המגדלים מחליפים את צמודי הקרקע - התושבים מרוויחים? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המגדלים מחליפים את צמודי הקרקע - התושבים מרוויחים?

צמודי הקרקע כמעט נעלמו ממפת הבנייה של אזורי הביקוש ■ הכוכבים החדשים של השנים האחרונות הם מגדלי המגורים, שצצים בערים רבות - אפילו מעבר למעגל הראשון שסביב תל אביב ■ לא כל הערים הצטרפו למגמה, אך היתרונות ברורים: "בנייה לגובה היא ניצול נכון יותר של הקרקע, וזה משאיר ריאות ירוקות"

26תגובות

לציבור הישראלי יש מערכת יחסים של אהבה־שנאה עם מגדלי מגורים. יש כאלה שאוהבים את סגנון החיים בקומה ה-30 ומעלה, ויש את אלה ששונאים את הניכור שהדבר מפגין כלפי סביבתם. ואולם המגמה ב-5 השנים האחרונות מעידה שהישראלים למדו לעכל את המגדלים, ואולי אפילו לחבב אותם.

מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ‏(הלמ"ס‏) עולה כי ב-2012 כ-15 אלף דירות מתוך כ-80 אלף יחידות דיור שהיו בשלבים שונים של בנייה ‏(כ-19%‏) נבנו במגדלים בני 21 קומות ויותר.

ב-2007 רק 3,300 יחידות נבנו במגדלים כאלה. עוד עולה כי הערים שמובילות את המגמה הן פתח תקוה, שבה נבנו 3,151 דירות במגדלים, אחריה תל אביב עם 2,549 יחידות דיור ובמקום השלישי נתניה עם 1,941. אין נתון רשמי בלמ"ס לגמי מספר המגדלים שנבנים כיום, אבל לפי הערכות של התאחדות בוני הארץ ‏(התאחדות הקבלנים‏) מדובר בכ-150 מגדלים עם יותר מ–21 קומות כל אחד שנמצאים בבנייה פעילה.

צמודי הקרקע כמעט שנעלמו ממפת הבנייה של אזורי הביקוש, ונותרו בהרחבות של מושבים. ואולם יש ערים שבוחרות להתעלם במופגן מהתופעה ולהיאחז באופי הכפרי שלהן. פתח תקוה מובילה את ערי המגדלים, בעוד ששכנתה רמת השרון מסרבת להיבנות לגובה. בהוד השרון מוקמת שכונת 1,200 הגבוהה, בעוד שכפר סבא בונה שכונות נמוכות. תל אביב ורמת גן מתגאות במגדלי הענק, בעוד שגבעתיים מאפשרת בניית מגדלים במשורה ורק בטבעת ההיקפית של העיר.

יובל טבול לימור אדרי
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בת ים היא דוגמה לעיר שבחרה לעלות לגובה, ובשטחה החלו להיבנות מגדלים לפני שש שנים. המגדל הגבוה ביותר בעיר הוא זה של חברת נוה, והוא כולל 42 קומות. יש מגדל נוסף של אזורים, בן 36 קומות, שנמצא בבנייה, ומגדל נוסף עם מספר קומות זהה שנמצא בראשית הבנייה שלו, ביוזמת קבוצת אשדר.

מנכ"ל עיריית בת ים, ארז פודמסקי־שקד, משתף לגבי המניעים לבנות לגובה. לדבריו, "ראשית, בעולם מבינים יותר ויותר שהדבר הכי יקר שיש לאנושות זה קרקע ושטחים פתוחים. צריך להעמיס את השטחים המובנים, כי זה הדבר הכי נכון מבחינת יחסי האדם עם כדור הארץ. למגדלים יש יתרון נוסף שנוגע לאיכות חיים עירונית: כשגרים בצפיפות, יש חיסכון בתחבורה - לוקח פחות זמן לנוע ממקום למקום, והכל זמין יותר. כדי לבנות שכונה של עשרה מגדלים צריך מתחם של עשרה דונמים. כדי לבנות את אותו מספר יחידות דיור בבניינים של ארבע קומות, נדרשים 100 דונם. מאחר שהשטח שהמגדלים צורכים קטן יותר, כולם קרובים יותר לשירותים כמו בתי ספר ומרכזים מסחריים.

"עיר טובה רוצה לאפשר כמה שיותר סוגי מגורים במגוון טעמים כדי להיות בית אפשרי לכמה שיותר אנשים. לא כולם אוהבים לגור במגדלים, אבל גם לא כולם אוהבים לגור בצמודי קרקע. ברגע שהתפתח רצון לגור במגדלים, אני רוצה שהאופציה הזו תהיה בעיר שלי. הבנייה לגובה מאפשרת יצירת ערך מוסף למגורים מעבר למה שנהוג. הדירה האיכותית בעבר היתה ליד פארק או מול ים, כלומר נמדדה בעיקר על פי הנוף. כשבונים לגובה יוצרים עוד מקומות מגורים איכותיים, כי מהקומה השביעית ומעלה יש נוף של 360 מעלות".

על הטענה שראשי עיריות אוהבים לבנות מגדלים כדי להכניס אוכלוסיה עשירה לעיר הוא משיב: "מה רע בזה? אנחנו מאוד משתדלים שהמגדלים לא יהיו רק לאוכלוסיה עשירה ויש אפשרויות לבנות במחירים נוחים יותר אבל זה נכן שמדובר בקהל עמיד".

עיר שבוחרת לקדם מגדלים צריכה לתת את הדעת על האופן שבו היא ממקמת אותם בשטחה, כדי שהם יתרמו יותר ויפריעו פחות.

"השיבוץ של המגדלים משתנה מעיר לעיר, בהתאם למשאבים. אצלנו אנחנו רוצים פיזור של מגדלים - אנחנו לא רוצים אזורים של מגדלים ושכונות של בנייה בגובה של 4-5 קומות. אני לא רוצה את הדוגמה של עיר ימים בנתניה או פארק צמרת בתל אביב.

יובל טבול יובל תבול

התוכניות שלנו מקדמות מגדלים בכל העיר ובפיזור. אנו מקפידים שהם לא ייבנו אחד ליד השני. זה מאפשר אינטגרציה בעיר, שלא יהיו גטאות לעומת שכונות מסוגרות. זה מאפשר לנצל את היתרונות לגובה בצורה טובה. אם בונים מגדלים במרחק של 10 מטרים זה מזה, אז למעשה מעתיקים את החסרונות של בניינים בגובה של ארבע קומות - רק ב–30 קומות. אני רוצה שמסביב למגדל יהיה נוף פתוח במרחק של 100 מטר. אנחנו גם לא רוצים ליצור חומה - חשוב לנו ליצר קשר בין כל חלקי העיר לים. אנחנו רוצים שגם מגדלים ממזרח העיר יצפו לים וירגישו אותו".

באמצעות הגדלת זכויות הבנייה, אפשר להרוס בניינים ישנים ולבנות במקומם מגדלים מודרניים. מבחינת פודמסקי־שקד, הפיזור הזה מאפשר גם הליכים בריאים של התחדשות עירונית, כך שההתחדשות מתפרשת על פני כל העיר, ולא נוצרות שכונות אליטיסטיות מול שכונות עוני.

סדרת היתרונות שמונה פודמסקי־שקד משכנעת מאוד, ועולה השאלה מדוע יש ערים שמסרבות לאמץ את המודל הזה. "אני מבין את התפישה הכפרית. כל עיר צריכה להבין איפה היא נמצאת במפת המגורים הכללית ולקבוע את האופי שלה. נשמע לי הגיוני שמי שרוצה לגור בעיר פרברית כמו כפר סבא, ירצה לגור באווירה כפרית. זו תחושה אחרת מבחינת אווירה עירונית. מקומות שיש בהם בנייה גבוה אינטנסיבית הם בדרך כלל ערים ופעילים יותר. בנייה לגובה מתפתחת בטבור של המטרופולין. במרחק גדול מהמטרופולין, היתרון של הרשות הוא לתת אוירה אחרת וקהילתית, הוא מסביר.

לדברי פודמסקי־שקד, "כשגרתי בגדרה והיה דיון במועצה לגבי אופי הבנייה, הבנתי מאוד את הרצון להישאר בגובה של ארבע־חמש קומות, ולהשאיר את האווירה של הרחובות השקטים, עם פחות מסחר. כל עיר צריכה לבחור את המאפיין שלה. זה גם בסדר אם גבעתיים רוצה להיות הכפר שבתוך המטרופולין". לסיום, הוא גם מבקש לציין שלבת ים אין כוונה ליהפך לעיר של מגדלים. "ברור לנו שלא יותר מ–20%–30% מהבינוי בעיר צריך להיות במגדלים", הוא מסכם.

מוטי מילרוד

"בנייה לגובה היא ניצול נכון יותר של הקרקע, וזה משאיר ריאות ירוקות", אומר שוקי דוידוביץ', מנכ"ל חברת מצלאוי. "באזורי ביקוש אין קרקע זמינה לבנייה, וייקח שנים עד שיתכננו את מחנות צה"ל. הדרך להגביר את הבנייה היא על ידי עלייה לגובה. על קרקע מסוימת אפשר לבנות ארבעה בניינים של 15 קומות או שני מגדלים של 30 קומות - באופציה השנייה יש ניצול מיטבי של הקרקע, וגם נשאר יותר שטח ירוק בין הבניינים. בצד החסרונות אפשר לרשום את עלות הבנייה הגבוהה, שמחייבת את הקבלנים לדרוש מחירי מכירה גבוהים יותר עבור הדירות. התחזוקה של המגדלים יקרה ומכבידה אף היא על ההוצאה החודשית של הדיירים.

"המגדלים התחילו בתל אביב. בהתחלה היה מגדל שלום, אבל הוא היה באמת תופעה יוצאת דופן. כיום רואים את פארק צמרת - שכונה שלמה של מגדלים בני כ–30 קומות ויותר. ההתחלה בכל העולם היא בעיר המרכזית, כי בדרך כלל בערים המרכזיות ניתן לעשות את זה מבחינת יכולת הקנייה של האנשים, כי הדירות במגדלים גבוהים יקרות יותר. משם זה מחלחל לערים במעגלים שמסביב, ואפשר לראות כיום מגדלים בפתח תקוה ובנתניה, וזה מתפשט לפריפריות. אפילו ביבנה כבר מכינים כיום תוכניות של מגדלים".

תל אביב היא מולדתם של המגדלים בישראל, ואולי זו הסיבה שבה התגלחו וטעו מתכנני המגדלים. מגדל נוה צדק ספג כל ביקורת אפשרית על גובהו המנוכר לסביבה, והסמיכות לשכונת השימור נמוכת הקומה - נוה צדק. העירייה למדה את הלקח מהמגדל בן ה–40 קומות, ולאחר מכן נבנו מגדלים בשכונת פארק צמרת ולצד צירי תנועה ראשיים כמו ארלוזורוב, שלאורכו נבנו מגדל הגימנסיה, מגדל רמז ארלוזרוב ובצד המערבי של הרחוב יושק בקרוב מגדל ארלוזרוב 17, על שטחה של תחנת דן הישנה. יש גם מגדלים כמו זה בפינת פרישמן ודיזינגוף, שהוא שריד תכנוני מתקופות קודמות שבנייתו התעכבה במשך שנים.

לחברת צמח המרמן יש קרקע מתוכננת ליד שוק בצלאל, שהתב"ע מאפשרת לבנות עליה בניין בן 16 קומות. אמנם לא מדובר בגורד שחקים, אבל זה מספיק גבוה לעירייה כדי לחשוב שמדובר במבנה מנותק מהסביבה. העירייה ביקשה מהיזמים לשנות את התכנון, ובמסגרת משא ומתן הם הסכימו לבנות שני בניינים בני שבע ושמונה קומות.

"החברה שלנו מתמחה במגדלים ואנחנו מעדיפים כמה שיותר גבוה", אומר רן בן אברהם, סמנכ"ל השיווק והייזום בצמח המרמן. "בישראל, שבה הקרקע היא מצרך חשוב, ויש אפשרות לבנות במרכז מגדל בן 30 קומות, אני אבנה את זה. באזורים שבהם הקרקע זולה יותר, מנסים לבנות בניינים נמוכים יותר כדי שמחירי השיווק יהיו נמוכים יותר".

על הטענה שבדרך כלל מדובר בדירות יקרות שלא נמצאות בהישג ידן של משפחות ממוצעות, משיב בן אברהם כי "אפשר ליצור מגדלים מפוארים פחות כמו אלה שבפתח תקוה. לפני עליית המחירים היה שם זול מאוד. אני רואה שבהרבה תוכניות כיום יש תכנון של מגדלים - בהר חומה, במודיעין וגם בצור נתן יש שני מגדלים. בשכונת קריניצי ברמת גן יש תב"ע של 1,000 יחידות דיור, 600 מתוכן הן במגדלים בני 22–24 קומות, והשאר בצמודי קרקע או בבניינים בני שתי קומות, שיש בהם דירות גג וגן. בכל תב"ע יש תכנון של כמה מגדלים. הנכון בישראל הוא לבנות לגובה. המוצר של מגדלים נובע ממחסור בקרקעות למגורים במרכז. בישראל יש מצוקת קרקעות ומצוקת דיור, וזה לא נכון לאפשר בנייה של צמודי קרקע. צריך לבנות יותר לגובה, כדי שיהיה יותר היצע - בוודאי ככל שמתקרבים לתל אביב".

לפי נתוני CTBUH ‏(המועצה הבינלאומית לבנייה לגובה וסביבה עירונית‏) שאותה מייצג מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות, המהנדס ישראל דוד, "המגדלים הגדולים בישראל אינם נחשבים גורדי שחקים בהשוואה לסטנדרט הבנייה בעולם. אף שהבנייה לגובה מעוררת עניין רב בישראל, הרי שבהשוואה לעולם, בניינים בני 21 קומות שמתנשאים לגובה של 60–70 מטר כבר לא נחשבים בניינים גבוהים".

לדבריו, "בעולם נבנים באופן שגרתי מבנים של יותר 200 מטר, ועד לבניין הגבוה שנבנה בימים אלה בסעודיה, שיתנשא לגובה של 1,000 מטר. ההנדסה, אמצעי התכנון והביצוע מאפשרים כיום לבנות גבוה הרבה יותר, וגם בישראל מתוכננים להיבנות מבנים של 60 קומות ויותר כמבני מגורים בערים באזור המרכז, בהן תל אביב, רמת גן ובת ים. בשנים הקרובות נראה שזה יהיה הדור הבא של בניינם גבוהים בישראל".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#