"עשינו תמ"א 38 - ושווי הדירה עלה ב-35% ל-1.45 מיליון שקל" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"עשינו תמ"א 38 - ושווי הדירה עלה ב-35% ל-1.45 מיליון שקל"

אתם בעלים של דירה ישנה? הליך תמ"א 38 הוא הדבר הכי טוב שיכול לקרות לכם ■ שיחות עם דיירים שכבר סיימו את התהליך ועם שורת אנשי מקצוע, ניפקו שמונה עצות שחובה על דייריו של כל בניין שנמצא בתחילת הדרך

80תגובות

שמונה שנים חלפו מאז אישרה הממשלה לראשונה את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תמ"א 38 בשבילכם, ונראה כי בעיית יחסי הציבור שממנה סבלה התוכנית בשנותיה הראשונות מתחילה להיפתר. לאחר שנים של חוסר היכרות עם הנושא, חוסר עניין וגם לא מעט חשדנות, מתחילים יותר ויותר בעלי דירות בבניינים משותפים בני 30 שנה ויותר, להפנים כי מדובר בלא פחות מהזדמנות פז להשביח את הנכס שברשותם בשווי של מאות אלפי שקלים, מבלי שישקיעו אגורה מכיסם.

מספר הבניינים שכבר השלימו את התהליך זעום עדיין - עשרות בודדות לכל היותר, מאות פרויקטים נוספים מסוג זה נמצאים בשלבים שונים של בנייה ותכנון, וכנראה שדייריהם של עוד אלפי בניינים משותפים נוספים נמצאים בשלב שבו הם בוחנים את האפשרות לקדם את הנושא. אלא שבשלב זה שרויים בעלי הדירות באותם בניינים בסיטואציה שאינה פשוטה כלל וכלל.

כתבות נוספות ב-TheMarker

הצעיר שוויתר על קריירה כפסיכולוג והקים בית ספר למוסיקה

סוף לשביתות בנמלים, בבתי החולים וברכבת ישראל?

ברוב המקרים, איש מהם לא היה מעורב בפרויקט בנייה - שלא לומר יזם פרויקט בנייה, ולכן כלל לא ברור כיצד יכול ועד בית, מחויב ומוכשר ככל שיהיה, לדעת שהוא מתקשר עם היזם או הקבלן שיספק לו את התמורה המקסימלית. העובדה ששוק התמ”א 38 רווי בלא מעט גורמים שאינם מקצועיים מספיק ‏(“חאפרים”, בלשון העם‏) הופכת את המשימה לסבוכה אף יותר. כיצד יוכלו לדעת דייריו של בניין משותף כי אינם מפקידים את מה שבמקרים רבים מהווה את מרבית הונם - הדירה שבבעלותם - בידי גורם אמין מספיק? כדי לסייע בפתרון המצוקה, הרי לכם כמה עצות - הן מצד בעלי מקצוע ובעיקר מפי בעלי דירות בבניינים שעברו תמ”א 38, המשתפים מניסיונם.

הימנעו מ"גוזרי קופונים"

תמ”א 38 הביאה עמה גל של הקמת חברות כמו־יזמיות העוסקות בתחום, שהחלו לעניין יותר ויותר בניינים משותפים באפשרות קידום פרויקט לחיזוק ולהרחבת הבית. הסיבה שחברות אלה מכונות כאן “כמו־יזמיות” היא שלא מדובר בחברות שבונות או אפילו מתכננות את הפרויקט בעצמן, אלא בכאלה שנקשרות בחוזים עם דיירי הבניין כדי לייצגם מאוחר יותר בהתקשרויות מול החברה היזמית, שתבצע בפועל את הפרויקט. למעשה, משמשות חברות אלה גורם מתווך. לעתים אין מדובר בחברה אלא בעורך דין העוסק בנושא, או סתם אדם פרטי.

לגורמים מסוג זה יש צד חיובי - הם עשויים להפחית במידה מסוימת את כאב הראש של ועד הבית בניהול הפרויקט. ואולם יש גם לא מעט חסרונות, ובראשם פגיעה בתמורה שצפויים הדיירים לקבל בפרויקט, שכן התשלום שצפוי הגורם המתווך לדרוש מהיזם אמור לבוא בעיקר על חשבונם.

דודו בכר

מי שמנסה בשנים האחרונות למגר את תופעת הגורמים המתווכים בפרויקטי תמ”א היא התאחדות בוני הארץ ‏(התאחדות הקבלנים‏). “לשם התחלתו של תהליך תמ”א 38, נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות בבניין כדי להתניע את התהליך, ועל פי רוב הבניין מתארגן לשם כך עוד לפני הפנייה לקבלן המבצע”, אומר מנכ”ל ההתאחדות, אליאב בן שמעון. “אל הריק הזה נכנסים גופים שונים, בין אם מאכערים מקצועיים, משרדי עורכי דין ואדריכלים - כולם מזהים פוטנציאל עסקי, אבל כזה שאין בינו לבין תכנון ובנייה כל קשר. המתוחכמים שבהם מציגים כל מיני מצגות פאוור־פוינט בפני הדיירים, שאין ביניהן לבין המצב הסופי כל קשר”.

"עם השגת חתימותיהם של 80% מבעלי הדירות, מתחיל הגורם המתווך בחיפושים אחר חברה מבצעת, אלא שכשזו נמצאת, מזהיר בן שמעון, מגיע שלב גזירת הקופון שבו דורש המתווך את חלקו, שעשוי לדבריו לנוע בין מאות אלפי שקלים ועד ליותר ממיליון שקל. הבעיה היא שהדרישה הזו נעשית על גבם של הדיירים ולא של אף אחד אחר. אותם מיליון שקל שהולכים לכיס המתווך הם פחות מיליון שקל שיש ליזם להשקיע בדיירים. המשמעות יכולה להיות חומרי בנייה איכותיים פחות, עיצובים פשוטים יותר וגם הקטנה בפועל של תוספת החדר או המרפסת”.

סכנה גדולה יותר, טוען בן שמעון, היא שאותו מתווך יבחר בקבלן לא לפי מקצועיותו אלא לפי גודל הקופון - מה שעלול להוביל להתקשרויות עם קבלנים לא רשומים.

איך יכול ועד בית לדעת עם מי יש לו עסק? איך הוא יכול לדעת אם מדובר ביזם רציני או במאכער, כהגדרתך?

“ראשית, הדבר הבסיסי והפשוט ביותר הוא לבדוק אם מדובר בקבלן רשום. ניתן למצוא את הנתונים גם במשרד השיכון, גם בהתאחדות הקבלנים, והם זמינים באינטרנט. מעבר לכך, חשוב לבקש הצגת ניסיון, לראות פרויקטים שבוצעו ולשוחח עם הדיירים בהם”.

דעו מול מי ‏(ומה‏)אתם עומדים

גם כשהחברה שעמה מתקשר לבסוף הבניין היא חברה רצינית וכשרה, הרי שגם אלה נבדלות זו מזו - בוודאי כשמדובר בקידום פרויקט תמ”א 38, ששונה מהותית מפרויקט “רגיל” של הקמת בניין חדש. לדברי גבע וגלית אדרי מראשון לציון, זוג צעיר עם ילד ועוד אחד בדרך, שנמצאים כיום בשלביו הסופיים של פרויקט תמ”א 38 ברחוב רש”י בעיר, בחרו הדיירים רק בחברה השלישית שהציעה להם את ביצוע הפרויקט. “פנו אלינו יזמים, אבל כשבדקנו את הרקע שלהם ראינו שהם חסרי ניסיון בתחום, ושהם לא מסוגלים לספק את הביטחונות הכספיים הנדרשים” מספר אדרי. לדבריו, החברה שנבחרה לבסוף, אנגלאינווסט התחדשות עירונית, היתה הראשונה שהציגה בפני דיירי הבניין תוכנית עבודה מסודרת וסיפקה להם תמונה מלאה של התהליך, ומצב הבניין בסופו, בנוסף לעמידתה בכמה תנאים נוספים שדרש הוועד.

גם כשדיירי הבניין בוחנים התקשרות עם חברת בניין מנוסה, הניסיון הספציפי בפרויקט תמ”א 38 חשוב ביותר, בהתחשב בעובדה שלחברות המנוסות יש יתרונות בפרמטרים כמו זמן ביצוע הפרויקט - תקופה מאוד לא נוחה לדיירי הבניין, שעדיף לקצרה למינימום האפשרי. חברות רבות נמצאות כיום רק בתחילת דרכן בנושא, ולאף בניין לא מומלץ להיות זה שעל חשבונו ייעשו הטעויות.

עופר וקנין

דאגו לעצמכם לנציגות ראויה

כאן המקום לציין כי לא רק אתם בוחרים את היזם - גם היזם אמור לבחור בכם. כשמדובר בחברה מנוסה בתחום, שלה מגוון אפשרויות, נציגות בית מסודרת, עם בניין מגובש יחסית שעומד מאחוריה תגדיל מאוד את המוטיבציה שלה לבחור דווקא בו.

“כשבניין פונה אלינו, אנו רוצים לראות בניין מגובש, עם כוונה, עם דיירים מעורבים שאפשר לדבר איתם, כי בסופו של דבר אנו הולכים להיות שותפים”, אומר אליאב אסייג, מנכ”ל Renovo, מהחברות הוותיקות בתחום. “שאלת המפתח היא אם יש עם מי לדבר. לכן חשוב מאוד שהדיירים יידעו לבחור נציגות שתייצג אותם כראוי”.

התפקיד השני ואולי אף החשוב יותר שעל הנציגות למלא הוא לפעול כל העת מול הדיירים, ליידע אותם במתרחש ולהיות קשובה לרצונותיהם. לכן ממליצה עו”ד גלית רוזובסקי ממשרד ברגרזון ושות’, המלווה כמה פרויקטים של תמ”א 38, כי על אדם זה להיות מישהו מדיירי הבניין ‏(בניגוד למי שמחזיק בו דירה להשקעה, נניח‏). לדבריה, “חשוב בפרויקטים כאלה שיהיה מישהו מבפנים שמלווה אותם. מישהו שנמצא הרבה בבניין ומכיר את האנשים. מרבית הפעילות היא אחרי שעות העבודה, כשהשכנים חוזרים הביתה. חשוב לציין שזה לא לעצבים של כל אחד”.

כך תמנעו דיירים סרבנים

תופעת הדייר הסרבן נודעה כאחד החסמים המרכזיים לכל הליך של התחדשות עירונית - הן הו בתמ”א 38 והן בפינוי־בינוי. אותו שכן שמסרב לשתף פעולה ואף לא מנפק את חתימתו בפני הרשות המקומית - דבר שמונע אפשרות להוצאת היתר בנייה. לא פעם מואשמים שכנים אלה בניסיון לסחטנות ולהשגת הטבות נוספות, אך לדברי רוזובסקי, מרבית הסירובים נובעים מתחושת חוסר ביטחון או חוסר הוגנות לגבי התהליך.

“אני מאמינה שלאורך כל הדרך מי שלוקח על עצמו את ניהול הפרויקט - בין אם מדובר בוועד הבית או בשכן מתנדב, צריך להיות גלויים מאוד ושקופים מאוד כלפי כל הדיירים. שכולם ירגישו חלק מהמהלך. זה אומר לקיים מספר רב של פגישות ולהקשיב מההתחלה לכולם. לשתף את האנשים בהתלבטויות לגבי הדרך. לקבל את ההחלטות בצורה דמוקרטית, עדיף בהרמת ידיים, ולהדגיש את השיתוף”, היא מסבירה.

עופר וקנין

לדברי רוזובסקי, העובדה שפרויקטי תמ”א מבוצעים בבניינים ישנים, שמלכתחילה לא תוכננו כמיועדים להרחבה, יוצרת לעתים אי שוויון בתמורות האפשריות מבחינה הנדסית. מדובר בבעיה המגדילה משמעותית הסיכוי לסרבנות, שכן מובן מדוע שכן שאת דירתו פשוט לא ניתן להרחיב, לא ימהר לתמוך בתוכנית המשביחה בעיקר את הדירות השכנות. לדברי רוזובסקי, על הבניין כולו להפגין יצירתיות ולחשוב כיצד ניתן לייצר מנגנון שממנו ירוויחו כולם. לדבריה, “לא ייתכן שיש דירות שיוצאות נשכרות ולעומתן דירות מפסידות. האדם המתמרמר הוא לא סחטן, הוא פשוט לא מבין למה יש שכנים שמקבלים ואחרים לא - וזו תהייה לגיטימית. לכן חשוב להגיע לשוויון מקסימלי. אם יש דירה שלא ניתן להרחיב מבחינה הנדסית, שווה לפצות אותו כספית. אם יש דירת גג, ניתן לבדוק מול היזם אפשרות להעביר את בעליה לפנטהאוז”.

דרך נוספת לצמצום תופעת הסרבנות היא, כאמור, חיזוק תחושת הביטחון בקרב הדיירים, ולכן עדיף לדרוש מהיזם לראות את התוכניות המלאות לבניין עוד לפני שהתחייבתם כלפיו. אם היזם מספיק רוצה את הפרויקט - הוא יעשה זאת. “הסכמת הדיירים לא צריכה להיעשות באוויר, אלא מול חברה שמספקת תוכנית מלאה לחיזוק ולהרחבת הבניין, ללא התחייבות”, אומר אסייג. “מבחינתנו מדובר בצעד בונה אמון, שמסייע מאוד גם בצמצום תופעת הסרבנות. כשאותו דייר שמסויג מהתהליך רואה כבר את התוכנית מסודרת, ושמצבו לא ייפגע אלא להפך - ישתפר בהרבה, ההתנגדות פוחתת וקל יותר לגייס את תמיכתו”.

תנו עדיפות להריסת הבניין ובניית בניין חדש

הליך תמ”א 38 סטנדרטי הכולל חיזוק של יסודות הבניין, הרחבת הדירות הקיימות, חידוש החזית, הוספת מעלית, מחסנים וכן הלאה, צפוי אמנם להשביח משמעותית את ערך הדירה ולשפר את איכות חייכם. עם זאת, במקרים רבים התוספת של הבנייה החדשה על גבי הבניין הוותיק רחוקה מלהיות קלאסית. לכן, במקרים שבהם מתאפשר הדבר, מומלץ לבחון את הריסת הבניין והקמת בניין חדש כפי שמאפשר התיקון השני לחוק ‏(תמ”א 38–2‏).

“תמ”א 38 המקורית, הכוללת תוספות בנייה, קלה יותר לביצוע לכאורה, כי הדיירים לא צריכים להתפנות מהבניין. אבל הבנייה במקרים רבים מאולצת”, מסביר עו”ד עופר אבן, ממשרד עורכי הדין הורוביץ, אבן, אוזן ושות’, המלווה יזמים ודיירים בהליך. “פעמים רבות קורה שיוצאים אל החדר הנוסף מתוך חדר קיים ולא מתוך המסדרון, ומשהו בפונקציונליות של הדירה נפגם. ברור שלא היית מתכנן כך את הדירה מלכתחילה. או כשהיזם מחליף את צנרת המים חיצונית, בעוד שבדירות הוותיקות נותרת הצנרת הישנה, בת 50 ו–60 שנה. לחץ המים לרוב גבוה יותר, והדבר עלול להביא לדליפות בצנרת הוותיקה. קו התפר שבין הבנייה החדשה לבנייה בת 50 ו–60 שנה הוא בעייתי. לכן, מכל הבחינות עדיף לדיירים ללכת על תמ”א 38–2, שהיא עסקת קומבינציה פשוטה לכל דבר ועניין. גם לבנקים קל יותר ללוות פרויקטים מסוג זה”.

נצלו את ההזדמנות  לשיפוץ כללי בנכס

הליך של תמ”א 38 הוא הזדמנות פז לשיפוץ יסודי בדירה, ואגב כך גם לבטל רבות מההשלכות שעשויות להיות לתהליך שתוארו בסעיף הקודם. כך ממליץ משה שי, שערך שיפוץ יסודי בדירה שבבעלותו בשכונת גן רש”ל בהרצליה, כשהבניין עבר תהליך תמ”א 38. “החלפתי ריצוף וצנרת והתחדשתי במטבח, בחדרי שירותים ואמבטיה, ובגופי תאורה בכל הבית”, הוא מספר. עוד לדבריו, ניצל את ההזדמנות להחליף את מערכת החשמל בבית לתלת־פאזית, ושכל דיירי הבניין בלי יוצא מהכלל ערכו שיפוצים גם הם. “אני ממליץ לכל דייר לשפץ את הבית בהזדמנות חגיגית זו, כי כשאתה מוסיף את חידוש מעטפת הבניין, המעלית, למעשה הבניין כולו נהפך לחדש”, הוא אומר.

ההיגיון לכך כפול: ראשית, הבניין כולו ממילא נהפך לתקופת ביצוע הפרויקט לאתר בנייה, כך שאי הנוחות כבר קיימת בכל מקרה. בנוסף, בהנחה שהשיפוץ נעשה באמצעות הקבלן המבצע את הפרויקט, הרי שיתרון הכמות מוזיל את עלות השיפוץ, כפי שמסביר גבע אדרי, שגם הוא החליף ריצוף ומטבח. לדבריו, “תוך כדי שהקבלן עובד, העלויות שלו נמוכות יותר והמחירים בהתאם. הרי כבר יש לו כאן מנוף, יש לו פועלים, ריצוף חדש גם יש לו - הוא פשוט צריך להביא כמות קצת יותר גדולה. הכל יוצא זול יותר כשאתה בתוך התהליך. גם העובדה שנוצר כבר קשר אישי בין היזם לדיירים תוך כדי התהליך מסייעת לקבל הנחות”.

תומר אפלבאום

דרשו השכרת דירה חלופית

אף שפרויקט תמ”א 38 מאפשר לדיירי הבניין להמשיך ולהתגורר במבנה תוך כדי הביצוע, יעיד כל אדם שחווה את התהליך שלא מדובר בחוויה נוחה או נעימה. לכן, במהלך המשא ומתן עם היזם, ניתן לדרוש כתנאי מצד היזם מתן שכר דירה חלופי לדיירים לתקופת ביצוע הפרויקט - ממש כפי שהיה קורה לו היה הבניין כולו נהרס במסגרת הליך תמ”א 38–2. לדברי אדרי, “המשכנו לגור בבניין תוך כדי התהליך, ואף שבסך הכל עברנו את זה בשלום, זה היה רחוק מלהיות אידיאלי. הילד אגב נהנה מאוד. בשבילו כל התהליך הזה של השיפוץ היה חוויה אדירה”. חשוב לציין שהיזם אינו מחויב להסכים כמובן אם הוא מוצא שהעברת הדיירים לדירות חלופיות הופכת את הפרויקט ללא כלכלי עבורו, אך לדרוש תמיד אפשר.

לכו על זה

בשורה התחתונה, פרויקט תמ”א 38 על כל מסלוליו הוא ברכה לכל בניין ולכל בעל דירה, כל עוד הוא מבוצע כראוי. מדובר בהשבחת הנכס בעשרות אחוזים ללא עלות מצד הבעלים - צעד שכדאי מאוד לא לפספס. לכן העצה הראשונה במעלה שקיבלנו מכל אדם שעמו שוחחנו היא  אחת: “לכו על זה”. גם במקרים שבהם נראה לכם שניתן יהיה אולי למצוא את היזם שיילך עוד מילימטר לכיוונכם.

“אצלנו בבניין היו ויכוחים שאפשר להוציא עוד ועוד, וגם תביעה נגד אחד השכנים שלא רצה לחתום מהסיבה הזו”, מספר אדרי. “אבל כיום השווי של הדירה שלי עלה בכ–35% ל–1.45 מיליון שקל, כשלפני כן שוויה היה 1–1.1 מיליון שקל בלחץ. לכן העצה הכי טובה שאני יכול לתת לאנשים זה פשוט ללכת לעשות את התמ”א. לך תרוויח 35% על הבית בלי השקעה של שקל. מי יכול להגיד לא לדבר כזה?”.

דירתו של משה שי נהפכה, במסגרת פרויקט תמ"א 38 שבוצע בבניין שבו הוא גר, מדירת ארבעת החדרים ללא מרפסת לדירת חמישה חדרים עם מרפסת בשטח 21 מ”ר. כיום, לדבריו, שווי הנכס שברשותו הוא כ–1.7 מיליון שקל, כשלפני ההליך הוא היה כ–900 אלף בלבד. לדבריו, הוא עבר ימים לא קלים בשכנוע השכנים שסירבו להתרצות.

“לחלק מהישראלים יש תכונה שלא להיות מרוצים אף פעם ממה שמציעים להם. מלבד תוספת חדר ומרפסת שקיבלה כל דירה, קיבלנו מעלית, מחסן לכל דירה, חיפוי שיש על כל הבניין, חידוש חדר המדרגות והחלפת כל החלונות ודלתות פלדלת חדשות - ועדיין היה מי שרצה יותר. שאלתי ‘מה אתם עוד רוצים, מרצדס בחניה?!’”, הוא מספר.

עו”ד אבן מסכם: “דייר צריך להבין מה המגבלות של הדברים שהוא יכול לקבל. זה יכול להיות קצת יותר או קצת פחות, אבל חשוב להבין שבכל מקרה מבחינת הדיירים הליך של תמ”א 38 משול לזה שאראלה ממפעל הפיס התקשרה, במובן של השבחת הנכס ועליית ערך מיידית של מאות אלפי שקלים. בניין שלא מבין שהוא צריך לפעול מהר, או לא מצליח להגיע להסכמות בתוכו - פשוט ידלגו עליו".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#