כדאיות כלכלית לקבלנים - לא משהו שתצליחו לעקוף - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כדאיות כלכלית לקבלנים - לא משהו שתצליחו לעקוף

הקרקעות הופשרו, האישורים ניתנו ואפילו היסודות כבר נבנו, אך עדיין הפרויקט תקוע, וזאת בגלל חוסר כדאיות כלכלית: בישראל 2013 זו המציאות 
של הרבה מהפרויקטים לפינוי־בינוי

6תגובות

באחרונה התברר לנו שמאמצי הממשלה, שסיימה לא מזמן את כהונתה למתן את העלייה במחירי הדיור, לא רק שלא צלחו - אלא אף הובילו לעליית מחירים שהואצה בחדות בחודשים האחרונים.

אחת הסיבות לעלייה החדה במחירי הדיור, כך נטען, היא המחסור בקרקעות מופשרות לבנייה וכתוצאה מכך גם בהתחלות בנייה - כל זאת בשל תהליכי הפשרת קרקעות והליכים ביורוקרטיים שונים ומסורבלים. כעת תארו לעצמכם שהקרקעות הופשרו, האישורים ניתנו ואפילו היסודות כבר נבנו, אך עדיין הפרויקט תקוע, וזאת בגלל חוסר כדאיות לקבלנים. נשמע דמיוני? בישראל 2013 זו המציאות 
של הרבה מהפרויקטים לפינוי־בינוי, שמלבד ההתמודדות עם שיקולים חברתיים ותרבותיים, נדרשים גם למענה רציונלי לשאלת הכדאיות הכלכלית.

נהוג לראות כדאיות של פרויקט פינוי־בינוי או התחדשות עירונית בעזרת בדיקת המכפיל. המכפיל הוא מרכיב הבודק את סף הכניסה לפרויקט, קרי - פי כמה יצטרך לגדול מספר הדירות הקיימות בפרויקט כדי שלפרויקט העתידי יהיה בסיס כלכלי איתן ליזמיו. כדי שיזם יוכל לעמוד בשיקולים כלכליים אלה, הוא צריך שמחיר הקרקע יישאר נמוך. מנגד, כדי שיוכל לכסות את עלויות הבנייה ולפצות את הדיירים הקיימים, הרי שהוא צריך ששווי הדירה יהיה גבוה. אם כן, מה בכל זאת עושים כדי לנצל את הפוטנציאל הטמון באותם פרויקטים? באופן מפתיע אולי, מסתמן שהפתרון מצוי בידי האדריכלים, שבידיהם להפוך פרויקטים לכדאיים כלכלית.

הפיכת פרויקט פינוי־בינוי לכדאי עבור היזמים היא משימה לא פשוטה, שכן מחיר דירה למכירה באופן הגס ביותר נקבע על ידי שלושה גורמים עיקריים: מחיר הקרקע ‏(במקרה של עסקות פינוי־בינוי מוכלל מרכיב הפיצוי‏), מחיר הבנייה ושיעור הרווח המבוקש של הקבלן.

יובל תבול

עלויות הבנייה בכל חלקי המדינה דומות מאוד, והשפעת המיקום על מחירה הסופי של הדירה בכל האמור לתשומות הבנייה הוא שולי בסיכומו של דבר. מכאן שהגורם הדומיננטי ביותר במחיר הדירה הוא מחיר הקרקע. בפרויקטים חדשים מחיר זה נקבע לרוב על ידי שיקולים של מיקום, ויכולת הקרקע להניב מספר מטרים מרובעים גדול יותר ובעלי ביקוש רב יותר, לצורך מכירה. במקרה של מתחמי פינוי־בינוי, גורמים אלה מובילים לפרדוקס בלתי אפשרי, מאחר שכשקרקע אינה מבוקשת ומחירה נמוך - מחיר הדירה יהיה נמוך. כשמחיר הדירה נמוך, יש צורך ביותר דירות לכיסוי העלויות, וככל שיש יותר דירות הצפיפות עולה. עלייה בצפיפות מובילה לירידה במחיר הדירה, שיוצרת ירידה במחיר הקרקע ועלייה בכמות הדירות שעל הפרויקט לספק. אז אחרי שחלפה לה הסחרחורת מכל העליות והירידות, מה בכל זאת עושים כדי להבטיח ליזם שמחיר הקרקע יישאר נמוך מחד גיסא, ושווי הדירה יהיה גבוה מאידך גיסא?

מאחר שבפרויקטים לפינוי־בינוי הכוחות הכלכליים פועלים בכיוונים מנוגדים, ואת מיקומה הפיסי של הדירה איננו יכולים לשנות, מתעורר הצורך בשינוי תפישת המרחב הפיסי העוטף את הדירה, כמו גם יצירת איכויות ייחודיות למרחב המגורים המתוכנן. בנקודה זו נכנס האדריכל לתמונה. כדי להעלות את ערך הדירה, עליו להבליט את הפרטים הייחודיים לפרויקט, לחזקם וליצור ערך מוסף הנובע מתכנים אדריכליים, שיכולים להעניק לפרויקט אופי מיוחד שיבדיל אותו משאר המיזמים, יזניק את מחירו ויהפוך אותו לכדאי לכל 
יזם ורוכש.

רק במקרה כזה, שבו לקח האדריכל חומר גלם נחות קרי קרקע זולה: עיבד, ליטש, מירק, ערך, תיכנן ועיצב, שבו לקח גוש פחם והפך אותו ליהלום, יש סיכוי לפרויקט פינוי־בינוי להצליח באמת ולאורך זמן.


הכותב הוא אדריכל, מהמייסדים והבעלים של משרד אליקים אדריכלים, שימש בעבר כראש צוות תכנון במשרד הבינוי והשיכון מחוז מרכז, ומרצה בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון חיפה



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם