הזיגזג הממשלתי סיבך את כל השחקנים בשוק הנדל"ן - והמחירים קפצו

השבועות הדרמטיים האחרונים כללו הגדלה של המיסוי על ענף הדיור, שינוי של תוכנית המתאר הארצית, ביטול מענקים לפריפריה ושינוי חוקים ■ כל אלה סותרים מדיניות קודמת של הממשלה, יוצרים אי אמון בקרב הקבלנים והרוכשים - ותורמים לעליות המחירים

רנית נחום-הלוי
רנית נחום-הלוי

רוכשי הדירות בחריש הם אולי היחידים שנלחמים כיום במשרדי הממשלה ודורשים עמידה בהבטחות. הממשלה, שהחליטה ביוני 2011 להעניק מענקי מקום לרוכשי דירות בבנייה רוויה בפריפריה, ביטלה בחודש האחרון את ההחלטה. עדיין לא יבשה הדיו, וכבר הוציאו משרדי הממשלה הנחיות לבנקים למשכנתאות שלא להעניק הטבות מקום לזכאים לאלתר. כפועל יוצא מכך, זוגות צעירים רבים שרכשו דירות בחריש וביישובים נוספים, בודקים אפשרות של ביטול העסקה.

"מדובר ברוכשים לא אמידים שהגיעו מאזור המרכז לבנות את החלומם, תוך הסתמכות על החלטה שלטונית למתן מענקי מקום", מסביר חבר מועצת עמותת נאות חריש, עופר ינאי. "פתאום באישון לילה הממשלה מבטלת לאלתר את החלטתה להעניק מענקי מקום. הדבר נעשה מבלי שמישהו ייתן לנו תקופת הסתגלות, ומבלי להתחשב בכך שבגלל ההטבה הגענו לכאן והשקענו את כל ההון שלנו".

מתחילת השנה שווקו מאות דירות בבנייה רוויה על בסיס אותן הטבות. כך היה בכרמיאל שבה שווקו 195 דירות, 136 דירות שווקו בטבריה, 88 דירות בנצרת עלית, 140 דירות במגדל העמק, 72 דירות באריאל, 92 בסחנין ו–72 בירוחם. כל מי שרצה לרכוש דירות ביישובים האלה בתקופה הקרובה, נאלץ לבדוק מחדש את יכולותיו. אם הוא משפר דיור, הסיכוי שלא ימכור את דירתו ולא ירכוש חדשה גדל, עקב המס החדש שעתיד להיות מוטל בתקופה הקרובה.

"גם בשינוי מדיניות כלכלית, המדינה צריכה לנהוג בהגינות עם אזרחיה", טוען הבעלים ומנכ"ל של חברת באמונה, ישראל זעירא, המרכז שתי עמותות בחריש. "אם זוג צעיר קנה דירה בתום לב על סמך המענקים, לא יעלה על הדעת שיום בהיר אחד יקום בבוקר ויגלה שלקחו לו מהכיס 60 אלף שקל. אנו עומדים כיום במצב שבו המדינה מפרה את התחייבותה לאזרח. הרוכשים מגיבים בבהלה - חלקם מבקשים לבטל עסקות, ולנו לא נותר אלא להשיב את פניהם ריקם".

מדיניות זיגזג

המכה הישירה ניחתה על הרוכשים, אך מובן שהקבלנים נפגעים ממנה גם כן. "אני זכיתי במכרז על קרקע לבניית 165 דירות בכרמיאל וכיום אנחנו עומדים לקראת ביצוע", מספר מנכ"ל צמח המרמן, חיים פייגלין. "אנשים קנו דירה ב–900 אלף שקל, וחשבו שיהיה להם מימון על סכום של כ–60 אלף שקל. פתאום מבינים שההטבה מבוטלת לאלתר. המשמעות היא שהקונים לא בהכרח יוכלו לעמוד בחוזים ובהחלט יכול להיות שיהיו ביטולים. אני מפחד ממה שיכול לקרות".

יזם אחר הודה שככל שהוא חש שהסיכון ברכישת קרקע לבנייה גדול יותר, הוא מעלה את מחיר הדירה. במצב של היום, שבו קבלנים סומנו על ידי הממשלה כיעד למיסוי ולהיטלים, ושהשמועות על הטלת מסים נוספים חזקות מהרגיל - הוא מעלה מחירים, כדי לגבש לעצמו הגנה כלכלית מפני המכה שהוא עלול לספוג.

אי אפשר לסמוך על הממשלה. דוגמאות להחלטות שהתקבלו בממשלה, אחר כך בוטלו, שונו או עודכנו, יש למכביר, והן משפיעות משמעותית על ענף הנדל"ן - ולא לחיוב. גם בממשלה מכירים בתופעה. "ככל שהעסקה מורכבת יותר ויש יותר נעלמים, היזמים לא ייכנסו אליה, או שיתמחרו אותה גבוה", טוען מנכ"ל משרד השיכון, שלמה בן אליהו, בשיחה עם TheMarker.

לדבריו, "המטרה היא לצמצם את אי הוודאות. "המצב כיום בשוק הנדל"ן הוא שגורמים במשרד האוצר וברשות המסים רואים את הענף כפרה חולבת. לא יכול שענף הנדל"ן ייהפך למשאבת כסף כדי לכסות גירעונות כאלה ואחרים. אני לא אומר שלא צריך שינויים, אבל כשכל פעם משנים את התמהיל, את שיעורי המס ואת ההחלטות - זה גורם לערעור יציבות השוק, והמטרות שמבקשים להשיג לא יושגו".

בן אליהו, שדיבר ארוכות על חוסר האמון בתחום הנדל"ן בכנס התאחדות בוני הארץ באילת בשבוע שעבר, מכוון בין היתר להחלטת הממשלה האחרונה לבטל את הפטור ממס שבח שניתן עד היום למוכרי דירות. בניגוד להצעה המקורית, שלפיה רק מכירת דירת ההשקעה היתה חייבת במס, בעוד שמשקיע המוכר את דירת המגורים שלו נשאר פטור ממס - שוקלים כעת באוצר לפשט את הליכי גביית המס. לפי ההצעה, כל מי שבבעלותו יותר מדירה אחת ישלם מס שבח על מכירת דירה - בין שזו דירת המגורים שלו ובין שזו דירה שהוא משכיר לאחרים.

"באוגוסט 2011 החליטה הממשלה לבטל את הפטור ממס שבח שמתחדש כל ארבע שנים, בעת מכירת דירה שנייה, וקבעה במקום זאת שהפטור יינתן כיום ולאחר מכן יחודש בעוד שמונה שנים", מסביר בן אליהו. "כל זאת במטרה להציף את השוק ולעודד משקיעים למכור דירות. לא חלפו כמה חודשים, ואז הממשלה עשתה 180 מעלות אחורה כשהוציאה הוראת שעה הקובעת פטור ממס שבח, למי שימכור דירה שנייה כל ארבע שנים - כלומר הפוך לחלוטין - תוך חזרה להחלטה הראשונה. כיום באה הממשלה בפעם השלישית, ומבקשת להגדיל את מס השבח לכל מוכר דירה ומבקשת שהחישוב יהיה ליניארי, על משך החזקת הדירה. אם הממשלה עשתה פליק פלאק במשך שנה וחצי, כנראה שבטווח הקרוב היא תזגזג שוב. כל זה לא גורם ליציבות בשוק ולא מעודד אנשים למכור או לקנות דירות. בדרך הזו השוק פשוט קופא".

"היטל עיכוב ביצוע מחייב יזמים לייקר דירות"

דוגמה נוספת אפשר לראות בהחלטת הממשלה להטיל היטל עיכוב ביצוע על יזמים, או במלים אחרות: החייאת מס רכוש. מס רכוש הוא המס המוטל על בעלי קרקעות שלא בונים עליהן או מוכרים אותן, אף שיש עליהן תוכניות מאושרות - מה שנועד להמריץ בעלי קרקעות וקבלנים לממש אותן. לפי הוראת השעה שגיבשה הממשלה ב–2012, יזמים שיתחילו לבנות בין 36 ל–48 חודשים מקבלת היתר הבנייה, ישלמו קנס של 0.5% היטל על כל דירה שימכרו בעת שימכרו. מי שיתחיל לבנות בין 48 ל–60 חודשים לאחר קבלת ההיתר ישלם היטל בנייה של 3% על כל דירה שתימכר; ומי שיתחיל לבנות לאחר 60 חודש ויותר מקבלת ההיתר ישלם את ההיטל המקסימלי, של 6% ממחיר הדירה. ההחלטה שהתקבלה ביולי 2012 עדיין לא מוחלת בשטח, אך כבר יוצרת בלבול בשוק, ומי שמשלמים את המחיר הם הצרכנים עצמם.

צילום: עופר וקנין

"המשמעות היא שאם יזם לא מוכר בתוך שלוש שנים הוא סופג היטל", מסביר פייגלין. "זה דבר מופרך מיסודו, כי ברור שרוב העיכובים הם מהסקטור הממשלתי והביורוקרטיה. מעבר לכך, יש לנו מגבלות מימון, כך שאי אפשר לבצע תוכנית עבודה של שבע שנים בשלוש שנים. הדברים האלה מגבירים את אי הוודאות. אנו לא נכנסים לעסקות חדשות, והדבר הזה מחייב את היזמים כבר היום לייקר את הדירות באותו שיעור שמחייבים אותנו, כדי להיערך מראש. על כל ענף הבנייה מוטלים כל הזמן אגרות, מסים והיטלים. זה לא משנה אם זה מוטל על יזמים או לקוחות - התוצאה היא שזה בסוף משתרש על הצרכן הסופי, לא משהו שאנחנו בעדו".

דוגמה אחרת לחוסר יציבות של הממשלה ניתן לראות בכל הקשור לשיווקים של קרקעות והסכמי הפיתוח שנדרשים היזמים לשלם. בשנים האחרונות שיווקו משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל קרקעות רבות, גם מתוך ידיעה ברורה מראש כי אי אפשר לבנות עליהן בשל חסמים. החסמים מותנים בתב"ע וקובעים, בין היתר, כי אחד התנאים להוצאת היתרי הבנייה בקרקע הוא התחייבות לסלילת מחלפים, הקמת מכון לטיהור שפכים ‏(מט"ש‏) או התקנת קווי ביוב. קידום או הקמת מערכות תשתיתיות כאלה מצריכה מימון תקציבי גדול של עשרות עד מאות מיליוני שקלים. כל זה לא מנע ממשרד הבינוי והשיכון וממינהל מקרקעי ישראל להמשיך ולשווק את הקרקעות, עם כל המגבלות שלהן.

כך קרה בשכונה החדשה שמתוכננת בראש העין שעתידה לכלול 16 אלף דירות. אף שב–2011 שווקו קרקעות בשכונה לבניית 4,000 דירות בשלב ראשון, עד היום לא נבנתה דירה אחת בגלל החסמים. בידי משרד הבינוי והשיכון רשימה ארוכה של אלפי דירות ששווקו, אך אי אפשר לבנות אף אחת מהן בשל עיכובים דומים הקשורים למימון ופיתוח התשתיות. במושב מצליח שנבלע ברמלה שווקו לפני כשנה וחצי קרקעות לבניית כ–1,000 יחידות דיור, אך עד היום אי אפשר להוציא היתרי בנייה. מצב דומה מתרחש גם בנצרת, שם שווקו ב-2010 ו-2011 יותר מ-700 דירות שלא ניתן לבנותן.

"זו הוצאה שבהחלט נשיא על הרוכש"

המשמעות של כל זה היא עליות במחירי הדירות. "לא קיבלנו את השטח לידינו אף שעברו כשנתיים מאז השיווק", הסבירה בעבר עפרה חדד, סמנכ"ל חברת יורו ישראל, הבונה בראש העין. "לא יכול להיות שיפנו אלינו למכור דירות במחירים מוזלים, כשכל הבנייה מתייקרת בגלל העיכוב הזה. כל המימון שאני משלמת כעת ייפול על הרוכשים". אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו שזכתה במגרש בראש העין לבניית 180 דירות, הוסיף כי "העיכוב הזה גורם לנו הפסדים של לפחות 3 מיליון שקל. כל חודש שעובר זה כסף לבנק. זו הוצאה שבהחלט נשיא על הרוכש".

סיפור ההצפה של באר שבע לפני עשור הוא דוגמה מצוינת להשלכות הגרועות של התנהלות הזיגזג. רוכשי הדירות בין 2001 ל–2003 זכו להטבות מס של עשרות אלפי שקלים, ולמרות זאת המודל נכשל משום שקרה שם משהו דומה למה שקרה כעת בחריש.

מחקר שנעשה על ידי זהר שלפמן, מהחוג לכלכלה באוניברסיטת בן גוריון, הראה כי הממשלה החלה לסגת בהדרגה מתוכניות ההטבות, עד שבסוף יוני 2003 בוטלו ההטבות כליל.

עד 2006 ירדו מחירי הדירות בעיר בכ–13% מהשיא שנרשם ב–2002, וכמות העסקות החודשית נפלה ב–50%. הנזקים של ביטול המבצעים חרגו בהרבה מהפגיעה ברוכשי הדירות, כשהביקושים לדירות בעיר ירדו ובאר שבע נותרה עם מלאי עודף של אלפי דירות חדשות שלא נמכרו - מה שהיכה קשות קבלנים רבים, שחלקם הגיעו למצב של פשיטות רגל. גם המדינה לא יצאה טוב מהשלכות המבצעים האלה, ורשמה הפסדים בהכנסות ממסים - הן בתקופת המבצע והן בתקופת השפל שנוצרה אחריו.

"הממשלה בהחלטותיה מאבדת את הצפון, תרתי משמע", מסכם זעירא. "ממשלה צריכה למשול ולהיות אחראית למעשיה. זה לא מה שקורה כאן, ומי שמשלם את המחיר הוא הצרכן הסופי. ממשלה צריכה לשדר מנהיגות כלכלית. אם נקבעת מדיניות לעידוד פריפריה, שגורמת לנהירה המונית, ואחר כך שמים ברקסים - איזו מן התנהלות זו? מה יהיה על השוק? אף אחד לא יודע, האזרחים מפסידים, היזמים מבולבלים וגם הממשלה בסוף תשלם את המחיר"

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ