל, ניתן לקחת רק עד שליש מההלוואה באופן זה. כיום הפריים היא 2.75%, אבל בדרך כלל הבנק מלווה בריבית של פריים מינוס חצי, כלומר סביב 2.25%. גובה הריבית במסלול זה נתון לשינויים, כך שברגע שהריבית עולה, עולים גם החזרי המשכנתא. מול סיכון זה עומד יתרון, בדמות קנס פירעון מוקדם קטן יותר.

עד עתה התמקדו מחקרים שבחנו את הנושא בשתי קבוצות משתנים שמשפיעות על הבחירה במסלול משכנתא. הראשונה היא נסיבות אישיות, כמו ההכנסות העתידיות של הלווה, והשנייה כוללת משתנים מאקרו־כלכליים, כמו שיעור האינפלציה.

סותרים את התיאוריה

במחקר החדש התבססו שלושת החוקרים על מאגר נתונים גדול שקיבלו מבנק ישראל. המאגר פירט את דפוסי נטילת המשכנתאות בישראל בעשור האחרון ואת התפלגות המשכנתאות החודשית בין מסלולים בריבית משתנה לבין מסלולים בריבית קבועה. החוקרים בחנו את הנתונים כדי לאבחן אילו משתנים משפיעים בפועל על הבחירה במסלול המשכנתא. הממצא המרכזי שעולה מהמחקר הוא שהבחירה תלויה בעיקר בשינוי בריבית קצרת הטווח, הפריים. נמצא קשר חזק בין ירידה בריבית הפריים לבחירה של נוטלי משכנתאות במסלול בריבית קבועה, ובין עלייה בריבית הפריים להחלטתם ליטול משכנתא בריבית משתנה.

לאחר ירידה בריבית הפריים, מסבירים החוקרים, נוטלי המשכנתאות סבורים כי שיעור הריבית נמוך באופן מוחלט, ומעדיפים ליטול משכנתא בריבית קבועה. באותה צורה, לאחר עלייה בריבית הפריים, נוטלי המשכנתאות סבורים כי שיעור הריבית גבוה באופן מוחלט - ומעדיפים ליטול משכנתא בריבית משתנה.

ממצאי המחקר סותרים את הניבויים של מאמרים תיאורטיים בנושא, שייחסו הבדלים בבחירה בין ריבית משתנה או קבועה למשתנים כמו השכר הממוצע במשק, מחיר הדירות הממוצע במשק, מחיר תשומות הבנייה הממוצע ושינויים באינפלציה. המחקר קובע שמשתנים אלה לא מסבירים באופן משמעותי את הבחירה. החוקרים מתריעים כי השינוי בריבית הפריים, שהיא מטבעה ריבית קצרת טווח, אינו צריך להיות משתנה מכריע בבחירה בין סוג המשכנתא, שהיא מטבעה הלוואה ארוכת טווח.

החוקרים מייחסים את הממצאים לשתי הטיות פסיכולוגיות, שהועלו לראשונה במחקריהם של זוכי פרס נובל דניאל כהנמן ועמוס טברסקי. הראשונה היא הטיית הזמינות. ד"ר אופיר מסבירה כי "השינויים בריבית קצרת הטווח זמינים מאוד בזיכרון של כולנו ולכן לוקחים חלק בהחלטה באשר לסוג המשכנתא".

השנייה קרויה הטיית הייצוגיות. הטיה זו מתבטאת כששופטים דברים כדומים על בסיס הדמיון לכאורה ביניהם. כך, נוטלי המשכנתאות רואים בשינויים בריבית קצרת הטווח כמייצגים את הרמה המוחלטת של הריביות, ובוחרים באפיק המשכנתא בהתאם לרמה מוחלטת זו.

ניתוחי רגישות ועקיבות רבים שערכו החוקרים מצאו כי בכולם השינוי בריבית הפריים נמצא מובהק, ומשפיע משמעותית על הבחירה. אחד הניתוחים המעניינים שביצעו החוקרים התבסס על כך שבמחצית הראשונה של העשור הריביות קצרות הטווח היו גבוהות, והגיעו אף לריביות דו־ספרתיות. במחצית השנייה של העשור הריביות קצרות הטווח היו נמוכות.

"במחצית הראשונה של העשור, שבה הריביות היו גבוהות, התופעה היתה חזקה עוד יותר", אומרת ד"ר אופיר. "כלומר, בסביבת ריביות גבוהה ההטיות השפיעו על מקבלי ההחלטות בצורה חזקה יותר".

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ