היכן כדאי יותר להשקיע - באזורי הביקוש או בפריפריה? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

היכן כדאי יותר להשקיע - באזורי הביקוש או בפריפריה?

דירה להשכרה כמקור הכנסה נוסף או כחלק מתיק השקעות - מדריך מקוצר למשקיע המתחיל בנדל"ן למגורים

31תגובות

בשנים האחרונות נהפכו המשקיעים בנדל"ן למגורים ‏(כלומר אלה שרוכשים דירה שנייה ושלישית למטרות השקעה‏) לשק החבטות של "מומחים" לשוק הנדל"ן, שמאשימים אותם בעליות המחירים ה"מטורפות" של הדירות, עקב "תאוות הבצע" שלהם והרצון לגרוף רווחים מהירים ומופרזים.

ברשימה הנוכחית אסביר מדוע ההאשמות האלה הן בעיקר חסרות שחר, ומשמשות בדרך כלל לצורך כיסוי לאשמים האמיתיים במצב הקשה שנוצר בשוק הדירות בבעלות עבור מרבית רוכשי הדירות הפוטנציאלים, שמנסים לרכוש דירה ראשונה. כמו כן, אנסה לנסח מערכת כללים ראשונית עבור משקיע הבוחן אפשרות לרכוש 
דירה להשקעה.

ראשית אתייחס להאשמה של מגזר המשקיעים בניפוח בועת המגורים. המשקיעים האלה פועלים כפי שכל משקיע רציונלי בכל תחום צריך לפעול, כלומר בוחנים את השוק וכשהם מזהים פוטנציאל לרווח - הם פועלים בהתאם. גישה כלכלית זאת להשקעות היא הבסיס לכל תהליך ההקצאה של הון להשקעות בין הענפים השונים, והיא שמאפשרת ליד הנעלמה של השווקים להשרות את היעילות הבסיסית הטמונה בה על כל הפעילות הכלכלית. ההתערבות, הבוטה יש לומר, של גורמים שונים בהתנהלות הכלכלית של המשקיעים, שהם דווקא הגורם הרציונלי והשפוי בשוק, היא המקור היסודי והמתמשך להתחדדות מחזורי הגאות והשפל בענף.

ירון קמינסקי

בחינה סדורה של הגורמים המאשימים מעלה כי אלה הם בעיקר גורמי השלטון ‏(משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, מוסדות תכנון וכו'‏), שבהאשמות אלה מנסים לחפות על מחדליהם הניהוליים, שהם האחראיים למצב הקשה בענף. ראוי היה שבמקום לעסוק בפרשנות, יעברו גורמים אלה לביצוע הפעולות האמיתיות שיביאו להרחבה הדרושה של השוק, כך שתיווצר אפשרות ליצירת שוק דירות להשכרה ותיבלם תגובת המחירים המתמשכת, הנובעת בעיקרו של דבר מפערים מתמשכים בין הביקוש להיצע של דירות. דווקא הרחבת השוק, תוך יצירת כדאיות כלכלית לכניסת משקיעים גדולים לענף, היא שתוכל לייצב אותו לטווח ארוך.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

באשר להגדרת כללי השקעה למשקיעים. ראשית, יש לחלק אותם לשתי קטגוריות עיקריות: קטגוריה א' - משקיעים הרואים בהשקעה בדירות למגורים מקור להכנסה שוטפת משכר דירה ‏(למשל כהשלמה לפנסיה‏). מדובר איפוא בהשקעה לטווח זמן ארוך עד ארוך מאוד. קטגוריה ב' - משקיעים הרואים בהשקעה בדירות חלק מתיק ההשקעות השוטף שלהם, ולכן בוחנים גם מכירה של הדירות האלה באופן שוטף.

באשר לקטגוריה א', הדירות המתאימות להם נמצאות דווקא באזורי פריפריה, שבהם תשואת שכר הדירה השוטף גבוהה יחסית, והתשואה הנובעת מהתייקרות הדירות נמוכה יחסית. תשואת שכר הדירה באזורי הפריפריה יכולה להיות 4%-6%, לעומת 1.5%-3% באזורי הביקוש, כלומר באזור שבין חדרה־גדרה־ירושלים ‏(ראה גרף מצורף‏). עם זאת, על משקיעי קטגוריה א' לקחת בחשבון את הקושי היחסי בשמירת רציפות ההשכרה באזורי הפריפריה. כדי להתגבר על קושי זה, מומלץ להשקיע בדירות המצויות בסמוך למוקד ביקוש לדירות להשכרה: דירות בבאר שבע בסמוך לאוניברסיטה, דירות בכרמיאל בסמוך למכללת אורט בראודה ודירות בצפת בסמוך לבית החולים.

חשוב להדגיש בפני המשקיעים האלה שההשקעה בדירות לטווח ארוך מחייבת ניהול ‏(השכרה, גבייה ותחזוקה‏). אפשר לנהל את הדירה באופן עצמאי או באמצעות גורם חיצוני ‏(מתווך, עורך דין, חברת ניהול וכדו'‏). אם המשקיע בוחר לנהל את הדירה בעצמו, רצוי שהמרחק בין מגורי המשקיע לדירה יהיה קטן ככל האפשר.

הניסיון מלמד שמרחק גדול עלול להתגלות כמכשלה, והמשקיע עלול להיתקל בהפתעות לא נעימות אם ביקוריו בדירה יהיו מעטים מדי. ניהול באמצעות גורם חיצוני יעלה למשקיע 10%-15% מההכנסה משכר דירה, ועליו להביא זאת בחשבון. באשר לגודל הדירות, הרי שמספר החדרים המומלץ הוא עד ארבעה, בקומה שנייה ומעלה ‏(מונע צורך לטפל בגינה ומקטין את הסיכונים לנזקי הצפות ופריצות‏). ניתוח תשואות שכר הדירה לפי גודל הנכס מצביע על כך שבתחום זה אפשר להשיג את התשואות שהוזכרו, ומעבר לכך ניכרת ירידה ברורה בתשואה השוטפת.

ירון קמינסקי

באשר למשקיעי קטגוריה ב', מערכת הכללים עבורם שונה הן מבחינת מיקום והן מבחינת הניהול השוטף. המיקום המומלץ למשקיעים אלה הוא באזורי הביקוש, דהיינו באזור הרצליה־ראשון לציון־ירושלים. משקיעים אלה חייבים להיות סבלניים, שכן בין עיתוי הרכישה לעיתוי המכירה התשואה השוטפת שלהם תהיה נמוכה יחסית - 1.5%-3% בלבד.

כמו כן, נדרשת מהם סבלנות בקבלת ההחלטה על עיתוי המכירה, שכן מחזורי העסקים בענף הם ארוכים יחסית, כך שהשגת תשואה הולמת עקב עליית ערך הנכס, שהיא יעד המשקיע, עלולה לקחת זמן רב יחסית - לעתים אף חמש שנים ויותר. משקיע חסר סבלנות טוב יעשה אם יפנה את מרצו לאפיקי השקעה אחרים. באשר לגודל הנכס הרצוי, ניתן לומר שטעמי הביקוש הנוכחיים מצביעים על דירות 4 חדרים כנכס הסביר לרכישה.

הכותב הוא ד"ר, חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#