רוצים דירת ארבעה חדרים ב-600 אלף שקל? תלמדו מהחרדים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

רוצים דירת ארבעה חדרים ב-600 אלף שקל? תלמדו מהחרדים

תשכחו מחניה תת־קרקעית, אל תצפו ללובי גדול ותסתפקו בשטח קטן לדירה - אם אתם רוצים להגיע למחירי דירות דומים לאלה של המגזר החרדי, זה המחיר שתיאלצו לשלם ■ לעתים אלה 34 מדרגות שמפרידות בין דירה זולה בבניין בלי מעלית לבין זוג צעיר המעוניין לרכוש אותה

46תגובות

עמותת ערבים לדיור בהנהלת שמוליק ליאני היא עמותה חרדית, שמצליחה להכתיב רמות מחירי דירות שלא הכרנו קודם. לפני כשלוש שנים החליטה העמותה להתחיל לשווק דירות מוזלות. המניע הוא אמנם אידיאולוגי־אישי, אך נהנים ממנו זוגות צעירים חרדיים שיכולים לקנות כיום דירה בשטח של כ–100 מ”ר ביישוב חריש, תמורת כ–487 אלף שקל.

עמותות חרדיות אחרות הציעו באותה התקופה דירה דומה במחיר של כ–550 אלף שקל; חברת באמונה, המשווקת באמצעות עמותות שהקימה, הציעה דירות דומות במחיר של כ–660 אלף שקל; ואילו חברות הנדל”ן משווקות דירות דומות במחיר התחלתי של כ–800 אלף שקל.

ביישוב חריש הצטברו כל התנאים להורדת מחירי הדירות: קרקעות ששווקו על ידי המדינה במחיר אפסי, הטבות שניתנו לפיתוח ומסה של אישורים שיצאו לשוק בבת אחת לבנייה של 4,600 דירות.

כתבות נוספות ב-TheMarker

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

מסתירים הכנסות מהמדינה? "יש הרבה הון של האלפיון העליון שמצוי בנאמנויות זרות"

הורה יחיד? המדינה תחזיר לך עד 5,000 שקל עבור קייטנה

מדוע אם כך פערי המחירים בין חברות הנדל"ן לעמותות הרכישה של הציבור החרדי גבוהים כל כך? אחרי הכל, מרבית חברות הנדל”ן רכשו את הקרקעות במחירים אפסיים. חלקן אף הציעו עבור קרקע ליחידת דיור 10 שקלים בלבד. עמותת נאות חריש זכתה במכרזים לפי מחיר של כ–40 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור, ועמותת ערבים לדיור זכתה במכרזים בחריש במחירים של 36 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור.

כשתנאי המכרז זהים לכולם, כיצד ייתכן שקיימים פערים גדולים במחיר עבור אותו המוצר? לדברי מנכ"ל חברת באמונה, ישראל זעירא, ההבדל נעוץ בין היתר בצורת ההתארגנות. “חברות הנדל”ן אינן יכולות למכור במחיר נמוך מכיוון שהן מחויבות לבנקים”, מסביר זעירא, המשווק דירות לציבור הדתי-לאומי גם באמצעות החברה וגם באמצעות עמותות רכישה.

"לחברות הנדל”ן יש הוצאות שיווק ופרסום בשיעור של כ-3% מסך המכירות, הן מחויבות למתן ערבויות חוק מכר מהבנקים, ונדרשות לקחת מימון מהבנק כשהבנק דורש רווח יזמי של החברה של 15%-17%. בתנאים האלה בהחלט לא ניתן להגיע למחיר דירה כמו שאנחנו מציעים. בעצם אף חברת נדל”ן לא יכולה להתחרות במחירים שמציעות עמותות הרכישה. זו הסיבה שהחלטנו להתארגן כך בחריש ולשווק דירות לא באמצעות החברה, אלא על ידי הקמת עמותות. אנחנו לא צריכים להעניק ערבויות חוק מכר, לא לוקחים מימון מהבנקים אלא מהנרשמים, ולכן לא כפופים למגבלות של הבנקים. כל זה חותך לפחות 20% ממחיר הדירה".

ההתארגנות באמצעות עמותה זה משהו שמאפיין מאוד את המגזר החרדי ויש לכך ערך מוסף, כאמור. רבים מהמכרזים בערים חרדיות מובהקות כמו בית שמש וקרית ספר, נסגרו מול עמותות. "המטרה שלנו כעמותה", מוסיף ליאני. “היא למחוק את הרווח היזמי - ועמותות רבות נוהגות בדרך כזו, שבה הרווח היזמי נמחק, נשחק או משולם בשיעורים נמוכים בהרבה מחברות נדל”ן - סביב 5%-10% בלבד. אנשים יכולים להסתפק ברווח נורמלי. השיטה שלנו היא להיכנס לאזורים שבהם משווקים מסה של דירות, כמו חריש, וכך הרווח היזמי שנגבה מכל רוכש הוא קטן. אך בהתייחס למכלול הרוכשים - הוא עצום. גם אנחנו יכולים להגיע לרווחים של מיליוני שקלים".

"לא חייבים לנסוע במרצדס”

מלבד העלייה בערכי הקרקע, אחת הסיבות לעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות היא העלייה המתמדת בעלויות הבנייה של הקבלנים. עלייה זו לא נובעת רק מהתייקרות חומרי הגלם או מהמחסור בעובדים, אלא גם ובעיקר מהעלייה במפרטים הטכניים וברמת התכנון של  הבניינים והדירות - חניונים תת־קרקעיים, לובאים מפוארים, דירות גדולות ובמקרים מסוימים גם בנייה ירוקה - כל אלה תורמים לעלייה במחירי הדירות.

תומר אפלבאום

הקבלנים יטענו כי התחרות מחייבת אותם לשפר כל הזמן את המפרטים ואת התכנון, כדי ליצור בידול מהמתחרים ולהציע מוצר טוב יותר. ואולם המאבק בין החילוניים לדתיים על הדירות הזולות בחריש מסמן מגמה חדשה - גם בקרב הקהל החילוני יש מי שמוכנים להתפשר על מיקום ומפרט, ובלבד שיוכלו לרכוש דירות זולות יותר.

"לא כל רוכשי הדירות צריכים לקנות מרצדס הם יכולים להסתפק גם במזדה", אומר נשיא התאחדות בוני הארץ ‏(התאחדות הקבלנים‏), ניסים בובליל. "נכון שעליית מחירי הדירות נגזרת ברובה מעליית מחירי הקרקעות, המיסוי הגבוה והפער שנוצר בין הביקושים להיצע, אבל הדרישות מצד הרגולטור לשיפור המוצר הסופי והמירוץ המתמיד אחר שיפור הסטנדרט שנגזר מהתחרות בין הקבלנים, הביאו גם הם להתייקרות משמעותית בעלויות הבנייה, שמשפיעה על מחירי הדירות.

"כיום כדי לבנות דירה ששטחה כ–100 מ”ר, צריך לבנות מסביב שטח כמעט כפול. תקנות כיבוי אש חדשות מחייבות את הכפלת חדרי המדרגות, דרישה לחניונים תת־קרקעיים מייקרת מאוד את עלות הדירה, הממ”דים גדלו ויש חובה להתקין בהם סנן בעלות של אלפי שקלים. יש גם דרישות מופרזות לחיפוי חיצוני יקר, תקן הבנייה הירוקה מייקר את עלויות הבנייה בעוד כ–7% עבור תקן בדרגה נמוכה ועד 20% ברמה הגבוהה. גם תקנים תרמיים ואקוסטיים חדשים מייקרים את הבנייה בעוד עשרות אלפי שקלים".

בדיקה שערכה באחרונה התאחדות בוני הארץ, מצאה שההשפעה הממוצעת המצטברת של דרישות אלה היא כ–204 אלף שקל, שהם 14.6% ממחיר דירה ממוצעת לצרכן במחיר של כ–1.4 מיליון שקל.

במצב הנוכחי, שבו רובם הגדול של הזוגות הצעירים לא יכולים כלל להיכנס למעגל רוכשי הדירות, כי הם מתקשים לגייס את ההון העצמי לרכישת דירה - האם כדאי לרכוש דירה במפרט גבוה הכוללת את מרבית השיפורים הטכנולוגים, או שניתן להסתפק בדירה צנועה יותר? במלים אחרות, האם הזוגות הצעירים יסכימו לרדת בסטנדרט?

האדריכל בני אנקשטיין, ממשרד V5 אדריכלים המתמחה בתכנון שכונות למגזר החילוני ולמגזר החרדי, טוען שבתכנון למגזר החרדי הדגש הוא יותר על פונקציונליות והתאמה לאורח החיים, והמטרה היא לספק למגזר דירות בנות השגה. כך למשל, אם בפרויקט רגיל בונים כיום לובי מפואר ורחב ידיים, חניונים תת־קרקעיים עם מספר חניות שלעתים עולה על התקן המחייב, הרי שבפרויקט למגזר החרדי הלובי יהיה צנוע יותר, עם שטחים ציבוריים מינימליים, אך יהיה דגש על חדרי עגלות גדולים ומחסנים. החניה תהיה לרוב לא מקורה ולא מעבר לתקן.

אלכס ליבק

לדברי אנקשטיין, "ניקח כדוגמה פרויקט עממי שבו מתגוררים זוגות צעירים רבים, כמו שכונת אם המושבות בפתח תקוה. השכונה החדשה הזו שמכילה אלפי דירות, היא שכונה לא יוקרתית שנועדה לתת אופציה לזוגות הצעירים. ובכל זאת מי שמסתובב בשכונה הזו יודע שהבניינים הם עם עיצוב עדכני, לרוב בהשקעה גדולה ושונים זה מזה.

"הלובאים בבניינים האלה מרווחים בשטח של כ–50 מ”ר לפחות, שטחי הציבור בבניין מרווחים מאוד וגם חדר המדרגות גדול מאוד; חלק מהבניינים כוללים מחסני שירות, שתי מעליות לכל בניין וחניונים תת־קרקעיים, כשבמקרים מסוימים הם כוללים שתי חניות לכל דירה. בפרויקט למגזר החרדי לא נראה את כל זה. הבניין הוא שמרני ולא ראוותני, התכנון והחומרים הם בתקציב נמוך ביותר, הלובי צנוע מאוד והשטחים הציבוריים מדודים ומינימליים".

האדריכלית גלי דולב, שותפה מנהלת בחברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע ומנהלת פרויקט אחיסמך לציבור החרדי, מוסיפה כי "סטנדרט הבנייה לציבור החילוני נהפך בשנים האחרונות לגבוה ויוקרתי, וכולל שלושה סטים של שירותים: מטבחים מעוצבים מתוצרת חוץ, ויטרינות ותריסים חשמליים ואביזרים נוספים שאינם באים כלל לידי ביטוי בבנייה למגזר החרדי, בשל הרצון והמוכנות שלו להפחית בעלויות ככל הניתן".

מחיר דירת ארבעה חדרים בשכונת אם המושבות בפתח תקוה הוא 1.35–1.5 מיליון שקל. דירת שלושה חדרים בשכונה נמכרת תמורת כ–1.25 מיליון שקל, תלוי במיקום. לדברי זעירא, דירת ארבעה חדרים בבית שמש נמכרת כיום תמורת 850 אלף עד מיליון שקל, ודירת שלושה חדרים נמכרת כיום בעיר תמורת 650–700 אלף שקל.

"בהחלט יש הבדל משמעותי בבנייה לחרדים לעומת הציבור הכללי", מחזק זעירא את הדברים. “שטחי הדירות לציבור הכללי גדולים יותר - כ–115 מ”ר ברוטו לעומת כ–100 מ”ר ברוטו לציבור החרדי. כשמ”ר לבנייה עולה כ–4,000 שקל, מדובר בהפרש של 60 אלף שקל בין הדירות. גם שטחי הלובאים שונים משמעותית. בעוד ששטח לובי בבניין סטנדרטי מגיע לכ–60 מ”ר ועלותו מגיעה לכ–240 אלף שקל ‏(המתחלק בין כל הדירות‏), הרי ששטח לובי במגזר החרדי הוא כ–25 מ”ר ועלותו כ–100 אלף שקל.

"חניון תת־קרקעי הוא סעיף שמייקר מאוד את הדירה - כ–60 אלף שקל לדירה - והוא טיפוסי יותר לדירות לציבור הכללי מאשר לחרדי, שנהנה בחלק מהמקרים משתי חניות לדירה. כמו כן, בעוד שבבניינים לציבור הכללי יש שתי מעליות, לציבור החרדי יש מעלית אחת בלבד. מעבר לכך, כל המפרט הטכני הכללי בקרב הציבור החרדי הוא המינימום של המינימום, וניתן להגיע לחיסכון של כ–60 אלף שקל".

ההתפשרות במפרט מורידה גם את עלויות הבנייה, שמגיעות לכ–4,000 שקל למ”ר ‏(לא כולל מע”מ‏) במגזר החרדי, לעומת כ–5,000 שקל למ”ר בממוצע ‏(ללא מע”מ‏) בציבור הכללי. הקמת לובי מגיעה לכ–1,500 שקל למ”ר לעומת כ–1,000 מ”ר. בהערכה גסה, מדובר בחיסכון של כ–200 אלף שקל לדירה. אם כך, מדוע המודל לא מצליח? "הזוגות הצעירים לא רוצים להתפשר על המפרט”, אומר בנחרצות נדב ליסובסקי מקבוצת  ב. יאיר.

מודיעין עילית
גיל כהן מגן

"שיווקנו פרויקט של מחיר למשתכן במודיעין. בניינים בני שלוש קומות ללא מעלית, שעתידים לכלול 50 דירות. כל מי שמכיר את הפרויקטים יודע שהמפרט בפרויקטים כאלה הוא הסטנדרט שבסטנדרט, בדומה לפרויקטים של המגזר החרדי. שיווקנו דירת שלושה חדרים במחיר התחלתי של כ–600 אלף שקל, ודירות ארבעה חדרים במחיר התחלתי של 1.05 מיליון שקל. מתוך 600 נרשמים שביקשו לרכוש דירה בפרויקט, 150 ביטלו מאוחר יותר את ההרשמה, וויתרו על זכותם לרכוש דירה מוזלת.

"חלקם הסבירו לנו כי שהדבר נובע מהמפרט הבסיסי ומכך שלבניין אין מעליות. דירת ארבעה חדרים במודיעין נמכרת כיום תמורת 1.4–1.6 מיליון שקל. אנחנו הצענו אותן במחיר התחלתי של כמיליון שקל. אז מה בסוף הכריע את הזוגות הצעירים? לא המחיר, אלא 34 המדרגות שבין הקומה הראשונה לעליונה".

יו”ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, מוסיף כי "חלק מהתייקרות הדיור בשנים האחרונות הן פועל יוצא של העלייה ברמת החיים, שמביאה לדרישות גדלות והולכות מטעם הדיירים. החרדים מוכיחים לנו שוב ושוב שניתן להוריד את מחירי הדירות דרך התפשרות בפרמטרים שונים בתחום הדיור, שחלקם אסטטיים וחלקם תפעוליים. חשיבה שכזו בהחלט יכולה להביא לחיסכון של מאות אלפי שקלים במחיר הדירה. נושא משמעותי נוסף המייקר את הדירות הוא החיוב בבנייה ירוקה.

בנושא זה מתרחשת כיום מלחמה רצינית מאוד בין משרד האוצר למשרד להגנת הסביבה, כשהראשון דורש שכל תקן חדש שעשוי לייקר את עלויות הבנייה, יועבר לאישור קבינט הדיור בראשותו של שר האוצר - שהרי משמעותם של תקנים אלה היא תוספת לעלויות הבנייה בשיעור שנע שעשוי להגיע לכ–15% מכלל העלויות, לפי הערכות התאחדות בוני הארץ".

יש דרכים נוספות ורבות לצמצם את עלויות הדירה - חלקן קשורות להקלות בתחום המיסוי לרוכשי דירה ראשונה, הקלות מימוניות ליזמים וזירוז הליכי הבנייה. ההמתנה של יזם כשנתיים להוצאת היתר בנייה היא משמעותית, ויכולה להעלות את מחיר הדירה בכ–10% לפחות.

הפתרון המוצע של רכישת דירה באמצעות עמותת רכישה, משמעו שהרוכש הוא יזם לכל דבר ועניין, וכך מתייחסים אליו גם הבנקים. העמותה, בניגוד ליזם, לא מעניקה לרוכשים ביטחון על כספם ולא מנפיקה להם ערבויות חוק מכר מהבנקים בגין תשלומים שהעבירו. גם תנאי התשלום של חברי עמותה ‏(היינו הך‏) קשים יותר מתנאי התשלום הנהוגים בחברות נדל”ן. בקרב חברות הנדל”ן ניתן למצוא מבצעים, לצד גמישות לטובת רוכשי הדירות. כך למשל, תשלום של 15% במועד החתימה והיתרה בעת קבלת המפתח, או לחלופין פריסות תשלומים נוחות. כל זאת לצד קבלת משכנתא מהבנקים.

ששון תירם

ההתנהלות שונה בקרב עמותות/קבוצות רכישה. לרוכשים רבים שהצטרפו לעמותות הרכישה בחריש נודע רק בדיעבד על כך שהם צריכים לשלם 35% משווי הדירה זמן קצר לאחר סגירת המכרזים, עוד לפני שהעמותה סיכמה עם בנק מלווה.

"לא ידענו מזה, לא החתימו אותנו על דבר כזה והעובדה הזו נודעה לנו בדיעבד”, מסבירה חברת עמותה שקנתה דירה בחריש. “באנו מתוך חשיבה שמדובר בעמותה הפועלת ללא מטרת רווח ולכן תבוא לטובתנו. זו הסיבה שרבים מהמצטרפים גם לא ביררו את הדברים האלה מבעוד מועד. את הכסף אני צריכה לתת עוד לפני שסגרנו עם בנק מלווה. יוצא אם כך שעד היום העברתי כבר 180 אלף שקל מסך העסקה ‏(דירה בכ–630 אלף שקל, רנ”ה‏), ואני לא מקבלת ערבויות על כך. אם לא יהיה בנק מלווה? כמה זמן ייקח עד שימצאו בנק מלווה? אין לי תשובות לשאלות האלה. הכסף הזה נמצא בנאמנות, אבל בהחלט יכול להיות מצב שהכסף שלי ישכב שם על קרן הצבי, ואם לא יהיה בנק מלווה כל הפרויקט ייתקע”.

בהמשך נודע לחלק מחברי העמותה בחריש שהריבית שהבנקים לוקחים על המשכנתא לחברי עמותה, מייקרת מאוד את העסקה. הבנקים רואים את העמותות/קבוצות הרכישה כקבוצות סיכון, ולכן גובים מהחברים ריבית פריים גבוהה בתוספת של 3% מעל הריבית בנק ישראל המוצהרת, ובסך הכל ריבית של 6.5%. לווה משכנתא הקונה דירה מקבלן משלם בסך הכל ריבית פריים של כ–4%. “אני לא יודעת אם הייתי נכנסת לעסקה הזו היום. בסופו של דבר על דירה שעולה כ–630 אלף שקל אני אשלם תוספת לא קטנה. ספק אם זה משתלם".

"כולם מבינים שעמותות הן הפתרון להורדת מחירים”, מסביר ישראל זעירא. "אך התקנות החדשות של בנק ישראל מקשות על זוגות צעירים שרוצים לקנות דירה ראשונה במתכונת הזו. תקנות בנק ישראל הגדילו את ההון העצמי הנדרש מ–15%–20%, ל–30%–40%, גם הבנקים מקשים עליהם לקחת משכנתא בגלל עליות ריבית הפריים. בעוד שהמטרה היתה לצנן את שוק המשקיעים, בסופו של יום אין ספק שהנפגעים העיקריים הם הזוגות הצעירים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#