כך הבנקים ממנפים את חובות המשכנתא שלכם לרווח נוסף; פלא שהם מקווים שלא תעמדו בהחזרים?

הקושי לעמוד בהחזרי המשכנתא הוא בעיה שרבים נתקלים בה ■ הטלפון מהבנק והאיומים בתביעה מרתיעים - אך נראה כי בבנקים רואים בכך הזדמנות לגרוף עוד כסף ■ שני פסקי דין שניתנו באחרונה מדגימים כיצד הבנקים מנפחים תביעות, מקטינים ראש - ומקשים על הלווים לשלם את חובם

רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
רז סמולסקי

שני פסקי דין שניתנו בחודש שעבר דנו בהסתבכויות של שתי עולות חדשות, שנטלו הלוואות מבנקים ונקלעו לקשיים - אחת מהן אף נפלה קורבן לתרמית, שהובילה אותה לרכוש דירה שבנויה בניגוד לחוק. שתיהן לא הצליחו להחזיר את ההלוואה. המשותף לשתי התביעות הוא שהשופטים מצאו כי הבנקים יכלו לעזור ללוות ולצמצם את החובות שלהן, ובמקום זאת, תוך הפגנת שרירות לב, אטימות מערכתית והקטנת ראש - בחרו דווקא להרע את מצב הלוות ובכך להגדיל את נזקיהן.

ב–2003, בני הזוג לריסה ואלכס נטלו הלוואה של כחצי מיליון שקל מבנק דיסקונט, אך לאחר מכן נקלעו לקשיים כלכליים, התגרשו ולא עמדו בהחזר ההלוואה. לריסה מצאה קונה לדירה בנהריה שבבעלותם כדי לכסות את החוב, אך בנק דיסקונט למשכנתאות, שממנו קיבלה את המשכנתא, דרש למכור את הדירה באמצעות כינוס נכסים. תהליך זה ארך זמן רב, שבמהלכו צבר החוב ריבית פיגורים ועלה גם כסף רב - כולל תשלומים לכונסת הנכסים ולשמאי והוצאות משפטיות. האבסורד הוא שבסיום תהליך הכינוס, הכונסת הצליחה למכור את הדירה לאותו קונה שמצאה לריסה, ואפילו באותו המחיר.

כבטוחה להלוואה מדיסקונט שיעבדו לריסה ואלכס לבנק את מלוא הזכויות בדירה שבבעלותם בנהריה. אלכס כשל בעסקיו ופיזר צ'קים מחשבונם הפרטי והמשותף של בני הזוג לכיסוי החובות. כפועל יוצא, נפתחו נגדם תיקי הוצאה לפועל רבים, שבמסגרת אחד מהם תבע בנק דיסקונט מלריסה לשלם חוב של כ–96 אלף שקל.

לריסה טענה, באמצעות עו"ד ענבר לב, כי היא לא ידעה על ההתחייבויות של בעלה ולא הסכימה להן, והדגישה כי ברגע שהתברר לה מצבה הכלכלי, היא פעלה כדי להקטין ולצמצם את חובותיה, ובין היתר הציעה את דירתה למכירה ומצאה קונה ב–92 אלף דולר בנובמבר 2006 - שלושה חודשים לאחר מינוי כונסת נכסים, אך לפני שהליך הכינוס החל. היא אף החתימה את הרוכשים על זיכרון דברים, שבו התחייבו לשלם את מלוא התמורה עבור הדירה בתוך 30 יום - עד אמצע דצמבר 2006, ואת זיכרון הדברים שלחה לכונסת הנכסים.

לריסה טענה שאם הכונסת היתה מאשרת את העסקה, היא היתה יכולה לכסות את מלוא החוב לבנק דיסקונט. מאחר שהעסקה לא אושרה, מכירת הדירה התעכבה, ובינתיים ריבית הפיגורים תפחה וגם החוב גדל בשל עלויות הכינוס - ולכן, לאחר מכירת הדירה נותר החוב של כ–96 אלף שקל שתובע הבנק.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"נראה שהבנק סירב לוותר על הוצאות הכינוס המיותרות, ולמעשה, הזמן שמשך שיחק לטובתו, כשבינתיים הריביות החריגות עלו, הוצאות הכינוס ושכר הטרחה של הכונסת שולמו מכיס הנתבעת ‏(לריסה‏) - כך שהבנק נהנה ויצא נשכר מעיכוב רכישת הנכס", טענה לריסה בכתב ההגנה שלה נגד תביעת הבנק.

בסופו של דבר, הדירה נמכרה בהליך של כינוס כארבעה חודשים לאחר החתימה על זיכרון הדברים, לאותו קונה, ב–93 אלף דולר - מחיר זהה כמעט לעסקה המקורית. אף אחד מהצדדים לא צירף הערכה חשבונאית שמתמחרת את עלות העיכוב במכירת הדירה, אך לריסה העריכה את העלות ב–50 אלף שקל.

בנק דיסקונט השיב לטענות לריסה כי אי אפשר היה למכור את הדירה באופן עצמאי, בשל קיומו של עיקול והליך פשיטת רגל, והוסיף סיבה נוספת שבגללה לא איפשר למכור את הדירה: לטענת הגרוש, אלכס, הוא לא היה חתום על זיכרון הדברים, ולריסה לא יכולה למכור את הדירה ללא הסכמתו. עוד הוסיף הבנק כי ההערכה שהחוב תפח בכ–50 אלף שקל בגלל הכינוס מוגזמת ומופרכת.

סגן נשיא בית משפט השלום בקריות, ערן נווה, שדן בתיק, דחה את התביעה של דיסקונט וסגר את תיק ההוצאה לפועל. נווה דחה את טענת הבנק, שמאחר שאלכס לא היה חתום על זיכרון הדברים אזי אין לו תוקף, שכן הבנק פתח את תיק ההוצאה לפועל נגד לריסה בלבד וראה בה נתבעת יחידה, ופעל מולה לאורך כל הדרך בניסיון לגבות את החוב.

לדברי השופט, אם הבנק עצמו לא רואה באלכס צד, אל לו לטעון שאלכס צריך להיות צד בזיכרון הדברים. השופט נווה סבור כי הבנק היה צריך לאשר את זיכרון הדברים - על אחת כמה וכמה כשלא הצליח להשיג תמורה גבוהה יותר באמצעות תהליך הכינוס. "התרשמתי מהנתבעת ומעדותה הכנה, האמינה והאנושית מאוד, כי עשתה כל שביכולתה כדי להחזיר את החוב, ולא ניסתה להתחמק מתשלום החוב", כתב השופט.

אטימות הבנק היתה כה גדולה, כפי שצוין בפסיקה, שרק שלושה חודשים לאחר שלריסה הודיעה לבנק על זיכרון הדברים, הם חזרו אליה עם תשובה שבקשתה למכור את הדירה עדיין לא נדונה. "כבר בשלב הזה ניתן לומר כי נגרמו ללריסה נזקים. ברור כי בשלושה חודשים אלה המשיך החוב לצבור ריביות, וההתמהמהות של הבנק הגדילה את החוב", כתב השופט. "אין ספק כי הרוח הנושבת מהשתלשלות העניינים מראה שהבנק וכונסת הנכסים יכלו ללכת יותר לקראת הנתבעת. עליהם לפעול לטובת החייבת ולנסות להקטין את חובה ואת כל ההוצאות הכרוכות בו, ככל שהדבר עולה בידם - והדבר לטעמי עלה בידם".

שמאי הבנק התרשל

סיפור בנקאי אחר מגיע מחיפה, שם רדף בנק טפחות במשך שמונה שנים אחרי חייבת, גם היא עולה חדשה, שלטענתו, חובה הגיע ל–150 אלף שקל.

מריה עלתה לישראל ב–1992, ומתוקף היותה עולה חדשה, היתה זכאית לסיוע מהמדינה ברכישת דירה. במסגרת התקציב המוגבל שלה, היא רכשה ב–1996 דירה קטנה ברחוב ארלוזורוב בחיפה, ועבורה לוותה מבנק טפחות 207 אלף שקל. שמאי מטעם הבנק העריך את הדירה בסכום זהה להסכם המכר.

זמן קצר אחרי שנכנסה לדירה, גילתה מריה שהדירה אינה ראויה למגורים עקב הצפות, ושלמעשה, מדובר בדירה שפוצלה מדירה אחרת ללא היתר. בבית המשפט טענה מריה כי נפלה קורבן לתרמית, שלה שותפים מוכר הדירה, המתווך ועורך דינה - שאותם היא תבעה בהמשך, ולאחר שזכתה בתביעתה, פוצתה ב–40 אלף שקל. בנוסף, מריה חשה שנפלה קורבן לרשלנותו של השמאי מטעם הבנק, שלא בדק את היתרי הבנייה. מריה המשיכה לשלם את המשכנתא עד 2003, ומשחדלה מכך - מימש הבנק את הדירה בהליך של כינוס נכסים, וקיבל 14 אלף דולר בלבד תמורתה ב–2005. לאחר המכירה נותר למריה חוב של 150 אלף שקל, שאותם הבנק היה נחוש לגבות.

טענתה העיקרית של מריה היתה שהבנק לא התעניין בנכס, שהוא הבטוחה שלו. לטענתה, השמאי מטעם הבנק התרשל בבדיקת הנכס, הדו"ח שכתב אינו נכון, והנתונים בו אינם מתאימים למציאות. השמאי לא גילה כי מדובר בדירה מפוצלת ללא היתר, ושהיא נבנתה מתחת לקומת המרתף, וזאת בגלל שהוא לא בדק כראוי את תוכניות הבניין ואת ההיתרים.

עוד טענה מריה כי נפלה קורבן לתרמית, ואף עידכנה את בנק טפחות כמה פעמים לגבי מצב הדירה, בתקווה שזה יהיה שותף שלה במאבק להשבת הכספים. ב–1998 היא הודיעה לבנק כי הדירה אינה ראויה למגורים ואינה רשומה בספרי העירייה - אך היא לא נענתה. ב–1999 הציג עורך דינה החדש של מריה מסמכים המעידים על התרמית, ואף הביא לידיעת הבנק כי מוכר הדירה מחזיק בנכסים ברי עיקול שיאפשרו לבנק לגבות בחזרה את הכספים המגיעים לו, וגם הוא לא נענה. מריה נאלצה לתבוע לבד את מוכר הדירה ועורך דינה שהונו אותה, שכן הבנק לא הצטרף לתביעה והמשיך להתעלם.

בנק טפחות טען כי לא התרשל בבדיקת הדירה ובהערכתה, אלא הסתמך על הערכת שמאי, וכשהוא לא התייחס למצב החוקי של הדירה, הבנק לא יכול היה לנחש כי הדירה אינה יכולה לשמש בטוחה להלוואה. יתרה מכך, העובדה שהשמאי נשכר על ידי הבנק, אין בה כדי להטיל על הבנק את האחריות על הרשלנות שלו, שכן הוא פועל כקבלן עצמאי ולא כשלוח של הבנק.

הבנק הוסיף כי מריה היתה יכולה לגלות בעצמה את הליקויים בדירה, אם היתה בודקת את הנכס, והאשים אותה ברשלנות נוספת, שלא קראה והבינה את מסמכי המכר, ולא דאגה לתרגום ראוי שלהם.

"חוסר צדק משווע"

שופטת בית משפט השלום בחיפה חנה לפין הראל דחתה את כל הטענות שהיו לבנק טפחות נגד מריה, ואמרה כי "על הבנק מוטלת חובת בדיקה, חובת גילוי וחובת הסברה. כשל הבנק כשאישר את ההלוואה מבלי שווידא כי יש בטוחה טובה בידו. לו היה בודק הבנק את הנכס, או אפילו את נוסח הרישום בלבד, היה מבין בעצמו כי עליו להשהות את אישור הסכם ההלוואה". עוד פסקה השופטת לגבי האחריות של הבנק כי "העיקרון המנחה של יחסי הבנקים עם לקוחותיהם הוא שמדובר במערכת יחסים מיוחדת, המושתתת על אמון הציבור בבנק ובפקידיו. אלה נתפשים כסמכות מקצועית, שלה הידע, הכישורים והאמצעים הטכניים שאין ברשות הציבור, ולכן מוטלות עליו חובות מיוחדות של זהירות, אחריות והתנהגות בתום לב מקצועית".

השופטת הוסיפה כי כבר ב–1998 ידע הבנק על הבעיות בדירה ועל ההליך המשפטי, והיו ברשותו כל האמצעים לתבוע את מוכר הדירה כדי לצמצם את נזקיו ואת נזקיה הכספיים של מריה, אך הוא נמנע מלעשות כן. מה שהחמיר את מצבו של הבנק, הוא ההסתמכות על שמאות שהשתרעה על פני עמוד אחד בלבד - שמאות שאינה מנומקת, וכפי שקבעה השופטת, "אינה חוות דעת שמאית אמיתית ואינה ערוכה על פי כללי השמאות. הבנק לא בדק ולא התייחס בכלל להארכת השמאי. לו היה עושה כן, היה רואה שאין היא מספקת ואין לו כל בטוחה".

השופטת דחתה את התביעה של בנק טפחות ופסקה הוצאות משפט לטובת מריה בסכום של 10,000 שקל. לסיכום, אמרה השופטת כי "אם ידע הבנק שגם הוא אחראי לבדיקת בטוחות, מקרים כאלה של חוסר צדק משווע כמו זה, שבו הנתבעת נשארה ללא דירה ונתבעת להחזיר חוב של מאות אלפי שקלים, לא יקרו יותר".

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker